现代滨水高层洋房建筑项目投标设计方案

融创·武汉塔子湖

K3

地块建筑及规划方案设计Wuhan

Tazihu

plotK3buildingandplanningschemedesign方案一目录CONTENTS01前期分析02规划策略03产品设计04立面设计05技术图纸01前期分析区位：塔子湖后湖居住片区江岸区SITESITESITEJIANGANDISTRICT总用地面积：170158㎡二环FE三环塔子湖体育中心8

号线四环DACB湖北省武汉市江岸区后湖居住片区项目用地本项目用地位于武汉市江岸区后湖和谐大道与

项目位于武汉市江岸区，靠近后湖居住片区，

项目用地西面为塔子湖东路，北面为和谐。塔子湖东路交汇处，城市三环内，临近塔子湖，

城市轨道

8

号线从地块西面经过，交通便利

大道，东面规划道路宽度为

40

米；南面规靠后湖居住片区。

划道路宽度为

20

米。区域发展：调性十足，人文昌盛，活力彰显，共享精神历史HISTORY极地海洋世界人文市民之家永旺（金银潭）SITECULTURE塔子湖体育中心活力江岸区JIANGANDISTRICTENERGY武汉二七纪念馆永旺（金桥）古德寺武汉天地梦想DREAM区位价值：三环内，地铁口，近公园，未来商业金融中心极地海洋世界毗邻中一路地铁站

E

出口市民之家紧靠塔子湖体育公园东侧为未来商业金融中心塔子湖未来商业金融中心SITEE中一路地铁站

E

出口塔子湖周边现状：北侧现状楼盘越秀星汇君泊塔子湖东侧荒地SITE总用地面积：170158

㎡西北现状楼盘尚湖熙园南侧塔子湖体育公园有道路正对本项目用地西侧现状楼盘天合园周边楼盘项目周边现状楼盘集中在用地西北侧长投海德公园上海公馆天合园越秀星SITE2a尚湖熙园尚都一品1a周边已建楼盘：项目片区成熟，周边成熟小区多，自有商业配套完善。百

步

亭金桥汇净用地面积总建筑面积容积率95993.7m²321600m²3.27规模汇悦天地净用地面积总建筑面积容积率67703m²213264m²3.15规模梦

湖

香郡（三期）净用地面积总建筑面积容积率34090m²32485.53m²0.789A规模农净用地面积总建筑面积容积率70600m²267130m²3.06规模天合园2越净用地面积总建筑面积容积率16868.5m²60709.5m²3.6规模净用地面积总建筑面积112300m²413405m²2.88一期规模二期规模1容积率星悦城净用地面积总建筑面积49500m²190004m²3.1净用地面积总建筑面积45949.89m²162775m²3.54一期a规模一期b规模一期c规模二期a规模SITE容积率容积率净用地面积总建筑面积32296.83m²130069.95m²3.452a容积率净用地面积总建筑面积容积率71800m²121156m²2.23规模净用地面积总建筑面积27092.74m²112786.72m²3.651c容积率1b净用地面积总建筑面积35058.12m²147279.05m²3.721a净用地面积总建筑面积容积率85700m²444331m²4.16容积率规模尚都一品净用地面积总建筑面积容积率不详87576.3m²2.3规模净用地面积总建筑面积容积率62345m²444331m²3.31规模周边在建/

在售楼盘：项目区域内未开发用地较少，容积率相差不大，在售楼盘价格差距较大，非品牌开发商在售均价

1.6

万。仁恒公园世纪价格23000元/㎡规划形态

高层超高层户型面积

120-175㎡首地云梦台容积率装修状况4.08精装价格17000元/㎡规划形态

高层超高层户型面积

109-167㎡容积率装修状况3.49毛坯汇悦天地三期百步亭和谐里价格

18000元/㎡规划形态

高层超高层价格

待定规划形态

高层超高层户型面积容积率装修状况80-130㎡4.33精装户型面积容积率装修状况95-118㎡3.36毛坯SITE上位规划：本项目用地块为居住用地，配套部分商业。周边区域主要以居住用地、商业服务业设施用地以及体育用地、水域、及城市绿地为主。SITE设计条件：净用地面积：169677.03

㎡规划用地性质：居住用地及商业服务业设施用地计容建筑面积：676700

㎡其中商业建筑面积：162500

㎡容积率：3.99建筑红线H

≤

19m

退界线19m

＜

H

≤

60m

退界线60m

＜

H

≤

100m

退界线建筑密度：30%SITE总用地面积：169677

㎡建筑高度：尽可能不做或少做超高层绿化率：35%停车位：需配建

198

个社会停车位现状售楼部其它：人防、消防等要求按照国家和市有关法规进行设计。建筑退距按老规即

248

号令执行，其余如配套、停车要求按新规执行。地块条件原则：商业不可做临街住宅底商，尽量考虑内街形势。地块西北角的红线外缺口出有一现状

2层楼保留建筑。临城市主干路一线的，建筑高度在20

米及以上的建筑物最大连续展开面宽之和，不得大于其规划用地临路一侧宽度的

60％毗邻未来商业金体育公园地铁具有潜在投资价值刚需刚改速销盘产品去化权重住宅

LOFT

多层公寓

高层公寓

一层商业外街

二层高外街

一层商业内街

二结论：去化权重高优先排布，其他产品兼顾溢价。打造

24

小时青年社区梦想

个性

活力

文艺

共享精神集商业、住宅、运动、多功能复合

聚集青年活

文化艺生，

回归城市生片区，打造

力，提倡健

创造城市新

活，提倡家娱乐、生态于一体，塑个性丰富的

康有机的生

地标，成为

庭去向的邻城市的符号

里关系，提商业街。活。造完美理想生活。与象征。升交往活力，打造和谐社区。02规划策略土地价值分析：居住价值北侧现状楼盘越秀星汇君泊东侧空地南侧

>

内部

>

周边西侧现状楼盘天合园住宅价值最高住宅价值较高住宅价值一般住宅价值最低南侧塔子湖体育公园8

号线地铁口土地价值分析：商业价值北侧现状楼盘越秀星汇君泊东侧空地西侧

>

南侧

>

北侧

>

东侧

>

内部西侧现状楼盘天合园商业价值最高商业价值较高商业价值一般商业价值最低南侧塔子湖体育公园8

号线地铁口地铁人流导向从用地周围现状平面来看，地块西北部建筑密度较大，现状人流主由地铁口向北部流动现状荒地未来商业金融区区域容积率集中在地块西北部地块东侧现状为荒地，未来规划为商业金融区，预计未来人流将分流至东侧现状人流流向未来人流流向得出两种商业排布方案方案一放

眼

当

先

快

速

去化，借助现状地铁人口，主要商业应该排布在西侧。未来商业金融区塔子湖体育公园地铁站口方案二如果考虑到未来地铁人流方案，主要商业应该排布在南侧。未来商业金融区塔子湖体育公园地铁站口Q.1本案商业体量有16

万方如何有效去化商业体量，同时兼顾溢价？通过沿街商业增加商业体量。策略一北侧、东侧道路级别较高，难以形成商业氛围；西侧、南侧可以有效利用地铁人流量，建议布置一定的商业体量。塔子湖体育地铁站口内街通过

商业增加商业体量。策略二南北向内街东西向内街未来商业金融区未来商业金融区塔子湖体育公园塔子湖体育公园地铁站口地铁站口半成立要看东侧商业金融用地具体的开口，短期内难以形成内街氛围。不成立北侧没有拉动内街的元素，马路中间有隔离带内街通过

商业增加商业体量。策略二利用地铁形成的人流量形成内街，可行，需要进一步导入人流量，防止形成“死街”。地铁站口LOFT

产品增加商业体量。策略三

通过从去化权重来看大量布置

loft

产品可行且

loft

产品越靠近地铁口，投资价值大分期开发思考场地居住规模没有形成商业溢价不高，不宜先期投入商业开发。现状售楼处在西侧，同时还有现状建筑易把西侧暂时作为二期开发区域布置商业符合逻辑。一期现状售楼处二期商业住宅用地占比住宅商业商业

/住宅

1/9商业缺量商业/

住宅

3/7商业双内街，住宅超高层过多商业/

住宅

2/8商业足量住宅规划形态较好Q.2如何导入内街人流量？南侧塔子湖体育公园、地铁站口人流主要来源方向塔子湖体育公园地铁站口地铁站口塔子湖体育公园1

设置对接地铁的入口广场2

设置对接塔子湖体育公园的广场同时公寓入口向内街打开拉动整条内街人气总平面图容积率：3.99总建筑面积：906642

㎡地上建筑面积：676500

㎡地下建筑面积：230142

㎡住宅面积：501916

㎡超高层住宅面积：270040

㎡高层住宅面积：231876

㎡商业面积：162500

㎡一层底商：20567

㎡6M

公寓面积：32082

㎡4.5M

公寓面积：109851

㎡配套面积：5754

㎡幼儿园面积：6330

㎡

1个9班+1个12班地下停车位：7177

个社会停车位：198

个融创K3地块技术经济指标项目名称规划净用地面积总建筑面积面积169677.03

㎡906642.00

㎡单位备注指标计容总建筑面积住宅建筑面积（可售）676,500.00501,916.00270,040㎡㎡㎡㎡不大于676700㎡超高层（＞100米）其中高层住宅231,876配套公建建筑面积（不可售）幼儿园12084.00

㎡6330.00

㎡888.80

㎡1878.40

㎡888.80

㎡60.00

㎡12班幼儿园+9班幼儿园20㎡/100户养老设施物业管理用房社区服务中心总建筑面积的0.2%20㎡/100户其中消防控制室垃圾房其中80.00

㎡环卫工人休息室公厕30.00

㎡80.00

㎡开闭所及配电房商业建筑面积（可售）1848.00

㎡162500.00

㎡底商商业街8,004.0012,563.00㎡㎡其中4.5mLOFT6mLOFT109851.00

㎡32082.00

㎡230142.00

㎡230142.00

㎡33825.00

㎡196317.00

㎡3.99不计容地下室建筑面积地下停车面积（可售）人防地下室停车部分地下室面积其中非人防地下室容积率建筑密度绿化率20%35%总户数4444

户住宅1.0辆/100㎡建筑面积；商业0.5辆/100㎡；办公1.2辆/100㎡；包含198个社会停车位幼儿园校车停车位机动车停车位7181

辆地上车位地下车位人防车位非人防车位非机动车停车位4

辆7177

辆966

辆6211

辆5128

辆其中其中功能分析超高层住宅高层住宅塔子湖体育公园商业

loft

公寓办公

loft

公寓底层商业幼儿园产品分布图——商业3.21

万㎡占比

19.74%2.05

万㎡占比

12.66%10.98

万㎡占比

67.60%6M

公寓4.5M

公寓底层商业产品分布图——住宅14.12

万㎡占比

28.13%8.45

万㎡占比

16.84%27.62

万㎡占比

55.03%一线景观住宅中央花园景观住宅三线景观住宅户型分析80

㎡95

㎡塔子湖体育公园105

㎡118

㎡143

㎡空间结构分析绿化组团空间组团空间组团绿化组团商业节点塔子湖体育公园商业节点交通分析塔子湖体育公园人行流线车库出入口消防分析场地出入口消防动线塔子湖体育公园消防扑救面地下空间分析地库分期一期地库面积：170808

㎡二期地库面积：59334

㎡合计：230142

㎡一期二期日照分析1.

日照设计依据：(1).

根据《湖北省建筑日照分析技术规范》（DB42/T952-2014）4.2：日照基准年：公元

2001

年，时间统计方式：

日照计算的时间表达应为真太阳时，时间段可以累计计算，可计入的最小连续日照时间不应小于

5min；幼儿园日照(2).

根据《住宅设计规范》（GB50096-2011）7.1.1

规定

:

每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。计算高度：10

米(3).

根据《城市居住区规划设计规范（GB50180-93,2016

年版）5.0.2.1

和《

住

宅

建

筑

规

范

》（GB50368-2005）4.1.1

规定，武汉位于Ⅲ气候区的大城市，住宅建筑有效日照时间应不低于大寒日

2h。2.

日照计算参数：(1).

城市：武汉(2).

有效时间带：大寒日8时至16时(3).

时间统计方式：

累计所有有效时间，最小连续时间不应小于5.0min。(4).

日照分析标准：住宅满足大寒日日照2小时3.

日照分析结论：所有住宅均满足大寒日

2

小时的日照要求。幼儿园满足冬至日

3

小时的日照要求。住宅日照公寓产品入户设计Apartment公寓产品入户设计传统公寓产品入户方式：街道——大堂——入户本项目入户方式：街道

门厅

连廊

院落

共享大厅

入户——

——

——

————体现人文尊重的礼序空间65342街道123456门厅连廊1院落共享大厅入户1私密半私密开放共享快递收发区由街道步入院落，从开放空间来到半私密的空间门厅连廊院落共享大厅快递收发区院落游廊、景观中庭提供交往休憩空间同时兼顾快递收发区等功能从院落步入富有仪式感的大厅入口，半私密到私密的过渡空间门厅连廊院落共享大厅快递收发区开阔入口空间宽敞电梯厅舒适的入户感受多功能共享大厅，仅对业主开放，进入完全私密的空间门厅连廊院落共享大厅快递收发区接待会客

/

阅览

/

轻餐饮

/

康体健身复合功能，尊享体验商业空间设计Shopping商业空间设计商业文化提升，设置六大网红广场61.

水晶喷泉2.

光影柱廊3.

光之痕544.

数码藤5.

光瀑6.

三叶草丛林312立面分级参考一级界面二级界面三级界面立面分级参考一级节点二级节点三级节点立面分级参考VIEWVIEWVIEWVIEWVIEWVIEWVIEW视线节点视线节点水晶喷泉光影柱廊光之痕数码藤光瀑三叶草丛林住宅空间设计Residence在这里，为居住区定义“新三观”仪

观

交

谊

观

长

幼

观礼礼仪观“入则礼序平章，出则关怀备至”礼序归家动线“三进”入户动线三进而入意，过滤都市喧嚣三进二进一进序小区入口转收结承沿起序酒店式的礼序入口空间，迎接主人归家。起围合庭院转收结承沿起序亦步亦趋，移步换景，围绕中心家动线。沿会客厅转收结承沿起序接朋待友，在园景中促膝交流。承中央景观道转收结承沿起序沿袭主轴线布局，依次展开空间转景墙转收结承沿起序轴线尽端，景转人移，进入小区收风雨廊转收结承沿起序景色精致，收拾心情，准备家人结单元门头转收结承沿起序层级渐深，归属感油然而生交谊观“邻里，共享人生何处不兰亭”1

共享交往中庭2

茶亭共享空间设计3

奕所咖啡角4.4

咖啡角5

书吧4茶亭2.12共享交往中庭1.5奕所3.1书吧5.3共享交往中庭铺装老人活动区儿童活动区休息区共享交往中庭书吧咖啡角茶亭奕所长幼观扶老携幼老幼皆有所依中庭分区老人活动区儿童活动区03产品设计定位：刚需

-

刚改实用舒适提升得房率优化提升住宅舒适度营造良好住户体验户型组合模式甲方户型产品要求排列组合5

种面积段：75-80、95、105、125、140得

4

种产品类型选择：T3、T4、T5、T6户型组合模式进一步分析得选用

T3

产品则面临大面积公摊选用

T5

产品非市场常规搭配得房率最优化原则根据100-140M

T6100M

T4小户型118

80

80

80

801182面宽

2.5

面宽

2.5

面宽2.5

面宽

2.5

面宽

2面宽舒适户型11811895

952面宽

3面宽

3面宽

2面宽143143100-140MT4

大户型105

1053面宽

3面宽

3面宽

3面宽户型级配表户型级差配置表主卧开间

进深

开间

进深

开间

进深

开间

进深

开间

进深

开间

进深

开间

进深

开间

进深客厅餐厅厨房次卧1次卧2书房阳台户型80（中间户）95（中间户）105（中间户）3400

3200

2000

2400

1850

3000

3000

3200

3000

2900----4800

15005200

15003500

3250

1800

3000

2000

2550

3000

3850

2800

3250

3300

30003600

3400

1800

3150

1900

2900

3300

4500

2900

34002300

2800

5800

15006300

15004100

3900

3000

3400

2500

3400

3700

6100

3000

3500

3000

3300

2700

3300

7200

1500118（端户/拼接户）

3600

4100

2400

2450

1900

3800

3300

5850

3200

3200

2800

3200--143（端户）面积段房间配置

标准层层高

景观敞开数80（中间户）95（中间户）105（中间户）

3房2厅2卫118（端户/拼接户）

3房2厅2卫2房2厅1卫3房2厅1卫3m3m3m3m3m2.5开间3开间3开间2开间3开间143（端户）4房2厅2卫户型配比表户型类型

户数

户数配比8095105118143合计6008269461126946444413.5%18.6%21.3%25.3%21.3%100.0%80

㎡95

㎡105

㎡118

㎡143

㎡住宅产品户型优化143

户型客餐厅南北通透书房面宽加大2.7M2.5M主卧套更合理优化前优化后户型优化T4118+95+95+118核心筒优化，公摊减少

4.9

㎡，得房率提升优化前优化后每层核心筒面积：64.0

㎡每层核心筒面积：59.1

㎡户型优化T6118+80+80+80+80+118入户玄关品质优化优化前优化后户型展示尊享

80•客餐厅一体化设计

•极致收纳空间•卫生间干湿分离

•U

型厨房户型展示悦享

95•客餐厅一体化设计

•极致收纳空间•U

型厨房

•南向宽景阳台户型展示舒适

105•客餐厅一体化设计

•品质主卧套设置•U

型厨房

•南向宽景阳台户型展示品质

118•入户独立玄关•品质主卧套设置•客餐厅一体化设计

•南向宽景阳台户型展示永恒

143•南向大面宽阳台•南北通透•豪华主卧套设置•卫生间干湿分离公寓产品6M

商业公寓产品套内面积

27

㎡双钥匙改造前改造后12300030003000户型展示改造前设备管线6m改造后管线吊顶6m6M

商业公寓1#2#可划分成独立的小空间，

可组合灵活划分的商业公寓空间，成大空间亦3#4#5#

6#4.5M

办公公寓产品

B套内面积

50

㎡双钥匙改造前改造后82008200820012原始平面图一层平面图

二层平面图户型展示改造前设备管线4.5m改造后管线吊顶4.5m150M

标准层1#2#3#4#5#

6#本层建筑面积：1240.23

㎡本层得房率：71.1％4.5M

办公公寓产品

C套内面积

50

㎡双钥匙改造前改造后6000600060001

2原始平面图

一层平面图

二层平面图户型展示改造前设备管线4.5m改造后管线吊顶4.5m4.5M

办公公寓产品

C套内面积

50

㎡四钥匙改造前改造后6000600060003

41

2原始平面图

一层平面图二层平面图户型展示改造前设备管线改造后管线吊顶150M

超高层1#2#可划分成独立的小办公空间，

可组合灵活划分的办公空间，亦3#成大空间办公4#5#

6#本层建筑面积：1707.27

㎡本层得房率：75.5％04立面设计市场住宅立面进化历程现代新古典主义风格法式风格简洁轻快建筑调性简约美学大玻璃面精致细节立面导则住宅米白色石材浅棕色铝板超白玻香槟色铝板立面导则商业

+

办公白色铝板GRC灰色铝板香槟色铝板超