深圳cocopark招商手册

星河COCOPARK招商管理手册

一、星河COCOPARK招商管理办法------------------------------1

二、星河COCOPARK招商管埋原则-.............................2

三、星河COCOPARK招商流程图.....-...........-----...........4

1、星河COCOPARK商户档案登记表（表1）.....................................1P

2、星河COCOPARK商户意向书审批表（表2）--------------------------1P

3、星河COCOPARK合同审批表（表3）----------------------------------1P

4、星河COCOPARK商户否决表（表4）--------------------------------------1P

5、上报合同意向需附资料明细---------------------------------1P

四、深圳市星河COCOPARK商铺租赁意向书----------------------2P

五、深圳市星河COCOPARK商铺承包意向书----------------------2P

六、星河经营公司经营管理本部框架图.............................1P

七、星河COCOPARK各经营项目细分-............................1P

八、星河COCOPARK招商计划表-................................2P

九、星河COCOPARK招商计划实施表（对代理公司要求表）--------2P

十、星河COCOPARK招商代理佣金给付暂行办法------------------2P

十一、人员到岗时间安排------------------------------------------1P

十二、6-11月展会安排------------------------------------------2P

第一章星河地产经营公司招商管理办法

星河经营公司委托招商代理公司进行COCOPARK项目招商工作，为

了使招商代理公司更有效的履行各项职责，提高工作效率，充分发挥其自

身优势，确保招商工作按时、按质、按量的顺利完成，特制定如下招商管

理办法：

1.参与星河COCOPARK招商工作的代理公司必须遵守星河COCO

PARK的招商原则。

2.代理招商公司佣金比例按照双方签订的委托合同为准。

3.代理招商公司需严格按照星河经营公司指定的目标品牌、区域规

划和时间完成招商工作。

4.代理公司需遵守星河经营公司制订的COCOPARK招商条件，并

在双方认可的范围内浮动。若低于星河经营公司制订的COCO

PARK招商条件，必须报星河经营公司审批。

5.在星河经营公司指定的时间内，代理公司未按时完成招商任务的，

星河经营公司将收回代理权。

第二章COCOPARK招商管理原则

COCOPARK管理运营的精髓是把松散的经营单位和多样的消费形态，统一

到一个经营主题和信息平台上进行统一的营运管理。不能统一运营管理的coco

PARK,会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商

业核心竞争力。

统一运营包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和

统一物管。这其中“统一招商管理”乂是后面三个统一工作的基础和起源。这项

工作的成败得失决定了COCOPARK前期的规划是否成功，且决定着后期COCO

商业运营的管理能否成功。

用最短的时间，以最理想的租金在最恰当的区位，引进最住商户是招商管理

的总原则，也是能否顺利实现前期目标的关健工作。

COCOPARK项目的招商工作采用以经营公司为主，委托1・2家商业代理参

与的方法。根据商业代理公司各自商户资源优势，从不同业种、类别、品项方面

进行联合招商。

具体原则如下：

一、维护COCO的产业经营黄金比例。零售、餐饮、娱乐（影院）、时尚超

市39:36:15:10的这个经营黄金比例，招商要注意维护和管理好这个经营比

例。

二、要维护COCO的统一主题形象和统一品牌形象,coco是多业态组合

的商业组织模式，但它绝不是无次序的大杂炫，coco必须是拥有明确经营主题

和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题

和品牌形象。

三、coco的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。同业

I

差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的

核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和口用品的大型超

市；核心主力店同质化无差异更是不能想象。异业互补的目的是要满足顾客消费

的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为品

项不同，可以互补；让顾客逛的疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互

补等。

四、coco经营方式的选择原则。coco的经营方式基本有三种：自营、

联营和租赁。

五、招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优

先，辅助项目配套的原则。

六、核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个coco的运营成

败，coco辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店的入驻，能带

动整个COCO的顺利招商与管理c另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，

其布局直接影响到coco的形态。核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行

街）的端点，不宜集中放置在中间，这样可达到组织人流的效果。

七、特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是coco的经营特点。

特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，

邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃coco气氛的作用。特殊商户的经

营范围要与coco的经营主题及品牌形象吻合。

八、统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包

含商户结算服务、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一培训服务、大环

境布置指导服务、、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等。“统一服务”

不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。“统一服务”

就是要求“服务”出CO8的品牌与特色来。

九、COCOPARK具备完善的信息系统，为COCO管理者、签约商户和顾

2

客提供便利。便利服务内容包括，有管理便利、财务核算便利、经营决策便利、

结算便利、消费便利等。coco公园建立完善的信息系统，在招商时就能够对顾

客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。

3

第三章星河COCOpark招商流程图

报建商户品牌资料IJ经营管理本部自主洽谈

代理公司建立商户品牌档案

报送经营公司备案、筛选

经营公司给招商代理公司分配招商指标和招商任务

约见客户现场考察

客户来访登记（建立客户档案）.....（填表D

客户意向判断否提交客户否决名单一（填表4）

----------------------►

H.

填写客户合作意向表••一（填表2）

否

是

填写合同审批表（填表3）

签署商铺租赁合同

<-------------------

重新洽谈

董事长批复否

是

缴纳相关费用-------------（附收费标准）

客户提交装修图纸审批（效果图、平面图、立面图、天花图、水电图）

（续上表）

客户提交装修图纸审批（效果图、平面图、立面图、天花图、水电图）

（附装修审批表）

工程部以及相关部门回复意见

（附商户进场装修规定）

客户办理进场装修手续

5

知会相关部门（经营管理部、人力资源部、财务部、营运管理部）

重复以上步骤

6

星河COCOpark商户档案登记表

编号:

品牌资源概况

商户

名称

品牌产地

名称

属性口生产厂家口总代理□一般代理□分销商口贸易商□其它

性质□国营口集体□私营口个体□中外合资口独资

□黄金珠宝口化妆品口皮鞋皮具□男装口女装口儿童□运动休闲

类别

口超市家电口数码通讯□餐饮口配套项目

地址

客户

联系人传真

联系

方式联系电话网址

等级口国际性□全国性口地区性□其它

年龄口2岁以下口3-15岁□15-25岁口25-35岁口35-50岁口50岁以上

档次□高口中高口中口中低口低

品

价位口100元以下□100-300元□300-500元□500-800元□800-100()元

牌

□1000-1500元□1500-2000元□2000-3000元□3000-4(X)0元

□4000-5000元口5000元以上

7

市

□1000元以下□1000-1500元□1500-2000元

场畅销商品目标客群

□2000-2500元□2500-300()元□BOOOJOOO元

价位收入

定□5000-8000元□8000-10000元□10000元以上

位

品牌风格

品产品市场在中国总共________家专柜；在深圳_________家；广州________家；上海________家

占有情况

牌

北京________家；香港________家；其它________家

市

场

状上一年度深圳_________元；广州________元；上海________元；

销售情况

况

北京________元；香港________元

预计投入

广告费

___________________元/年

品

牌

主要

市

竞争

场

品牌

状

况

其它

8

地区商场楼平米,上一年度月均销售额元

合作条件：

各地

区具

代表

地区商场楼平米,上一年度月均销售额元

性形

象店合作条件：

品牌

状况

地区商场楼平米,上一年度月均销售额元

合作条件：

对比

说明

经营实力

及拥有品

商户牌数量

9

背景

其它

品牌

登记品牌登记时间：年月日

人

10

星河COCOpark意向书审批表

编号：___________

呈报

报审II期

部门

签约单联系

联系人

位名称电话

经营类别/项目经营品牌

所属楼层

及铺位编号

合引进

口租赁口保底口分成□调整安排口替换品牌

作原因

方

基本扣率：宣传费：

式

______________元/mN月______________元/m'/月

及

保

租赁

条底

合计：______________元/月合计：______________元/月

件

保证金：

进场费：管其它费用：（______费）

费__________元/月定金：

理

用

__________元/年

推广费:费：质保金；

__________元/m1

面

积建筑面积：_____________疗实用率：______________实用面积：___________ml

it

客户

需求

其它

约定1、合同期限：___________年___________________日至____________年_________月________日

事项

甲方代表乙方代表

部门负责人招商总监

财务部总经理

备注

12

星河COCOpark合同审批表

意向审批表编号：编号:

呈报

报审日期

部门

签约单

联系人

位名称

签约单

联系电话

位地址

经营类别/项目经营品牌

所屈楼层

及铺位编号

合口租赁口保底口分成

作

基本扣率：宣传费：

方

___________元/nf•月________________元/m7月

式

及

租赁保底

合计：______________元/月合计：_______________元/月

条

件

进场费：保证金：_________元

管

___________元/月共它费用：（_______费）

费

理

用_____________元/年

费

推广费：质保金：_________元

___________元〃

13

建筑面积：实用率：实用面积：引进原因：口替换品牌口调整安排

面

积

面积核实：（签字确认：__________________________）

其它

约定1、合同期限：_________年_________月_________日至_________年_________月_________日

事项

甲方代表乙方代表

法务主管部门负责人

招商总监财务部

总经理

董事长

备注

14

COCOPARK意向商户退款审批表

承租方

经营品牌经营范围

联系人联系电话

意向书编号铺位号

意向租金管理费

（元/武•月）（元/疗•月）

已收意向金

意向面积

（元）

原因

概述

主办人部门负责人

意见意见

招商总监

意见

财务部

意见

总经理

意见

集团领导

15

意见

填表日期：年一月一日

注：否决方为开发商的由主办人填写，否决方为商户的由商户填写。

16

签署项目意向、合同需附资料明细

1、星河SOHO购物公园商户档案登记表

2、商户品牌图册

3、营业执照复印件

4、法人代码证复印件

5、商标注册复印件

6、品牌经营授权书（品牌代理商提供）

7、税务登记证复印件

8、质检报告复印件

9、个人签约需提供身份证复印件

注：1-2项为必须提供。

17

经营公司经营管理本部框架图

”X曾拜小部

河戕纪招岛部H州JSOHO购物其他项II招四部

公山招病就经为

匕力店.数必通信、时尚闻招商文公

Ib\影院.XJCrr场2人

星河COCOPARK各经营项目细分

1、黄金珠宝、化妆品、钟表眼镜、精品、汽车展厅包含：

白黄金、银饰、宝石、玉器、镶嵌、人造首饰、名表、名笔、钟表、眼镜、

国际国内护肤系列、彩妆系列、香水、香熏、美甲、汽车精品、汽车展厅；

2、女装妇用、儿童床用、家饰品、美容美发、婚纱摄影包含：

青春装、少女装、淑女装、职业女装、中老年装、女式内衣、家居服、婴儿用品、

大童、中童、幼童、玩具、儿童乐园、童车、鞋帽、床上用品、家居饰品、美容美

发、婚纱摄影；

3、运动休闲、皮鞋皮具、健身项目包含：

高档休闲、量贩休闲、牛仔系列、运动服饰、体育用品、健身器材、户外、健身口

心、男女皮鞋、男女皮具、手袋箱包、皮件维修；

4、男装、数码音像、杂品、书吧网吧、西餐咖啡包含：

男式正装、商务休闲、衬衫、领带、裤、男式内衣、男式饰品、男式用品、

西服订做、改裤、数码通讯、音响设备、耗材电脑、书吧（含音像制品、儿童图书）

网吧、文具、西餐咖啡；

5、餐饮、休闲娱乐、配套项目包含：

中式酒楼、风味餐厅、特餐饮酒吧、西餐咖啡、美食广场、SPA、的士高、艺术专廊、

文化沙龙、特色酒吧、休闲食品、冰淇淋、西饼屋、银行、ATM、、商务中心、照片

冲晒、彩票投注、手机加油站、洗衣服务；

19

星河SOHO公园招商计划表

2005-6-20

45

6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月

月

序f1

行火MIHW

§域

敷।isa

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