河源房地产市场调查报告

河源房地产调查报告河源市区房地产市场运行报告河源市常住人口及经济发展情况河源房地产状况单击添加副标题单击添加副标题

河源市区房地产市场运行报告河源市常住人口及经济发展情况河源市，全市常住人口为2953019人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的2265155人相比，十年共增加687864人，增长30.37%。年平均增长率为2.69%。其中源城区占地面积365平方千米，源城区人口有464847；2012上半年全市实现地区生产总值（GDP）265.45亿元，同比增长9.2%，增速在全省排名第7，但与上年同期对比回落了2.4个百分点，区域经济发展不平衡，市区经济发展明显滞后，其中县域（指东源、和平、龙川、紫金、连平5个县）经济发展明显快于市区（指市直、源城区）：县城GDP增长11.0%，高于全市1.8个百分点；市区GDP增长5.2%，低于全市4个百分点。

河源市区房地产市场运行报告一、目前市场运行基本情况

（一）市场供给稳定。1-9月份，市区新批准商品房预售面积为78.94万平方米，同比下降6.19%。主要有碧桂园东江凤凰城、香堤雅湾、时代花园、宝豪御龙湾、德润华府、河源义乌小商品批发城等37个项目。房地产开发企业投资意愿未受到调控明显影响，市场供应保持相对稳定。

（二）市场需求回暖。1～9月份，市区新建商品房预（销）售面积69.79万平方米，同比下降8.75%；销(预)售商品房6392套，同比上涨0.25%；商品房预(销)售金额约35.61亿元，同比上涨13.75%。二手房交易面积为36.87万平方米，同比上涨7.39%，交易套数2372套，同比下降0.55%，交易金额9.36亿元，同比上涨29.79%。从销售情况可以看出：市区新建商品房成交量在前两季度持续下滑后，第三季度出现反弹，销售量明显增加。而二手房市场整体走势平稳，较去年相比有小幅度上涨。（（三）房价稳中有升。在中央政府和地方政府严格实施房地产市场调控政策不放松的前提下，投资投机消费受到打压。但央行两次下调银行贷款利率，促进了刚需释放。1-9月份新建商品房住房平均价格为4099元/㎡，同比上涨3.35%。（四）本地需求为主。从购房对象划分来看，各楼盘的购房对象以市区改善型换房和首次置业、五县一区农村进城人员为主，约占65%；受首付比例提高、差别化税贷政策影响，外地户籍人口首次购房及投资性购房比例均有所下降。

总体来看，2012年前三季度房地产市场保持了平稳健康发展的态势，市场的走势符合预期，反映了市场宏观调控成效以及市场调整规律。

二、目前市场存在的问题（一）投资信心不足。当前房地产市场的调控仍在继续实施，遏制投机性、投资性需求仍然是当前房地产调控的主要任务。1-9月份，市区完成房地产开发投资额24.28亿元，同比下降9.4%。政策走向不明朗、市场有效需求不足、融资渠道不畅等仍然是影响开发企业加快投资或新增投资的主要原因。

（二）房价上涨压力较大。从近期市区土地出让市场价格来看，新建商品房楼面地价将达到2000多元，单从成本构成角度分析，市区房价上涨仍将继续，控制房价过快上涨压力仍然较大。

（三）市场行为欠规范。通过近期市场检查情况来看，部分企业存在不规范的开发与销售行为。如拖延工期、未办理竣工验收交房、未取得预售许可证前收受定金、囤积好房源、隐藏房屋信息，未公示收费项目及标准、销售广告夸大事实等等。

三、2012年第三季度河源市区房地产市场的基本情况（一）房地产市场开发供给情况2012年1-9月，河源市区新批准商品房预售面积为78.94万平方米，同比下降6.19%。主要有碧桂园东江凤凰城、香堤雅湾、时代花园、宝豪御龙湾、德润华府、河源义乌小商品批发城等37个项目。（二）房产市场交易情况1、新建商品房销售情况

（销售面积对比图）

2012年1-9月份，市区新建商品房预（销）售面积56.05万平方米，同比下降20.62%；销(预)售商品房5044套，同比下降15.76%；商品房预(销)售金额约25.35亿元，同比下降4.21%。由图中可以看出：在经历2月份的成交量低迷之后，成交量与成交套数虽与去年同比仍然是负增长，但降幅正在逐步缩小。

（销售套数对比图）2012年商品房销售套数

2、二手房市场交易情况2012年1-9月份，二手房交易面积为36.87万平方米，同比上涨7.39%，交易套数2372套，同比下降0.55%，交易金额9.36亿元，同比上涨29.79%。从以上二手房交易对比图可以看出，今年第三季度二手房市场整体走向平稳，较去年相比有小幅度上涨。经过一段时间的观望，业主心态逐渐回稳，买家也出动出击，促使1-9月份二手房的成交额可观。预计2012年第四季度二手房仍然会保持平稳趋势，价格以平稳为主，略有波动。

（三）商品房住房面积、户型结构情况从右图表看出，2012年1-9月份批准预售商品住房5179套，其中建筑面积在120平方米以下的占57%，建筑面积在120～144平方米之间的占21%，建筑面积在144平方米以上的大户型占22%。从批准预售的住房供应结构来看，主要以中小户型为主，其中三房以下的占72%。供应结构日趋合理，基本吻合本地市场实际情况。

（四）购房对象区域分布情况从购房对象划分图看；河源市区购房对象情况相对稳定，市区的购房对象以市区改善型换房和首次置业、五县一区农村进城人员为主，约占68%；近年来河源大型知名房地产企业的进驻，也吸引了外市购房人员，约占29%，基本符合本地整体市场实际需求。总体来看，2012年第三季度房地产市场的走势是符合预期的，且符合市场调整规律，市场保持平稳健康发展的态势。

四、第四季度市区房地产市场发展预测进入第四季度，党的十八大召开在即，房地产市场调控将以稳定为主，政策方面不会出现一些重大的调整。从市区楼盘国庆期间销售情况来看，第四季度河源楼市开局良好，楼盘的客户来访量和成交量都出现较大幅度增长，国庆期间商品房销售面积5.35万平方米，同比增长11%，销售套数472套，同比增长16%。预计第四季度，市区房地产市场发展走势将会稳健发展，传统的“银十”销售旺季到来，估计会带来一定的销售量攀升。但从国庆期间各楼盘促销情况来看，企业以价换量意愿较强，主要受年度销售指标考核，以及年底银行放贷规模缩减等因素影响，预计市区第四季度房价将维持在目前水平，不会出现大的起伏。

五、河源市区房地产市场调查问卷1、您对2013年房价走势的看法如何？（可多选）A、房价与2012年底基本持平；B、房价小幅上涨；C、房价小幅下跌；2、如果您有购房需求，将选择哪种户型？A、面积90平方米以下，二房一厅；B、面积90～120平方米之间，三房二厅；C、面积120～144平方米之间，四房二厅；D、面积144平方米以上，四房以上；E、其他；3、购房考虑的主要因素（可多选）？A、价格；B、户型设计；C、小区物业管理；D、地段；E、交通；4、购房出于哪一种需要（可多选）？A、满足居住要求（第一次购房）；B、改善住房条件；C、为父母购房；D、为子女购房；E、第二居所；F、投资；G、其他；5、如果您有意在市区购房，请问您的户籍在哪？A、本市市区；B、本市辖县；C、本省外市；D、外省或港澳台；

调查问卷的调查结果河源房地产状况1

河源雅居乐花园

2鸿大城3

东江首府4

东方比华利山庄6

深业塞纳湾5

碧桂园东江凤凰城7

康城水郡河源雅居乐花园

河源雅居乐花园地处河源市东城西片区市政未来10年重点发展的行政区域内，总占地2000多亩。毗邻河源市18个新建市政项目，与大规模投资的市文化客家公园一路之隔，是新城区核心商住用地。河源雅居乐花园整体项目分期开发，目前一期已开发完毕，用地面积47万平方米，总建筑面积73万平方米，低层住宅217幢，高层洋房64幢。一期700亩，已有4247户。小区极力营造一个舒适、亲和的居住气氛，小区的配套设施包括有7千多平米的超大豪华会所，包括1000平米的户外游泳池、室内恒温游泳池，4个室内羽毛球场、乒乓球、儿童游乐中心、阅览室、卡拉OK、棋牌室、台球室、健身房等等，后期还有儿童早教中心、西餐厅、足浴等，而社区的四周已设置商业风情街。地址：河源市黄沙大道中段雅居乐花园9/18/102路公交直达

详细信息占地面积：2000亩建筑面积：136万平方容积率：1.57总户数：一期700亩，已有3513户停车位：1比1绿化率：36%建筑特色：简约现代户型：别墅，底层，中高层，高层项目亮点：河源首席恢宏大盘、配套齐全、雅居乐品牌、高档圈层区位特征：新城中央，集休闲、娱乐、购物、行政办公、医疗、教育为一体开工时间：2006年开盘时间：2007年5月交付时间：现一期已完工，二期正将开放。销售率：一期已售完入住率：入住共1300多户，大概在40%左右，户型设计（二期E3栋，三百多套）：两房两厅建筑面积：约79.76㎡套内面积64.90㎡均价在4900元/㎡左右三房两厅建筑面积：103.01㎡套内面积：89.80㎡均价在5000元/㎡左右四房两厅建筑面积：159.53㎡套内面积：139.08㎡均价在5300元/㎡左右雅居乐商铺销售情况小区商铺业态规划2300米西班牙风情商业街，7000平方米豪华会所商铺面积在100㎡-170㎡销售单价均价在9000元/㎡商铺销售率已售完出租率与营业率雅居乐分内街和外街共130户左右。出租了50户左右，有15户左右租下来但由于各种原因没有正常营业。所以，出租率是39%营业率是30%租金外街租金：30元/㎡/月内街租金20元/㎡/月优势与劣势优势是毗邻人民医院，河源坚基商圈，与大规模投资的市文化客家公园一路之隔，是新城区核心商住用地。劣势是地区仍在开发当中，人流量暂时不足,小区的停车位不足。鸿大城

鸿大城坐落于河源市中心客家文化公园东侧,位处城市核心项目一期总建面约12万平方米，由南至北分布花园洋房、独栋、联排、高层，合计630套住宅。花园洋房一线临湖，一梯两户，使用率高达90%，架空层层高5.5米，最小楼间距达37米。小区共有四个出入口，地块东南角为主出入口;北为高层住宅出入口;西边靠南为别墅住宅出入口，靠北为车行出入口。道路成枝形分布，连接南、北、西边靠北三大出入口，人行流线利用中央水系的湖边步道、栈道形成贯穿南北的独立步行系统。项目内建有7000平米私家内湖，周边以绿景相伴，建筑与自然和谐相处，相映成趣。地址：鸿大城坐落于河源市中心客家文化公园东侧,位处城市核心，临文昌路、纬十二路两条道路主干线，黄沙大道、建设大道、中山大道等多条城市要道纵横联动。详细信息物业类别：普通住宅,别墅区域所属：新城区建筑类别：板楼塔楼建筑面积：42万平米占地面积：13.4万平米户数：630户产权年限70年停车位：664车位楼层状况：6栋11层小高层，4栋19层高层装修状况：毛坯,公共部分精装修容积率：2.50绿化率：36.30%物业费：1.90元/平方米·月物业公司：河源市鸿大物业管理有限公司开发商：河源市振邦房地产有限公司销售率:已售85%入住率:尚未入住户型设计两房两厅一卫，建筑面积81.93㎡-83.41㎡均价在4900元/㎡三房两厅一卫，建筑面积110.47-126.88㎡均价在5000元/㎡四房两厅三卫，建筑面积181.47㎡-187.66㎡均价在5400/㎡四房两厅两卫，建筑面积164.31㎡-168.73㎡均价在5000元/㎡鸿大城中央商业街面积涵盖132平方米至300平方米，独创10米层高仅37席，价格未知。东江首府东江首府位于有“美丽的东江河畔”之称的河源市沿江东路，坐拥三千米长的江景岸线资源，毗邻环境怡人的客家文化长廊；文化广场、体育馆、美术馆、青少年宫等城市公共设施近在咫尺。处于上风上水位置的东江首府，远眺山林秀色，弥足珍贵，是城市中心区最为优越的高尚住宅小区。由深圳市建筑设计研究总院担任建筑规划，美国MBC·太合景观担任景观设计的东江首府，还与第一太平戴维斯合力打造河源星级物管，推出“一站式管家服务”。

地址：河源市位于粤东北地区，沿江东路为河源市新开发片区详细信息总占地面积:11.6万平方米

总建面积：50万平方米

建筑种类：三房两厅、四房两厅、复式、双拼别墅、联排别墅

绿化率：60%覆盖率：22.5%

总户数：1915户车位配比：1：1.5(户/车位)销售率：70%入住率：当期户数922户，总户数1915，入住率是48%发展商：河源市东江明珠房地产开发有限公司

项目地址：河源市沿江东路188号

建筑规划：深圳市建筑设计研究总院户型类型四房两厅两卫建筑面积：160.74㎡开盘均价：5519元/㎡三房两厅两卫建筑面颊：136.32㎡开盘均价：5319元/㎡五房三厅三卫建筑面积：202.08㎡开盘均价：6000元/㎡东江首府优势与劣势优势劣势根据地块位置的特点，采用大平台的处理手法，将小区整体抬高，以避免沿江路的视线及噪音干扰，保证即使低层也能获得良好的景观，停车库可自然通风采光。小户型搭配太少，几乎没有小于135平方的，面积以190-230平方的为主，定位太窄，更适合在珠三角地区赚了钱的河源人投资；因地制宜，充分考虑河源四季日照、风向变化，采用南向，东南向布局为主。广告宣传活动做的比较好，无论在网上还是线下，都做了充足的宣传活动。可能是定位太高的原因，不太适合河源的消费者。定价太贵，按建筑面积计都要4000元/㎡，在河源工作的一般阶层都买不起，且在低潮时期也不打折；发展商资金链不足，经常导致工程缓慢或延迟。东方比华利山庄河源东方比华利山庄位于宝源绿色居住片区，出则繁华，入则宁静。独享绝版别墅式中空客厅，享受180%超高实用率空间，区内设有豪华会所、730m2阳光泳池、4200m2风情商业街、休闲广场、地下两层阳光车库等一应俱全，回家应有尽有。河源东方比华利山庄成为一个颠覆河源房地产的项目，它有意识的引导市场潮流的创新楼盘，首创三层立体生态主题园林。是一个以4.7米层高为特色的唯一户型，是一个备具生活质感与超高享受的物业。地址：河源市源城区宝源路100号，11路，3路公交大巴直达详细信息楼盘名称：东方比华利山庄物业类别：普通住宅区域所属：新城区建筑类别：复式建筑面积：22万平米占地面积：10万平米户数：620户产权年限70年装修状况：毛坯,公共部分精装修容积率：2.50绿化率：45%物业费：1.90元/平方米·月开发商：河源东方房地产开发有限公司销售率:一期，二期已售罄，三期准备开盘入住率:80%户型类型（复式）两房两厅两卫，可使用面积是，室内下层64.13㎡+45.11㎡=109.24㎡。价格约为3463元/平方米该户型开阔闲适，三面采光，餐厨区域一体化，连接生活阳台，客厅与弧线型大阳台融合。户型类型（复式）三房两厅两卫，可使用面积，室内下层57.60㎡+室内上层39.08㎡=96.68㎡价格约为3600元/平方米四房两厅两卫，可使用面积，室内下层110.77㎡+室内上层82.95㎡=193.72㎡价格约为3800元/平方米实景展示如图：一楼厨房实景图+一楼大厅实景图+二楼复式卧房图项目原创4.7米层高，纯粹小复式结构。首创150-172%超高使用率，最高使用率可达220%。首创赠送全屋装修项目。东方比华利山庄优势与劣势优势劣势河源最低的入住门槛，首付5000元即可购买三房两厅。销售政策好，首创赠送全屋装修项目。地理位置差，比较靠近火车站，噪音大，而且火车经过带来的振动会影响房屋寿命。原创4.7米层高，纯粹小复式结构。独特小复式结构，首创150-172%超高使用率，最高使用率可达220%。业态分布少，周围商圈小，没有大型的超市百货，电影院等。价格比较便宜，平均价格在3300元/㎡，包装修价格在5000元/㎡。(以前有，现在没有了）属于中低端的价格。比华利山庄的商铺面积少，只有30户左右，而且地理位置很偏，人流量低，所以出租率和租金都非常低。碧桂园东江凤凰城碧桂园·东江凤凰城落户东江畔，处于两江交汇“城市客厅”区域，占据河源未来城市核心区，紧倚梧桐山脉。由胜利大桥、紫金桥直达新、老城区，10分钟车程畅达全城。河源碧桂园东江凤凰城规建园林泳池、商业街、教育配套等，毗邻新市区文化广场、文化长廊、体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。项目地址：河源市东环路(胜利大桥南行1公里处）项目名称：碧桂园东江凤凰城物业类型：普通住宅绿化率：40.25%区域/版块：江东区容积率：2建筑面积：924800平米占地面积：552700平米总户数：5681停车位：7070项目地址：河源市东环路西侧(胜利大桥南行1公里处)开盘起价：3688元/㎡开盘均价：4795元/㎡双拼别墅均价：11000元/㎡联排别墅均价：7000-8000元/㎡开盘时间：2011-10-01交通线路：10分钟畅达全城，半小时珠三角黄金交通网开发商：河源市碧桂园房地产开发有限公司售楼处：河源市东环路西侧(胜利大桥南行1公里处)详细信息热门户型类独栋：G65户型建筑面积：641平方米户型间隔：7房3厅6卫3车库◆西班牙建筑风格设计,选用挂石外立面，精雕细琢◆南北通透、方正实用、功能布局完美、通风采风俱佳、为奢适品位定位◆私家大景观露台，前庭后院、引风景入室◆三车库多套房的设计，气派的中空客厅，超大空间热门户型热点户型推荐二：类独栋：G87户型建筑面积：350平方米户型间隔：5房2厅4卫（地下室为1工人房1影视厅1多功能房1健身室）◆外立面为独栋风格，西班牙地中海古典建筑语言，质朴温暖的色调◆地下层集健身、娱乐、影视于一体，多功能的娱乐休闲天地◆户型方正实用、功能齐全、布局合理、超大客厅、非凡气度◆多重花园露台，超阔景观视野，多角度迤逦风光热卖户型◆86㎡2房2厅，简约两居精巧实用

该户型建筑面积约86㎡，2房2厅1卫设计三阳台设计，方正实用。客厅3.7米阔景阳台，厨房生活阳台则为繁忙提供便利，简单而实用的布局，整体赠送近8平方米阳台面积，可谓是相当精巧实用。◆135㎡3房2厅，空间灵动南北对流

该户型建筑面积约135㎡，3房2厅2卫双阳台设计，餐厅与客厅分而不离，客厅与卧室皆有观景阳台，尽享阳光美景；主卧套间设计，提升整体品位。该户型南北对流，客厅约4.2米宽，显得十分大气。◆167㎡4房2厅，精致空间尊贵大气

该户型建筑面积约167㎡，4房2厅2卫双阳台设计。主卧套间设计，配以十分特别的L型飘窗，充分延伸室内空间的同时，又彰显尊贵；厨房的生活阳台近6平方米，大气又实用。该户型另一亮点是配置了多功能房，为招待客人、聚会娱乐提供了不少方便。碧桂园东江凤凰城『左邻右里』精装洋房产品豪宅，价格以4500-5000元/㎡为主，这个价格在河源城区只能够买到毛坯房，但碧桂园东江凤凰城却是一套精装修的房子。这样适中的价格对于经济实力并不强大的“80后”而言，有着十分大的吸引力。户型已售八成。碧桂园东江凤凰城别墅样板房“传世大宅”样板房户型约为331平方米，4房2厅4卫，并附带工人房。采用“以人为本”的设计理念，方正阔绰，自然通风，采光充足。引进国际先进的设计理念，将住佣信道分开，细分出双主卫、客卫、佣卫动线结合，特别是其十字圆厅、超大的6米大露台、双套房以及独立工人房的设计都将会给业主带来一种非凡的豪宅享受，空中别墅是别样的墅质体验。深业塞纳湾深业地产项目位于河源市区东北侧，处在河源市新CBD和东源县CBD的中间。整个项目规划计容建筑面积约88.7万平方米，由法式庄园、高端住宅、商业及配套办公等组成，是一个凸显法国风情庄园文化的大型综合社区。深业塞纳湾

充分利用地形优势，打造与自然和谐相处的生态社区。考虑城市形象和沿街景观，为城市增加富有变化的城市轮廓线。地址：广东河源东源县新河大道详细信息物业类型：普通住宅项目名称：深业塞纳湾区域/版块：东源县项目地址：广东河源东源县新河大道建筑面积：78475平米占地面积：142191平米（其中一期即深业塞纳湾，建设用地面积约27.6万平方米，规划计容建筑面积约10.04万平方米。）开盘起价：7000元/㎡开盘均价：6429元/㎡主推户型：