开封东京国际前期定位方案

东京国际前期定位总案提案思路不仅仅追求利益的最大化，同时完成一次漂亮的品牌之旅对传统定位方式的颠覆虽然做为新生力军，拒绝随波逐流，高调占位市场精神线、产品线、品牌线三位一体操盘思路高打高入以国际品质入市分组团，逐步推售操盘思路以国际品质生活城定为工程调性；以“国际名宅〞的建筑品质丰富工程内涵；最大限度聚集人气，吸引市场关注，市场与案场互动，衬托工程销售气氛．同步国际，传世府邸主推形象：操盘思路首批、二批房源，高调整盘宣传，销售上全户型推出以同步国际，传世府邸形象，聚拢目标客户推盘手段：创造“开盘即清盘〞销售气氛少量屡次疯狂造势操盘思路“城市方向〞“绝对国际〞“传世府邸〞同一类人出入同一个社区推广核心：

在这里开始，我们将为后世

建一座新城……

想了解中国20年的历史可以到深圳，

200年的历史到上海，

500年的历史到北京，

1000年的历史到开封，

3000年的历史到西安，

而要了解中国5000年的历史，只有到开封。

一个开封城，其实就是一部浓缩的中国史。

开封，一度是中国史上的大城，世界史上的大城。

谁占据了开封西区，谁就垄断了开封工程由开封加宝置业开发，位于开封市新区大梁路上，总占地54972㎡，处于开封新区政治、经济、文教中心区域。工程规划为集高档住宅、商业为一体的24万㎡开封国际型的大社区。本案优势：铂金区位工程雄踞开封新区大梁路上，大梁路为开封主要的交通要道，同时是开封著名的政治、经济、文教中心区，地理位置优越，交通便利；醇熟居住区工程处于开封著名的政治、经济、文教中心区，周边市政大配套醇熟完善，居住气氛比较醇熟;地块优势工程地块规模适中，约83亩地，地块呈梯形，整体规划易于打造高品质的大社区，也易于整体规划，可以说给工程只有开发、规划、营销配合到位，一定能打造成为开封引领房地产市场的旗帜性工程；劣势：抗性高层建筑，本钱较高，价格的相对过高，可能存在一定销售抗性。商住结合体商住结合，虽然方便人们的生活，但是由于商业的繁杂给居住环境造成一定影响。时机：中心区域带来的时机可以说眼前开封西区的开展日新月异，从目前市场销售情况看，西区的商品房得到了开封人的认可，这也造就本工程在区位上无可匹敌的市场时机。成熟大配套代来的时机本工程处于开封政治、经济、文教中心区域，居住品质将由此带来巨大的提升。强强联袂规划、开发、筹划等多家知名公司联袂打造。威胁：大梁路·20万平米国际品质生活城产品定位大梁路大梁路可谓开封最具标识性的主干道，让目标受众清晰知道工程的优势区位。同时也代表康庄大道的含义。20万平米本工程住宅加上商品总体量超过20平米，完全可以作为规模优势去宣讲。国际生活城突出工程现代国际生活的高端定位，同时可以说是开封集大成者而包罗万象。我们时常挂在嘴边的“国际化〞，恰恰在本案的产品规划中，才得到了更绝妙的表达产品定位产品定位/规划建议针对本工程，住宅是我们最大的利润点，我们建议减少商业面积，一方面商业消化较慢，开发商利润点积压在后期，风险较大。把商业压缩在3万方以内，规划为住宅。可以规划为南北走向的住宅可以规划为纯小户型可以规划为酒店、办公、商务三位一体综合性大楼产品定位/规划建议一栋规划为纯粹的小户型，利于丰富工程产品线，利于销售，一栋规划为三位一体的商务楼，不同楼层划分为不同的用途，一方面符合政府要求，代表工程乃至开封西区的形象，也利于工程的品牌推广。产品定位/户型面积配比

内容户型面积区间所占比例1室1厅35-50㎡10%2室2厅80--95㎡15%3室2厅1卫95--110㎡30%3室2厅2卫110—130㎡35%4室2厅2卫130—140㎡10%户型配比建议■主力户型为3室2厅2卫，面积110---130平方米，所占比例35%较贴近目前开封市居民面积需求的主流趋势；■次主力户型为3室2厅1卫，面积95—110平米紧凑3房，所占比例30%，满足根本主流客群的居住习惯于需求。■80—95平米的2室2厅，130—140平米4室2厅2卫作为搭配户型，满足局部刚性需求与改善提高性的客群。产品形态

创新高层景观阳台落地凸窗入户花园错层、跃层局部增加顶层全复式在部分单元的添加退台设计〔以上创新内容需结合实际情况灵活运用〕产品定位/户型创新270度转角大阳台

双景观大阳台经典三房设计，现代生活理想空间，动静清楚，起居和静区自然过渡，充分保证主人生活私密性；主卧270º观景大飘窗独特设计，一览窗外无限美景，舒适天地尽情独享。产品定位/户型设计参考

落地大飘窗

落地大飘窗

观景大阳台

观景大阳台舒适三房，布局合理，现代风格创意空间，客厅、餐厅尺度舒展，动静分区，布局流畅；落地大飘窗、观景大阳台，通透明亮，俯仰之间皆有美景相伴，尽享阳光幸福生活。

产品定位/户型设计参考

落地大凸窗270度转角大阳台270度转角大阳台惬意三房，客厅、主卧空间敞亮大气，布局流畅，动静干湿清楚，南北贯穿，主卧270º观景大飘窗、落地大飘窗，尽揽窗外无限美景。独立卫生间，尽显主人风格私密生活，全面升华贵族品质生活。产品定位/户型设计参考总体布局建议—入口建议工程南面临大梁路，根据规划条件建议在南面做工程的主入口，西面、北面做次入口。南面主入口设计为台阶式的入口广场，彰显工程的品质及气势。总体布局建议—道路规划道路规划以人车分流为原那么：南面作为人行主入口直接在大梁路上，方便住户的出行。西面主要是作为车行出入口，使小区实现人车分流。(1)、小区内机动车道系统：机动车道根本布置在各组团的外围，不进入小区内部，实现人车分流。(2)、步行系统：主要分布于组团内连接。住宅出入道路和环绕中心园林的步行道路连接，园林内辅以绿化小道和浪漫休闲步径。(3)、健身运动道系统：分布在园林绿化内，以运动、休闲为主，健身道又和小区的步行系统有机连接。〔4〕、各类道路分布合理且需与景观照应，到达小区内“一景多道〞或“一景一道〞，机动车道“步移景异总体布局建议—道路规划工程规划要求设置一所幼儿园，与当地有名的幼儿园整合进驻工程，提升工程的附加值。总体布局建议—幼儿园的设置总体布局建议—多层次的景观系统

利用空中花园，阳台、铺地形成立体绿化，将景观在不同的层面上联系起来，形成一种多层次的立体景观系统。总体布局建议—多层次的景观系统

建筑风格及外立面建议建筑风格及外立面建议建筑风格：建筑设计遵循现代美学原那么，简约、内敛为基调，以现代的建筑轮廓、亲切宜人的墙身的色彩的变化与用料，达成建筑与自然的协调。立面形式：现代建筑表现可采用通透阳台、大面积落地窗、飘窗、空调机位栏栅的设计，以玻璃、金属材质、木材质等建筑元素，塑造简约明快住宅形象。运用饰线与飘窗结合，突出楼宇的立体效果；楼宇转角处采用直角飘窗的设计。顶的设计：住宅顶层设计符合所选用的建筑风格要求，通过顶层的构架及半层退缩变化，结合转角窗顶部的延展，丰富建筑的整体造型。景观设计建议—中庭广场

景观设计建议—中庭广场

景观设计建议—中庭广场

景观设计建议—中庭广场

景观设计建议—中庭广场

以符合工程定位的图案经过提炼加工，形本钱区的主要景观节点，以抽象的造型结合铺装广场，围绕广场中心发散向四周放射，给人以流畅，飘逸的感觉，广场四周绿树环绕，花团锦簇，无不让人赏心悦目，心旷神怡。在中庭广场穿插一些公共休息椅等，同时环绕广场中心布置的几组拉膜小品，成为社区人们交流、沟通、休闲的场所。市场定位国际品质私享官邸它是城市的中心福址，财气、人气、资源向心而聚它是一个阶层的身份印记……一座城市的地标建筑集群，超级成熟的生活区，绝对国际化的品质与内涵国际化社区，品质化生活，在开封只有精英方能进驻，东京国际属于开封，属于开封特定人群的私享官邸在这座城市里，许多人不缺居住的地方，而是缺少一个寻觅中的理想居住地。超级居住，世界品质给城市以国际的高度，给生活以世界籍贯的身份代表着工程的形象、品味、价值。说明产品的体量,超级大盘,城市中心区的超级居住!工程调性表现为国际感、现代化、有品位的、高尚的、私享的、代表身份的，这里云集了开封最高端的物业以及开封金字塔尖的人群。品牌定位一期案名建议：东方国际·融域案名释义：具有一种包容感，包容传统与现在，包容国际与中国，包容和谐与共荣；具有一种向上感，蒸蒸日上的向上，万众瞩目的向上，包罗万象的向上。开封，一个承载了中国厚重历史文化的古城，一个备受人们关注的城市，今天随着开封城市经济和城市化进程的快速开展，我们又把这座文化名城推到了时代的前沿，万众瞩目！融域谐音荣誉，代表工程的高端属性，代表了开封人居最高境界，本工程是属于开发商的荣誉，也代表了开封房地产开展的荣誉，从客户群的角度说，荣誉是基于客户情感上的沟通，居住于此代表了凯旋归来的喜悦和深深的自豪感！目标客户定位目标群：□教师/医生□企业领导/高级白领□公务员□私营业主□开封周边县市富裕人士□主要年龄段：25——45岁他们的共同特点：高文化素质高生活梦想从精英到仕族的升华关于“东京国际客户群形象〞的客户升华他们希望生活是有景有疆域，我们满足他们。他们希望房子是生活的价值图腾，我们满足他们。他们希望身份不言自明，我们满足他们。他们希望有同类人的圈子＼享受，我们满足他们。他们希望生活有空间我们满足他们。建筑高度〔high〕。房子〔House〕。身份〔Status〕。阶层〔Socialstratumcircle〕。新时代生活〔Foreign-stylehouse〕。

绝对国际，回归新仕族的身份标识根据工程初步构思，结合开封房产市场现况，工程可参考均价为：高层均价3500元/㎡价格定位/价格建议底商均价8000-12000元/㎡价格区间：3300－3800元/㎡

300033003600内因元素：差异化产品理念现代都市高尚大社区……外因元素：大梁路核心中央区位，未来巨大开展前景……加强元素：专业筹划公司全程协助……价格定位/价格控制3800户型面积（㎡）总价控制二房单位85-9529-33万元三房单位95-13033-45万元其他单位130-140及以上45-50万元及以上总体价格策略实行“平开高走〞，认筹及开盘初期平价聚集人气，然后价格逐渐攀高，初步估计本案约有三次提价时机，分别是开盘前、一期工程强销及二期认购之际。建议首期开盘时期，销售均价控制在3500元/平方米。价格定位/价格策略中央突围[工程推广策略]第三局部根据工程确定的工程进度情况，我们先把推广阶段划分为四个阶段第一阶段：筹备/预热期〔2021年8月—10月初〕第二阶段：认购/开盘期〔2021年10月初—1月初〕第三阶段：强推期〔2021年1月—2021年2月〕第四阶段：持续期〔2021年3月开始〕推广阶段划分2月3月预热期认购开盘期强推期10年1月12月11月10月9月09年8月所有推广物料〔户外、工地围墙)到位认筹同期现场样板房体验区全面开放热销期国庆集中认筹，元旦一期盛大开盘，邀请著名歌星二批房源上市，开始蓄水工程提案确定，所有物料开始设计制作持续期总体推广策略—阶段性策略时间预热期认筹开盘期强推期知名度持续期8月-10月10月—10年1月1月—10年2月3月开始密集的硬性广告投放，强势导入东京国际的品牌形象，工程开盘，辅以强势的公关活动启动市场，并开始客户意向登记最密集的硬性广告投放，全面导入工程的品牌形象，并且以轰动性的促销、公关活动聚集人气，最大限度地推动销售持续的、间歇性的硬性广告投放，配合阶段性的促销/公关活动，稳固品牌形象，实现惯性销售通过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透开封西区生活价值，国际生活理念的灌输营销策略情景营销，体验营销为了充分展示高层的优越性，回避高层的其他相对弱势，同时从目标客户“眼见为实〞的心理特征来考虑，建议工程营销推广采用情景营销、体验营销的手法，全面充分的向客户展示其正面的形象，尽量降低甚至消除其负面考虑，主要从以下三个方面操作：第一、通过前期售楼部的包装，用现场一种国际、现代的气氛去感染目标客户，营造一种高端的市场印象；第二、样板房的精心设计和包装，在工程开始之际就通过样板房让客户提前感受未来的居住环境和气氛，引导和刺激其购置。第三、在整个小区环境布置完成后再对外开售或工程开售时通过销售物料将工程入住后的情景再现在市场面前，让客户提前直接的了解本工程。营销策略

售楼部内部效果图售楼部包装建议：

售楼部内部效果图售楼部包装建议：大气、宽敞、明亮的居住空间，浅色调增加舒适感

样板房包装建议：在温和的灯光照应下，居住也是一种享受

样板房包装建议：一、筹备、预热期〔2021.8-2021.10月初〕工作概要：1.为工程认筹做一些必要的工作：销售文件的准备；销售道具的准备，如销平、销海、户外看板、引导旗、横幅、报纸稿、海报、现场布置等2.引导期中广告表现以工地看板、现场围板、横幅、旗帜等户外据点为主来造势，形成品质个案的气质。3.举行奠基开工仪式，制造卖点，给消费者带来一份期待的心情，为正式公开积累充裕的客源。4.以户外广告传达工程的主体概念，塑造产品的品牌形象。营销推广节奏5.以楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、发送，开掘潜在目标客户。6.现场售楼处的设计及市内售楼部的设计和包装到位。企划重点：建立形象雏形产品分析——产品定位——企划定位——案前设计——形象引导推广主题：超级居住，世界品质东京国际，足以领受朝拜的生活殿堂标准在此，旧秩序必须瓦解遵循者正被纳入新体系营销推广节奏活动内容一

东京国际奠基庆典邀请市政府主要领导，高调入市，以开展西区和建设开封为主要话题，担负着城市建设的使命，走一条责任化的开展路线。通过政治口号切入市场，引发市场的高度关注，塑造工程形象。活动内容二

东京国际销售中心开放同期举行万人签名纪念活动，加宝置业为开封奉献一座“城市开展纪念碑〞，待到纪念碑落成后，工匠把万人签名雕到上面去。凡当天在背景板上签名留念的人均可或精美礼品一份。二、认筹开盘期〔2021.10-2021.1〕工作概要：1.售楼部的启动，接受意向咨询2.广告设计及发布3.工程认购、开盘活动筹划，实施4.提醒目标受众购置时机，保持产品区域性的独有特点，沿用NP、夹报，维持媒体的出现率，此时配合行销活动，积累一定客户。营销推广节奏营销推广节奏“加宝造〞国际生活标准市中心的位置中心超级居住区成熟的配套便捷的交通完善的教育繁荣的商业居住的品质尊崇物业管理

本案的优势中心城区，大梁路旁20万平米，开封西区大盘800米成熟商圈，配套成熟大梁路横贯东西，交通便利幼儿园就在家门口，邻近开封大学社区私享4万余平方商业配套一轴、一心、两带、六区高端物业，效劳力领袖中原活动一：加宝会成立为了塑造加宝置业的品牌形象，同时为了销售的可持续性开展，我们需要建立强大的稳定客户群，培养我们的核心客群，但凡购置加宝房产的客户均可以参加为成员，介绍成交客户及内部员工也可以参加，成为加宝会员的客户可以参加由加宝置业举办的各类活动。以积分的形式〔成交、介绍、建议、在会