会计经验：对“免租期不视同销售”解读的疑问

对“免租期不视同销售”解读的疑问按理说，国家出一个政策，再附上一个解读，这样相关群众，操作起来则会方便一些，就在年初，我也读了一个政策解读，却让我如坠迷雾，而不得其解。

2016年圣诞，国税总局发布的2016年第86号公告，《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》中明确：

纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

引来广大从事房屋出租的纳税人一片雀跃，一路奔走相告：免租期，不用交税了！

但紧接着，总局办公厅于2017年1月初，又发布了，

关于《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读，特别指出：

关于纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。

厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中，承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，占用大量时间，为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期，是以满足一定租赁期限为前提的，并不是无偿赠送，《公告》明确，这种情形不属于视同销售服务。

与广大吃瓜群众不同的是，作为典型胆小派专业人士的我，在读过公告之后，无法放下谨慎乐观的态度。而当我又读完公告的解读之后，不仅疑窦未消，反而又添愁云。

当然，解读也说明了，免租期是以收租期为前提，不存在无收租期的免租期，否则就成了是真正的无偿赠送，那得视同销售。这一点，没人会怀疑。

但有人说，单从公告的字面表达上，就可以看出总局对认定视同销售的口径上，已悄然发生松动。

我说：先请保持淡定！只能说，解读是对部分不动产的租赁行为，作了个靶向的设定。

而这种看似释疑的解读本身，仍存在众多不可确定的关键问题，有如：

1、所规范的对象口径问题

解读只说厂房、写字楼或者商铺的租赁业务，而不是说如厂房、写字楼或者商铺等的租赁业务，很难读出其所规范对象口径，还应包括土地使用权、住宅、仓库、车库等等其他不动产及其配套设施的影子；

2、免租原因的设定前提问题

解读只说承租方在租赁后，都需要进行装饰装修，即这种免租期是否专为装饰装修，这唯一前提条件所设定的呢？那如果是因商铺门口道路修整或对经营初期人流稀少而设定的免租期是否也应包括呢？

3、免租期的长度设定问题

解读说的装饰装修，占用大量时间和在租赁合同中约定一定的免租期优惠。大量、一定此类，表面上看似很通俗易懂，实则似是而非的词语运用，着实让人找不到北。如租期一年，其中装修免租期可约定为一月，那我租期三年，装修免租期是否可约定三个月或更长？

当然，如果租赁双方是关联方那情况就会更复杂了。

因为税法中视同销售条款，本身就是反避税而设定的。如此例一开，那租赁避税筹划将一发不可收。假设，A建筑公司与B商业地产公司，签订两年期《办公室租赁合同》，约定6个月装修免租期。6个月后，A公司装修期完成，但B公司发现A公司在装修时对所租物业进行了空间上的分割改变（注：非改变关键构造），但已违反了合同中的某些禁止性解约条款，遂向A公司索赔，并称将解除合同。A公司则明确表示无钱赔偿，并称若要解约，则A公司需支付装修补偿款。双方诉至法院，法院经审理判决，依约解除合同并驳回A公司要求装修补偿的诉请。

末了，B公司不仅免了增值税，还得了免费装修，还未使不动产账面净值增加，而A公司则免税提供了装修服务，且相关支出可税前列支。此时，税局是否能动用核定权加以应对呢？

最后，需要向相关纳税人提示的是，有时馅饼与陷阱之间往往只有一步之遥，对尚不明确的税收政策，不宜作单方面有利于自己的理解。

本文摘自《税醒堂笔记》

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门