设备维修部工作手册

陕西麦尔斯物业管理有限公司

设备维修部

工作手册

状态：

版本号:A/0

分发号：

编制：

审核：

批准：

2006年4月1日发布2006年4月日实施

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目录

目录

第一章：质量目标..........................................4

第二章：组织架构图.....................................5

第三章：部门职责..........................................6

第四章：岗位职责..........................................7

一、设备维修部主管.......................................….7

二、设备维修部领班...........................................8

三、维修工...............................................9

四、电工.................................................10

五、水暖工..............................................10

六、电梯工..............................................11

第五章：设备维修部各岗位任职要求................12

一、设备维修部主管...................................12

二、设备维修部领班.................................12

三、各专业工种、电工、维修工、水暖工、电梯工.........12

第六章：管理规程.....................................….13

一、给排水设备（设施）运行管理规程.....................13

二、给排水设备（设施）操作规程.........................16

三、给排水设备（设施）维修保养规程.....................18

四、二次供水管理规程....................................21

五、配电房运行管理规程..................................24

六、配电房安全操作规程..................................26

七、配电房维修保养规程..................................27

八、供暖系统运行管理规程................................31

九、供暖系统操作规程.....................................36

十、供暖系统维修保养规程.................................38

十一、中央空调系统（制冷部分）运行管理规程...............41

十二、中央空调系统（制冷部分）操作规程...................46

十三、中央空调系统（制冷部分）维修保养规程...............48

十四、电梯运行管理规程...................................51

十五、消防设备、设施运行管理规程........................54

十六、消防设备/设施维修保养规程.........................56

十七、机电设备编号规程...................................67

第七章：相关法律法规......................................70

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标题：质量目标

第一章质量目标

1、综合管理类：管理人员专业培训合格率100%。

2、房屋类：房屋完好率95.5%;房屋零修、急修及时率90.5%;公用

配套设施、场所完好率95.5%。

3、设备设施类：设备完好率95.5%；电梯运行率95.5%;设备（设施）

维修及时率96.5%o

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标题：组织架构图

第二章组织架构留

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设备维修部组织架构图

设备维修部主管1人

财富广场主管1人一又二分之一公寓主管1人

电

电水电维电水维

暖梯修工暖修梯

1

工工工工222

人人人人

2213

人人人人

一又二分之一暂不要列入。

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标题：部门职责

第二章部门职责

设备维修部负责全公司的房屋管理、工程维修、道路维修、机电

设备的检查、保养等工作，保证各管理辖区内的日常运转。具体包括

以下内容：

1、负责所辖物业机电设备的维修和保养；

2、负责对所辖物业的正常供水和供电；

3、负责业主的特约上门维修服务；

4、负责新建物业的接管验收等；

5、负责较大工程的质量监督和验收；

6、负责房屋及配套设施的日常维护、修缮和施工管理；

7、负责与政府供水和供电部门的业务接洽和相关事务的处理：

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标题：岗位职责

第四章岗位职责

一、设备维修部主管职责

1、确保所辖物业的设备设施良好安全运行.

2、熟悉工程设备的技术性能，熟悉区内的工艺管线分布情况，组织

建立工程技术档案及运行、维修、保养档案。

3、负责组织制定设施、设备运行操作维修保养规程，并组织检查和

落实。

4、组织本部员工与其它部门共同做好物业管理为业户的服务工作。

5、贯彻安全第一的思想，建立各项操作规程及岗位责任制度，防止

发生安全事故。

6、对员工进行各项操作规程及操作技能的培训，使每个员工达到既

有工作能力，又有服务意识，实施公司的质量方针。

7、贯彻环境保护方针，消除各种污染源，实施节能计划，培养崇高

的敬业精神。

8、做好各项有偿服务工作，建立方便客户的措施。

9、接受公司安排的各项工作，配合公司及各部门做好相关管理服务

工作。

二、设备维修部事务助理职责组织机构中无助理一职

1、配合设备维修部主管做好设备运行及设备维修保恭的技术审定工

作，建立设备运行和设备维修保养技术档案。

2、建立设备的预检、预修计划，制定不同环境下设备最佳运行状况

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标题：岗位职责

3、定期检查员工工作中的安全技术状况，纠正违章作业、低技术作

业的行为.

4、完成公司领导交办的其他工作。

三、设备维修部领班？是否为班长

1、熟悉全部供电配电资料及设备状况，认真执行安全用电制度，会

操作、会维修保养电器设备。

2、巡视各种供电、配电设备，能及时发现故障的隐患，正确判断事

故原因，及时组织电工维修。对应急事故有正确的处理方法。

3、有较高的电工技术水平，会组织工程项目作业，能申报计划，申

报材料。正确使用各种电工测量仪器仪表及安全设施，并保管电工共

用的电工工具。

4、负责所辖物业内所有的给排水.消防.采暖设备/设施的运行.维修

保养工作。

5、熟悉设备运行部件的保养，保证润滑良好，而且没有泡、冒、滴、

漏的现象。

6、指导正确记录运行表格数据，正确完成交接手续（事故不排除不交

接，异常情况不说明不交接）。

7、熟悉设备安全维修制度,有较高级的技术水平，能组织多人协同

作业，能判断设备良好运行的工况，能填写各种运行、维修表格及申

请报修的计划，登记保管合理使用检修设备及工具。

8、熟悉小区水、电、堤、土建等相关维修工作及日常维修，并制定

每年定期检查计划；

9、组织有关技术人员参加小区水暖设备的验收和交接工作:

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标题：岗位职责

10、负责房屋工程抢修现场技术指导工作，并组织实施;

11、熟悉所管电梯设备的电气原理，运行特性，参与排除设备的疑难

故障，负责每年电梯的年检申报工作；

12、经常深入现场，了解设备的运行情况，对所管设备的现状做到心

中有数，负责制定每年的设备、保养、维修计划；红色标识为能力要

求。

三、维修工

1、负责所管物业各类水、暖、电、土建设备、设施的维修与保养；

2、负责每天巡查设备仪表的运行情况，认真做好记录；

3、负责按时做好住户及公共场所水表、电表的抄表工作；

4、负责完成住户家庭的特约维修服务；

5、负责公共设施和消防设备的巡查，记录和维护等。

6、完成上级领导交办的其他工作任务。

四、电工

1、接受上级分配的工作，执行安全用电作业制度，熟悉配电线路，

配电设备及控制线路、照明线路、消防系统、电源线路的情况，能按

电工应知应会技术要求完成本职工作。

2、正确使用仪表及工具，保证工作质量，布线引线，接头达到规定

要求，会独立完成基本电器的接线，（电表、起动器、Y/A启动，二

地控制等），有文明作业的习惯（工作完成和清洁）。

3、会看电工线路图，分析故障，排除一般故障的能力。做好维修记

录，节约电工材料。

4、接受设备维修部及管理处布置的工作，诚心为用户服务，文明维

修，礼貌待客。

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标题：岗位职责

五、水暖工

1、负方所辖物业内所有的给排水.消防.采暖•设备设施的维修保养工

作。接受上级分配的工作，安全作业，知道水系设备及水系管路的情

况，能按水工应知应会的技术要求作业。

2、保证所有设备、设施整洁完好，严格按照操作规程作业。

3、认真做好表格的填写，按时上下班，遵纪守岗，诚恳接受客户的

意见，如实反映服务状况，维护公司荣誉，礼貌待客。

4、会正确判断设备的状况，调整节能运行状况。

5、接受设备维修部布置的工作。

六、电梯工：

1、熟悉所辖物业区内电梯分布、使用情况。

2、积极参加技术培训活动，努力提高技术水平。

3、严格执行电梯日巡视检查内容。

4、按电梯定期保养项目标的内容对电梯保养单位进行监督。

5、电梯出现紧急情况，接到通知后30分钟内赶到现场，分析故障原

因，了解损失程度并及时采取对策措施，对解决不了的技术问题及时

向主管领导汇报。

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标题：岗位任职要求

第五章：设备维修部各岗位任职要求

一、设备维修部主管

1、中专以上学历，具有较强的专业知识。

2、责任心强、有较强的专业技术水平及管理经验

3、具有2年以上相关工作经验

4、品行端正、身体健康、无不良行为

二、设备维修部领班

1、持有劳动部门颁发的专业技术等级证书

2、有2年以上本专业的工作经验

3、责任心强、有较强的专业技术水平及管理经验

4、品行端正、身体健康、无不良行为

三、各专业工种、电工、维修工、水暖工、电梯工

1、两年以上本专业工作经脸

2、持有劳动部门颁发的专业技术等级证书

3、责任心强、能吃苦耐劳

4、品行端正、身体健康、无不良行为

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标题：管理规程版本号：A—0

第六章：作业规程

一、给排水设备（设施）运行管理规程

1、目的

确保给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的

需要。

2、适用范围

公司范围内给排水设备（设施）的运行管理。

3、职责

3.1泵房值班人员负责给排水设备的操作、监控、记录及对异常情况

的报告。

3.2水暖维修工负责给排水设备日常维修保养

3.3设备维修部主管负责给排水设备（设施）综合管理。

3.4设备维修部主管负责上述工作的检查监督。

4、工作规程

4.1泵房值班人员

4.1.1泵房值班人员负责给排水设备运行的操作、监控、记录。应按

时对给排水设备进行检查，并在给排水设备（设施）启动是观察电流、

电压，倾听有无异响。

4.1.2每天打扫一次水泵房的地面，每月擦一次设备、阀门、管线，

每周用布擦一次控制柜，每月对水泵房作一次彻底清洁，控制柜内用

吸尘器清洁，墙面无积尘，窗户明亮，地面及设备基础无积水油渍。

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标题：管理规程版本号：A—0

4.2水暖工

4.2.1按给排水设备（设施）维修计划及《给排水设备（设施）维修

保养规程》中的《给排水设备（设施）检查保养表》要求进行维护保

养。

4.3维修领班

4.3.1维修领班负责给排水设备（设施）的综合管理。包括技术资料、

档案的收集、保管，负责零星设备配件、材料的采购计划的编制，设

备维修部权限范围内的外委修理联系工作。

4.3.2对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。

4.3.3每年12月制定下一年度中修、大修计划。

4.4设备维修部主管

4.4.1进行抽检。每月最后一个星期组织有关人员对给排水设备（设

施）的维修保养进行一次检查。

4.4.2审核各种记录及中修、大修计划，给排水的《设备维修保养记

录表》。

4.5水泵房管理工作

4.5.1非工作人员进入水泵房需经主管或设备维修部主管批准后，由

水暖工陪同，方可进入。

4.5.2水泵房的机电设备由值班人员负贪操作，其他人不得擅自操作。

4.5.3控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置°生活水

泵每隔15天进行轮换。

4.5.4保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。

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标题：管理规程版本号：A—0

4.5.5不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经部门领导批准

后方可进行。

4.5.6消防设施应保持完好。

4.5.7保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。

4.6临时用水管理工作

4.6.1临时用水需填写临时用水申请，经批准后方可接驳水管用水。

4.7停水管理工作

4.7.1因维修洗水池等原因需停水时，应及时通知客户服务部，由客

户服务部及时通知各住户，并解释清楚停水原因。

5、相关文件和记录

a）《给排水设备（设施）维修保养规程》

b）《设备一设施维修记录表》

c）《水泵房运行日巡查表》

d）《给排水设备保养记录表》

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二、给排水设备（设施）操作规程

1、目的

确保给排水设备（设施）性能稳定，运行正常。

2、适用范围

辖区内给排水设备（设施）的操作。

3、职责

3.1值班人员负责给排水设备（设施）的操作、巡查、记录及异常情

况的报告。

4工作规程

4.1给水设备（水泵）操作流程

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标题：管理规程版本号：A—0

4.2排水设备（潜水泵）操作流程

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三、给排水设备（设施）维修保养规程

1、目的

确保给排水设备（设施）维修及时，延长设备1设施）使用寿命，确

保设备运行可靠、性能良好。

2、适用范围

辖区内给排水设备（设施）。

3、职责

3.1水暖维修工负责给排水设备（设施）的日常维修保养。

3.2维修主管负责维修保养工作的指导、检查监督及外委修理的联络

工作。

4、工作规程

4.1给排水设备维修保养工作

4.1.1水暖工负责给排水设备（设施）的维修保养。

4.1.2维修主管每年12月制定下年度的给排水设备维护保养和中修、

大修计划。

4.1.3水暖工按给排水设备中修、大修计划，要求对设备进行维修保

养，并将维修保养情况记录于《设备一设施维修记录表》、《设备保养

记录表》，零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。

4.1.4给排水设备故障一般不超过8小时，若重要部位故障在8小时

内无法解决，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报设备维修

部主管，限期解决。

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4.1.5夜间发生的故障，不影响住户生活、工作，不会产生严重后果

的给排水设备（设施）故障，可以由白班机电维修工进行维修；如发

生的故障直接影响住户生活，应立即向设备维修部负责人汇报。

4.1.6设备维修部主管对维修保养进行工作指导及检查监督。

4.2给排水设备（设施）故障一般处理工作

4.2.1供水泵出现故障时，值班人员应马上启用备用泵，然后立即通

知水暖工及时维修。

4.2.2排水泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故

障，及时排除，如果水泵故障，启动备用泵，检修故障水泵。

4.2.3供水管路出现故障时，发生泄漏等影响正常供水，值班工立即

关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。

4.2.4污水、雨水井等因出水或下水不畅、浸水等，电话联系保洁部

门协助处理。

4.3给排水设备维修保养

4.3.1水暖工按照《给排水设备（设施）运行管理规程》的要求对给

排水设备进行日常保养。

4.3.2设备维修部主管组织水暖工按设备维修要求对给排水设备进行

检查维修保养。

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给排水设备检查、维修保养计划表

序号给排水保养项目检查内容周期

外观清洁清洗、除污每月

运行情况震动、轴温每天

水泵

仪表情况检查每天

机组

01水泵轴端检查更换盘根填料每月

及

水泵轴承清洗换洞滑油一年

附件

电机轴承清洗加润滑油一年

电机绝缘测电机吸收比一年

如渗漏补漏换管每天

02管道

除锈刷漆一年

紧固压盘螺丝，调整更换填料每月

03阀门

加润滑油一年

启闭情况检查每天

04液压阀

拆检、清洗一年

05水表检查指示情况每月

5、相关文件和记录和记录

a）《机电设备台账》

b）《维修保养记录表》

c）《设备维修保养记录表》

d）《设备委托维修申请表》

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四、二次供水管理规程

1、目的

保证辖区内二次供水水质符合卫生检验标准，保障业户身体健康C

2、适用范围

适用于辖区内二次供水的管理，二次供水是指业户从一次配水处引出

的用于蓄水或加压的供水装置。

3、职责

3.1领班负责制定年度水池（箱）清洗及消毒计划，并报设备维修部

主管审批。

3.2设备维修部主管负责审核批准年度水池（箱）清洗及消毒计划，

并负责实施。

4、二次供水

4.1二次供水管理的要求

4.1.1二次供水设施有指定专人负责管理。

4.1.2每个水池（箱）（包括地下、楼顶）需结构完整，加盖、加锁，

水口干净，如孔、通气孔、泄水孔需加防虫网。

4.1.3二次供水清洗、消毒人员，须持卫生防疫部门颁发的“健康证”、

上岗操作。

4.2年度水池（箱）清洗及消毒计划

设备主管每年12月制定下年度不少于一次的水池（箱）清洗及消毒

计划。

4.3通知

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4.3.1每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前提前通知客户服务部

出停水告示，通知用户做好出水准备。

4.4放水

为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）

的前3小时进行。

4.5二次供水的清洗、消毒有专业公司进行，专业公司在清洗前需将

清洗消毒方案、清洗操作人员资料送项目管理部审核并作为存查资

料。

4.6安全注意事项

4.6.1电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好

用手电、应急灯，三和水泵要装有漏电开关。

4.6.2缺氧：有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱地补水口处

连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然后选用如下试脸：

把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不抉氧。否则需继

续通风直到没问题为止。

4.6.3在清洗水箱的过程中，消毒人员需戴口罩和防护工具，如在水

箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开

水池，用清水清洗眼睛，呼吸新鲜空气。

4.7送水

4.7.1在清洗工作彻底完成后，开阀门向水池（箱）注水，达到标定

的水位高度后加盖上锁。

4.7.2送水后，应检查水泵工作是否正常，管线内是否存气，等供

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标题：管理规程版本号：A—0

系统全部正常后方可离开。

4.8取样送检

4.8.1水样抽取及送检工作由设备维修部门派专人进行，并负责跟踪、

协调。

4.8.2如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应重新取样化脸,

如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部

门派人监督全过程，直至检测合格为工。

4.9记录和报告

4.9.1水暖工负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经主管审

核，设备维修部主管签字后存档。

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五、配电房运行管理规程

1、目的

确保高低压配电设备有良好的技术状态，即安全运行，优质供电。

2、适用范围

适用于辖区内高低压配电房及设备的运行管理。

3、职责

3.1设备负责人负责高低压变电房及设备日常操作、监控、记录、及

维修保养。

3.2设备主管负责组织、参与、指导高低压变电房及设备的维修保暴

及按运行

3.3设备维修部主管负责上述工作的监督检查。

4、工作规程

4.1设备责任人

4.1.1严格按照《配电房安全操作规程》进行检查操作。

4.1.2按照设备技术要求及可靠实用极限的要求，做好各期检查保养

工作，认真填写《公共设备巡查签到表》、《干式变压器保养记录表》、

《机电设备台账》及《维修保养记录表》。

4.1.4检查维修工具、绝缘工具是否损伤，能否达到安全使用要求，

定期保养，安全标志牌是否齐全。

4.2设备主管

4.2.1每年12月份按照设备技术要求及可靠实用极限的要求，有目

的、有计划地对配电房所需材料进行请购、脸联、报废及设备台账的

管理。

4.2.2根据设备技术要求及可靠实用极限的要求对高低压变配电房进

行维修保养，对中修、大修计划，需报设备维修部主管审批。根据情

况准确记录。

4.2.3审查《公共设备巡查表》、《设备一设施维修记录表》及《高低

压变配电设备保养记录表》。

4.2.4对设备责任人提供技术指导及检查监督。

4.3设备维修部主管

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标题：管理规程版本号：A―0

4.3.1审核请购、中修、大修、报废及验收方案。

4.3.2监督上述工作的执行情况。

4.4高低压变配电房管理工作。

4.4.1非工作人员，未经许可禁止进入低压配电房。

4.4.2工作人员进入高低压变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽

扣扣紧，严禁穿拖鞋。

4.4.3配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥，

严禁吸烟。

4.4.4配电房操作时应严格依照技术规范进行操作。

4.4.5禁止带电检修，如在特殊情况下虚带点工作时，应做好防触电、

防短路等安全措施，并设专人监护。

4.4.6应防止小动物、代虫进入配电房，每周对低压配电房清洁一次。

4.4.7每月对低压配电设备进行一次检修保养并做好记录。

4.4.8做好日常检查维修纪录。

4.4.9临时用电需申请，经批准后方可用电。

4.4.10除紧急情况外，未经部门领导批准不得随意停电。

5、相关文件和记录

a）《配电房安全操作规程》

b）《配电房维修保养规程》

c）《维修保养记录表》

d）《10KV运行记录表》

e）《公共设备巡查签到表》

f）《干式变压器保养记录表》

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标题：管理规程版本号：A-0

六、配电房安全操作规程

1、目的

规范操作程序，避免事故发生，确保供配电系统运作正常。

2、适用范围

适用于辖区内高低压配电室。

3、职责

3.1电工负责供配电设备（设施）操作。

4、工作规程

4.1停电拉闸必须严格按照先停负荷开关，后拉主闸开关的操作程序。

4.2合闸送电与之相反。设专人监护，并悬挂标志牌，严禁带负荷拉

开关。

4.3合闸送电时，应依照先合母线侧隔离开关，再合负荷开关，然后

合各分路开关的原则；并同时观察合闸后各分路电压、电流、指示灯、

声音是否正常。

4.4在停电抢险时，必须完成下列工作：

a）停电;

b）验电

c）装设接地线；

d）悬挂“严谨合闸，有人工作”的标志牌，并在开关上设置障碍。

4.5恢复送电时，必须做好下列工作：

a）清除电器设备上遗留的工具和一切杂物

b）证实工作人员已全部撤离电器设备；

c）拆除接地，取下禁令牌；

d）测量其它电阻是否正常；

e）在重查一次，确保无送电障碍才能正式送电。

5、相关文件和记录

a）《操作票》

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标题：管理规程版本号：A—0

七、配电房维修保养规程

1、目的

避免故障，及时处理故障，确保高低压配电系统安全可靠运行。

2、适用范围

适用于辖区内高、低压配电房及设备维修保养工作。

3、职责

3.1设备责任人负责高、低压配电房及设备的日常维修保养。

3.2主管负责组织、参与、指导高低压配电房及设备的维修保养及按

运行情况组织制定紧急维修计划和实施。

3.3设备维修部主管负责上述工作的监督执行。

4、工作规程

4.1设备责任人按照设备技术要求及可靠实用极限的要求进行检查、

维修保养，并将情况记录在《公共设备巡查签到表》、《维修保养记录

表》、《干式变压器保养记录表》上签名。

4.2主管及领班按《低压配电房设备检修保养周期表》及紧急情况的

维修要求进行组织、参与、指导维修保养，同时按上述工作的要求进

行对外联络及工作的实施。若零部件更换及中、大修情况同时记录于

《维修保养记录表》上。

4.3设备维修部主管按上述工作的要求做经常的检查监督，并在《设

备设施周检、月检抽查表》上签名。

4.4一般情况下，检修保养需停电时要提前1天通告客户服务部，紧

急情况除外。

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标题：管理规程版本号：A—0

4.5低压配电房设备检查保养周期表

序保养

保养项目保养内容备注

号周期

1、配电房卫生、通1、无杂物、通风、照明1、配电防

风、照明、有无异味；正常；含设备

2、配电箱（柜）内2、无过热、异响、掉闸、层、低压

各路指示灯、仪表指松动、脱落、氧化、接地、配电室、

示及开关位置；接零可靠；578层竖

3、各路开关、母排、3、无积水、无霉味、无井。1-4

接地、接零及管线；焦烤味；层机房内

014、电缆（槽）沟；4、温升正常、手动操作日配电柜有

5、变压器、电机；部件（如手柄等）小于60麦尔斯电

6、房屋有无渗漏；摄氏度,电缆表面小于65工保养,

7、抽检楼层1-2个摄氏度；空调机控

配电箱（柜）。5、指示灯齐全，仪表指制柜

示正确；（箱）、防

6、无接地不良，接地、火卷帘电

接零可靠牢固。源柜等由

1、01项内容；1、确保其正常；麦尔斯物

022、冬配电房内清洁。2、墙面地面干净，设备周业设备维

表面无油污、粉尘。修部保

1、02项内容；1、确保其正常；养。麦尔

2、配电箱（柜）体；2、整洁，门锁正常，关斯裙楼

3、开关；闭灵活；4-6层风

4、熔断器；3、接触良好，开断正常，机房由设

5、接触器；无发热；备维修部

6、机电器；4、底座牢固，接触良好；保养。

7、按钮、指示灯；5、触点良好，无烧蚀，2、凡保养

8、互感器；声音正常；周期为

9、电度表、仪表；6、时间继电器延时准确，日、周的

10、配电室、楼层机各级电器接线牢靠，触点01、02项

03房；完好，声音正常；月内容按分

11、电容器柜。7、接线完好，触点接触工责任区

可靠，指示灯齐全明亮；由各电工

8、指示、计量正确，接进行，03

线完好；项内容按

9、墙面、地面干净，箱月分工程

槽表面整洁、无油污、粉序见表

尘；****O

10、电容器无漏油、膨胀、

无过热（壳体小于60摄

氏度）。

1、各配电室、机1、确保其正常；

房内消防器材：2、平时正常，定期检

04季

2、应急灯、楼层查转换状态是否正常。

诱导灯。

1、总计量表工作状

态异常时随时向供电

局大用户所电费报告；

05计量仪表2、写字楼业主计量年

表每月抄表发现舁常

时，立即更换经校脸准

确的计量表。

陕西麦尔斯物业管理有限责任公司文件号：MES—WX-01

标题：管理规程版本号：A—0

表一配电柜保养维护周期安排表

保养周期安排

保养

序每月

配电柜（箱）位置维修责任人

号上中

内容下旬

旬旬

配电室1段03项

1当班电工

内容

配电室2段03项

2当班电工

内容

配电室3段03项

3每仝4-10月当班电工

内容

配电室2段03项

4每年4、10月当班电工

发电机房2面内容

03项分片

54F、5F、6F机房

内容责任电工

03项分片

65F-18F竖井

内容责任电工

1F、2F、3F机房及

03项分片

7778层楼层新风

内容责任电工

机

水泵房、锅炉房、

制冷柜、冷冻冷却03项与本机房每年两次设备分片

8

循环泵随机配电柜内容保养维修同步进行责任电工

等

5、相关文件和记录

a）《公共设备巡查签到表》

b）《维修保养记录表》

陕西麦尔斯物业管理有限公司文件号：MES-WX01

标题：管理规程版本号：A—0

C）《设备设施周检、月检抽查表》

e）《设备外委维修记录表》

八、供暖系统运行管理规程

1、目的

确保供暖设备（设施）处于良好技术状态，保证设备安全高效运行

节约能源，降低成本，提供舒适的工作、生活环境。

2、适用范围

2.1集中式热水管道系统的运行管理

2.2风机盘管加新风系统（热水式）的运行管理

2.3热换式热水供应系统的运行管理

2.4热水换热风管系统的运行管理

3、职责

3.1运行人员负责中央空调设备（设施）的操作、监视、记录及定期

巡查，配合专业公司的维保丁作及对空调水系统水质进行监控，发现

异常情况及时报告；维修人员负责设备的维护保养。

3.2主管负责设备（设施）的综合管理。

3.3设备维修部主管负责日常工作的检查监督。

4、工作规程

4.1运行人员岗位责任制

4.1.1必须全面地、认真地、正确地执行操作规程，决不允许有违反

操作规程的行为。

4.1.2选择和采用最佳运行工况，使运行、调节方法简单，且能量消

耗最少。

陕西麦尔斯物业管理有限公司文件号：MES-WX-01

标题：管理规程版本号：A-0

4.1.3值班时必须认真负责、勤巡视、勤检查、勤调节，保证运行参

数在要求范围内。在运行巡查中应做到一看，看运转设备有无异常；

二查，查运行中各部分参数是否正常；三听，听系统运行中是否有异

常声音；四嗅，嗅运行中是否有异味产生，以保证系统正常运行。

4.1.4做好运行调节，同时应真实、按时记录有关参数数据，不得弄

虚作假。

4.1.5运行中发生特殊情况或运行故障应立即采取必要措施，尽可能

避免事故发生，减少损失。

4.1.6值班运行中如果发生安全事故时，必须沉着、冷静，及时采取

有效的处理措施，避免事故扩大。同时向有关人员报告事故的原因、

处理情况。如果运行人员无法处理突发事故时，必须迅速报告