物业管理企业会计第08章物业管理企业的负债

第8章物业管理企业的负债8.1流动负债的核算8.2非流动负债的核算本章小结学习目标思考题基本训练2025/3/3

学习目标

通过本章的学习，学生应认识物业管理企业负债经营的意义，理解负债、流动负债、非流动负债的基本理论，掌握流动负债与非流动负债核算的主要内容。2025/3/3

8.1流动负债的核算流动负债是指预计在一个正常营业周期中清偿、或者主要为交易目的而持有、或者自资产负债表日起一年内(含一年)到期应予以清偿、或者企业无权自主地将清偿推迟至资产负债表日后一年以上的负债。流动负债主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利、其他应付款和一年内到期的非流动负债等。2025/3/38.1.1短期借款

短期借款是指物业管理企业从银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。物业管理企业应设置“短期借款”科目进行总分类核算。该科目贷方登记取得借款的本金数额，借方登记偿还借款的本金数额；余额在贷方，表示尚未归还的短期借款。该账户可按债权人、借款种类和币种进行明细核算。取得短期借款时，借记“银行存款”科目，贷记“短期借款”科目。短期借款的利息属于筹资费用，应记入“财务费用”。企业应当在资产负债表日按照计算确定的短期借款利息费用，借记“财务费用”科目，贷记“应付利息”科目；实际支付利息时，根据已预提的利息，借记“应付利息”科目，根据应计利息，借记“财务费用”科目，根据应付利息总额，贷记“银行存款”科目。企业短期借款到期偿还本金时，借记“短期借款”科目，贷记“银行存款”科目。2025/3/3[例8-1]宏达物业公司于2006年4月1日向当地中国建设银行申请临时贷款100000元，用于购进各种库存商品。借款期限3个月，年利率9%计算，到期一次还本付息。款项已收存银行。编制会计分录如下：(1)4月1日借入短期借款时：借：银行存款120000

贷：短期借款120000(2)4月末计提4月份应计利息时,本月应计提的利息金额=120000×9%÷12=900借：财务费用900

贷：应付利息9005月末计提5月份利息费用的处理与4月份相同。(3)借款期满，该物业公司以银行存款偿付本息借：短期借款120000

应付利息1800财务费用900

贷：银行存款1227006月份的利息直接用银行存款支付，不需计提。2025/3/3

8.1.2应付票据应付票据是指物业管理企业购买材料、商品和接受劳务供应等而开出、承兑的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。通常而言，商业汇票的付款期限不超过六个月。物业管理企业应通过“应付票据”科目，核算应付票据的发生、偿付等情况。设置“应付票据备查簿”，详细登记商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面金额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内予以注销。2025/3/3企业因购买材料、商品和接受劳务供应等而开出、承兑的商业汇票，应当按其票面金额作为应付票据的入账金额，借记“材料采购”、“库存商品”、“应付账款”、“应交税费-应交增值税（进项税额）”等科目，贷记“应付票据”科目。企业支付的银行承兑汇票手续费应当计入当期财务费用，借记“财务费用”科目，贷记“银行存款”科目。应付票据到期支付票款时，应按账面余额予以结转，借记“应付票据”科目，贷记“银行存款”科目。如果商业承兑汇票到期不能如数偿付，此票据不能继续生效，应该借记“应付票据”科目，贷记“应付账款”科目。如果开出的票据是银行承兑汇票，到期时企业无力偿付票款，应将应付票据的账面余额转作短期借款，借记“应付票据”科目，贷记“短期借款”。2025/3/3

[例8-2]宏达物业公司购进沙子、水泥一批，价值10000元，按合同开出为期3个月的不带息商业承兑汇票支付购货款。编制会计分录如下：1）开出商业承兑汇票时借：材料10000

贷：应付票据100002）票据到期付款时借：应付票据10000

贷：银行存款100003）票据到期，公司无力支付,将“应付票据”转入“应付账款”时借：应付票据10000贷：应付账款100002025/3/3

8.1.3应付和预收款项1）应付账款

应付账款是指物业管理企业因购买材料商品或接受劳务供应等经营活动应支付的款项。企业应通过“应付账款”科目，核算应付账款的发生、偿还、转销等情况。该科目贷方登记企业购买材料、商品和接受劳务等而发生的应付账款，借方登记偿还的应付账款，或开出商业汇票抵付应付账款的款项，或已冲销的无法支付的应付账款；余额一般在贷方。表示企业尚未支付的应付账款余额。本科目一般应按照债权人设置明细科目进行明细核算。2025/3/3购入材料、商品等验收入库，但货款尚未支付，根据有关凭证（发票账单、随货同行发票上记载的实际价款或暂估价值），借记“材料采购”、“在途物资”等科目，按可抵扣的增值税税额，借记“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目，按应付的价款，贷记“应付账款”科目。企业接受供应单位提供劳务而发生的应付未付款项，根据供应单位的发票账单，借记“生产成本”、“管理费用”等科目，贷记“应付账款”科目；2025/3/3企业偿还应付账款或开出商业汇票抵付应付账款时，借记“应付账款”科目，贷记“银行存款”、“应付票据”等科目；企业转销确实无法支付的应付账款，应按其账面余额借记“应付账款”科目，贷记“营业外收入”科目。应付账款附有现金折扣的，应按照扣除现金折扣前的应付款总额入账。因在折扣期限内付款而获得的现金折扣，应在偿付应付账款时冲减财务费用。2025/3/3

[例8-3]

宏达物业公司于3月1日从本市某一建材商店购进材料一批，不含税价款10000元，增值税率17%。编制会计分录如下：（1）当日购进材料并已验收入库，购货发票已到，但尚未付款。借：材料10000

应交税费——应交增值税(进项税额)1700贷：应付账款——某建材商店11700（2）以银行存款清偿应付账款。借：应付账款——某建材商店11700贷：银行存款117002025/3/3

2）预收账款预收账款是指物业管理企业按照合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。为了核算和监督物业管理企业预收账款的取得、偿付等情况，应设置“预收账款”科目。该科目贷方登记发生的预收账款的数额和补付账款的数额，借方登记企业提供的服务金额以及退回多收的金额，余额一般在贷方，反映企业尚未提供劳务的预收款项。期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。该科目应按提供服务对象设置明细账。2025/3/3企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。[例8-4]

宏达物业公司预收2007年1～6月份公共服务费9000元，收到现金，作会计分录如下：借：库存现金9000

贷：预收账款9000每月末结转当期营业收入1500元借：预收账款1500

贷：主营业务收入1500若物业管理企业预收账款业务不多，也可不设“预收账款”科目，而预收的款项直接记入“应收账款”科目。2025/3/38.1.4应付职工薪酬应付职工薪酬是指物业管理企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬，包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗、养老、失业、工伤和生育等社会保险费，住房公积金，工会经费，职工教育经费，非货币性福利等因职工提供服务而产生的义务。从广义上讲，职工薪酬是企业必须付出的人力成本，是职工对企业投入劳动获得的报酬，也是企业的成本费用。具体包括以下几方面内容：●职工工资、奖金、津贴和补贴，是指按照国家统计局《关于职工工资总额组成的规定》，构成工资总额的计时工资、计件工资、支付给职工的超额劳动报酬和增收节支的劳动报酬、为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原则支付给职工的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给职工的物价补贴。2025/3/3●职工福利费，是指企业为职工集体提供的福利，如为补助职工食堂、生活困难职工等从成本费用中提取的金额。●医疗、养老、失业、工伤和生育等社会保险费，是指企业按照国家规定的基准和比例计算，向社会保险机构缴纳的医疗、养老、失业、工伤和生育等保险费。●住房公积金，是指企业按照国家《住房公积金管理条例》规定的基准和比例计算，向住房公积金管理机构缴存的住房公积金。●工会经费和职工教育经费，是指企业为了改善职工文化生活、提高职工业务素质用于开展工会活动和职工教育及职业技能培训，根据国家规定的基准和比例，从成本费用中提取的金额。2025/3/3●非货币性福利，是指企业以自产产品或其他有形资产发放给职工作为福利，将自己拥有的资产无偿提供给职工使用（如提供给企业高级管理人员的汽车、住房等）、为职工无偿提供医疗保健服务等。为了核算物业管理企业应付职工薪酬的提取、结算、使用情况，应设置“应付职工薪酬”科目。该科目贷方登记已分配记入有关成本费用项目的职工薪酬的数额，借方登记实际发放职工薪酬的数额；该科目期末贷方余额，表示应付未付的职工薪酬。余额在借方表示超支的工资额。本科目可以按照职工薪酬包含的内容设置明细科目，进行明细核算。2025/3/31)确认应付职工薪酬（1）货币性职工薪酬物业管理企业应当在职工为其提供服务的会计期间，根据职工提供服务的受益对象，计入相关资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。对于职工福利费等职工薪酬，国家没有明确规定计提基础和计提比例，企业应当根据历史经验数据和实际情况，合理预计当期应付职工薪酬。具体分别以下情况进行处理：服务人员和维修人员的职工薪酬，借记“主营业务成本”，贷记“应付职工薪酬”科目；管理人员的职工薪酬，借记“管理费用”，贷记“应付职工薪酬”科目；销售人员的职工薪酬，借记“销售费用”，贷记“应付职工薪酬”科目。2025/3/3[例8-5]宏达物业公司2006年1月工资总额20000元，其中管理人员工资5000元，服务人员工资10000元，维修人员工资5000元。有关会计处理如下：

借：管理费用5000

主营业务成本——物业管理成本10000——物业大修成本5000

贷：应付职工薪酬——工资200002025/3/3

[例8-6]

宏达物业公司下设一所职工食堂，每月根据在岗职工数量及岗位分布情况、相关历史经验数据等计算需要补贴食堂的金额。2007年6月，公司在岗职工共计40人，其中管理人员20人，服务人员10人，维修人员10人，公司的历史经验数据表明，对于每个职工公司每月需要补贴食堂80元。有关会计处理如下：借：管理费用1600

主营业务成本——物业管理成本800——物业大修成本800

贷：应付职工薪酬——职工福利3200本期该公司应当提取的职工福利=40×80=2800(元)2025/3/3

（2）非货币性职工薪酬物业管理企业将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用，应当根据受益对象，将该住房每期应计提的折旧和计入相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬，借记“管理费用”科目，贷记“应付职工薪酬——非货币性福利”科目，并且同时借记“应付职工薪酬——非货币性福利”科目，贷记“累计折旧”科目。物业管理企业租赁住房供职工无偿使用的，应将每期应付的租金计入相关资产成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬，借记“管理费用”科目，贷记“应付职工薪酬——非货币性福利”科目2025/3/3

2）发放职工薪酬（1）支付职工工资、奖金、津贴和补贴。企业按照有关规定向职工支付工资、奖金、津贴、补贴等，借记“应付职工薪酬——工资”科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目；企业从应付职工薪酬中扣还的各种款项（代垫的家属药费、个人所得税等），借记“应付职工薪酬”科目，贷记“银行存款”、“库存现金”“其他应收款”“应交税费——应交个人所得税”等科目；2025/3/3

[例8-7]宏达物业公司根据“工资结算汇总表”结算本月应付职工工资总额62000元，代扣职工房租2000元，代垫职工家属医药费2000元，实发58000元。有关会计处理如下：①向银行提取现金：借：库存现金58000贷：银行存款58000

②发放工资，支付现金：借：应付职工薪酬——工资58000贷：库存现金58000③代扣款项：借：应付职工薪酬——工资4000贷：其他应收款——职工房租2000——代垫医药费20002025/3/3（2）支付职工福利费。企业向职工食堂、职工医院、生活困难职工等支付职工福利费时，借记“应付职工薪酬─职工福利”科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。[例8-8]2007年7月，宏达物业公司以现金支付职工王某生活困难补助500元。有关会计处理如下：借：应付职工薪酬——职工福利500贷：库存现金5002025/3/3（3）支付工会经费、职工教育经费和缴纳社会保险费、住房公积金。企业支付工会经费和职工教育经费用于工会运作和职工培训，或按照国家有关规定缴纳社会保险费或住房公积金时，借记“应付职工薪酬——工会经费（或职工教育经费、社会保险费、住房公积金）”科目，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。[例8-9]2007年4月，宏达物业公司以银行存款支付职工教育经费20000元，有关会计处理如下：借：应付职工薪酬——职工教育经费20000贷：银行存款20000（4）发放非货币性福利。企业支付租赁住房等资产供职工无偿使用所发生的租金，借记“应付职工薪酬——非货币性福利”科目，贷记“银行存款”等科目。2025/3/3

8.1.5应交税费

应交税费，是指物业管理企业根据一定时期取得的营业收入和实现的利润，按规定向国家交纳的税金。物业管理企业应交的税金一般有：营业税、增值税、企业所得税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、教育费附加等。物业管理企业应通过“应交税费”科目，总括反映各种税费的交纳情况，并按照应交税费项目进行明细核算。该科目贷方登记应交纳的各种税费等，借方登记实际交纳的税费；期末余额一般在贷方，反映企业尚未交纳的税费，期末余额如在借方，反映企业多交或尚未抵扣的税费。2025/3/3

1）应交营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的流转税。物业管理企业发生的经营、管理、服务、大修收入要缴纳营业税。物业管理企业只要取得营业收入，就应按规定交纳营业税，而与该公司的盈亏无关。物业管理企业应在“应交税费”科目下设置“应交营业税”明细科目，核算应交营业税的发生、交纳情况。该科目贷方登记应交纳的营业税，借方登记已交纳的营业税；期末贷方余额为尚未交纳的营业税。物业管理企业按照营业额及其适用的税率，计算应交的营业税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费一应交营业税”；企业出售不动产时，计算应交的营业税，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费一应交营业税”科目；实际交纳营业税时，借记“应交税费一应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。2025/3/3

[例8-10]宏达物业公司本月收取的各种服务费等营业收入额为30000元，适用的营业税税率为5%，试计算应交营业税。作会计分录如下：借：营业税金及附加1500

贷：应交税费一应交营业税1500应交营业税=30000×5%=1500（元）上缴税金时，作分录如下：借：应交税费一应交营业税1500

贷：银行存款15002025/3/3

2）应交增值税

增值税是指对我国境内销售货物、进口货物、提供加工及修理修配劳务的增值额征收的一种流转税。物业管理企业主营以外的其他业务所取得的收入，应当缴纳增值税。由于物业管理企业是以提供劳务为主，所以主营业务应缴纳营业税，只有应交增值税的附属业务才缴纳增值税。增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人应纳税增值额，根据当期销项税额减去当期进项税额计算确定；小规模纳税人应纳税增值额，按照销售额和规定的征收率计算确定。其计算公式如下：2025/3/3一般纳税人应纳增值税额＝当期销项税额一当期进项税额

当期销项税额=当期销售额×增值税适用税率当期进项税额=扣税凭证列明的增值税额-其中不得抵扣的进项税额小规模纳税人应纳税增值额=销售额×征收率适用于一般纳税人的货物和劳务的增值税的税率为17％。适用于小规模纳税人的税率是6%或4%。当购进销售所需货物时，借记“库存商品”、“应交税费--应交增值税、”，贷记“银行存款”或“应付账款”；销售应税货物时，借记“银行存款”或“应收账款”，贷记“其他业务收入”、“应交税费--应交增值税”。2025/3/3

3）应交城市维护建设税城市维护建设税是以营业税、增值税为计税依据征收的一种税。其纳税人为交纳营业税、增值税的单位和个人。税率因纳税人所在地不同从1%到7%不等。公式为：应纳税额＝（应交增值税+应交消费税+应交营业税）×适用税率企业应交的城市维护建设税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交城市维护建设税”科目。[例8-11]宏达物业公司应交营业税2000元，应交增值税1000元，计算应交城市维护建设税，该公司适用的城市维护建设税税率为7%。有关会计分录如下：借：营业税金及附加210

贷：应交税费——应交城市维护建设税210应交的城市维护建设税＝（2000＋1000）×7%＝2102025/3/34）应交教育费附加教育费附加是为了发展教育事业而向企业征收的附加费用，企业按应以营业税、增值税、消费税为计税依据的一定比例计算交纳。征收率为“三税”的3%。公式为：应纳教育费附加=（应交增值税+应交消费税+应交营业税）×征收率3%企业应交的教育费附加，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交教育费附加”科目。[例8-12]

宏达物业公司按税法规定计算，2007年第三季度应交教育费附加1000元，款项已经用银行存款支付。有关会计分录如下：借：营业税金及附加1000

贷：应交税费——应交教育费附加1000借：应交税费——应交教育费附加1000

贷：银行存款10002025/3/3

5）应交房产税、土地使用税、车船使用税、印花税房产税是国家对在城市、县城、建制镇和工矿区征收的由产权所有人缴纳的一种税。●房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余额计算交纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。●土地使用税是国家为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效率，加强土地管理而开征的一种税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。●车船使用税由拥有并且使用车船的单位和个人交纳。车船使用税按照适用税率计算交纳。2025/3/3●印花税是对书立、领受购销合同等凭证行为征收的税款。印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的交纳方法。一般情况下，物业管理企业需要预先购买印花税票，待发生应税行为时，再根据凭证的性质和规定的比例税率或者按件计算应纳税额。企业应交的房产税、土地使用税、车船使用税，记入“管理费用”科目，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费——应交房产税（土地使用税、车船使用税）科目。实际上交时，借记“应交税费—应交房产税（土地使用税、车船使用税）贷记“银行存款”。物业管理企业交纳的印花税不需要通过“应交税费”科目核算，购买印花税票时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。2025/3/36）土地增值税土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目余额后的余额。为了核算土地增值税的缴纳情况，物业管理企业应在“应交税费”科目下设置“应交土地增值税”明细科目，具体核算时，借记“固定资产清理”、“在建工程”科目，贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。实际上交时，借记“应交税费—应交土地增值税”，贷记“银行存款”7）所得税所得税是物业管理企业对其提供劳务服务所得和其他经营所得征收的一种税。其有关核算方法将在第十一章进行介绍。2025/3/3

8.1.6应付利息

应付利息是指物业管理企业按照合同约定应支付的利息，包括分期付息到期还本的长期借款、企业债券等应支付的利息。物业管理企业应当设置“应付利息”科目，按照债权人设置明细科目进行明细核算。该科目贷方余额反映企业应支付但尚未支付的利息。企业采用合同约定的名义利率计算确定的应付利息，记入“应付利息”科目，；实际支付时，借记“应付利息”科目，贷记“银行存款”等科目。2025/3/3

8.1.7应付股利

应付股利是指物业管理企业根据股东大会或类似机构审议批准的利润分配方案确定分配给投资者的现金股利或利润。为了核算物业管理企业确定或宣告支付的现金股利或利润，应设置“应付股利”科目。该账户贷方登记应交付的现金股利和利润，借方登记实际支付的现金股利或利润。期末贷方余额为企业应付未付的现金股利和利润。该科目应按照投资者设置明细科目进行明细核算。公司计算出应支付的利润时，应借记“利润分配——应付现金股利或利润”账户，贷记“应付股利”账户；公司支付利润时，应借记“应付股利”账户，贷记“银行存款”账户。2025/3/3

[例8-13]宏达物业公司2006年度实现的利润总额，在交纳企业所得税后的净利润中，分配给投资单位的红利为50000元，并经银行一次支付。编制会计分录如下：借：利润分配——应付现金股利或利润50000

贷：应付股利50000

借：应付股利50000

贷：银行存款500002025/3/3

8.1.8其他应付款

其他应付款是指物业管理企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利等经营活动以外的其他各项应付、暂收的款项。在不增设“代收款项”科目的情况下，物业管理企业代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等，也应该在该账户内核算。物业管理企业应设置“其他应付款”科目，用来核算其他应付款的增减变动及其结存情况。该科目贷方反映企业发生的应付、暂收款项，借方反映企业支付应付及暂收款项；余额在贷方反映企业应收、暂付的结存金额。物业管理企业发生的应付、暂收款项，借记“银行存款”账户，贷记“其他应付款”；支付时，借记“其他应付款”，贷记“银行存款”等科目。本科目按应付和暂收等款项的类别或个人设置明细账。2025/3/3物业管理行业对高层住宅电梯和水泵运行费的收取、支付核算也通过“其他应付款”账户进行。按照有关物业管理服务收费办法规定，高层住宅的电梯和水泵运行费由驾驶人员的经费开支、实际耗用的电费等构成。具体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间，按实结算，单独列账，并按各房屋业主的建筑面积比例合理分摊。[例8-14]

某物业产权人进行房屋装修，物业管理企业向其收取保证金4000元，装修完毕后，发现该业主因装修损坏了部分排污管道，要进行部分更换，扣留该业主部分保证金500元。根据扣款通知单，编制会计分录如下：借：银行存款4000

贷：其他应付款——保证金4000

借：其他应付款——保证金3500

贷：银行存款3000

营业外收入500

2025/3/38.2非流动负债的核算非流动负债是指流动负债以外的负债。物业管理企业的非流动负债主要包括长期借款、应付债券、长期应付款、代管基金等。

8.2.1长期借款

长期借款是指物业管理企业为经营业务的需要，而向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上（不含一年）的各项借款，一般用于固定资产的购建、改扩建工程、大修理工程等。物业管理企业应通过“长期借款”科目，核算长期借款的借入、归还等情况。该科目贷方登记长期借款本息的增加额，借方登记本息的减少额；贷方余额表示企业尚未偿还的长期借款。该科目可按照贷款单位和贷款种类设置明细账。2025/3/31）取得长期借款物业管理企业借入长期借款，应按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“长期借款——本金”科目，按借贷双方之间的差额，借记“长期借款——利息调整”科目。2)长期借款利息长期借款利息费用应当在资产负债表日按照长期借款的摊余成本和实际利率计算确定，实际利率与合同利率差异较小的，也可以采用合同利率计算确定利息费用。长期借款计算确定的利息费用，应当按借款费用准则计入有关成本、费用：如果该长期借款的利息费用符合资本化条件，应当予以资本化计入相关资产的成本，否则该长期借款的利息费用应该费用化计入当期损益。资本化的长期借款利息费用发生时，借记“在建工程”、“研发支出”等科目，贷记“应付利息”；费用化的长期借款利息费用发生时，借记“财务费用”，贷记“应付利息”。2025/3/3

3）归还长期借款企业归还长期借款，按归还的长期借款本金，借记“长期借款——本金”科目，贷记“银行存款”科目，按归还的利息借记“应付利息”科目，贷记“银行存款“科目。[例8-15]宏达物业管理公司为建造一幢住宅楼，2007年1月1日向银行借入2年期长期专门借款2000000元，款项已存入银行。借款年利率9%，每年付息一次，期满后一次还清本金。2007年初，以银行存款支付工程价款共计1600000元，2008年初又以银行存款支付工程费用400000元。该住宅楼于2008年8月底完工，达到预定可使用状态。假定不考虑闲置专门借款资金存款的利息收入或者投资收益，假设该题实际利率与合同利率差异较小，采用合同利率计算确定利息费用。根据上述业务编制有关会计分录如下：2025/3/3（1）2007年1月1日，取得借款时：借：银行存款2000000

贷：长期借款2000000（2）2007年初，支付工程款时：借：在建工程1600000

贷：银行存款1600000（3）2007年12月31日，计算2007年应计入工程成本的利息时：借款利息＝2000000×9%＝180000(元)借：在建工程180000

贷：应付利息180000（4）2007年12月31日支付借款利息时：借：应付利息180000

贷：银行存款1800002025/3/3（5）2008年初支付工程款时：借：在建工程400000

贷：银行存款400000（6）2008年8月底，达到预定可使用状态，该期应计入工程成本的利息=2000000×9%÷12×8=120000元借：在建工程120000

贷：应付利息120000同时：借：固定资产2300000

贷：在建工程23000002025/3/3（7） 2008年12月31日，计算2008年9—12月应计入财务费用的利息：2000000×9%÷12×3=45000元借：财务费用45000

贷：应付利息45000（8）2008年12月31日支付利息时：借：应付利息45000

贷：银行存款45000（9） 2009年1月1日到期还本时：借：长期借款2000000

贷：银行存款20000002025/3/3

8.2.2应付债券

1）应付债券的概述

应付债券是指物业管理企业为筹集长期资金而发行的债券。债券是企业按照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的一种书面凭证。投资者可以根据其持有的债券在一定的时间按规定的利率向筹集企业收取利息和收回本金。债券的票面上一般都载明以下内容：企业名称、债券面值、票面利率、还本期限、付息方式，以及债券发行日期等。企业发行债券通常需经董事会及股东会核准，若向社会公众公开发行，还需经有关证券管理机构核准。2025/3/3债券的发行价格的高低一般取决于债券票面金额、债券票面利率、发行当时的市场利率以及债券期限的长短等因素。债券发行有面值发行、溢价发行和折价发行三种情况。发行的价格等于票面面值，称为面值发行；发行的价格低于票面面值，称为折价发行；发行的价格高于票面面值，称为溢价发行。2025/3/3

2）应付债券的核算为了总括反映和监督债券发行、计息、归还情况，物业管理企业应设置“应付债券”账户。该账户的贷方登记应付债券的本息、债券的溢价，以及摊销的债券折价；借方登记归还的债券本息、债券折价，以及摊销的债券溢价。期末余额在贷方，表示尚未归还的应付债券本息。在“应付债券”账户下，应设置“债券面值”、“利息调整”二个明细账户，并按债券类别进行明细核算。2025/3/3无论是按面值发行，还是溢价发行或折价发行，均按债券面值记入“应付债券”科目的“面值”明细科目，实际收到的款项与面值的差额，记入“利息调整”明细科目。企业发行债券时，按实际收到的款项，借记“银行存款”“库存现金”等科目，按债券票面价值，贷记“应付债券——面值”科目，按实际收到的款项与票面价值之间的差额，贷记或借记“应付债券——利息调整”科目。2025/3/3企业发行债券时，如果发行费用大于发行期间冻结资金所产生的利息收入，按发行费用减去发行期间冻结资金所产生的利息收入后的差额，根据发行债券所筹集资金的用途，分别计入财务费用或相关资产成本。如果发行费用小于发行期间冻结资金所产生的利息收入，按发行期间冻结资金所产生的利息收入减去发行费用的差额，视同发行债券的溢价收入，在债券存续期间于计提利息时摊销，分别计入财务费用或相关资产成本。2025/3/3利息调整应在债券存续期间内采用实际利率法进行摊销。实际利率法是指按照应付债券的实际利率计算其摊余成本及各期利息费用的方法；实际利率是指将应付债券在债券存续期间的未来现金流量，折现为该债券当前账面价值所使用的利率。2025/3/3资产负债表日，对于分期付息、一次还本的债券，企业应按应付债券的摊余成本和实际利率计算确定的债券利息费用，借记“在建工程”、“财务费用”等科目，按票面利率计算确定的应付未付利息，贷记“应付利息”科目，按其差额，借记或贷记“应付债券——利息调整”科目。对于一次还本付息的债券，应于资产负债表日按摊余成本和实际利率计算确定的债券利息费用，借记“在建工程”、“财务费用”等科目，按票面利率计算确定的应付未付利息，贷记“应付债券——应计利息”科目，按其差额，借记或贷记“应付债券——利息调整”科目。2025/3/3债券到期时，采用一次还本付息方式的，企业应于债券到期支付债券本息时，借记“应付债券——面值、应计利息”科目，贷记“银行存款”科目；采用一次还本、分期付息方式的，在每期支付利息时，借记“应付利息”科目，贷记“银行存款”科目；债券到期偿还本金并支付最后一期利息时，借记“应付债券——面值”、“在建工程”、“财务费用”、“制造费用”等科目，贷记“银行存款”科目，按借贷双方之间的差额，借记或贷记“应付债券——利息调整”科目。这里只介绍按照面值发行的应付债券的核算。2025/3/3[例8-16]宏达物业公司于2007年7月1日发行三年期、到期一次还本付息、年利率为12%（不计复利）、发行面值总额为1000000元的债券。该债券按面值发行，款项已存入银行。有关会计分录如下：（1）发行债券取得银行存款时借：银行存款1000000

贷：应付债券——面值1000000（2）计提每月利息时借：财务费用10000

贷：应付债券——应计利息10000每月应计提利息1000000×12%÷12=10000（元）（3）到期一次还本付息时借：应付债券——面值1000000——应计利息360000

贷：银行存3/38.2.3长期应付款长期应付款，是指物业管理企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项，包括应付融资租入固定资产的租赁费、以分期付款方式购入固定资产的应付款项等。物业管理企业应设置“长期应付款”科目，用以核算各种长期应付款的发生与归还情况。该科目贷方登记发生的各种应付款；借方登记归还或支付的款项；贷方余额表示尚未支付的各种长期应付款。该科目应按长期应付款的种类和债权人设置明细账。

2025/3/3融资租入固定资产，是指承租方向出租方租入固定资产，按合同或协议向出租方支付租赁费，租赁期满，企业付清租赁费，该固定资产归承租方所有。其中支付的租赁费包括合同规定的价款、途中保险费和安装测试费等。融资租入的固定资产，应视同自有固定资产进行管理，每月照提折旧。融资租赁方式租入的固定资产,应在租赁开始日,将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者,加上初始直接费用,作为租入资产的入账价值,借记“在建工程”或“固定资产”等科目,按最低租赁付款额,贷记“长期应付款”科目,按发生的初始直接费用,贷记“银行存款”等科目,按其差额借记“未确认融资费用”科目。按期支付的租金，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。2025/3/3物业管理企业购买资产有可能延期付款。延期支付的购买价款超过正常信用条件,实质上具有融资性质的,所购买价款的成本应当以延期支付购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，计入相关资产成本或当期损益。具体来说，应该按购买价款现值借记“固定资产”、“在建工程”等科目，按应付价款总额贷记“长期应付款”科目，按其差额借记“未确认融资费用”科目。按期支付的价款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。2025/3/38.2.4代管基金

1）代管基金的含义代管基金是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋三项维修基金，包括房屋共用部位维修基金、电梯水泵维修基金和小区公用设施设备维修基金。（1）房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、楼内存车库等。2025/3/3（2）电梯水泵维修基金是指专项用于电梯、加压水泵等设备大修理或者更新的资金。凡物业管理公司按实计算的房屋设备运行费所属的房屋设备的大修理和更新资金均属此项基金核算范围。（3）小区公用设施设备维修基金是指专项用于小区内(不属于单独某幢楼的)公用设施和公用设备的资金。公用设施设备是指小区内公用的上下管道、公用水箱、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、小区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池及各类体育娱乐场所等。2025/3/32）代管基金的性质和管理原则（1）代管基金的性质代管基金的所有权属物业产权人，使用人所有。这主要依据于代管基金的来源，其来源包括：①由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。②由业主一次性或分期筹集，维修养护基金应当专户存入银行，专向用于住宅共用部位和共同设施设备的维修养护，不得挪用。维修养护基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，向业主筹集。因此，从代管基金的来源和管理权限来看，所有权属物业产权人，使用人所有。2025/3/3（2）代管基金的管理原则①代管基金作为企业非流动负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。②代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

③企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查账簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用(如租赁费、承包费等)。2025/3/3④企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。2025/3/33）代管基金的核算办法设置“代管基金”科目专门核算委托管理的物业维修基金。物业管理企业收到代管基金时，应借记“银行存款——代管基金存款”账户，贷记“代管基金”账户；收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，应借记“银行存款——代管基金存款”账户，贷记“代管基金”账户；企业有偿使用产权属于全体业主公用的商业用房和公共设施，应负担有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按照受益对象，借记“主营业务成本”、“其他业务支出”、“管理费用”账户，贷记“代管基金”账户。“代管基金”账户应按单幢房屋设置明细账，进行明细分类核算。2025/3/3由物业管理企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，应借记“物业工程”账户，贷记“银行存款”、“原材料”等有关账户；工程完工，其工程款经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，应借记“代管基金”账户，贷记“主营业务收入——物业大修收入”账户；结转已完工的物业工程，应借记“主营业务成本”账户，贷记“物业工程”账户。2025/3/3由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，应借记“代管基金”账户，贷记“银行存款”账户。“代管基金”科目期末贷方余额反映代管基金的结余。在编制资产负债表的时候，可以在长期应付款的下面单列行次反映，也可以与长期应付款合并反映，然后在会计报表附注中予以说明。因此，也可通过“长期应付款——代管基金”科目进行物业维修基金的核算。2025/3/3

[例8-17]宏达物业公司2006年收到物业所有人、使用人交付的维修基金120000元，当年5月，某共用设备需要进行大修，公司与业主委员会达成协议，设备维修作价30000元，公司对设备大修共发生支出26000元（其中维修人员工资6000元，库存材料20000元），大修完成，经业主委员会签证确认维修合格；年末收到银行计息通知，代管基金的利息收入6000元。有关会计处理如下：（1）收到代管基金时：借：银行存款——代管基金存款120000

贷：代管基金1200002025/3/3（2）5月发生和完成设备大