会计实务：成本管控助房地产公司“降成本去库存”

成本管控助房地产公司“降成本去库存”近日，中央经济工作会议提出要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。对此，广西中房惠民工程投资有限公司(下称“中房惠民公司”)财务总监潘昀在接受《中国会计报》记者采访时表示，作为房地产公司，成本管控要贯穿项目的整个开发周期，尤其是设计阶段。同时，企业还可以借助“互联网+”、利用大数据等开展集中采购，有效降低成本。

在双重压力下的财务创新之道

据国家统计局数据显示，2015年1月至10月，全国房地产开发投资高达78801亿元，比2014年同期仍有2.0%的增长。一边“去库存”，一边又在增加新的库存，这无疑将增加“去库存”的难度。潘昀认为，随着人力成本的上升和建材成本的变动，房地产业既要面临“去库存”的压力，又要面临“降成本”的压力。双重压力下，财务必须转型并加大创新力度，才能助推房地产企业轻装上阵、健康发展。

潘昀表示，现阶段新工艺、新材料层出不穷，这就要求房地产企业从项目启动阶段就必须借助“互联网+”、利用大数据等途径不断进行更新对比，在项目设计阶段，财务人员要和业务部门紧密配合，加强行业对标，采用价廉物美、经济环保的工艺和材料，进行定额成本设计，将项目成本框定，以利于后续施工成本的控制和销售政策的制定。同时，还可以借助“互联网+”、利用大数据等分阶段开展海内外集中、大批量采购，既降低库存减少现金占比又能有效降低成本。

将财务系统嵌入公司经营

“当前，房地产市场低迷。在企业经营困难期，开源无望就要加大节流力度。财务的成本管控可以让企业度过‘寒冬期’，避免倒在‘黎明前’。”潘昀认为，要发挥源头管控，财务人员必须要全程渗透到企业的采购、营销全过程中，将财务系统嵌入公司经营。这和财政部当前大力提倡的管理会计不谋而合。

“传统的财务人员主要是对企业发生的经济事项进行事后的记录、核算和监督，而管理会计更注重事前规划和事中控制。房地产企业投资大周期长，尤其需要推广管理会计。”潘昀介绍，中房惠民公司主要是进行保障房的投资建设，在投资开发前，财务人员就和相关业务部门一起对项目投资建设的全过程、全周期进行了可行性分析，建立了项目目标成本体系，同时根据项目建设周期细化了每年的预算执行目标，再将预算目标分解到具体环节和部门。项目开发建设期间对工程进度、资金收支等严格按全面预算进行管理，发现偏差，及时分析修正，保障项目预期收益的实现。项目结束后，由财务人员主导，对项目运行的全过程进行后评价分析，总结经验教训，开展绩效考核，不断提升企业整体效益。

2016年房地产行业面临的形势可能会更严峻。潘昀认为，新常态下，有为才有位。首先，财务人员要立足业务岗位，不断提升管理会计专业能力水平，不断学习管理会计新理论、新知识，以在实务中进行创新应用。其次，要加强面向管理会计的信息系统建设，以信息化为手段，实现会计与业务活动的有机融合，推动管理会计功能的发挥，切实提升单位价值创造能力。目前，中房惠民公司正在借助母公司中国交通建设集团建立的财务共享服务中心，加快会计职能从重核算到重管理决策的拓展，促进管理会计工作的有效开展。

精心编制现金流测算表

房地产属于负债率较高的行业。中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合发布的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2014年，房地产行业净负债率均值为88.86%，较2013年上升9.18个百分点，处于近5年来的最高点。高负债率在市场销售火爆期可以暂时用及时的销售回款拆解，而在如今的市场低迷、库存增加期，直接后果就是企业的经营资金不能及时回流。一旦现金流断流，企业就会“猝死”。中房惠民公司又是如何破解这一行业难题的?潘昀介绍，中房惠民公司针对项目的开发周期精心编制现金流测算表，自有资金、融资资金、销售资金的投入要与项目的开发进度一一对应，尤其是融资资金的贷款周期要与项目的开发周期匹配，避免出现短期融资资金投入到长期项目中，最终导致项目资金链的断裂。另外，在项目实施过程中，财务人员要编制资金使用年计划、月计划，严格按资金计划执行，以保证企业现金流、降低资金使用成本；同时，加快销售资金回流速度，利用应付账款融资等方法有效降低资金成本和企业资产负债率。

小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达