江苏衡山置业昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告

昆山商业综合体工程

整体定位与开展战略报告谨呈:江苏衡山置业报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的根底分析〔开展战略及定位根底〕城市宏观市场分析城市规划开展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的开展与收益模式研究工程整体开展战略工程整体定位

确定物业类型写字楼市场酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量主要效劳群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位工程初步经济测算工程地块解析各物业类型分配比例空间设计报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的根底分析〔开展战略及定位根底〕城市宏观市场分析城市规划开展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的开展与收益模式研究工程整体开展战略工程整体定位

确定物业类型写字楼市场酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量主要效劳群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位工程初步经济测算工程地块解析各物业类型分配比例空间设计第一局部：界定本报告需解决的核心问题S-C-Q根本结构——界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2现实情景与开发目标的比照

界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘——衡山城，楼盘品质较高，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定在政府已确定的衡山城项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对其进行物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建高楼，满足形象要求，但未限制一定要做，且未约定高楼内功能；项目已建一栋酒店式公寓；尚未确定高楼是否要做，做的形式和位置；昆山的办公高楼消化量不容乐观，酒店市场有一定发展潜力；希望在市场满足条件的前提下，做若干高楼，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；现实情景与开发目标的比照

界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题昆山市整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在昆山新兴发展区域之一，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。区域内虽集中多数中高档住宅，入驻率较高，但日常人气不足；项目所在区域未来规划建造火车站南广场，与目前脏乱差的北广场商业有一定连接；领先昆山半步的商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握昆山市商业发展总体方向的前提下，对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？本报告需解决的核心问题梳理核心问题如何保证“既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报〞的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题〔一〕如何对昆山市商业开展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本工程所在城市及区域商业开展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业开展的同时，保证本工程的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做高楼，及功能、栋数、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题〔二〕分解问题〔三〕报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的根底分析〔开展战略及定位根底〕城市宏观市场分析城市规划开展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的开展与收益模式研究工程整体开展战略工程整体定位

确定物业类型写字楼市场酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量主要效劳群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位工程初步经济测算工程地块解析各物业类型分配比例空间设计第二局部：整体定位根底分析城市宏观市场分析城市规划开展分析城市微观市场分析本工程地块解析及SWOT分析区域商业市场分析一、城市宏观市场分析GDP开展水平分析昆山市宏观经济分析总领昆山市宏观经济分析总体结论社会商品零售总额分析人民生活指标分析产业结构开展分析宏观经济概述人口结构变化分析1313[宏观经济分析]宏观经济概述〔1〕昆山市地处上海与苏州中部，依托于上海和苏州开展，全市有十个镇和一个国家级经济开发区;〔2〕昆山开展速度较快，吸引外资和世界500强企业,在全国县级市排列第一〔3〕昆山市产业结构,以工业为主导，第三产业开展相对滞后，但有比较大的开展潜力;〔4〕昆山市总人口以外来暂住人口居多．2005年始，外来暂住人口数首次高于本市户籍人口数，０６年持续并有上升趋势;〔5〕昆山市商业目前存在散、乱、差的特点，多为街区商业，集中商业不兴旺，商业开展水平较低。〔6〕昆山市商业业态目前处于大卖场主导的阶段，商业业态层次滞后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平。〔7〕昆山市高收入消费者普遍存在到上海、苏州购物、娱乐的消费习惯。昆山宏观经济概述地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构、商业开展、消费习惯返回1414昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后

依然可说明本地房地产市场处于高速开展阶段年份2003200420052006人均GDP〔元/人〕30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增长率16.95%42.65%32.95%〔1〕昆山市GDP近六年平均增长率到达29.41%。〔2〕按年末户籍人口数计算，昆山市人均GDP2006年到达141063元，根据当前汇率，约合18808.4美元。在苏州及江苏省中位居第一。〔3〕考虑到昆山特殊的外向型经济和大量外来人口，实际人均GDP调整为68628.48元，根据当前汇率，约合9150.46美元。高于上海8436.5美元，昆山市仍然处于较高的水平。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产开展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定开展高速开展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$启动期快速开展期平稳开展期减缓开展期人均GDP与房地产开展关系8,000-20,000US＄[宏观经济分析]GDP开展水平分析1515世联认为：从GDP总量和社会商品零售总额看昆山目前处于第五梯队向第四梯队城市过渡过程中，开展潜力大[宏观经济分析]GDP开展水平分析1616世联认为：昆山市业态开展进程与人均GDP水平存在明显错位，可能受其地理位置、人口结构和消费习惯影响返回原因：〔1〕由于大量外来商旅人口和暂住人口，人均GDP水平经调整后，依然存在高估〔2〕由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海购物习惯，制约了本地业态升级[宏观经济分析]GDP开展水平分析1717第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。第三产业所占比重在02、03年大幅下降之后，近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的开展。〔3〕产业结构的变化会进一步提高昆山人民收入水平，同时刺激商业的开展。世联认为：昆山处于二产占主导的开展阶段，但已出现向三产占主导阶段开始过渡的趋势，三产目前开展相对滞后，但有开展潜力[宏观经济分析]产业结构开展分析1818第三产业细分2006年产值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增减百分点交通运输、仓储、邮政业2802353.0%2.6%0.4信息传输、计算机服务和软件业1652391.8%1.7%0.1批发和零售业7608028.2%7.6%0.6住宿和餐饮业2217252.4%3.2%-0.8金融业3152863.43.4教育729970.80.8文化、体育和娱乐业308950.30.3〔1〕从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高0.88个百分点，批发和零售业的奉献度最大。〔2〕这种变化趋势说明，在昆山第三产业开展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购置力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的开展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。家乐福、欧尚、太平洋百货的即将进入，正是这种趋势的表现。世联认为：商业将在第三产业的开展过程中成为最先增长的行业和增长的主力军返回[宏观经济分析]产业结构开展分析昆山市的人口结构与产业结构关系紧密[宏观经济分析]人口结构开展分析昆山市的人口结构属于哑铃状分布特征，外来人口大于本地人口数量平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第三产业企业的中高层管理者[宏观经济分析]人口结构开展分析2121昆山市近几年总人口数增长迅速，其中自然增长率为3.55%。，人口的增长主要是由于机械增长引起的。外来人口的大量进入为昆山的商业开展提供了强大的购置力。世联认为：外来人口的大量进入为昆山的商业开展提供了时机和市场，同时为三产的开展奠定良好的需求根底昆山市的GDP增长与暂住人口的增加有很强的相关性;昆山市的经济增长在相当程度上依靠外来劳动力支撑;昆山市人口增长的根本动力在于其外向型经济的快速增长;[宏观经济分析]人民生活指标分析22222006年外来暂住人口中，务工人员为519731人，占到71%。经商和效劳人员各占到9%和7%。经商人员和务工人员中的高层人员具有较高的消费力，会更多的刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的开展。昆山市外来人口以经商、务工和效劳人员为主经商和务工人员中的高层人员具有较高消费力，会更多刺激酒店、餐饮、娱乐等行业的开展。[宏观经济分析]人民生活指标分析232304、05、06年昆山人均消费性支出占人均可支配收入比例，分别为：68.53%、67.29%、66.92%

说明昆山市的居民消费增加速度小于可支配收入的增加，显示人民潜在消费能力强大，城市消费潜力大，商业开展潜力巨大世联认为：

结合“业态错位关系、产业开展时机、人口结构特点、人民潜在消费能力大〞等观点，昆山市商业潜力巨大，有待挖掘[宏观经济分析]人民生活指标分析2424

昆山家庭结构为两口或三口之家,整体年龄结构偏向年轻不同收入家庭支出均集中于衣着、交通通讯、娱乐教育文化效劳方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上户均家庭人口数3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1)家庭人均收入800元以上的家庭中，对衣着的支出急剧上升，平均每月衣着总支出在1000元以上。家庭人均收入5000元以上的家庭每月衣着支出更是高达5128.62元。(2)家庭人均收入800元以上的家庭中，交通和通讯的支出也相对较高，根本每月支出在1000元以上，家庭人家收入4000元以上的家庭此方面每月支出更是高达2000元以上。(3)家庭人均收入800元以上的家庭中，在娱乐教育文化效劳方面的每月支出都在1500元以上。其中：3000-4000元之间区段支出高达8623.59元，4000-5000之间元区段支出高达5215.83元，5000元以上区段更是高达19364.09元。[宏观经济分析]人民生活指标分析2525〔1〕昆山市目前恩格尔系数为34%，根据国际标准，已进入富裕阶段。〔2〕从消费结构变化趋势可以看出，昆山市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面。

世联认为：昆山市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点。返回[宏观经济分析]人民生活指标分析2626〔1〕昆山市的社会消费品零售总额一直处于高速增长，2006年增长率到达17.44%。〔2〕2001年，昆山市区消费品零售额占全市的比重为57.94，2006年提高到61.17。昆山市区对周边乡镇的集聚效应有所增强。〔3〕连锁经营零售企业营业收入占零售企业营业收入的比重为9.49%，说明昆山零售企业连锁化程度低，仍处于单体店铺独立经营、规模分散的阶段。世联认为：昆山市社会消费品零售额快速增长，市区对商业集聚效应的需求有所增强。返回[宏观经济分析]社会零售品总额分析昆山市宏观经济分析结论世联认为：〔1〕受业态错位关系、产业商业开展时机、人民潜在消费能力、人口结构特点等因素影响，本地商业的未来开展潜力巨大，目前尚未被挖掘出来。〔2〕昆山市居民消费结构正在发生变革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐〞等业态；这也为为商业业态升级和新业态的出现提供了市场根底。〔3〕昆山市区对集中型商业的需求有所增长，但目前本市商业依然规模普遍过小，集中和连锁水平落后，不能有效满足需求；返回[宏观经济分析]总论二、城市规划开展分析29[规划及现状分析]昆山的目前城市职能定位为：1、长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地；2、苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济兴旺的城市；3、中心城区是昆山市域的政治、经济、文化、科技中心；4、适宜居住的现代化园林城市；5、苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一；总体规划中，到2021年：昆山市产业结构从“二、三、一〞转变为“三、二、一〞的格局以及开展休闲度假、旅游观光的职能定位都要求大力开展商业世联认为：七大片区的划分和功能定位透露了政府稳固第二产业，加速第三产业的意图[规划及现状分析]世联认为：

7大片区中，中心城综合片区的商业及住宅规划对本工程定位有直接影响，是规划研究的重点所在中心城综合片区依据各自定位及开展方向可分为5个片区：中心城区城北片区城南片区城西片区城东片区中心城区——规划研究的重中之重1.中心城区的居住开展趋势2.中心城区的商业开展趋势城中片区城西片区城北片区城南片区张浦镇城东片区沿沪产业带陆家镇花桥国际商务城南部水乡[规划及现状分析]世联认为:

中心城区未来依然是城市商业中心,但开展空间有限，会逐渐向外延展;城北片区城南片区城东片区城西片区中心城区[规划及现状分析]中心城区城北片区城南片区城东片区城西片区[规划及现状分析]世联认为：

城西片区集合高档住宅，多为在建工程，目前供大于求，未来竞争剧烈，且人口导入效应尚未表达，商业有多数规划建设，新工程建成开业，将支撑起片区成为新的城市商业副中心城西片区昆山中心城区的北部的几个开发区规模较小森林公园和大学城的建设使城市向西开展有一定的根底规划：大力开发此片区的宅开发数量及规模；玉山镇政府迁入此片区；开始开展配套商业，规划将此片区内前进西路到中路打造为“金融商业一条街〞；现状：1.昆山市高档住宅楼盘集合地2.玉山镇政府搬迁方案尚无明显进展3.前进中路到西路建成几大商业综合体，将引入“家乐福〞和“欧尚〞超市，但未成形“金融商业街〞城北片区城南片区城东片区城西片区[规划及现状分析]世联认为：

城北片区商业开展潜力有限，将以社区商业为主，与城南片区的商业开展相关性不大城北片区昆山中心城区北部的玉山、周市等镇的工业用地开发根本已形成蔓延之势；其他用地的建设仍有一定的余地；规划：1.商业和居住同步开展；2.北移工业园区，使居住区和工业园区隔离；现状：1.传统居住区，档次中低；2.商业一直开展不好；，仅北门路萧林路一带商业开展较快；城北片区城南片区城东片区城西片区一局部向北开展，跨越339省道；一局部向东开展，在金浦路横泾路新浦路附近；一局部在片区靠近市区段，于北门路萧林路一带城北片区无论是出让还是成交地块中，商住两用地均占据绝对优势土地出让成交[规划及现状分析]世联认为：

城东片区未来将以商务办公为主要开展方向，商业配合区域开展，以中小体量、高档次的形态出现，与城南片区商业开展的相关性不大城东片区规划1.在保存局部工业的情况下，开展商业、商务办公和居住；片区开发管委会等机关迁入；将区域内的前进东路打造成政治金融一条街；现状：1.商业办公用地为5.4555万平方米，达商住用地的4倍；近期推出“城东轻坊城〞“嘉裕国际〞两个大型商业工程，但气氛尚未形成；2.政府机关尚未迁入；前进东路尚无开展迹象；住宅竞争不剧烈，目前供给量不多，但作为经济开发区，伴随开展，人口必然会增加，购房需求量也会逐年上升城北片区城南片区城东片区城西片区[规划及现状分析]伴随昆山市居住地“重点往西往南开展的趋势〞昆山市商业也应重点往西往南开展城西片区和城南片区，有望继中心城区之后，成为新的城市商业副中心；城北片区的开展潜力不大，但会有一定开展；城东片区的商业开展空间不大；[规划及现状分析]总结三、城市微观市场分析城市微观市场分析——思维导图城市微观市场分析商业物业办公物业酒店物业各商业街、业态及主要商业工程对本工程定位的影响昆山市商业物业的未来开展机遇及趋势酒店物业如何细分？昆山市酒店市场整体供求状况及开展概况昆山市最具备开展潜力的细分酒店市场是什么？昆山市商业物业分析步骤城市微观市场分析商业物业各主要商业街分析商业街或商圈性质功能组合客群定位辐射能力发展趋势人民路传统商业街购物，少量餐饮和娱乐，复合商业街全客层全市集中商业增加，继续全客层定位亭林路成熟商业街购物中高档，以中高收入女性为主全市保持针对女性的中高档次定位中山路半成熟商业街餐饮、休闲娱乐中档，中高收入人群周边3公里左右保持原定位北门路成熟商业街以社区商业为主，购物、服务占较大比例中低档，周边居民周边2公里增加集中商业，形成中档定位前进西路新兴商业区购物、休闲、娱乐、文化等复合商业区中档，全客层周边3公里最具发展潜力的复合商业区柏庐路新兴点状商圈购物为主，少量餐饮娱乐中高档，以时尚女性为主周边3公里形成块状商圈人民路、前进西路、柏庐路最具开展潜力，前两者会形成复合商业街区，后者形成女性时尚街区各主要商业街分析城市微观市场分析商业物业各典型业态分析业态基本立地条件参考现有网点分布市场容量发展前景百货占地7000平米以上，面积20000-50000平米，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁较合理，存在适当的分散，但都处于成熟商业地段随着昆山商厦二店、太平洋百货、巴黎春天的入驻，市场己基本饱和，新进入者风险较大看好，随着本地商业的升级，百货将发挥主导作用大卖场占地10000平米以上，面积14000-30000平米，要求在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上，十字路口最佳，交通便利。较不合理，在西城区存在一定的过度布点，贴身竞争。在北城区缺乏网点分布。南城区随着成熟，仍有市场空间未饱和，在新兴的居住区或空白区域，存在市场机会看好中型餐饮处于成熟商圈或同类聚集设置较合理，但布点较分散。除中山路之外，未形成有效聚集区未饱和，存在较大的升级机会，缺乏主题、商务餐厅看好休闲、娱乐处于成熟商圈或同类聚集设置较分散，未形成有效聚集区未饱和，存在较大市场机会看好专业店、专卖店处于成熟商圈或同类聚集设置较集中，分布于现各主要商业街已饱和，面对百货等大型业态的进入，存在威胁一般百货业态已无市场时机，大卖场在特定区域存在空白，餐饮、休闲、娱乐主题定位存在明显市场空间城市微观市场分析商业物业主要竞争工程分析竞争者辐射能力客群定位档次定位业态关系其他因素总结人民路重叠全客层中档为主各业态受一定影响。购物功能尤其冲突人行天桥的修建会使其不利影响加大回避购物功能，错位经营亭林路重叠中高收入女性中高档中高档珠宝、女装品牌店冲突回避此类业态中山路无中高收入人群中档不冲突影响较小柏庐路（含莱茵广场）重叠时尚女性中档、高档时尚购物冲突影响较小柏庐路（中茵广场）少量重叠中高收入人群中档餐饮存在一定冲突其规划管理水平不佳，竞争威胁小影响较小前进西路少量重叠全客层中高档各业态受一定影响影响大小取决于现有项目的进展情况影响未定，保持关注吉田国际重叠全客层中档大卖场冲突，餐饮、娱乐、休闲受一定影响产权式商铺经营难度较大保持关注，尽量错位经营火车站南广场重叠未知未知可争取形成互补关系未有详细的规划保持关注，争取整体协调发展人民路作为传统商圈，随着人行天桥的修建，其对本工程的威胁最为严重，本工程必须功能错位，有效区隔城市微观市场分析商业物业对工程定位的影响分析典型业态竞争关系业态特点趋势判断项目地块总结百货不支持，与人民路、柏庐中路冲突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持业态立地条件，进深过小不具有发展条件大卖场不支持。与吉田国际冲突支持前景看好不支持业态立地条件，进深过小大卖场不具备发展条件，标准超市可以引入餐饮支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展休闲娱乐支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持，内河可以利用建议组合发展专业店、专卖店不支持，与人民路冲突支持，可以组合集客前景一般支持建议配套对典型业态进行内、外因素综合研判城市微观市场分析商业物业商业开展机遇餐饮、休闲、娱乐以及新兴效劳业态是下一个商业开展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局。城市微观市场分析商业物业总结昆山市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的开展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业二、三线城市办公物业启动与开展历程萌芽阶段启动阶段开展阶段成熟阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用本钱动因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点追求形象纯商务形象迅速开展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务气氛需求多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段效劳软环境健康、风景世联研究写字楼OR商务公寓？城市微观市场分析办公物业产业结构决定办公物业的开展产业结构是决定一个城市办公物业开展状况的最根本原因第三产业不兴旺，对中高档办公物业的需求就越小中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大昆山以第二产业为主导，对高档写字楼市场带动不强，对中低档办公物业有较好的拉动作用昆山历年三产结构〔1978-2005〕数据来源：昆山统计年鉴2005，2005年昆山市经济和社会开展情况2004年，昆山公路货运总量4106万吨，涉及个体经济2989家货物周转量26.8亿万吨公里，涉及个体经济16.6万户第二产业昆山第三产业主要是贸易物流行业2004年昆山私营工业企业982家，产值243.3亿元；平均产值2480万城市微观市场分析办公物业第三产业总量反映昆山写字楼整体容量处于较低水平，经验值反映昆山写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低昆山=40/5000=0.8%昆山2006年第三产业GDP总值289.07亿元，写字楼整体容量处于较低水平城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐昆山1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R城市微观市场分析办公物业5050第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山的产业结构不支持高档纯写字楼的开展(1)第二产业是昆山的主导产业，近几年增长放缓。第三产业比重在02、03年下降之后，近年开始缓慢增长。(2)在短期内，第二产业的增长仍将维持，所占比重保持稳定。第三产业在政府的倡导下可能会获得一定的开展。(3)昆山在近5年内，仍属于工业型城市，外资企业以及本地企业中以第二产业为主。不能支撑纯写字楼的开发。城市微观市场分析办公物业物业名称开盘时间项目类型均价嘉裕国际广场2007年6月商业综合体，精装修酒店式公寓、商业、酒店和办公8000昆山新天地2006年8月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼9200LOFT企业家2006年11月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼7000诚泰国际商务广场2006年5月小高层商务写字楼7000利得国际2003年8月纯写字楼8000MP现代广场2006年12月纯写字楼8500纯写字楼很少LOFT企业家是商务公寓新概念的领跑者昆山不适合开展纯写字楼昆山是否适合开展商务公寓昆山市不适合开展纯写字楼，现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起城市微观市场分析办公物业昆山市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的开展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业二产为主的相似城市—东莞1.城市地位以及地理位置相似昆山——江苏省非龙头城市，靠近上海。独立的经济体，以电子产品等加工业为主。东莞——广东省非龙头城市，靠近广州。独立的经济体，以电子产品加工业为主2.产业结构相似以第二产业为主，第二产业在50%以上，第三产业在33%左右3.经济总量相似昆山2003年GDP430.4亿元，2006年超过930亿；东莞2003年GDP884.5亿元，2004年超过1000亿城市微观市场分析办公物业东莞办公物业市场在2003和2004年之间出现跳跃式增长2004年施工面积达45.47万平米，比2003年的29.61万平方米增长了54％。空置办公、写字楼面积1.78万平方米04年批准预售写字楼43.32万平方米

由于东莞经济规模的增大和产业结构的调整升级，使得办公物业市场的需求呈现阶梯式跳增。

2004年、2005年，东莞办公物业年均消化量约20万平方米跳跃式增长东莞参考市场的研究说明，市场由开展初期进入高速开展阶段会面临一个阶梯式跳增期。昆山2006年的GDP水平接近东莞2004年的水平，到达近1000亿—办公物业阶梯式跳增期的临界点城市微观市场分析办公物业酒店写字楼商住楼商住楼昆山商住公寓工程案例分析—LOFT企业家LOFT企业家物业类型：酒店、商住公寓,写字楼2007年4月底入市，8月底商住楼局部已经售罄。LOFT企业家作为昆山首个提出商住公寓中LOFT概念的地产工程，在开盘之后，受到了市场的热捧。两栋商住楼先于写字楼售完。城市微观市场分析办公物业昆山商住地产工程案例分析—LOFT企业家50-850平米的自由分隔办公空间。挑高4.5米的大堂，豪华装修首创昆山市集约式办公配套，前台接待、打字等办公设置。企业注册、商务咨询、代订机票等集约式商务效劳光纤接入、无线上网；OTIS电梯把租金付给自己的产权型办公物业，专为成长型公司量身打造。LOFT企业家商住楼产品的自身优势城市微观市场分析办公物业昆山二、三产业规模增长导致办公物业需求增加2004年昆山第三产业产值构成数据来源：昆山统计年鉴20052001到2003年昆山第二产业增长较快，主要得益于加工类企业的开展，之后一直维持在68%的水平。2004年昆山批发、仓储、零售物流以及咨询类产值到达三产比例的50%多，说明物流贸易等行业的高速开展。二、三产业规模的快速增长拉动昆山办公物业的需求增长。第三产业中的贸易物流产业增长迅速第二产业规模稳中有增昆山办公物业市场面临阶梯式跳增期市场需求量大大增加，和大量办公物业工程的入市印证了这一趋势LOFT企业家等工程的入市也可证明这一趋势城市微观市场分析办公物业办公物业供给的缺失，致使住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能，且局部实现了商住楼的价格局部住宅商住比例到达1;1以上。数据来源：世联分析办公物业供给缺乏，住宅物业承担办公物业功能。中档住宅演化为商住楼纯高档住宅演化为商住楼名称物业性质租金/售价商住均价4000元/平米左右商住约0.8元/平米*天，物业费1元/平米*月住宅转商住0.7元/平米*天，不含物业费和暖气费住宅转商住0.6-0.8元/平米*天，不含物业费和暖气费在住宅工程的沿街位置都会设置办公物业。住宅物业实现了与商住物业同样的租金价格城市微观市场分析办公物业街铺类办公承担局部办公职能，办公需求外溢本质原因：缺乏高品质办公楼，街铺满足其形象以及昭示性诉求城市微观市场分析办公物业2006昆山国民生产总值达到1000亿，对比相似城市东莞的办公物业市场发展规律，昆山达到阶梯式跳增期的临界点2006-07昆山办公物业进入跳增期，办公需求大增办公物业的缺乏使得大量客户外溢昆山缺乏足够的办公物业，办公物业客户外溢，迫使住宅楼和街铺承担了部分办公物业的功能LOFT企业家成为昆山商务公寓领跑者LOFT企业家抓住了这一市场契机，推出了LOFT商务公寓，成为市场的引领者。市场分析昆山面临办公物业跳跃增长期，市场供给增量增加；昆山市有较多办公物业客户的潜在需求未被满足；昆山市未来办公企业规模将会进一步增加；市场上出现新型办公物业工程，LOFT企业家，且销售状况良好；从市场层面和城市办公物业开展阶段来看，昆山市仍有办公物业空白点存在，且满足客户需求的新型物业类型更有可能被接受城市微观市场分析办公物业60昆山市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的开展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业昆山办公物业的主要客户分析城市微观市场分析办公物业昆山现阶段商务办公物业的主流客户以创业型、成长型的中小企业为主企业开展阶段办公物业需求中高档创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住顶级04年06年08年10年03年成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象中低档办公物业城市微观市场分析办公物业创业型企业的需求和价格承受力目前很有限，是拉动商务公寓需求的后备力量企业开展阶段办公物业需求中低档写字间创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象中低档办公物业城市微观市场分析办公物业成长型企业是目前在售的公寓工程的主力客户企业开展阶段办公物业需求中低档办公物业创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象成长型企业由于规模和资金所限，一般只租用1000－1200元之间的办公物业，根据推算，该类企业能够承受的写字楼销售价格在6000－6500元左右，因此市场上售价较高的写字楼已经超出其支付能力。目前市场上大多数的商务公寓面积在70－100平米左右，对于10-20人左右的成长型企业来说面积偏小；同时由于商务公寓的形象和商务配套越来越贴近写字楼，因此也能较好的满足成长型企业的需要。中低档办公物业城市微观市场分析办公物业昆山的开展型企业，稳定型企业以及扩张型企业以自有办公物业为主，较少购置当地产品企业开展阶段办公物业需求中低档办公物业中高档稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、可接受较高价格，商务配套效劳扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低顶级04年06年08年10年03年昆山作为新兴的工业基地，第二产业占传统优势地位，大中型企业多以生产制造业为主。第三产业效劳业起步较低，以商贸业为主；其中新兴的物流贸易类依托大中型生产加工企业，主要以中小企业为主，开展较为成熟的企业只占较小的比例。外地的大企业公司，一般都在自己的厂房设办公物业，较少购置昆山当地的产品。开展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利企业开展阶段城市微观市场分析办公物业未来2－3年内，快速开展型企业将成为昆山市场上重要的办公物业客户企业开展阶段办公物业需求商住公寓中高档创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象开展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利顶级低档写字楼2－3年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和开展型企业，而20－30人规模的开展型企业将会成为市场上的主流客户；这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加；这局部客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套效劳的要求也有所提高。城市微观市场分析办公物业昆山的办公物业客户处于开展期世联模型新生期，创业阶段贸易物流业制造加工业高级效劳类开展期，挣扎阶段稳定成长阶段成熟期及以后办公物业需求商住楼：低本钱，可居住写字楼：提高形象，建立客户信心初期，作坊类开展期，规模成长业务拓展阶段高速成长，某些职能部门别离成熟期及以后有稳定的客户和销售网络厂区办公：便捷写字楼：竞争导向，形象，品牌创业阶段开展期，规模成长，业务开拓稳定成长阶段，成熟期及以后商住楼：客户导向型写字楼：竞争导向，形象要求提高，建立客户信心办公物业需求办公物业需求商住楼：接待客户，可住，可办公昆山市场对办公物业需求的主流客户为：贸易物流业、制造加工业以及高级效劳业城市微观市场分析办公物业昆山办公物业客户分析贸易物流业制造加工业发展期，挣扎阶段办公物业需求商住楼：低成本，可居住发展期，规模成长业务拓展阶段高速成长，某些职能部门分离创业阶段商住楼：客户导向型办公物业需求商住楼：接待客户，可住，可办公高级服务业办公物业需求城市微观市场分析办公物业昆山市办公物业分析思维导图商务公寓写字楼办公物业可能的开展方向市场现状产业结构产品优势客户分析城市微观市场分析办公物业

，类别项目普通商住楼商务公寓写字楼办公成本低廉公摊面积小，租金、月供低，物业管理费低，付款方式灵活。公摊面积大，租金高，物业管理费高。付款方式单一，对现金要求高。配套设施基本生活设施配套齐全，办公环境好，商务氛围一般。性价比高办公环境豪华，商务氛围浓厚。性价比低功能以居住为主，办公功能没有在产品中体现主要满足客户的功能需求，可商可住满足客户的形象需求，只能用于办公现金流能够实现现金流的快速回流项目现金流的承担者，能够快速回现回现较慢，销售速度较慢，不作为项目现金流的承担者形象住宅形象，不利于公司的专业形象对项目形象提升帮助不大有助于打造项目整体的高端形象地段交通交通不便，不具有昭示性处于非商务中心区，交通通达性一般处于商务中心区，交通通达性很好基于市场需求的办公物业KPI分析商务公寓产品优势城市微观市场分析办公物业昆山市办公物业分析总结新型商务公寓——可以满足客户成长阶段和实际需求未来有开展空间城市微观市场分析办公物业酒店市场可细分为11个子市场

酒店市场细分产权式酒店

非产权式酒店

高端酒店五星级

中高端酒店准五星、准四星、四星级

中低端经济型酒店

多为二星与三星间标准低端社会型酒店旅馆多为一星级或二星级标准度假型酒店商务型酒店度假型酒店商务型酒店

超低价位型如：青年旅舍等

普通价位型如：如家莫泰

商务型如：汉庭快捷

中端经济型酒店

多为准三星或三星标准

品牌连锁型本地自营型城市微观市场分析酒店物业12345678910134567富贵大酒店昆山宾馆2汉庭商务酒店华利大酒店锦华宾馆君豪酒店华东国际商务酒店8誉兴大酒店9一醉天元酒店10鼎丰大酒店11昆山瑞士大酒店11城市微观市场分析酒店物业除产权式酒店外，昆山市各种类型酒店均存在

入住率普遍高于65%酒店星级入住率君豪大酒店高端酒店（五星级）68%昆山瑞士大酒店中高端酒店（准五星）75%昆山宾馆中高端酒店（四星级）75%华东国际商务酒店中高端酒店（准四星）70%富贵大酒店中高端酒店（准四星）70%锦华宾馆中端经济型酒店（三星、自营）65%华利大酒店中端经济型酒店（三星、自营）68%并蒂莲商务酒店中低端经济型自营酒店75%汉庭大酒店中低端经济型连锁酒店95%以上鼎丰大酒店低端社会型酒店旅馆65%入住率均高于65%城市微观市场分析酒店物业参考入驻率经验数值，昆山全市酒店总体供求平衡

高端酒店市场供求合理，中高端酒店略显紧缺，中端酒店市场供求合理

中低端经济型连锁酒店较紧缺，低端社会型酒店处于合理范围依据酒店业理论模型：合理出租率应既能使酒店效益最正确化，又能使其可持续开展昆山酒店的最正确合理出租率，应在65-70%昆山市酒店年平均出租率介于合理区间，全市客房供求总体平衡高端酒店市场〔五星级〕由于客房结构、高投入、高本钱引起的高价格定位等原因，处于合理略低区位，约为68%，处于合理供求区间；中高端酒店市场〔四、准五四星级〕在房价升高同时，平均出租率到达72-76%，处于最高位置，略显紧缺；中端酒店市场〔三星或准三星标准〕处较低位置，平均出租率约为70%，处于合理供求区间；中低端经济型连锁酒店处于最高位置，平均出租率达80%以上，较紧缺，有一定市场空白；低端社会型酒店市场〔二星级以下〕处于合理略低位置，即65%之间，处于合理供求区间；城市微观市场分析酒店物业市区内，以“三星级及以下的本地中端经济型酒店和低端社会型酒店〞为主

高端酒店和连锁型经济酒店各仅1家，中高端酒店数量较少城市微观市场分析酒店物业高端和中高端酒店以外资企业商务客户、江浙沪参加会议人员为主，年会议频次非常高，且商务会展客源比重有增多趋势酒店会议频次（次/年）客户来源昆山瑞士大酒店100次左右上海企业为主昆山宾馆130次左右上海、苏州、本地客华东国际商务酒店90次左右江浙沪富贵大酒店60次左右上海、苏州、本地客在旅游团队、商务散客和会议展览三大宗客户群体中以三星级酒店为主要住宿地，驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低而以高星级酒店为主要住宿地，支付房价高的商务散客、会议展览比重明显增大城市微观市场分析酒店物业景气上升阶段，出租率提高先于房价提高1-2年景气下降阶段，出租率下降先于房价下降1-2年周期的高点通常并非在出租率的高点，而是在房价的高点。此时全面衡量酒店收益的指标RevPAR到达最大化。这是因为，当需求增加时，首先反映在出租率的提高，等到出租率到达酒店最正确收益点时，酒店运营商才开始酝酿提高房价。否那么在景气初期即提高房价，可能是需求下降，影响出租率。而当供给增长较快时，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。为了保持出租率，酒店运营商开始降价吸引客人。以伦敦1981-1991年间的周期为例，1985年伦敦酒店出租率到达顶峰(83%)，但平均房价在1987年才到达顶峰(100英镑)，RevPAR也在1987年到达高峰(81英镑/客房)(图3)。酒店业属于典型的周期性行业。通过研究美国、英国、香港、中国的酒店市场周期变化，我们发现：RevPAR〔RevenuePerAvailableRoom〕是每间可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。等于出租率乘以平均房价。城市微观市场分析酒店物业未来有3个五星级酒店工程入市，市中心1个，城南片区2个；昆山市多数开发商看好高端市场开展时机，但未来供给逐渐趋向饱和，竞争相对剧烈1324①世贸广场—洲际皇冠假日酒店〔国际五星级酒店〕②世茂蝶湖湾—国际星级酒店③弘基财富广场—产权式酒店④吉田国际广场—国际五星级酒店城市微观市场分析酒店物业昆山市的中高端酒店和中低端经济型酒店未来开展潜力较大，高端酒店有一定开展空间，但逐渐趋向饱和高端酒店处于合理供求范围目前仅一家，未来较多入市高端酒店未来一定时间内有开展空间，但随工程入市，竞争趋于剧烈，供给趋向饱和中高端酒店略显紧缺昆山市中高端酒店数量较少，多为外乡自营型中高端酒店未来开展空间及潜力较大尤其是品牌连锁型中高端酒店中端酒店处于合理供求范围中端酒店目前数量较多中端酒店未来开展可能过剩不是昆山酒店市场主力开展方向中低端酒店较为紧缺，有一定市场空白市区的中低端经济型酒店目前数量较少，多为外乡自营中低端经济型酒店较为紧缺，有一定市场，未来开展潜力大尤其是品牌连锁型中低端经济型酒店低端社会酒店处供求合理低端社会酒店数量较少低端社会酒店虽目前供求合理，但未来开展空间小√√城市微观市场分析酒店物业总结昆山市商业市场分析总结商业物业人民路、前进西路、柏庐路最具开展潜力，前两者会形成复合商业街区，后者形成女性时尚街区；人民路作为传统商圈，随着人行天桥修建，其对本工程威胁最为严重，本工程必须功能错位，有效区隔百货业态已无市场时机，大卖场在特定区域存在空白，餐饮、休闲、娱乐主题定位存在明显市场空间餐饮、休闲、娱乐以及新兴效劳业态是下一个商业开展机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局办公物业2.受产业结构影响,昆山市写字楼未完全开展起来,且没有开展纯写字楼的条件.但以办公立项的40年产权商务公寓，是昆山市的现有市场空白点,结合产品竞争优势、其他类似城市开展历程、客户特征等，未来开展潜力较大；酒店物业3.昆山市高端五星级酒店，目前处于合理供求范围，且入驻率日趋上升。虽目前仅有1家，但多数开发商看准这一机遇，城市未来3-4家五星级酒店入市，竞争逐渐趋向剧烈，市场未来趋向饱和，价格处于两难境地；低端社会型酒店旅馆，目前处于合理供求范围，但入驻率日趋下降。目前数量较多，未来开展潜力小；中端酒店以本地自营为主，无品牌效应，目前数量较多。处于合理供求范围，入驻率日趋下降，未来开展可能过剩或保持原状，潜力不大；中低端经济型连锁酒店和中高端酒店目前数量较少，且均显紧缺，未来开展潜力大；四、地块解析及SWOT分析工程四至本处工程指整体工程，包括规划中商业地块和已建成住宅局部主因素细分因素分析分值权重与原有商圈关系与人民路商圈存在物理阻断与柏庐中路在特定业态方面存在竞争关系20.15周边竞争项目现有竞争项目与吉田国际商业部分存在竞争关系，该项目目前已入驻乐购，商业街部分产权分隔出售，定位餐饮、休闲、娱乐，配套纯写字楼与五星级酒店—20.1潜在竞争项目规划中火车站南广场有地下商业部分，可能存在竞争。但对酒店、写字楼等物业利好。800亩地如何规划仍未有定论—10.03人口密度人口密度现有人口密度低—20.05规划人口密度规划中人口密度中高10.1商业、商务氛围未形成有效的商业、商务氛围—20.05周边配套现有配套火车站南广场马上动工，其他配套不完善—10.05未来规划火车站人行天桥、800亩土地的开发以及周边居住小区的成熟30.1区位分析从区位各因素方面对地块进行分析，以判断本地块是否适合商业综合开发区位分析主因素细分因素分析分值权重可达性道路周边道路等级高，4车道，路况好，车流密度低。其中黄山路存在绿化隔离带。10.1公共交通现有公交路线有限—20.1其他周边无停车设施—10.02可视性南差—20.03西佳30.05东极佳30.07合计0.4工程地块可视性好，有利于商业开展。但是目前由于周边配套不完善，可达性存在一定缺陷，这一缺陷在未来可以完善。此外，周边人口密度目前较低，商业气氛不成熟，也是工程地块的一个区位限制。地块可视性佳，但其他因素需要随时间逐步改善。总体而言，本地块适合商业定位，当前开发难度大，但长期具有开展潜力。地块分析地块现状：地形呈L型，其中与黄山路临街长度为320，进深40米，与衡山路临街长度为260米，进深80米左右，其中东侧有一河流，河长140米，宽23米，与地块北侧红线相距43.5米，与地块南侧红线相距16米。地块目前为毛地，地势平坦。地块具有良好的可视性。地块占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平方米。地块形状呈不规那么的L形，具有较长的临街面地块分析因素分析分值权重形状呈L型不规则形状-10.2地形基本平坦，有一处高地10.1内部景观具有一条河流，可修建沿河休闲景观带，同时对酒店、写字楼物业利好30.1临街面长，有利于发展商业30.25规划指标容积率较高，不适合单纯发展商业20.1可视性无遮挡，具有良好的可视性30.25总计1.9从地块自身因素，判断本地块是否适合商业综合开发地块容积率较高，形状适合开展综合物业，可以进行商业、酒店、写字楼等综合开发尤其适合商业开展，但体量受限内部河流对于塑造景观，开展休闲、餐饮商业提供了优良条件区位和地块分析总结分析总结世联认为：〔1〕本地块适合进行综合开发〔2〕地块自身条件适合商业开展，但是周边商业气氛、人口密度、公共配套暂时还不完善，需要一定时间培育成熟。同时由于地形限制，商业体量不可过大〔3〕地块规划指标允许综合开发，但酒店和写字楼物业类型依然需周边公共配套〔4〕本地块具有良好的可视性、可达性，以及内部自然河流，具有巨大开发潜力SWOT分析SWOT单因素分析SWOT分析优势+时机：交互分析SWOT分析优势+威胁：交互分析SWOT分析劣势+时机：交互分析SWOT分析劣势+威胁：交互分析SWOT分析在四个交互分析的根底上，进行综合分析，得出总体战略五、区域商业市场分析城南片区与市区联系不紧密，但具备足够优势独立开展，政府规划配合交通建设，将其开展成为昆山新兴中高端商住区域城北片区城南片区城东片区城西片区区域商业市场分析区域开展现状与规划根本吻合，总体开展潜力大

目前仍以中高档住宅为主，办公物业和商业物业有初步开展，酒店物业尚未开展起来区域开展现状区域目前开展相对独立，开展势头较好；道路宽敞度、行人行车舒适度和绿化园林的建设远优于其他片区，未来开展潜力大；昆山城市南扩的新开展区域；按照规划，商业和住宅近几年已同步开展，成为昆山本地新兴开展区域，目前以中高档住宅为主；除出口加工园区外，区域内办公物业数量较少〔2个〕，但由于靠近海关贸易等管辖机关和出口工业园区，有一定的写字楼开展空间，2个均为当地有名及档次较高工程，集合的企业行业特征明显，多为贸易物流类；区域内尚无酒店物业，该物业类型尚未开展起来；区域内现有使用商业均为住宅楼盘的配套社区商业，伴随住宅楼盘建成而开展，但未成形，分布较零散，彼此联系不强，业态凌乱，档次中低，经营状况一般，未形成商业圈，整体气氛较弱。区域内居住人群对周边商业的认知度低，高档客户外流，消费多为中低档人群，租金为0.8-1元/平方米/天；城北片区城南片区城东片区城西片区区域商业市场分析区域未来重点开展商业，住宅将在原有规模上向南加以扩张

酒店未来以5星级为主，向高端开展

办公物业在现有根底小幅增加区域酒店未来开展方案本工程所在区域核心几何带，规划建造一栋酒店式公寓吉田国际所在柏庐南路创业路，规划建造一栋五星级酒店区域南部的世茂蝶湖湾规划建一栋国际星级酒店、一栋酒店式公寓，但开发周期较长，距目前有一定年限；区域住宅未来开展方案中华园路黄山路和衡山路一带的住宅较为密集，工程周边的住宅开展空间不大；往南即世茂蝶湖湾方向的住宅会在几年内形成集合规模区域办公未来开展方案区域靠近核心带的吉田国际，规划建造2栋办公楼；区域南部的世贸蝶湖湾规划建一栋办公楼，但开发周期较长，距目前有一定年限，其他无规划区域商业市场分析区域内现有商业工程的开展现状、优劣势分析

及对本工程的影响现有商业研究对象常发香城国际名园配套商业四季华城中华园路配套商业四季华城衡山路配套商业宝领公寓衡山路配套商业宝领新村小河路配套商业利得国际写字楼商业配套枫景苑A区配套商业衡山路1234567区域商业市场分析常发香城国际名园配套商业现状常发香城国际名园沿街商铺分布：中华园路沿街，近黄山路口形式：沿街建筑共2栋，小区入口左右各一栋，每栋分3层2、3层用以办公，1层为沿街底商；数量：分为左右两排，一面8间，共16间面积：分上下两层，单间面积约150平方米，商铺总面积为1240平方米，沿街2栋商业建筑总建面共约9000平米面宽进深：单间商铺一层面宽6米，进深13米商铺均价：8000元/平方米业态：目前已售完，但尚无商家入驻，根据访谈，应为典型零散型住宅底商，各种居民常用业态如餐饮美发药店等，无明显聚集商业体效应；区域商业市场分析常发香城国际名园配套商业SWOT分析此工程为典型的社区型底商，出租和经营情况均不理想，面对剧烈竞争。开展的主要时机来自于本工程商业的带动；本工程应防止与此类工程商业形式和业态一致，跳出区域竞争格局该工程与本工程商业定位的相关度不大；区域商业市场分析四季华城中华园路配套商业分布：中华园路沿街，左临本工程售楼处；形式：中华园路沿街建筑，小区南入口左右各1栋，共2栋，每栋分3层，2、3层为办公用房，底层为沿街商铺；数量：分为左右两排，左右排各5间商铺，总数量10间；面积：分为上下两层，单间面积约200平方米左右；面宽进深：面宽约10-12米，进深约6米；商铺售价：约8000元/平方米商铺租金：约60000元/年，单位租金约为0.83元/平米/天；10间商铺中，目前仅入驻2家一家为“晶品窗饰〞〔装饰装修精品店〕，档次中等偏低；一家为“华城网吧〞，档次偏低；区域商业市场分析四季华园衡山路配套商业分布：衡山路沿街，对面是宝领公寓沿街商铺形式：衡山路沿街住宅底商，小区北入口左右各一排沿街底商；数量：左右两排，左右排各20间，总数量为40间；面积：单层商铺，单间面积约30-50平方米；面宽进深：面宽约4米，进深约7-13米；商铺售价：8000-9000元/平方米40间商铺中，入驻约22间；小饭店7家、小型超市店2家、烟酒批发店2家、美容美发店2家、小型女装店2家、五金建材水暖店2家、房产中介店1家、、小饰品店1家、照相摄影店1家、干洗护理店1家、桌球店1家业态分布凌乱，典型的社区型配套商业，档次均为中等偏下；区域商业市场分析四季华城配套商业SWOT分析该工程商业与本工程商业定位的关联度不大，目前经营状况较差，缺乏以构成竞争威胁；但假设日后档次提高、业态演变经营成功，可能减少“四季华城〞局部社区居民成为本工程商业潜在消费群体的比例；区域商业市场分析宝领新村衡山路配套商业分布：衡山路沿街形式：沿街独立建筑体，底层商铺数量：约20间商铺面积：150-200平方米业态：目前无商家入驻；档次：建筑档次一般，预计未来入驻以社区型商业为主，档次中等偏下；人流量：目前该街道上根本无人行走，无法预计未来商家入驻后对该街道人流的影响程度；主要消费群体：周边社区居民区域商业市场分析宝领公寓衡山路配套商铺分布：衡山路沿街，及衡山路蛾眉山路叉路〔小路口〕，环绕小区入口前侧4边商业形式：沿街商铺，底商形式，小区入口左右侧各一栋独立建筑，各分3层，2、3层为办公，1层为沿街商铺；数量：每边各6间，共为24间；面积：单间面积约200-300平方米；业态：家祥超市、网吧、捷强连锁超市、药店、便利店、中国网通、旅社。业态凌乱档次：中等偏下；人流量：很少，多数商铺根本处于无人状况，除网吧和超市除外；主要消费群体：周边住宅小区住户和周边打工人群，档次较低；经营者：昆山本地自营小业主，档次较低；经营状况：一般偏差租金水平：1-1.2元/平方米/天区域商业市场分析枫景苑A区配套商铺分布：枫景苑一期〔枫景路沿街〕形式：沿街住宅底商数量：100-150家左右面积：除个别外，均约为50-100平方米小面积店铺；面宽进深：面宽约4-5米，进深约8-10米；商铺售价：已售完，有一定投入年限；业态：旅店、饭店小餐馆、药店、中国移动通信、服饰小店、服饰大卖场、水果店、烟酒批发店、女鞋店、音象碟片店、蛋糕店、联华超市、雅芳化装品店、捷强连锁超市、浴场、网吧、茶坊；以旅店宾馆、餐饮小吃、网吧为主；档次：中下档次人流量：一般性偏少；消费群体：以周边住宅社区居民为主；经营者：昆山本地自营小业主为主；经营状况：餐饮店较好外，其他业态店面一般稍差区域商业市场分析枫景苑A区配套商业SWOT分析优势商业集聚度高，满足周边社区居民生活需求有一定开展时间，商业气氛相对成熟；劣势常规单间商铺形式，沿街两面分布，但业态凌乱，档次偏低，没有聚合效应；有一定开展时间，但总体感觉杂乱，缺乏管理，地面脏，无停车位，道路狭窄；服饰和休闲类业态的转租率高，经营状况偏差；时机开展时机小，但随着枫景天下、汇景苑等社区及商业的建成，可能打通局部商业，形成一定分布规模，带动本工程老的商业配套同步开展；威胁商业街前后无法与主干道联系，体系相对独立，仅效劳于周边社区未来开展空间不大，受其周边住宅社区及商业开发影响大；因相对独立，目前竞争不大，但假设未来几年内，周边社区型商业增多，那么竞争优势弱，且竞争剧烈；该社区商业与本工程有一定距离商业有一定开展年代，较为成熟但开展潜力有限，且开展体系相对独立与本工程定位的相关性不大区域商业市场分析片区内在建商业对本工程商业定位的影响不大城南片区内商业尚未开展起来，现有商业均为社区底商，与本工程商业定位的相关度均不大；本工程应跳脱区域竞争，带着区域商业的业态升级与开展区域商业市场分析区域内将建成及规划中商业对本工程的影响1234576区域商业市场分析吉田国际广场一期商业区及乐购大卖场集商业、办公、居住、娱乐为一体生活社区工程规划了10万多平方米的商业区，其中已引进大型卖场5万平方米“乐购〞，并配有大型娱乐城，美容院，多功能影视厅等休闲娱乐场所；乐购大卖场的影响分析5万平方米的乐购大卖场以租赁形式经营，其所在位置靠近城南核心区，可辐射整体城南片区，顺应片区内住宅区和导入人口量未来增长显著趋势，填补片区需求空白。乐购必然能够经营成功。乐购的经营对本工程定位有较大影响，由于乐购的存在，城南片区对于大卖场的需求将趋于饱和除便利店外，本工程在业态定位时根本应排除必需品类经营场所中华园路柏庐南路创业路乐购办公酒店及裙楼办公商业区单身公寓16幢住宅区区域商业市场分析吉田国际广场一期商业区及乐购大卖场5万平方米商业区与本工程定位的相关度不大，即使定位冲突，也不会剧烈竞争关系；原因有三：商业区全部出售，但开发商缺乏商业实操经验，又无合作伙伴。招商和经营成功风险大，商业区的定位可否成功实现存在很大的不确定性；商业区仅54间商铺,且位于乐购之后，非临街面，靠近社区住宅局部，乐购的人流量虽然大，但未必可有效引至商业街。可以推测，商业区的主要消费群体仍以本社区居民为主。商业区即使定位和初期招商成功，后期人气提升及经营可否成功存在很大风险；商业区的开业时间、招商时间等尚未最终确定，时间的延长会进一步减小对本工程定位的影响；总建面：共计5万平方米，沿街商铺共63套单间面积：48－287M2，主力230M2价格：均价18800，主力总价250万面宽进深：开间5米，进深10米一层高4米，二层5米，二层联体特色：引入约5万平米的乐购大型购物中心，作为商业主题经营店乐购卖场直接影响本工程定位建议除便利店和小型社区超市外，本工程不设置生活必需式业态5万平方米商业区与本工程定位的相关度不大即使二者定位冲突，也不会产生剧烈竞争区域商业市场分析博悦广场商业配套本工程应防止“博悦广场〞商业定位常规化的威胁，走差异化路线与其竞争关系不明显但在主要效劳群体和辐射范围方面受其经营成功与否的小幅影响区域商业市场分析区域商业市场分析区域商业市场分析未规划的800亩街坊式开