餐饮业态招商基础知识

餐饮业态招商基础学问

餐饮业态招商基础知识

CANYINYETAIZHAOSHANGJICHUZHISHI

目录

餐饮业态的特点及重要地位

餐饮分类及特性

餐饮各商家经营选址及物业要求

餐饮招商策略和方法

一、餐饮业态的特点及里要地位

一、餐饮业态的特点及重要地位

(一)餐饮业态的特点承租面积大聚集人流延长客户驻留时间生存实力较强

租金承受力相对较强品类丰富，形式多样花表现

(-)餐饮的重要地位开发商对餐饮行业越来越来重视，归根结底在于业态本身具

备的若干优势。餐饮面积往往是一个商业项目最简单出手的部分。能做餐饮的铺

位空间利用率比较高,技术标注也高,投资客特别喜爱购买

餐饮商铺。持有型物业，餐饮也是很合适的业态，它招租比较简单，承租面积大,

生存实力强，租金相对来说也不低。对于商业项目来说,生存的关键就是留住人气,

不仅要吸引大量的客流，

更要最大限度地延K每位客户的驻留时间。招商的成败在肯定程度上确定/商业

地产项目的成败,餐饮招商的成

功就是重中之重！餐饮的招商，因为有许多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难

度大

的印象。

与百货超市相比,大部分餐饮企、也特殊是中餐的产品标准化程度、从

业人员的整体文化素养都相差甚远。

地域因素带来的餐饮习惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，

店铺的标准化和亚制都相对比较难。二、餐饮分类及特性业态分类-正餐、简

餐、快餐、休闲饮品、外卖菜品分类中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、特色餐

饮、素菜档次分类-人均消费、经营历史、营业方案客群分类-消费模式、性别、

年龄、国籍特性分类-体验性、主题性、附加功能性、会员制

分类原则考虑因素作用

业态分类营运模式合理商业布局

菜品分类菜系起源「解市场需求

档次分类消费档次协作项目定位

客群分类消费群体协作项目定位

特性分类市场特性经营实力分析

1、餐饮的常见分类方式业态分类投资主体应从“餐饮业态”及“投资土体”

两个方面分别进行分类归纳，总结其特征、归纳其需求,从而探讨其落位原则及成交

规律。

对商业的作用及价值不同，

是招商前期的品牌落位、

招商中期的落位调整的重点参考依

据

2、服务于招商的餐饮分类

从招商角度来看,餐饮的业态分类及投资主体是必需首要考虑的两个方面。

投资主体的性质差别确定了招商所

应实行的策略及手段的不同，

对餐饮的胜利招商具有关键性指导

作用。

餐饮业态细分作用

正餐目的性强,吸引区域内、甚至区域外餐饮消费人群

简餐延长逗留时间和带动人流

快餐聚集、带动人流，业态互动

休闲饮品增加户外商业气氛，延长逗留时间，目的性约会场所

外卖活跃人流、提升租金收益

餐饮按业态细分及在商业中的作用

2.1、按业态分类

餐饮投资主体特征

国际餐饮集团

（中餐、西餐）跨国餐饮投资集团，旗下拥有多个餐饮品牌涉及不同业态经营

股份制餐饮投资集团

（本地）

源自本地区、在本地及其它地区拥有肯定规模连锁或系列分店的餐饮投

资企业

股份制银饮投资集团

（非本地）本地区以外、拥有肯定规模连锁或系列分店的餐饮投资企业

餐饮中小型投资体

（本地）源自本地区、在本地拥有2家以上连锁分店,其投资行为多为个人或合伙

餐饮中小型投资体

（非本地）本地区以外，在当地拥有2家以上连锁分店，其投资行为多为个人或合

伙

餐饮中小型投资体

（加盟）

多为非正餐类餐饮品牌,易于标准化及复制,主要依靠汲取加盟的形式

发展

老字号餐饮品牌拥有几卜年甚至上百年品牌历史，至今仍持续经营并有所发展的

餐饮品牌企业

餐饮按投资主体主要匕分为以下儿类：

2.2、按投资主体分类

餐饮投资

主体

经营品

种

资金

实力

股东

组合

决策

程序关留意点跟进留意谈判要点

POS

合作

经营稳

定性

国际餐饮集团

中餐类强集团股份制规范品牌形象从下往上长远合作******

西餐类强集团股份制规范品牌形象专业数据竞争对手******

股份制

餐饮投资

集团

本地较强企业股份制规范困难

品牌/区域

占有率

分析旧店区

域、产品租期内均价X****

非本地较强企业股份制困难缓慢

品牌/区域

高度

首家店投入

预算较大

赐予形象宣

传附加条件本林***

中小型餐

饮投资体

本地一般个人/合伙人制

干脆

效率

营业额/区

域占有率

找到投资人

偏好出击低开高走****

非本地i版个人/合伙人制

干脆

缓慢

品牌/区域

高度

收集落地人

情报出击市场价格****

加盟较弱个人/合伙人制较快

营业额/品

牌形象

可从总部或

投资者着手首年实惠X****老字号

餐饮品牌

传统

饮食一般国有控股困难营业额

表面上重名

轻利低于市场*****

不同类别投资主体特征

2.3、餐饮业态分类及投资分类综合比照列举业态分类

投资性质

正餐

Formal

简餐

Casual

快餐

FastFood

休闲饮料

Caf6,etc.

外卖

TakeAway

国际餐饮集团

（中餐/西餐）

利苑，

OUTBACK

鼎泰丰,味千，必胜

客

麦当劳、大快

活,肯德基

STARBUCKS,

BlueFrog

吉野家、I）Q、

31BUSKIN

ROBIN

股份制餐饮投资集团

（本地）

俏江南、同

庆楼、湘鄂

情

澳门茶餐厅小豆面馆，和

合谷

水果捞泡芙工坊

股份制餐饮投资集团

（非本地）

苏浙汇,豆

捞坊，小南

国，圆苑

新旺，巴贝

拉,鹿港小

镇，葡京

真功夫,永和仙踪林珍宝奶茶

餐饮中小型投资体

（本地）

泰辣椒,权金城

鸿光楼,麻

辣香锅

台湾小吃雕刻时间，星奇异

找茶、爱尔兰

三文治

餐饮中小型投资体

（非本地）

洋葱,金钱

豹,真的好

元绿寿司，

大长今

HOOTERSMANGO吐司

餐饮中小型投资体

（加盟）

ChefToo一茶一座，

上岛

赛百味上岛，真锅街客

老字号餐饮品牌全聚德，白魁老号

狗不理老舍茶坊

三、餐饮各商家经营选址及物业要求

位置的重要性

对于良好的位置，尽量以国际知名品牌商家为主，以便聚集人气,

提升项目档次，形成一个亮点

对于一般的位置，可以引进一些进驻国内、但未完全铺开的国际品

牌商家或者当地的•些名商家,来足够整个商业氛围

对于高楼层的位置,可以引进一些本土市场做的比较好,租金承租

实力差、但能相对能吸引周边消费群体有FI的性进行消费的商家，来

提高商业上的人气

餐饮是须要扎推的，不同品类、不同档次、不同风味的餐饮聚合在

一起,越是丰富多样,越是简单红火

在“扎推”之中，需有效避开同类之间的恶性竞争，依据客流量合

理支配餐饮配比，各家餐饮尽量形成差异化

餐饮品牌的落位原则

业态细分是餐饮落位首要考虑的因素,此外,落位涉及到的另一重要元素是对可用

于餐饮

位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。

餐饮位置归类含义、特征楼层人流方向交通便达性门面展示性环境优良性

停车便利性

A类首层或等同于首层人流汇聚区

B类首层的上、下一层人流经过区

C类其它楼层选择到达区

注:上述特征是相对而言的衡量标准，详细分类视各个项目的不同状况而定。业

态分类

位置分类中式正餐西式正餐中式简餐西式简餐中式快餐西式快餐休闲外

卖

A类

B类VVV

C类"

大型餐饮类商家技术要求

相关指标大型餐饮酒楼

面积需求2000^5000

经营楼层选择1层~5层

层高要求(m)24(净高；

楼板承重(Kg/)2350Kg/

给排水接驳到位

供配电满意工业用电标准，电流量约240千瓦/时

中心空调须要,200220Kcal/,预留空调机位

店内垂直交通升降梯两部，观光梯一部

卸货区()60左右

柱间距(m)8X10m

燃气管道配备管道煤气冲

排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施集中式排烟管道、进水、地

下排污;抽油管道90cmX70cm

厨房面积至少500

停车场位置、数量100个以上，地面要有停车位

租赁年限10T5年

中式餐饮类商家技术要求

相关指标中餐类酒楼中式快餐店

面积需求800-2000200-400

单层面积25002200

楼层高度m23.5（净高）23.5（净高）

经营楼层选择1-21-2

中心空调须要须要

燃气管道供应接口供应接口

排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施

设置排污、排油井、隔油池及排油

烟井道等设施

楼板承重（Kg/）2350厨房24002350厨房2400

给排水符合国家标准符合国家标准

供配电2100KW^lOOKW

停车场数量个20-100左右不要求

租赁年限510年通常为5年

西式餐饮类商家技术要求

相大指标西式快餐店西餐咖啡厅

面积需求200-600500-1000

单层面积21002300

楼层高度m23.5（净高）23.5（净高）

经营楼层选择1-21-2

中心空调须耍须耍

燃气管道供应接口供应接口

排污排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油烟井道等设施

楼板承重（Kg/）2350厨房25002350厨房240C

给排水符合国家标准符合国家标准

供配电2100KW2100KW

停车场数量个不要求220

租赁年限5To年510年

时尚餐饮类商家技术要求

相关指标时尚餐饮特色餐饮

面枳需求200-800300-600

单层面积2100230（）

楼层高度m23.5（净高）23.5（净高）

经营楼层选择1-21-2

中心空调

燃气管道供应接口供应接口

排污排污、排油井、隔油池、排烟排污、排油井、隔油池、排烟

楼板承重（Kg/）2350厨房24002350厨房240C

给排水符合国家标准符合国家标准

供配电2100KW^lOOKW

停车场数量个集中停车场（220集中停车场（220

租赁年限5年左右5年左右

一般状况下餐饮业态选址及物业要求

连锁快铁店

（肯德基、卖当劳等）

一般型餐饮

（中式快餐，商务餐厅）

火锅店

（小肥羊）

商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头,

及消费水平中等以上的区域型商

业街市或特殊繁华的社区型街市

商务型餐厅：以商务酬宾为销售

对象,选址于商务区域或繁华街

市旁边，或其他有知名度的街市

大众餐厅：以家庭,个人消费为主

位于社区型或便利型商业街市.

以大众消费为主,选址于人口

不少于5万人的居住区域或社

区型、区域型、都市型商圈

物

业

要

求

建筑

要求

运用面积300-500平米

框架结构；

层高不低于4.5米;

位置在地下室或一、二、三楼均

可，但忌分布数个楼面

商务型1501000平方米、大众

型80~200平方米；

除减力墙或承重墙挡门、挡窗外，

各建筑结构形式均适合

餐厅门前须有相应的停车场3001000平方米、厨房可小

于营业面积的三分之一：

框架式建筑；

楼上商铺亦可;

其余同餐厅

配套

设施

电力不少于20千瓦/100平方米;有

足够的自来水供应；

有油烟气排放通道，污水排放、

生化处理装置，

厨房污水排放的生化处理装置

及油烟气排放的通道同一般餐饮

合作方式

租期10年以上

大众化快餐店：2~4元平米/天

消费型快餐店6、30元

租期3年以上

低层为1.5元平米/天以上,详细

视地段'商圈而定;楼上租金略低

租期3年以上

视商圈、路段、位置而定，一

般不高于4元/（平方米天）

茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、甜品

商圈选择

选址多高雅路段,具有清净、

优雅的环境；

以文化、情调、特色，以及舒

适和愉悦来吸引消费者消费

对象具有肯定的消费实力和文

化修养

满意人们速食的要求；

宜选择交通支道、行人不

少于每分钟通过10人次的

区域

各种商圈均可开设；

品牌企业多开设在繁华

的区域型、社区型的商

业街市上

物

业

要

求

建筑

要求

100~300平方米;

对建筑结构形式无特殊要求，

视投资者创意、设想而弄；

层高不低于2.8米；

如与居民相邻，设置隔音层

80-200平米；

其余与一般餐厅相同

60~120平方米;

框架式结构；

层高不低于2.8米；

门面宽度6米以上，橱

窗开阔

配套

设施

电力按每100平米10千瓦配置

自来水供应与般镇厅相同与般餐厅相同

合作方式

租期3年以上

租金3~20元/（平方米天）

租期3年以上

租金2~5元/（平方米天；

租期3年以上

一般企业3~5元/（平方

米天）

一般餐饮一般状况下餐饮业态选址及物业要求

海底捞火锅

四川海底捞餐饮股份有限公司成立于1994年,是一家以经

营川味火锅为主,融汇各地火锅特色于•体的大型跨省直营

餐饮民营企业。十八年来，公司已发展成为在北京、上海、西安、郑州、

天津、南京、杭州、深圳等全国16个城市拥有75家直营店。

现拥有员工15000余人，

2012年12月13日新加坡店开业。海底捞海外第一家分店

正式开业,进一步推广了海底捞的品牌形象。

--------，，好火锅自己会说话”

海底捞火锅

商圈选择一、二线城市成熟商圈

物

业

耍

求

经营面积

1、水、电、煤气的正常供应已1500-2000平米店面为标准电容量

为500千瓦，自然气容量为80-100立方每小时,排水管径为200-

300mm,自然气借口距离该房屋距离不能太远，不要穿过公路。

2、房屋所处位置的交通便利，为双车道以上,能调头。

3、房屋旁边100米处是否多路公交车，行人穿过公路便利。

4、车位足够，（固定停车位在30以上,周边300米内有大型停车

场）

5、备选址周边的应为商业密集型区域，包括2公里范用内学校、

企业单位,居民住宅应密集分布；

5、应有位置安放广告牌和霓虹灯;空调外机（空调制冷量是400

瓦/平米左右）；

物业形态

供电供水、

燃气等

硬件设施

停车位

其他

合作方式目前实行全直营方式，租期一般要求5年以上。

海底捞火锅选址要求

“把客人当挚友,把伙伴当家人”一茶一坐（C11AMATE），一茶一坐来自

台湾，成立丁2001年，致力丁发扬中国茶及

餐饮的文化,打造第一个国际化中式休闲连

锁餐饮的领导品牌。

一茶一坐的休闲氛围吸引着以白领为主的

广阔消费群,餐厅不仅供应高质量的精致午

餐、浪漫下午茶以及轻松满意的晚餐，也是

亲朋好友休闲聚餐或下午茶歇的好选择。一

茶一坐，让用餐不仅是传统意义上的味觉享

受,更体现一种对精致生活的质量追求。

一茶一座----

一茶一座

拓展城市及商圈选择全国经济发达的直辖市，省会和一线城市，东部沿海二三线

城市的成熟商圈：商业+商务型商圈

物

业

要

求

经营面枳

1、楼层:一层,2层+1层门面;2、面积:运用面积350T00平方左右,

楼层单层层高在5.3米以匕可以考虑做夹层,面积可限制在250-300平

米左右;特殊规定不能在住宅楼下;3、基础设施:具备水，电,煤气，

上下排水，隔油等等；

物业形态

供电供水、燃

气等

硬件设施

停车位

其他要求

合作方式目前实行全直营方式,加盟,租期--般要求5年以上。

一茶一座选址要求

四、餐饮招商策略和方法

开发商

招商员

如何让三方盈利进驻档次高的

项目是商家本身档

次和实力的体现，

他们很乐意接受你

的邀请的。即使项FI要求

的条件高,他们也

能接受,关键是整

个项目自身的规划

及其他零售大商家

的进驻状况,要让

商家感受到品牌扎

推以及项目长期繁

荣景象。

想要餐饮招商顺当，应先依据基本耍求来规划和建设，才会在

后期的谈判中加快进度，削减不必要的工程改动和带来的投入

有时候牺牲部分租

金,并通过一些有

实力的招商策略，

吸引“最好”的餐

饮主力店,用它的

品牌知名度给项FI

带来巨大的支持力，

使招商工作的进度

良好的推动。

项目自身的优劣势商家布点状况

周边项目优劣势商家嬴利点

一、知己知彼

商家选择项n条件同期项目状况

品牌定位与

项目定位的

匹配度

品牌客群与

目标客群

匹配度

品牌

号召力

品牌

经营实力

品牌

租金承受力

品牌

平安边界

品牌

独有性

合作成本

物业条件

品牌消费劲

（如提袋率

、翻台率等

）

品牌

销售额

品牌

利润点

店面形象

面积需求

品牌选择的14项基本原则：

二、了解商家选择项H的条件

三、租金如何预估计算

密饮营业额推算如下：客单价不翻台率主客座位不上座率口销售例

如：550*2*260*50%1300006-8%依据行业规律租金占销售额比例6-8%经测算得出

租费承受力应在8.83元/天*平方米签约价格为租金7.3元/天*平方米,物业费1.57

元/天*平方米,合计8.87元，天*平方米

一般中餐馆可接受租金最高80/平米月；

西餐位置较好的店可接受较高租金,最高可能接近200元/平米月；

一