上海生活家招商提案报告

生活家招商提案报告INDEX第一局部：“生活家〞缘起第二局部：认识生活家生活家开展战略，生活家在上海，生活家产业切入点，经营模式第三局部：武宁路－生活家SWOT分析产品楼层分布即将引进品牌(洽谈品牌)财务分析商家关注问题招商通路第四局部:招商运作生活家招商团队生活家招商流程武宁路招商进度方案第五局部:阶段成果Sunhome品牌导刊招商手册第一局部----生活家缘起五六十年代七十年代

八十年代九十年代二十世纪新纪元五六十年代二十世纪新纪元第二局部----认识生活家生活家简介生活家开展战略生活家在上海，生活家产业切入点，经营模式一、生活家简介二、生活家开展战略生活家家居软装饰〔主题商场〕媒体传播〔品牌导刊〕宠物天地汽车装饰三、生活家在上海大华店:大华社区长寿店：长寿路898号徐汇店：凯旋路3157号浦东旗舰店：浦东大道2117号四、生活家产业切入点切入产业——家居软装饰！同理：工程所在区域市场容量：三亿长寿路板块住宅类产品交易量：172万㎡交易户数：172万㎡÷120㎡=1.5万〔户〕每户平均装饰费用=住宅价格×2%=2万元/户装饰产业市场容量=2万元/户×1.5万户=3亿元工程所在区域竞争态势：傲耐生活馆中山公园玫瑰坊、米兰时尚中心长宁路沿线局部商户月星家居五、生活家经营模式分散经营是指商场由众多不同的商家共同经营，而不是由单一商户经营，这是消费市场开展的结果。百货公司是以前人们购物消费的主要场所，随着市场经济的开展，人们生活节奏步伐的加快，百货公司的单一商家经营模式已远远不能满足消费者的购物、休闲、娱乐等综合需求的消费习惯，人们希望在一个商场内既能购置到不同的商品，又可以向不同的商家做出购物价格、商品品质、效劳水平的比较。百货公司和大型超市在90年代初开始，已普遍出现了引进局部商家或厂家进场承包经营或出租柜台的局局部散经营方式，与近期的“一站式〞购物理念的兴起，都是为了满足顾客的消费观念改变的需要。2〕统一招商、统一经营、统一推广、统一管理把众多商家集中在一个商业物业内，实行分散经营，充分满足了消费者货比三家和方便选购的消费心理。在分散经营的前提下，商场整体执行统一经营、统一运作的措施，包括：统一招商、统一开业、统一收银、统一推广、统一宣传、统一形象、统一品种等方面，将众多经营者标准于一个统一的经营模式之下，各自展开经营活动。商业物业管理和经营管理工作，可分别交由专业的物业管理机构和商业经营管理机构承担。在现阶段，我国商业物业的物业管理和经营管理分工并不明确，两大范畴的管理工作根本是由同一管理机构负责完成，物业管理操作游刃有余而经营管理工作协调缺乏，这可能就是商场经营管理水平提升缓慢的主要原因。1〕分散经营，统一运作第三局部----武宁路生活家产品楼层分布即将引进品牌财务测算商家关注问题招商通路SWOT分析一、SWOT分析毗邻曹家度路和长寿路商圈，具有良好的商业气氛；２.综合指数较高的区域商住环境；３.便利的市政交通配套；4.前期徐家汇生活家客户资源的积累１.由于商铺租金水平取决与商铺售价，租金浮动空间较小２.商家和消费者对生活家需要有一段时间的认知，前期招商和经营会有一定的难度；３.商铺得房率偏低.１．潜在竞争对手对客源市场的截流；２.商业经营管理方面经营的缺乏；SWTO二、产品楼层分布三、洽谈局部知名品牌四、财务分析武宁路生活家租金水平主要取决与售价，但一般遵循以下定价规律：分层类别细分因素比值关系地下一层紧密连接一层0.6——0.75一层类比标准1二层紧密连接一层0.5——0.75三层配自动扶梯0.4——0.5四层以上——0.25——0.3收益平衡分析总销售金额：３.８亿年返租本钱〔１０％〕：３８００万理想租金水平：３８００万／１３７０７平方米／３６５天＝７.６元／平方米／天预计年租金收益：预估租金水平*１３７０７平方米*３６５天*８０％＝收益平衡：租金收入－返租本钱＝商家进场保证金人员管理费物业管理费商品质量保证金广告推广活动费…..其他收入来源五、商家关注问题六、客户招商渠道分析A：徐家汇生活家前期积累的招商客户资源；－－３５％B：各百货店铺及专业卖场中分布的客户资源；－－２０％C：分散在上海各街区零散的单个经营客户；－－２０％D：参加相关专业展会收集的客户资源；－－１5％E：通过招商宣传资料和招商活动吸引的客户；－－5％F：其他－－５％第四局部----招商运作生活家招商团队架构生活家招商流程武宁路招商进度方案一、生活家招商团队架构招商部经理〔１人〕招商主管〔１人〕〔大客户〕招商主管〔２人〕〔中小客户〕招商助理(1人〕招商人员〔２人〕招商人员〔５人〕驻场招商接待人员〔２人〕招商主管根据招商工作方案和工作任务统筹安排招商执行工作具体处理在招商过程中出现的问题与大客户进行具体的谈判妥善处理客户与招商人员之间的关系协调各招商人员之间的关系及时向经理反映招商过程中存在的问题招商人员负责工程招商客户档案的保存与管理，负责审核招商相关的合同及协议。负责统计招商过程中的相关数据，向招商经理提供数据以供进行参考和分析。对公司各部门、开发商以及对外之间的沟通协调对于领导及公司各会议做出的工作安排进行落实并跟踪，做好会议记录协助组织推广活动，建立SP活动档案助理人员二、生活家招商工作流程现场招商招商部外出招商商家到现场咨询，填写商户面谈记录表，向商家作相关介绍，商家提供品类品牌资料根据商源资料和业态规划确定目标商户所在地商家确定商铺位置后，双方面谈，达成房屋租赁意向，招商人员填写商家品类品牌进驻确认表，经审核准入推介成功与目标客户洽谈并联同现场考察协商失败向商家推荐其条件的相当商铺推介失败继续寻求到适合的商铺，再进行回访商家与业主签定《房租租赁合同》，并交纳保证金。承租方与管理公司签定《经营管理服务协议》、《商家公约》及《消防安全责任书陪同商家去管理公司财务部交付水、电保证金，促销宣传费，预付一季度物管费恁交纳凭证办理协议盖章手续。并告知商家进场装修相关事项招商成功办理装修手续，实施装修施工、监管、退场开业经营推介失败填写对外商户招商情况表备案，继续寻找，不定期对客户回访，征求意见和意向交付装修相关费用，施工验收后退还保证金三、武宁路生活家开店方案表８月１日８月１３日招商前期准备阶段１.招商团队的组建和招商人员的培训２.工程招商方案的制定３.招商宣传资料和各种文本的准备合同文本的准备．３.先期品牌客户及大型客户的前期接触正式招商阶段９月２０日１０月２０日完成３０％完成８０％１１月２０日根本完成招商工作１.分解下达招商指标。２.利用积累的客户资源进行直销，发动其进驻。３.接待来电、来访客户，做好记录。４.媒体反响统计和修正广告媒体方案。５.合同谈判，签署协议１２月17日１２月1８日１.厂商进场施工２.运营设备调试３.