会计实务：广州-“三旧”改造涉税政策执行指引(三)

广州:“三旧”改造涉税政策执行指引(三)第八条土地增值税

（一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第八条第（二）项“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地征增值税”规定，对被拆迁户因政府收回土地使用权取得的实物、货币补偿，免征土地增值税。

（二）根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，取得土地使用权所支付的金额可作为计算增值额的扣除项目。因此在旧村庄改造中，通过“招拍挂”方式或协议出让方式确定融资地块的建设方为取得融资地块而按照政府要求需向村经济组织另行支付的补偿款以及在复建地块出资建造安置房、其他房产、公共配套设施的支出可以列入融资地块开发成本。

第九条契税

（一）根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），以协议方式出让国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交价格计征契税。计征契税的成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号），通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。土地成交总价款为承受者为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（三）根据《财政部关于印发中华人民共和国契税暂行条例细则>的通知》（财法字〔1997〕52号），以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

（四）根据《国家税务总局关于免征土地出让金国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号），承受者因承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要缴纳契税。不得因减免（或返还）土地出让金，而减免契税；暂缓缴纳出让金的，契税不得缓缴。

（五）根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令1998年第41号）第八条第（四）项规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。

（六）根据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号），市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的‚对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

第十条企业所得税

(一)根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号，以下简称第40号公告）规定，企业符合政策性搬迁条件的，在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。企业搬迁期间新购置的各类资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定，如果在2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。

企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。

(二）根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：

1.房地产企业以开发产品换取其他企事业单位和个人土地使用权的：房地产企业应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。同时房地产企业按分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认换取的土地使用权成本。如涉及补价‚土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

相应的原拥有土地使用权的企业，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2.房地产企业接受企业土地使用权投资的：房地产企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本；如涉及补价‚土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

拥有土地使用权的企业应视同销售，于土地使用权转移时确认收入的实现。

3.企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第十一条个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号），对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

第四章附则

第十二条本指引由广州市地方