合富辉煌广州南沙境界四期发展策划报告

南沙境界四期开展筹划报告二〇〇九年九月合富辉煌〔中国〕房地产参谋开展筹划报告思路结构图根底研究区域经济研究市场竞争分析区域规划分析工程定位开展战略规划设计优化建议地块分析开发策略产品策略开发背景客户定位主题定位产品定位价格定位客户需求分析本体分析SWOT分析本钱测算收益测算效益评价开发背景南沙境界工程自2006年低密度洋房开售以来，先后经历了A、B、C区别墅，F1、F2、G型洋房及E型小复式的开发和销售。在2021年下半年，工程即将迎来第四期的产品开发。本方案旨在通过从市场、产品、规划等多个方面提出建议。希望通过这些的建议，为工程第四期开发提供一定的指引。开发背景2021年10月首批推货，首批预计2021年10月前入伙2021年底前完成第四期的整体开发和销售打造迎合市场需求的产品，获取利润最大化再次提升开展商品牌形象，获得市场认可，赢得美誉度第四期的开发目标与期望：开展筹划报告思路结构图根底研究区域经济研究市场竞争分析区域规划分析工程定位开展战略规划设计优化建议地块分析开发策略产品策略开发背景客户定位主题定位产品定位价格定位客户需求分析本体分析SWOT分析本钱测算收益测算效益评价港口城市发展经验对项目发展带来怎样的启示？南沙区域规划为项目的开发发展带来怎样的影响？南沙区域经济发展为项目提供怎样的开发环境？城市宏观经济和政策环境为项目提供怎样的发展背景？项目的发展将面临的市场竞争态势如何？南沙及广州经济、规划、市场竞争现状将对本工程有何影响？潜在客户特征及需求如何？个人首购90方以下住房，契税税率下调到1％首购最低首付款比例调整为20％首购贷款利率下限为基准利率的0.7倍购房暂免收印花税中央出台多项政策支持房地产稳健发展普通住宅开发资本金下调至20%港口城市发展经验对项目发展带来怎样的启示？南沙区域规划为工程的开发开展带来怎样的影响？南沙区域经济开展为工程提供怎样的开发环境？项目的发展将面临的市场竞争态势如何？南沙及广州经济、规划、市场竞争现状将对本工程有何影响？潜在客户特征及需求如何？南沙区域经济南沙经济开展基数低，后发优势明显，未来开展前景可期产业集群强势导入，带动区域经济快速开展在港口及产业带动下，南沙的人口数量将得到一定增长，常住需求将逐步释放2004~2021年南沙区GDP及增速〔亿元，%〕局部世界500强企业分布图1丰田汽车2埃克森化工3JFE钢铁4爱德克斯〔广州〕汽车5沙多玛〔广州〕化学6艾利〔广州〕包装系统产品7冠力电子〔广州番禺〕8慧视通讯科技9三菱重工东方燃气轮机〔广州〕10广州拉法基石膏建材11东方国际集装箱〔广州〕12中远码头效劳〔广州〕南沙区局部世界500强企业分布在“二产带动三产〞的经济开展战略下，南沙经济总量高速增长，预计将在未来相当长一段时间内保持高速增长态势，区域经济实力可期在产业经济与港口经济的强势带动下，各产业的大开展将为南沙带来大批高素质的稳定的产业人口，常住需求将逐步释放，同时促进城市生活配套的良性开展，房地产面临新的开发机遇南沙区域经济的开展现状将为工程提供怎样的开发环境？港口城市发展经验对项目发展带来怎样的启示？南沙区域规划为工程的开发开展带来怎样的影响？南沙区域经济开展为工程提供怎样的开发环境？项目的发展将面临的市场竞争态势如何？南沙及广州经济、规划、市场竞争现状将对本工程有何影响？潜在客户特征及需求如何？南沙区域规划南沙是广州唯一邻海的港口区域，是广州城市南拓的桥头堡城市开展目标重新定位，将南沙打造为“国际化生态型滨海新城〞，城市开展理突出生态保护的重要性多层次对外交通网络，与周边城镇的交通通达性将进一步提升南沙二三产业将并重开展，增强对周边城镇的辐射力区域行政中心搬迁至黄阁镇，综合效劳功能提升，相关配套设施有望最快得到完善近期，政府对南沙区的规划开展加大支持力度，进一步促进南沙加速开展工程地区综合效劳中心地区综合效劳中心地区综合效劳组团公共效劳配套的缺乏是阻碍南沙常住置业需求释放的关键原因南沙的定位调整升级为“国际化生态型滨海新城〞，强调综合功能的开展，新规划充分发挥南沙独有优势，构建了产业开展的核心竞争力，使南沙未来的开展方向更为明晰南沙未来将与周边城市的经济联系将更加紧密，对外来人口的吸引力将日趋增强，为工程潜在客源的拓展提供了良好的前景产业结构的优化调整，区域效劳能力的提升，将使南沙的生产和生活配套逐步完善，对产业人口的吸聚能力将大大加强地区综合效劳中心的定位将使工程所在的黄阁镇地位进一步提升，近期内有望成为南沙最适宜居住的区域近期，政府对南沙区的规划开展加大支持力度，进一步促进南沙加速开展南沙区域规划为工程的开发开展带来怎样的影响？港口城市开展经验对工程开展带来怎样的启示？南沙区域规划为工程的开发开展带来怎样的影响？南沙区域经济开展为工程提供怎样的开发环境？工程的开展将面临的市场竞争态势如何？南沙及广州经济、规划、市场竞争现状将对本工程有何影响？潜在客户特征及需求如何？港口城市开展经验对工程开展带来的启示？阶段港口建设状况区域产业特征区域成长特征区域人口特征启动阶段处于码头和港区城市基础设施建设期以建筑业为主，物流业和工业开始培育政府政策引导期，城市依托港口发展港口操作人员和相关辅助人员，人口依靠政策初步导入，仍习惯返回中心城区居住完善阶段泊位不断增加，港区基础设施完善港口业和装备业等相互融合，服务业发展很快政府政策和产业引导同时发挥作用，港区与城市互动发展人口依靠产业发展大量集聚，在港城居住的人口逐渐增加成熟阶段泊位基本上不增加，港区基础设施成熟多业并举，第三产业比重上升最快依靠自身功能增长，城市进入自我发展期周边区域的人口城市化速度加快，港城人口接近饱和状态，并向周围地区扩散根据我国港城开展的阶段划分，从港口开展、产业开展、配套设施和人口开展等方面判断，南沙未来正处于启动阶段向完善阶段的过渡期，产业人口会大量增加并开始选择在本地置业

我国港口城市开展的阶段划分南沙近期开展阶段启示：产业人口的大幅增加将为工程提供丰富的有效客源上海洋山港天津滨海新区港口城市开展经验对工程开展带来怎样的启示？南沙区域规划为工程的开发开展带来怎样的影响？南沙区域经济开展为工程提供怎样的开发环境？工程的开展将面临的市场竞争态势如何？南沙及广州经济、规划、市场竞争现状将对本工程有何影响？潜在客户特征及需求如何？工程的开展将面临的市场竞争态势如何？市场大势市场竞争格局后续竞争广州市场格局呈现圈层式开展特征，广州中心城区楼价高企，外围区域商品房市场具有价格优势市中心〔越秀、荔湾、海珠和天河〕的房价一般在1.5万元/平方米以上，属于广州房价的第一梯队；外围区域的白云区、黄埔区、萝岗区及番禺区的房价在8000-10000元/平方米，属于广州房价的第二梯队；外围区域的花都区及南沙区，房价在4000-6000元/平方米，属于广州房价的第三梯队。数据来源：广州市国土资源及房屋管理局广州房地产住宅市场全市均价水平市中心白云区黄埔区番禺区萝岗区南沙区花都区广州客户可选择的郊区置业板块众多，对南沙板块置业选择造成多重截流效应景观资源型板块从化板块花都板块新广从板块产业带动型板块新塘板块郊区居住型板块华南板块金沙洲板块南海板块南沙板块对广州客户的吸引力主要靠叠加的价值效应得以显现：景观资源＋产业带动＋物美价廉＋升值前景。但交通距离仍然是目前南沙吸引广州客户的最大的障碍。南沙人口较少导致本地需求缺乏，市场容量受到一定限制目前南沙共有人口约25万，其中户籍人口15万，常住人口缺乏20万，增长缓慢；基于本地消费人口缺乏，南沙商品住宅的供给量和销售量分别占全市的6%和5%，远低于番禺等开发热点区域。数据来源：广州市统计信息网及合富市场积累2021年广州十区商品住宅批出面积比较2021年广州十区商品住宅成交面积比较南沙区2005-2021年户籍人口〔万人〕南沙作为全市的价格“洼地〞，低价成为吸引区域外客户的关键因素南沙区域市场的价格水平是全市的“洼地〞，2021年全年南沙区商品住宅成交均价4632元/m2，远低于全市住宅均价水平；远郊区域工程受市场动乱影响较大，价格同比升幅处于全市倒数第二的水平南沙尚处于市场开展的初级阶段，且远离中心区，低价是吸引客群跨区域置业的关键全市均价水平2021年广州十区商品住宅成交均价〔元/㎡〕市中心白云区黄埔区番禺区萝岗区南沙区花都区数据来源：合富市场积累近年南沙商品住宅市场开始迅速开展，供需增长明显近年来，南沙出现放量供给，2021年南沙区商品住宅新增供给超过40万㎡随着南沙更多企业进驻，需求日益增多；同时由于一批高性价比产品的放量供给，使得2021年南沙区商品住宅成交面积跃至29.39万㎡，整体处于供需平衡状态数据来源：合富市场积累批准预售面积（万㎡）成交面积（万㎡）消化率南沙碧桂园18.317.796.7%南沙滨海花园42.562.5%南沙奥园8.5559%南沙境界5.82.645%小计36.627.876%2021年南沙指标楼盘批出及成交面积近年南沙商品住宅供需关系〔万㎡〕近年南沙商品住宅价格〔元/㎡〕09年南沙市场跟随回暖的大市，成交量大幅增加，价格涨幅明显09年上半年月南沙区成交量比08年同期上升超过一倍，反映市场成交逐渐恢复活泼；“五一〞假期期间全市各区价格有不同幅度上升，南沙价格基数低，涨幅比较明显；08与09年1－6月广州各区商品住宅成交量比较资料来源：合富辉煌市场研究监测南沙区番禺区白云区花都区天河区越秀区海珠区荔湾区中心城区花都区整体

价格平稳部分热销楼盘价格上升超过10％价格上调约2-3％萝岗区前期热销楼盘价格上升8－15％库存压力减少，价格上升10－15％部分热销板块价格上升10－20％价格上升10％左右珠江新城、天河公园价格上升10－18％2021年“五一〞广州各区价格变化示意图09年上半年南沙区各在售工程整体成交活泼09年上半年南沙市场以南沙碧桂园和海力花园成交持续活泼；滨海花园3月底推出铂翠湾洋房组团，月均消化90套，销售速度理想；南沙奥园09年以来主推洋房组团，受价格等因素影响，月均消化速度最慢；09年上半年南沙在售工程每月签约套数统计09年上半年南沙在售工程签约总套数统计项目均价（元/㎡）月均消化套数南沙奥园4500（毛坯）34南沙碧桂园3600（毛坯）100海力花园3400（毛坯）76优山美地3800（毛坯）50滨海花园3900（毛坯）9009年上半年南沙在售工程均价及月均消化套数资料来源：广州阳光家缘官方网站开展态势：南沙常住人口较少导致本地需求缺乏，随着产业开展，南沙本地对洋房的常住需求正逐步增长整体价格：从市场整体开展态势来看，南沙属于广州远郊区域市场，开展相对初级，低价是吸引客户置业的关键因素，同时价格存在较大的增长空间供需情况：南沙房地产市场近年来迅速开展，供需增长明显南沙房地产整体开展态势如何？工程的开展将面临的市场竞争态势如何？市场大势市场竞争格局后续竞争市场格局：南沙目前在售的工程较少，主要集中在资源或配套条件优越的区位，已有品牌开展商进入，板块气氛逐渐形成南沙滨海花园南沙碧桂园南沙奥园富港优山美地南沙境界逸涛雅苑海力花园注：逸涛雅苑近年内处于断货期多数工程具备一定的自然资源条件，但区域生活型配套设施缺乏，各工程主要以自身打造配提升居住气氛南沙的山、海自然资源优越，是广州唯一拥有海岸资源的区域，多数工程具备一定的自然景观资源，生态环境较好；资源条件优越的外围工程以休闲度假性物业启动，逐步向常住型物业过度区域生活型公共配套缺乏，多数工程那么通过自身打造配套提升居住气氛项目位置资源条件配套总体特征南沙滨海花园南沙区环岛路

蕉门河及其入海口海景内：露天吧、健身室、恒温泳池、生态戏水池、网球场、羽毛球场、商业街、篮球场、钟楼、餐饮、水上游乐活动中心外：无前期物业以休闲度假型为主，中后期以开发常住型洋房为主南沙奥园南沙珠江东路山体资源、海景内：休闲度假酒店、商业长廊、会所、山顶公园外：无南沙碧桂园南沙区进港大道自然山体资源内：幼儿园、超市、图书馆、羽毛球场、乒乓球场、SPA、商铺等；外：农行、中行、工行、农村信用社等；广州中医学院附属医院、金洲医院、海港大酒店等开发常住型洋房物业为主海力花园南沙区进港大道远眺海景内：幼儿园、超市、书店、中餐厅、西餐厅、乒乓球场、商铺、医务室

富港优山美地南沙街富佳花园无特殊自然景观资源内：私家后山花园、会所、商业街、游泳池、幼儿园、社区中心

规模不一、开发强度中等、物业类型丰富，整体以小高层洋房为主位于配套相对成熟区域的工程规模相对较小〔占地20万以内〕，外围区域工程以中大规模为主常住型工程开发强度中等，容积率一般在1.5~2.0之间物业类型丰富，包括低密度的别墅、类别墅和高密度洋房，小高层洋房是工程中后期开展主力产品项目规模（万㎡）容积率物业类型南沙滨海花园占地：280万㎡总建：224万㎡0.8独立、联排、小高层南沙奥园占地：67万㎡总建：47万㎡0.7独立、联排、小高层南沙碧桂园占地：20万m2总建：48万m22.4多层/小高层洋房、独栋/联排别墅海力花园占地：10万㎡总建：16万㎡1.4330栋小高层洋房+1栋酒店公寓富港优山美地占地：4.2万m2总建：9.4万m21.88小高层洋房南沙奥园联排别墅及小高层异域风情建筑为主，洋房产品设计缺乏创新和亮点多数工程以异域风情建筑为主，但受销售价格限制，产品品质感较弱产品设计上中规中矩，少有创新和亮点，缺乏高附加值产品项目建筑及外立面产品创新及亮点南沙滨海花园南加州风格；立面粗糙，缺乏质感，无飘窗设计双露台、连廊大露台南沙奥园意大利风情；品质感不强纯复式大宅、大露台花园、入户花园南沙碧桂园欧陆风情；外墙多使用涂料6米挑高露台海力花园新古典风格，面砖外墙入户花园富港优山美地现代简约风格，品质感较差错阳台、入户花园南沙碧桂园多层洋房南沙奥园公寓洋房供给以三房占绝对主力，二房供给量少，二梯四户是主要户型布局形式，紧凑型二房、三房畅销休闲度假型工程以舒适型三房〔120~140m2〕和四房〔150~180m2〕为主，常住型工程以紧凑型三房〔90~120m2〕供给为主，二房供给量小二梯四户是小高层洋房户型布局的主要形式各个工程畅销产品都是偏紧凑的二房和三房户型项目主力户型（m2）户型平面布局畅销户型（m2）南沙滨海花园小三房二厅（114~117）大三房二厅（136-141）四房二厅（170-177）二梯二户二梯四户小三房二厅（114~117）南沙奥园三房二厅（134~142）四房二厅（150-170）二梯二户二梯四户二房二厅（75）中小三房（110~126）南沙碧桂园中小三房（109~128）二梯四户二梯五、六户中小三房（109~128）海力花园三房（88~134）二梯四户二梯六户二房二厅（75~80）小三房（88~104）富港优山美地三房（96~126）二房（75~91）二梯四户二梯六户三房（96~126）二房（75~91）在售工程毛坯均价在3400~4500元/m2之间，价格和品牌是影响工程销售的重要因素南沙区在售工程目前的销售均价主要集中在3400~4500元/m2的毛坯单价以及3800~5500元/m2的含装修单价〔装修标准在800~1500元/m2之间〕，价格竞争剧烈具有价格优势工程销售速度明显较快，品牌也对工程消化具有较强的促进作用项目销售均价(整体成交毛坯均价)销售情况南沙滨海花园3900元/㎡09年3月推出4栋洋房，月均销售90套左右南沙奥园4500元/㎡月均销售34套，因总价较高销售情况一般南沙碧桂园3600元/㎡已推1890套，基本售罄，月均销售100套以上,09年开盘两次,开盘成交八成以上海力花园3400元/㎡09年3月推新货，月均销售76套富港优山美地3800元/㎡基本售罄，月均销售50套外来客源〔非南沙本地〕是南沙市场的主力置业客群，产业人口置业比列明显增加南沙工程以绝对的价格优势和较佳的环境资源优势，吸引了众多广州城区及番禺的客户置业。其中以与地铁4号接驳的天河、海珠及番禺区的置业者比较最高从总价较低的常住型工程的客户情况来看，近年产业人口置业的比例明显增加项目总价区间客户来源及特征南沙滨海花园45~90万元(部分装修)以广州城区、番禺市桥及港澳的休闲度假客户为主，部分南沙外企高管，购房主要用于投资和度假，部分自住南沙奥园45~90万元(部分装修)广州市区、番禺市桥客户为主，购房主要用于投资和度假；部分南沙本地自住客，少量其他区域客户南沙碧桂园30~65万元(毛坯)本地常住人群为主，广州和番禺投资和休闲度假客群，少量香港等外围客户海力花园40~50万元(带装修)南沙区内公务员、私营业主及产业人口为主，部分广州城区和番禺客户富港优山美地30~50万元(毛坯)南沙区内公务员、私营业主及产业人口为主，部分广州城区和番禺客户结合南沙各工程的单价和总价，可将其分为四个档次南沙滨海花园南沙碧桂园南沙奥园富港优山美地南沙境界逸涛雅苑海力花园项目销售单价主力总价区间南沙滨海花园390045~60万(装修)南沙奥园450050~65万(装修)南沙碧桂园360030~40万(毛坯)富港优山美地

380040~50万(毛坯)海力花园400040~50万(装修)南沙境界

360030~45万(毛坯)档次单价主力总价区间高档4500以上60万以上中档中高档4000~450050~60万中档3500~400035~50万中低档

3500以下30~35万档次界定重点案例：市场上重点工程如何构筑其核心竞争力？对本工程的启示如何？南沙滨海花园：品牌开发商以较强的产品开发能力打造休闲度假品质大盘南沙奥园：充分挖掘自身资源条件，打造休闲度假产品南沙碧桂园：发挥品牌优势，树立本地市场高性价比的标杆海力花园：小开展商以低价吸引本地产业人口的典型南沙区域市场重点案例对本工程开发的启示项目名称滨海花园南沙奥园南沙碧桂园海力花园对本项目产品开发的启示项目竞争力品牌发展商，高品质产品，但存在提升的空间品牌发展商资源利用品牌发展商成熟配套性价比性价比最大化景观资源价值，具有创新特色的高性价比产品保证项目的竞争力配套自身打造休闲度假和生活配套休闲度假配套为主内外部配套完善配套缺乏利用项目前期形成的居住氛围，打造部分特色配套提升客户认同度景观体系海景及江景资源内部园林打造外部的山海资源及内部湖景打造外部山景资源高层远眺海景利用外部山、湖景观资源的同时，注重对项目前三期内部园林景观的利用产品与销售南加州风情整体户型面积偏大偏紧凑型三房畅销意大利风情户型面积偏大偏紧凑型二、三房销售速度快欧陆风情户型紧凑实用消化速度快户型紧凑实用去货速度快针对目标客群，以市场接受度高的畅销户型为主力产品，保证项目的资金回笼速度与本项目四期的竞争主要竞争对手主要竞争对手无直接竞争销售期有重叠，存在一定的竞争针对主要竞争对手形成本项目的市场竞争策略和产品策略开展背景：南沙资源环境较佳，大局部工程都具有一定的自然资源条件市场气氛：南沙在售工程不多，但众多大型品牌开展商开始进驻，板块市场逐渐形成市场特征:价格、配套和品牌是影响工程销售的关键因素，紧凑型的二、三房热销客户状况：南沙本地客户的自住需求正逐步上升，产业人口置业比例明显增加工程竞争：南沙市场仍处于较为初级阶段，产品质素普遍一般，工程之间的竞争更多表达在价格方面，总价控制并具有较强的竞争力；在南沙市场仍处于较为初级阶段，产品质素普遍不高、多以价格赢得竞争，而且本地产业人口置业比例逐步增加的市场背景下，工程不具备特别资源优势，结合工程的本体条件和规划指标，工程必须借势前三期形成的成熟气氛，准确把握目标客群的需求，最大化景观资源价值，在产品上实现市场超越，才能跳出纯粹的价格竞争、吸引更广泛的市场关注。从南沙区域的市场竞争格局看本工程的开展：工程的开展将面临的市场竞争态势如何？市场大势市场竞争格局后续竞争后续竞争：目前可统计预测南沙后续新开发用地将超过400万m2，住宅开发量建筑面积近700万m2，南沙市场后续竞争剧烈越秀城建(2006.12)(占地14万平方米)越秀城建(2006.12)(占地21万平方米)时代地产(2007.12)(占地34万平方米)黄山鲁工程(占地40万平方米)龙光集团(2021.2)(占地16万平方米)新工程在售工程后续开发南沙滨海花园(占地100万)南沙奥园(占地30万平方米)南沙境界(占地21万平方米)逸涛雅苑(占地100万平方米)鹿苑工程(占地49万平方米)碧桂园(2021.8)(占地6.4万平方米)在售工程仍有超过230万m2土地可供开发，住宅开发量超过200万m2在售项目滨海花园逸涛雅苑南沙奥园总占地（m2）280万200万67万容积率0.51.40.7后续开发土地（m2）100万100万约30万预计后续开发建面（m2）-约140万约30万后续供应产品别墅/类别墅、小高层、五星级酒店/写字楼/商业街洋房小高层洋房/独立别墅（140-150套）在售工程后续仍有较大的开发量的工程主要集中在南沙境界、滨海花园、逸涛雅苑和南沙奥园；该四个工程后续开发用地接近230万m2，后续开发住宅面积接近200万m2，假设以南沙目前约20万m2/年的消化量估计，至少需要10年时间消化在售产品货量；产品类型较为丰富，包括洋房、别墅及类别墅产品，其中洋房占据约9成比例，别墅的主要供给将来自于南沙奥园和南沙滨海花园。目前已明确的后续新增工程开发用地超过400万m2，总建筑面积估计将到达500万㎡；产品供给以洋房为主，局部工程有可能推出高端别墅产品；新增工程多具有海景等丰富资源条件，尤其是千山花园，规模大、资源条件理想，将是本工程重要的竞争对手。新增项目龙光项目时代项目城建项目一城建项目二黄山鲁项目鹿苑项目碧桂园项目合生创展项目富力项目占地（m2）16万34万13.8万20.7万40万49万6.4万2000亩500亩建面（m2）24万4724万37万40万73万————容积率1.51.41.71.81.01.52.5————楼面地价（元/m2）1259160212711510——1506————预计产品小高层为主小高层为主小高层为主小高层为主别墅+洋房别墅+洋房小高层、高层洋房————资源条件无特殊景观海景、山景远望蕉门河无特殊景观300亩水库、森林公园、海景海景、山景——————其他事项受“90/70”限制受“90/70”限制——————————目前可统计的新增工程将有超过400万m2土地可供开发，住宅开发量保守估计将到达500万m2后续主要竞争工程推售方案预测从市场后续竞争的工程来看，2021年下半年—2021年开始，工程潜在的竞争对手开始陆续面市，工程面临的竞争将日趋剧烈项目后续货量预计开售时间主力户型年推货量逸涛雅苑140万m22009年底二房（65-90m2）55%

三房（90-135m2）35%6万m2滨海花园——连续推货三房（130-40m2）四房（160-170m2）7-8万m2南沙奥园约30万m2连续推货三房（110-140m2）

四房（140-160）6-7万m2龙光项目24万m22011年上半年90m2以下二房与小三房5-6万m2时代项目47万m22010年下半年90m3以下二房与小三房5-6万m2碧桂园项目16万m22011年上半年三房（100-120m2）8-10万m2鹿苑项目40万m22010年中前期以别墅、类别墅物业为主——黄山鲁项目73万m22011年别墅、类别墅——开发区域首期14A地块总建面积121788

m2主力产品高层洋房主力户型二房（65-90m2）55%

三房（90-135m2）35%年推货量6万m2逸涛雅苑〔万国园〕逸涛雅苑因开展商主体更换为广晟地产，工程亦更名万国园；该工程2021年-2021年的推售产品将是首期临近金洲生活区的第14A地块南沙滨海花园后续供给包括联排别墅、高层洋房；其中四期高层洋房将是2021年下半年推售的主力产品开发区域四期主力产品高层洋房主力户型三房（130-40m2）四房（160-170m2）年推货量7-8万m2南沙奥园2021年后续供给主要包括别墅、高层洋房主力产品别墅、高层洋房，国际公寓主力户型洋房：三房（110-140m2）

四房（140-160）年推货量6-7万m2碧桂园工程〔新拍地块〕2021年8月28日，碧桂园竞拍得南沙金州新地块结合碧桂园企业的整体的市场开发策略与经验，预计该工程将沿袭南沙碧桂园的开发思路与风格，走高性价比和中等户型的开发路线预计该工程将在2021年上半年或下半年推出市场占地（m2）6.4万建面（m2）16万容积率2.5楼面地价（元/m2）1506预计产品小高层、高层洋房主力户型三房（100-130m2）龙光工程与时代工程项目后续货量预计开售时间主力户型预计年推货量龙光项目24万m22011年上半年90m2以下二房与小三房5-6万m2时代项目47万m22010年下半年90m3以下二房与小三房5-6万m2鹿苑工程、黄山鲁工程项目发展商后续货量预计开售时间主力产品项目所处阶段鹿苑项目霍英东基金会40万m22010年中前期以别墅、类别墅物业初步方案设计黄山鲁项目星河地产73万m22011年别墅、类别墅初步方案设计鹿苑工程、黄山鲁工程是位于南沙东部新城的资源型工程，由于该区域目前生活气氛弱，配套严重缺乏，近期开展常住型洋房的风险大，因此两工程前期都是以休闲度假为主力诉求的别墅与类别墅产品在南沙境界四期销售期内，鹿苑工程、黄山鲁工程与工程不形成竞争关系南沙商品住宅未来后续供给量大，价格难以出现快速飙升的情况工程面临剧烈的竞争：工程四期销售期约两年〔2021年10月~2021年底〕，将同时面临在售工程〔滨海花园、南沙奥园、逸涛雅苑、海力花园〕后续供给和新工程的剧烈竞争建立核心的价值竞争体系：面对市场剧烈的竞争和后市品牌开展商的挑战，工程必须利用相对成熟的居住气氛，充分挖掘工程自身的价值，建立核心的价值竞争体系，从而在竞争中赢得先机时间/年0910111213141516171819南沙境界滨海花园逸涛雅苑南沙奥园龙光工程时代工程后续新开工程开发周期预判2021城建工程黄山鲁工程预判承接滨海花园住宅产品开发基于龙光和时代工程收“90/70〞限制，预判以常住型产品为主新项目在售项目后续开发从后续竞争看本工程四期的开展:鹿苑工程海力花园碧桂园工程港口城市开展经验对工程开展带来怎样的启示？南沙区域规划为工程的开发开展带来怎样的影响？南沙区域经济开展为工程提供怎样的开发环境？工程的开展将面临的市场竞争态势如何？南沙及广州经济、规划、市场竞争现状将对本工程有何影响？潜在客户特征及需求如何？区域客户调查分析说明目的：针对目前南沙区消费者的购房需求及心理预期进行深入剖析，从而为工程四期定位提供有力依据。调查客户：南沙在售楼盘的洋房潜在客户及成交客户数据来源：客户深访、合富辉煌市场研究部客户资料平台、本工程及其他楼盘内部登记资料客户来源：洋房客户主要来源于广州城区和番禺，南沙本地客户比例逐渐提高区域洋房客户主要来源广州城区〔天河、海珠、越秀〕和番禺为主从常住型工程的客户统计来看，以产业人口为代表的南沙本地客户的比例明显提高南沙境界2021年2月－8月来访客户登记情况在售工程洋房客户统计情况项目客户来源及特征南沙滨海花园洋房以南沙本地自住客户为主，部分外源休闲度假客群；南沙奥园广州市区、番禺市桥客户为主；部分南沙本地自住客，少量其他区域客户南沙碧桂园本地常住人群为主，部分广州和番禺投资和休闲度假客群，少量香港等外围客户海力花园南沙区内公务员、私营业主及产业人口为主，部分广州城区和番禺客户富港优山美地南沙区内公务员、私营业主及产业人口为主，部分广州城区和番禺客户注：目前产业人口多数仍居住在广州城区或番禺区客户职业特征：企业普通员工、私营业主和公务员是南沙洋房的主力置业群体从南沙住宅市场成交客户和南沙境界来访客户统计数据来看，洋房客户的职业特征以企业普通员工、私营业主和公务员为主南沙境界2021年2月－8月来访客户职业情况项目客户职业特征南沙滨海花园广州城区、番禺及港澳的休闲度假客群为主，部分南沙本地常住客户；南沙奥园广州市区、番禺市桥客户为主；部分南沙本地自住客，少量其他区域客户南沙碧桂园本地常住人群（私营业主、企业员工、公务员）为主，海力花园南沙区内公务员、私营业主及产业人口为主，南沙境界三期普通企业员工、个体商人、公务员富港优山美地南沙区内公务员、私营业主及产业人口为主客户特征分析：置业目的以自用〔常住型〕为主，非常关注价格，而地铁是促进客户购置的重要促动因素置业目的：客户以自住为主置业考虑因素：以自住为目的置业者更多考虑价格、交通便利程度〔如地铁〕主要购置促动因素置业目的：购置核心因素：客户特征分析：年龄集中在26-45岁之间，首次置业占主导年龄结构：超过75%的客户年龄集中在26-45岁之间，其中以26－35岁为主置业次数：首次置业者较多，多为满足居住条件的南沙和番禺客户，可见刚性需求占主导年龄结构：置业次数：客户需求分析：对于小高层和高层物业的接受度高，平层户型最受市场欢送物业类型：客户更倾向于选择小高层物业，也有局部客户选择高层物业和多层物业户型类型：客户对平层更为偏好客户对物业类型的选择：“跃式虽然空间有一定变化，但对家里的老人和小孩不太方便，但平层比较方便，比较之下，我还是会选择平层户型的〞……——南沙消费者林小姐“其实客户一般来说还是喜欢小高层的多一点，毕竟从实用率、物业管理费等方面都更经济〞……——销售人员张先生客户对户型的选择：客户需求分析：以90-110㎡三房为主，其次为110-130㎡三房和70-90㎡二房，四房及以上户型的需求不大二房及三房成为客户需求主流90-130㎡的三房以及70-90㎡的二房最受客户青睐，四房及以上户型市场需求较小户型选择：面积选择：分析上半年南沙客户的接受力，大局部消费者可接受的单价为毛坯3500-4500`元/m2，总价在35-50万之间。付款方式主要选择银行按揭，约占88%。客户需求分析：主流可承受单价为3500-4500元/m2，总价在35-50万之间，付款方式主要以银行按揭为主单价承受能力：总价承受能力：客户需求特征：注重户型的创新和附加值，送面积的入户花园、赠送空间、露台最受欢送客户比较注重户型创新和附加值，在受访客户中，倾向于入户花园、飘窗、露台等赠送空间的做法户型设计亮点选择：客户需求特征：注重生活型配套设施的完善超市、医院、肉菜市场和公共交通条件是居住型客户最为关注的配套设施，也是影响其置业的重要因素配套设施需求：洋房客户特征分析小结客户特征客户来源主要来源于广州城区和番禺，南沙本地客户比例逐渐提高职业特征企业普通员工、私营业主和公务员是南沙洋房的主力置业群体年龄26-45岁为主置业目的首次置业占主导，自用（常住型）为主关注因素非常关注价格，而地铁是促进客户购买的重要促动因素需求特征物业类型小高层的选择倾向更为明显户型布局以90-110㎡三房为主，其次为110-130㎡三房及70-90㎡二房平层户型为主户型创新注重户型的创新和附加值，送面积的入户花园、赠送空间、露台最受欢迎配套设施关注生活型配套的完善价格承受主流可承受单价为3500-4500元/m2，总价在35-50万之间，付款方式主要以银行按揭为主开展筹划报告思路结构图根底研究区域经济研究市场竞争分析区域规划分析工程定位开展战略规划设计优化建议地块分析开发策略产品策略开发背景客户定位主题定位产品定位价格定位客户需求分析本体分析SWOT分析本钱测算收益测算效益评价四期工程概况用地位于整体社区的西北位置，东面临市南路，南面紧邻三期用地，西、北面临山用地紧邻整体社区的配套设施〔泳池、会所、商业等〕，但社区配套尚未启动，居民日常购物、休闲娱乐等配套效劳有待完善、加强；泳池幼儿园会所山林公园四期用地商业街市南路地铁四号线会所幼儿园商业街四期地块现状和指标地块经济技术指标用地面积26800㎡建筑面积约11万㎡容积率约4.02建筑限高不高于80米四期山体植被私家山林公园地块呈狭长的L型，且边界呈不规那么形状地块为山地地形，上下落差较大，需对山体加以改造山体外表生长有茂密植被，可做为景观资源加以利用容积率偏高，项目将以高层物业为主按照3m/层，即不高于27层交通分析外部，临近区域城市主干道的市南路，为工程便捷联系番禺、广州市区等地，对外连接便利；工程东面用地，临近市政道路和地铁，存在噪污影响内部，小区道路均以建成、并投入使用工程用地南面紧邻小区主干道，方便与配套和其他组团联系四期区域区内主干道地铁四号线市南路四期山体植被私家山林公园市南路地铁四号线区内主干道景观资源分析山景资源：南面至北面工程多面临山，从南面至北面均为山林用地，自然生态景色为工程提供良好的山体景观资源湖景资源：西北面西北面远眺170m处的天然湖泊，为工程提供良好湖景资源，丰富工程景观层次视线A区域内，此区域山体均高约40m，初步判断，工程建筑约50m〔约16层〕以上具有湖景资源视线B区域内，此区域山体均高约22m，初步判断，工程建筑约30m〔约10层〕以上有湖景资源50m(约16层)A30m(约10层)B山体景观资源天然湖景资源此区域山体均高40m山体均高22m170m

四期地块AB区内景观区内景观私家山林公园地块价值判断山体景观天然湖前期开发用地四期地块一级区域二级区域市南路地铁四号线根据地块资源、用地条件，工程用地价值划分为两等级一级区域：西面地块景观资源良好，具有山景和湖景资源支撑位置相对内敛，环境安静、私密性较好用地面积相对较大、且地块形状相对开阔、有利于规划布局二级区域：东面地块临近城市主干道和地铁，噪污干扰相对较大景观资源相对一般，以山景资源为主用地形状狭长，不利于规划临近三期组团，存在一定视线干扰地块价值判断：一级区域>二级区域本体分析小结整体社区配套效劳有待完善，加强，提升社区居住成熟度、居住气氛，弥补工程周边缺乏市政配套的缺乏；地块内外交通已建成、且交通连接便利，但区外的城市主干道和地铁对工程存在一定噪污干扰；地块地形狭长、且边界不规那么，在高容积率、建筑限高之下，规划设计、物业开发存在较大局限、难度较大；以外部景观为主，山景、湖景为工程提供良好的景观资源，支撑工程开展；开展筹划报告思路结构图根底研究区域经济研究市场竞争分析区域规划分析工程定位开展战略规划设计优化建议地块分析开发策略产品策略开发背景客户定位主题定位产品定位价格定位客户需求分析本体分析SWOT分析本钱测算收益测算效益评价S-工程优势邻南沙新区府，地段价值优越；临交通要道，距离地铁四号线近，交通相对便捷；大型生态社区，原生态环境优美；独享5万㎡私家山林公园、畔山泳池、商业街、会所配套功能；已开发三期，相对成熟的社区气氛，建立良好的工程形象和口碑，业主资源较为丰富。关键词：区府效应、轨道交通、私家山体资源、社区环境W-工程劣势地形复杂，容积率指标相对较高，规划和开发难度较大工程自身配套未启动使用，商业街、会所未有明确的启动时间安排，日常购物仍是问题。虽然为地铁旁物业，但离地铁口步行仍需约15分钟，便利性有限；外围受村屋包围，环境不佳；公共配套设施欠缺，如医院、学校、商业等的规划小虎工业区距离较近，存在工业空气污染的问题；关键词：开发难度大、外围形象弱、生活配套欠缺O-工程时机T-工程威胁区域常住人口少，自然增长速度有限，近期市场容量小区域关注度不高，偏远、荒凉、工业的区域形象已深入人心，要扭转区域印象，难度较大，需借助政府的力量；明年将是品牌开展商角逐的一年，区域未来市场供给量非常大，竞争剧烈。关键词：市场容量小、供给大竞争剧烈项目地块SWOT小结优势Strength劣势Weak区府效应轨道交通私家山体资源社区环境开发难度大外围形象弱生活配套欠缺机会Opportunity发挥优势，抢占机会政策宽松规划前景良好价格洼地产业人口利用项目地段价值和交通优势，体现项目在区域的稀缺性和升值价值潜力。利用相对市区的价格优势，抢占市场份额；利用区内其他竞争楼盘配套不足的机会，打造南沙成熟社区。威胁Threaten发挥优势，转化威胁常住人口少,市场容量小供应大竞争激烈把握开发时机，建立竞争价值体系，避免低价竞争；充分发挥社区相对成熟开发现状，抢占市场份额；通过对市场需求的把握，最大化项目资源景观价值，通过产品创新，打造市场接受度高的高性价比产品，提升核心竞争力，突破区域的同质化竞争。核心问题剖析开发背景规划开展市场竞争客户需求本体分析核心问题：如何解决南沙市场容量小且竞争日趋剧烈的市场环境与工程快速实现价值并赢得市场美誉度的目标的矛盾？通过档次定位因子分析，论证四期地块物业的定位地产因子普通住宅中档住宅豪宅项目体现物业因素对公共配套的依赖性强一般弱对噪音、环境干扰的适应性较强弱很弱对配套要求很高一般一般小区的物业管理的要求一般中很高建筑、质量装修要求一般高高容积率、覆盖率要求中中高对休闲空间、绿化要求一般高很高景观要求一般高很高通过分析，本地块最适合开发中档住宅产品，根据地块区位条件及周边配套条件，宜走中档至中高档次物业开发路线，从而抢占市场先机，实现利润目标。地块素质开展商目标市场需求供给与竞争形象风险与价值平衡开展趋势与机遇物业开展方向通过以下几方面研判工程的物业开展方向：方向一：大户型住宅物业属性研判指标大户型住宅方向本地块适配度开发强度一般容积率低于3容积率4.85不适合景观资源有核心景观资源或者有条件营造西面有自然山景和湖景资源一般环境（噪音）要求高，要求静谧地块临路，受一定噪音影响不适合结论本地块走“纯大户型住宅方向”，适合度较低！地块素质：大户型涵指：三房二厅二卫：面积130㎡以上；四房二厅二卫：面积145㎡以上方向二：中等、中小户型住宅属性研判指标中等、中小户型本地块适配度地段较中心位置南沙未来行政中心，地铁旁物业适合配套对生活配套要求较高当前配套欠缺但自身可以创造一般环境（噪音）抗性较小部分受噪音影响适合结论本案走“中小户型住宅方向”有一定的适合度！地块素质：中等户型涵指：三房二厅二卫：面积100-120㎡

中小户型涵指：三房二厅一卫：面积98㎡以下

二房二厅一卫：面积80㎡以下从开展商目标考虑主要目标大户住宅型中等、中小住宅型发展商品牌提升能够实现较高的品牌价值在一定程度上提升品牌（通过产品创新）价值最大化价值不高（非优质资源位置，大户型价值不高）价值塑造空间大（小户型可能实现价格突破）风险控制受竞争和地块条件制约，存在较大风险规模适宜，总价低，风险较低适合度结论：任何单一物业类型,都不能很好地实现产品打造的目标，因此务必要权衡考虑。建议采用以中等、中小户型物业为开展核心，通过细化，从户型功能和设计亮点上突破，制作一定比例的大户型。物业方向大户住宅型中等、中小户型住宅型需求南沙良好的居住环境以及相对合理的价格已经吸引越来越多的客户前来置业居住。碧桂园、滨海花园更是成为周边置业者的青睐．这恰恰说明市场上存在明显的此类置业需求，就看我们如何引导。产业人口将逐渐发展成为南沙洋房产品的置业主流；本项目邻近地铁口，片区发展潜力在行政中心搬迁的引导下相对明确；产业人群、事业单位普通职员、普通公务员、生意人等中等收入人群对此类物业需求明显；适合度市场需求分析

包括产业人群在内的中等收入人群将逐渐成为南沙洋房产品的主流置业客群，紧凑、经济的中等、中小户型住宅物业将成为南沙市场的主力需求；物业方向大户住宅型中等住宅型供应从户型面积比例来看，目前南沙以中大三房和大四房为主。集中在南沙奥园和南沙滨海花园。从目前的供应来看，完全走中等户型过渡住宅的物业较少。未来供应以海力花园的中等户型比例较大。竞争直面大盘竞争，本项目相比品牌和产品档次竞争力较低。可通过地段、资源的优势和产品的差异化竞争策略，突出产品优势。适合度市场供给分析大户型供给者竞争力较强，因此要防止直接竞争；中等户型市场需求大，工程自身条件的竞争力较为明显，存在时机。物业方向风险价值平衡分析大户型方向目前区域内大户型大都具有优良的自然资源价值支撑，如山景或海景，并且以品牌发展商开发物业为主；由于本地块资源优势有限，开发强度大，如果走纯大户住宅方向，竞争力不强，风险势必增大。中等户型方向市场缺乏较高品质的此类物业，总价低，风险小，但如果走此单一方向，整体形象低，价值将难以提升。风险价值平衡分析：结论：任何一种单一的物业方向都难以做到风险与价值的平衡。因此，差异化的物业开展方向将是我们的选择，根据地块条件和市场主力需求，同时与三期洋房特征衔接。地块素质发展商目标市场需求供应与竞争形象风险与价值平衡发展趋势与机遇挖掘最大潜力实现发展商目标满足市场潜在需求避开直接竞争树立高品质形象平衡风险与价值把握机遇中档至中高档的中型面积为主力户型的住宅物业通过以上分析，建议本工程的物业开展方向为中至中高档次的以中型面积为主力户型的住宅物业！四期地块物业的开展战略——市场的追随者与补缺者领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—借势（竞争楼盘）—以小博大，杀伤战术补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值〔敏锐的时机主义者〕〔次/非主流市场〕〔行业老大〕〔非行业老大，中大规模〕市场差异化并非是市场独有，但可能是相对各个竞争对手的差异，本工程四期可从几方面实现差异化竞争：地段、交通价值——在营销上树立、强化形象景观价值——在建筑排布上、在户型朝向和设计充分考虑山林公园景观户型设计——切合市场需求的户型面积和功能，尽可能创造附加值亮点，如增加赠送面积、灵动组合空间等，以及尽可能多南向户型和提高实用率差异化方式营销——推货安排、推广手法、销售技巧等四期地块适宜开展的战略是：

市场的追随者和补缺者，并以差异化产品突围，增加产品价值。工程定位体系客户定位形象定位产品定位价格定位四期的目标客户是属于哪种类型？

他们有什么特征？

他们需求是什么？

什么样的产品能促动他们？

他们在哪里？南沙市场洋房客户特征回忆本工程三期客户特征回忆客户来源：南沙+番禺占50%，市区客户以天河、海珠、黄埔为主〔黄埔客户主要源自中船员工〕；企业普通职员是购置主力，而南沙企业员工团购效应明显，如丰田、中船等。首次置业占了64%，可见大局部客户是以刚性需求为主且消费力较低的。置业目的置业次数职业特征客户来源本工程客户定位——主要致力于满足中端的置业需求南沙区住宅价值与客户层次划分：豪宅总价>100万高档住宅60万<总价<100万普通/中档住宅小高层、高层洋房；总价<60万准财富阶层上层中产财富阶层工薪阶层主力客户档次——中端客群客户来源：南沙本地、广州城区、番禺区主力需求：小高层物业，90-110平米的三房承受总价小于60万本工程客户定位——客户构成核心客户群重要客户群偶得客户群123来源：广州〔海珠、天河为主〕，约35%职业：普通白领置业原因：受逼于市区高房价压力，考虑地铁的便利，且受南沙生态环境吸引主要目标客群将对准自住客户，其刚性需求的支撑强，受宏观调控的影响相对较小。住宅型客户

收入一般不高，对价格非常敏感实在型，不铺张浪费，对户型需求“够用”即可，紧凑实用型首选注重日常生活配套设施养老型客户有一定积蓄或子女孝敬注重区域及社区环境户型需求实用，对采光通风要求高注重生活配套设施注重项目升值潜力倾向中小户型对价格敏感，注重投资收益关注区域发展前景投资型客户本工程客户定位——置业类型目标客户特征分析——核心客户群目标客户特征分析——重要客户群客户描述：广州市区客户，以海珠、天河区上班一族为代表比例：约35%特征：目标客户特征分析——偶得客户群他们是南沙不可或缺的一份子，为南沙的开展效劳；

他们对南沙有一定的情结；

他们爱南沙的生态自然，爱南沙给他们的开展空间；

他们对南沙的开展有认识也有信心；

他们对生活要求不低，有一定的品味追求；

他们不是最富裕阶层，但有稳定的收入；

……工程定位体系客户定位形象定位产品定位价格定位展现给客户怎样的工程形象？传递工程的核心价值主张？固有价值挖掘与整合形象定位——工程价值挖掘、整合与营造行政中心地铁四号线旁，与广州市区“零距离〞城市价值资源价值生态南沙的宜居大环境大山乸森林公园珍罕自然资源天然湖景资源可塑价值营造主题营造成熟社区产品创新打造特色的配套，营造充满人性关心的主题借势前三期形成的居住气氛，完善生活型配套通过产品的创新表达居住的价值都市山境·温情生活社区工程形象定位：生活社区：借势工程前三期形成的居住气氛，突出工程宜居的生活型特征都市：充分挖掘工程的未来城市价值，突出行政中心、轨道交通站点等城市属性山境：突出工程依托的自然资源景观，形成工程核心的价值诉求温情：从目标客户自住为主的诉求出发，为他们量身打造注重亲情和邻里关系温暖的社区案名推荐：南沙境界·都市山境南沙境界·领地南沙境界·上城工程定位体系客户定位形象定位产品定位价格定位工程整体产品定位从主流目标细分客户的支付能力出发，致力于满足其的置业需求，并尽可能扩大客户层面，从而到达合理躲避风险的目标。产品配比原那么：1、产品配比不能降低规划要求容积率，损失容积率即意味着开发利润的损失2、工程产品配比需要参考目前竞争市场主流供给结构，顺应目标客户的需求，同时结合工程的资源条件，兼顾产品升级换代，树立社区形象和给于目标客户实惠感3、各种产品的具体配比需要考虑控制市场风险，即每种物业的市场消化速度差异较大，所以配比要保证稳健市场供给结构：洋房供给以三房占绝对主力，二房供给量少，紧凑型二房、三房畅销中档工程以紧凑型三房〔90~120m2〕供给为主，二房供给量小各个工程畅销产品都是偏紧凑的二房和三房户型档次项目主力户型（m2）畅销户型（m2）高档南沙滨海花园小三房二厅（114~117）大三房二厅（136-141）四房二厅（170-177）小三房二厅（114~117）南沙奥园三房二厅（134~142）四房二厅（150-170）二房二厅（75）中小三房（110~126）中档南沙碧桂园中小三房（109~128）中小三房（109~128）富港优山美地三房（96~126）二房（75~91）三房（96~126）二房（75~91）中低档海力花园三房（88~134）二房二厅（75~80）小三房（88~104）目标客户主流需求：以90-110㎡三房为主，其次为110-130㎡三房和70-90㎡二房，四房及以上户型的需求不大二房及三房成为客户需求主流90-130㎡的三房以及70-90㎡的二房最受客户青睐，四房及以上户型市场需求较小户型选择：面积选择：从市场销售来看，建筑面积在110㎡以下，单价在4500元/㎡以下的，总价控制在50万以内，是市场上销售速度较快的产品。均价：元/㎡〔毛坯折算〕70-8090100110120140350045004000500055006000130150以上畅销区间工程三期户型比例与销售：90-105m2的三房最为畅销工程三期洋房的主力户型是三房二厅二卫〔120-125m2〕但是从销售情况看来，经济紧凑型的三房二厅二卫〔99-105m2〕和三房二厅一卫〔90m2〕是市场接受度最高的产品户型面积（m2）套数比例销售三房二厅二卫120-12518941%缓销三房二厅二卫99-10511124%畅销三房二厅一卫907817%畅销小复式公寓58-647817%畅销工程三期户型比例户型面积区间套数比一房一房二厅一卫50m2以下约5%两房两房二厅一卫60-75m2以下约20%三房三房二厅一卫85-90m2约30%三房二厅二卫95-110m2约30%115-125m2约10%四房四房二厅二卫130-140m2约5%合计——100%工程产品定位〔户型配比建议〕市场供给客户需求市场销售三期市场经验工程定位体系客户定位形象定位产品定位价格定位销售价格定位方法可比楼盘选取：南沙碧桂园优山美地海力花园南沙滨海花园南沙奥园四期洋房价格定位——市场比较法〔区域因素及个别因素调整〕1、区域因素权重估价对象碧桂园优山美地海力花园滨海花园南沙奥园地段0.3100110110859585基础设施及生活配套0.21001151209010090交通条件0.21009595859590自然景观资源0.15100959085105120规划前景0.1510095959011085小计1100103.8103.886.899.892.32、个别因素权重估价对象碧桂园优山美地海力花园滨海花园南沙奥园楼盘规划及品质0.15100909085110130规划布局及物业类型0.2100909090110125物管资质及服务水平0.21001009595110115生活配套0.21001101108510590园林设计0.1100908585110130发展商品牌0.11001109090110115小计1100100.895.588.5108.8114.5四期洋房价格定位——市场比较法〔综合修正〕项目名称修正因素估价对象碧桂园优山美地海力花园滨海花园南沙奥园标准价（元/㎡）——360038003400390045001、区域因素修正100103.5103.886.899.892.32、个别因素修正1000095.588.5108.8114.53、交易情况修正1001001001001001004、交易时间修正100105105105105105本项目住宅相对价格——36894099465037754473权重——30%10%10%30%20%加权后的相对价格4002元/m211074104651132895本项目住宅销售价格（静态）

4002元/m2（毛坯价格）

标准价取用说明：参照楼盘的销售均价以阳光家缘网公布的2021年1-9月份成交均价为准；其中滨海花园为带装修出售，上表价格按减去1000元/㎡的装标计算；海力花园以减去800元/㎡装修计算毛坯价。权重分配说明：权重比例从各楼盘规模品质、户型面积、客户情况等方面，与工程因素越接近的楼盘，其权重分配比例那么更大经市场比较法可得，工程目前洋房物业静态单价约为4002元/m2〔毛坯价格)；考虑价格5%-8%的增长预期，预计工程2021年开盘均价在4200~4400元/m2之间(毛坯价格)；具体销售价格需在进入营销阶段后视营销策略、蓄客情况及市场变化进行调整开展筹划报告思路结构图根底研究区域经济研究市场竞争分析区域规划分析工程定位开展战略规划设计优化建议地块分析开发策略产品策略开发背景客户定位主题定位产品定位价格定位客户需求分析本体分析SWOT分析本钱测算收益测算效益评价开发策略产品策略开发条件梳理产品打造提升〔建筑、园林〕户型设计提升〔户型亮点.户型参考〕示范区展示本体分析配套设施提升独立交通组织、物业管理开发时序策略物业布局策略物业指标测算物业布局条件物业布局原那么住宅布局建议组团高程控制用地条件回忆—地块局限性比较大地形不规整：工程地块为狭长地块、且边界形状又不规那么面积难以充分利用：除去红线退缩和道路退缩，地块可建设用地面积小、且局限较大指标要求压力大：高容积率、限高低，令工程开发难度增大用地进深较窄：可建设用地的局限性较大，东面进深偏窄，在充分满足规划设计条件下，对于物业选取存在局限性可建设用地边界2781765030139820102057适合选取一梯三户或一梯四户其中A区域，户型进深不宜超出15m不利于建筑布置，布局形态性比较单一55m48mAB物业指标测算测算根底：地块规划指标产品定位配比推算原那么：结合指标和定位，通过户型套数，测算工程整体栋数结合建筑密度，判断工程栋数的可行性，选取具有良好舒适度的数值作为工程开发参考产品定位配比户型面积区间套数比单房50m2以下约5%两房二厅一卫60-75m2约20%三房二厅一卫85-90m2约30%三房二厅二卫95-110m2约30%115-125m2约10%四房二厅二卫130-140m2约5%合计100%地块规划指标占地面积总建筑面积容积率建筑限高26800m2107634m24.8580m（约25层）户型户数栋数测算（户数/25层）50m2以下60260-75m2285985-90m23401495-110m228514115-125m21704130-140m2602合计114045层户数按一梯三户计按一梯四户计合计（45/层户数）约15栋约12栋建筑密度16%17%整体栋数为12-15栋，组团建筑密度为16%-17%，具有良好舒适度物业布局策略建筑布局策略：弧形布局、最大化发挥资源价值景观资源价值：一级区域>二级地块地块局限性较大： L型用地，地块不规整、难以充分利用可建设用地面积——采用弧形流线型布局形式，沿用地边界，最大化利用工程景观资源，创造更多优质景观物业，同时为物业创造良好的组团空间湖景视线山林公园自然绿色山景物业布置流线示意山体景观天然湖前三期区域四期地块二级区域市南路地铁四号线最正确一线山景湖景区域一级区域弧形界面景观利用率最高原方案：布局未考虑最高价值的一级区域的山景、湖景资源，资源价值未能最大化表达，且前后排物业存在一定景观遮挡，不利观景弧形流线布局：有效结合工程景观资源创造高价值景观物业，且观景均无遮挡原方案物业布局策略物业分布策略：价值匹配、创造高价值景观物业结合景观资源和朝向，对物业区域划分成三区域A区：一级景观资源、且朝向良好B区：一级景观资源、但朝向一般C区：二级景观资源、但朝向一般，且存在三期物业视线干扰——A区>B区>C区高价值区域设置大面积的舒适户型，有效匹配资源价值户型面积区间物业分布四房二厅二卫130-140m2主要位于A区景观面区域，保证物业观景效果三房二厅二卫115-125m295-110m2主要位于B、C区景观面区域，保证物业观景效果三房二厅一卫85-90m2主要位于区内的非景观面区域两房二厅一卫60-75m2两房二厅一卫50m2以下和二房的相邻穿插配置湖景视线山林公园自然绿色山景物业布置流线示意CAB物业布局示意CBAA区>B区>C区物业布局策略——商业配套的位置确定商业配套〔1000平米〕位置确定原那么生活效劳便捷性原那么对区域〔环境、交通、噪声污染〕干扰最小的原那么配套位置确实定〔如右图所示〕设置在入口处住宅的首层可以最大程度较低对工程环境、噪声污染程度可增大辐射范围，同时兼顾工程各期的客户及工程周边居民菜市场货流对区域内交通影响也较小湖景视线山林公园自然绿色山景物业布置流线示意首层商业区高程控制示意物业布局策略—组团高程控制H2H1湖景视线山林公园自然绿色山景H3H2H1高程控制示意H3住宅住宅组团园林空间组团园林空间组团园林空间物业布局策略—红线调整初步估算工程弧形流线布局下，需要调整用地红线边界，从而满足指标要求退缩后，工程可用建设用地面积约为127000㎡目前，弧形流线布局局部超出红线范围，约超出800㎡在不增加工程红线面积的情况下，建议以工程南面长条线用地〔C〕弥补超出面积，并对物业进行局部调整，从而平衡工程用地红线面积退缩后可用地线12700m2A超出用地红线区域红线补偿区域物业布局示意开发策略产品策略开发条件梳理产品打造提升〔建筑、园林〕户型设计提升〔户型亮点.户型参考〕示范区展示本体分析配套设施提升独立交通组织、物业管理开发时序策略物业布局策略二级区域市南路地铁四号线B段A段开发时序策略策略1：整体开发、分时建设整体开发、地下规模上，工程整体规模较小、整体货量不大，不适宜分期建设施工上，地下室适宜整体建设，假设分期开发，不符合经济原那么分时建设、地面配合工程推售方案，地面施工可分时建设策略2：低开高走、价值逐步释放首推，组团景观组团、二级价值〔B段〕首推B段、后续开发高价值物业，为首推物业塑造良好升值前景、预留升值空间打造高附加值组团物业，提升市场关注度、树立工程形象后推，山景资源组团、一级价值〔A段〕良好景观资源带动下，拉升工程价值体系，实现工程整体价值走高、树立工程品牌——相对独立的交通流线组织，为组团营造私密的生活空间，支撑组团档次、品质感的提升——整体利用社区配套、组团营造私家配套——组团打造升级版的产品，整体上协调统一——配合客户需求，打造多元化、高附加值产品绿色山体私家山林公园前三期产品策略——组团独立拔升、树立独立组团形象四期塑造独立的组团对外形象，凸显工程品质感、档次感组团相对独立，为塑造独立形象提供良好支撑组团形象树立，有利于摆脱过往形象，塑造独立的组团形象、气氛同时有利于为工程档次提升、价格拉升奠定根底组团拔升配合1.独立交通组织2.独立物业管理3.配套设施提升4.产品打造提升5.户型设计提升开发策略产品策略开发条件梳理产品打造提升〔建筑、园林〕户型设计提升〔户型亮点.户型参考〕示范区展示本体分析配套设施提升独立交通组织、物业管理开发时序策略物业布局策略绿色山体私家山林公园前三期产品策略—组团拔升配合独立交通组织——配合独立组团形象的树立，为组团设置独立出入口，增强组团自身归属感、独立性组团形象入口：临近市南路设置，作为组团对外展示的窗口，有利于树立组团独立对外形象组团出入口：地块中部设置组团主入口，结合组团绿化进行设计，表达组团的品质感和档次感组团次出入口：地块南面设置，方便组团与社区配套联系公园出入口：组团内与私家山林公园建立私家出入口，加强组团和公园的联系，提升组团对山林资源的利用独立物业管理组团采用独立封闭式管理，绿化围栏间隔，并结合出入口设置保安亭，为组团营造私密的组团空间四期形象入口组团主入口组团次入口公园出入口开发策略产品策略开发条件梳理产品打造提升〔建筑、园林〕户型设计提升〔户型亮点.户型参考〕示范区展示本体分析配套设施提升独立交通组织、物业管理开发时序策略物业布局策略产品策略—组团拔升配合配套设施提升——整体利用社区配套、组团营造私家配套整合社区大配套，通过“配套一体化〞丰富组团配套设施强化组团和配套的联系：增加工程内通向私家山林公园、游泳池、会所的小径，方便组团住户使用社区整体配套结合配套设置组团出入口，增强组团和配套的联系加强组团自身配套，打造泛会所配套采用泛会所的形式增加工程内休闲活动场地，更进一步的提高工程自身配套功能泳池幼儿园会所私家山林公园四期用地商业街地铁四号线市南路泛会所充分利用园林、架空层等空间，设置休闲活动设施，增加园林的参与性，同时提供更多元化的室外康体娱乐阳光下的居家文化倡导户外的交流、休闲、运动，回到大自然的居家文化——室内永远不能取代室外开发策略产品策略定位策略开发条件梳理开发时序策略客户定位