南昌高新区项目投标方案设计

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A

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C

H

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G中海

南昌艾湖路项目

概念规划设计Zhonghai

NanchangAihuRoadProject

Conceptualplanninganddesign2022.072020.1001前期分析Prephaseanalysis区位

周边5艾溪康桥北沥三和公寓123456162万科创智公园43恒大名都艾水清园恒大御景基地内部基本平整，周边现状住宅小区环绕，对自身地块日照情况制约较大，四周道路已形成，公共界面完整设计愿景打造“品质首改·舒适人居”产品1.

合理规划各业态组合关系形成多业态互相借势的合力2.

充分利用场地面宽资源户户极致南向面宽资源3.

合理定制产品提升产品力4.酒店级居住体验精细化细节设计5.

成本可控下的立面品质提升02规划设计Planninganddesign规划设计

设计条件一、规划条件（综合）·用地面积：66284.61㎡·容积率：2.1237CD301-F04-1地块用地红线·用地面积：28588.87㎡规划建筑控制线·密度：≤32%·容积率：1.0＜R≤1.5·绿地率：≤30%CD301-F04-1地块CD303-B02地块用地面积：28588.87㎡·用地面积：37695.74㎡用地红线营销条件（综合）·密度：≤22%规划建筑控制线·容积率：1.0＜R≤2.6·绿地率：≤35%户型配比（面积比）：高层：95㎡（25%）115㎡（25%）18层：125㎡（20%）11层：125㎡（10%）135㎡（15%）165㎡（5%）CD303-B02地块二、规划条件（幼儿园/邻里中心）用地面积：37695.74㎡CD301-F04-1地块配套·6班幼儿园及3班托儿所：用地面积不少于4839㎡·社区服务站：建筑面积不少于700㎡·文化活动中站：建筑面积不少于500㎡·社区卫生服务站：建筑面积不少于200㎡·老年日间照料中心：建筑面积不少于450㎡·小超市：建筑面积不少于120㎡三级土地价值-最好三级土地价值-较好一级

土地价

值-尚好规划设计

量的测算面积（㎡）物业类型高层户型面积比（%）

基础面积预估

基础套数预估3房

2卫3房

2卫4房

2卫4房

2卫4房

2卫4房

2卫住宅合计9525%25%20%10%15%5%33855.9133855.9127084.7313542.3620313.556771.1835629421610815041115125125135165项目建面构成计容总建面约：140768.64㎡18F11F100%135423.641165社区配套：5345.00㎡其中：住宅135128.64㎡住宅总户数预估：1162户类型1:11F小高层售价：2万类型2:18F高层售价：1.92万类型3:27F高层售价：1.8万幼儿园+托儿所：2910㎡邻里中心：1970㎡其它配套：465㎡×13.6

个单元（T2）18F×6个单元（T2）

27F×6个单元（T4）11F住宅:135423.64㎡提高本案产品价值关键住宅产品不限价的情况下，如何提升高溢价产品面积占比和户型产品力？住宅产品类型呈多样性的情况下，如何规整产品组合，尽可能的减少产品类型？规划设计

售楼处（幼儿园）落位▏选址幼儿园选址售楼处选址地铁站地

铁

站22景景新路3111新3路位置1：处在道路交叉口，噪音较大且安全性较差，用地范围切分后，住宅用地范围不规整，位置不合适位置1：处在道路交叉口，昭示性好西侧市政道路交通能级低，通达性一般位置不合适位置2：处在道路中段位置，噪音和安全性能得到有效保障幼儿园用地范围独立，和住宅分区干净，位置合适位置2：利用幼儿园场地获得更多展示空间，通达性良好昭示性一般，占用幼儿园场地涉及后期拆改

位置不合适位置3：处在道路交叉口，昭示性好，且靠近地铁站东侧市政道路交通能级高，通达性佳位置合适幼儿园选址位置1，售楼处选址位置3，与现状市政交通系统更好衔接，昭示性好，同时能为项目带来更好的景观空间营造规划设计

产品选型金地·宝龙·新城湖城大境95

平力高雍湖国际95

平蓝光雍锦半岛125

平125

平125

平165

平万科海上传奇95

平新力渥园125

平中海左岸澜庭125

平165

平125

平165

平住宅户型配比要求：结论：125

㎡以下户型以

3

房，3

面宽为主；125

㎡的户型以

3.5-4

房，3.5

面宽为主；125

㎡以上户型以

4

房，4

面宽为主；面积（㎡）

面积比（%）物业类型户型备注3

房

2

卫3

房

2

卫4

房

2

卫4

房

2

卫4

房

2

卫4

房

2

卫9525%25%20%10%15%5%高层11512512513516518F面积段为营销提供面宽数据相对正常，本案以不输竞品面宽数为原则进行总图设计。11F㎡㎡95、115

以

3

面宽，125、135、165

以

4

面宽选型，进行强排测量土木铺淘宝店：https://520/规划设计

强排对比95户型115户型125户型135户型165户型95户型115户型125户型135户型165户型95户型115户型125户型135户型165户型3F6班幼儿园、3班托儿所6班幼儿园、3班托儿所6班幼儿园、3班托儿所16516513513511F11F16516513513511F11F北侧地块楼栋全单点布局北侧地块楼栋单点+拼接布局北侧地块楼栋单点+拼接布局不满足营销户配比要求存在三单元拼接楼型北侧地块内部景观利用不充分北地块内部景观空间切分比较碎产品力受限较大单户面积增加过大95户型115户型125户型135户型165户型95户型95户型115户型125户型135户型165户型115户型125户型135户型165户型6班幼儿园、3班托儿所16516510F16516511F北侧地块6F+11F产品组合布局中轴对称布局中轴对称布局不满足营销户配比要求北侧地块充分利用内部景观北侧地块充分利用内部景观6F产品对项目货值影响较大南侧地块建筑组团感稍差南侧地块建筑组团关系清晰根据总图强排推导逻辑，结合地块特性（东西向尺度宽、南北向尺度窄）选定中轴对称布局为深化方向规划设计

总图推导95户型115户型125户型135户型165户型95户型115户型125户型135户型165户型95户型115户型125户型135户型165户型拿地方案强排方案提升方案项目场地内景观资源可进一步挖掘价值中轴对称布局，提升北地块内部景观资源价值结合新的户配比，提升南地块对称组团关系深度挖掘南北地块内部景观资源价值结合新的户配比，深度挖掘产品力价值结合新的户配比，重新组织产品规划落位提升点1：减少北地块沿路货量，极致日照测算，形成2个较大的组团花园，地库经济性也得到保证提升点2：加大了高溢价产品的面宽，提高了产品竞争力规划设计

总图方案一本方案总货值

25.54

亿（不含地下室货值）整体鸟瞰效果图（方案一）18F

以上产品售价

1.8

万11~18F

产品售价

1.9211F

及以下产品售价

2

万思考没有限价的条件下，尝试突破户配比限制以更少的产品类型，更有溢价的产品力突破货值上限，为项目带来超额回报规划设计

总图方案二根据南昌市建设项目日照分析技术规则（2014

修订）文件规定21左侧示意图中

1

和

2

位置楼栋处于规范要求的主客体

150

米以外，从严谨的角度出发，我们进行了叠加日照测算后，发现其对北面现状建筑存在影响日照的隐患。方案二针对此项风险隐患，通过对图中

1

和

2

位置楼栋进行了降层处理，26F

降至

18F，增加项目货值同时规避掉影响日照的隐患。规划设计

总图推导11F11F11F11F95户型115户型125户型135户型165户型95户型115户型125户型135户型165户型方案一突破方案二深度挖掘南北地块内部景观资源价值尝试突破配比限制，追求获取更高货值更少的产品类型，更有溢价的产品力高度匹配户配比要求，更有溢价的产品力提升点

1：

极致化压缩

18F

以上楼栋数，从方案一的

6

栋

T4（95+115）大高提升到突破方案二的

3

栋

T4(95+95)

大高。提升点2：将115面积段产品由大高转化为小高层，提升更有溢价的产品力同时增加项目货值。规划设计

总图方案二本方案总货值

25.78

亿（不含地下室货值）整体鸟瞰效果图（方案二）规划设计

方案对比总图方案一

(

主推

)总图方案二(突破方案)深度挖掘南北地块内部景观资源价值高度匹配户配比要求，更有溢价的产品力尝试突破配比限制，追求获取更高货值更少的产品类型，更有溢价的产品力高层（18F以上）：66551.64方

单价1.8万

货值：11.98亿高层（18F以上）：29971.64方

单价1.8万

货值：5.39亿数据小高层（11~18F）：26624方单价1.92万

货值：5.11亿小高层（11~18F）：88292方单价1.92万

货值：16.95亿洋房（11F及以下）：42248方

单价2万

货值：8.45亿洋房（11F及以下）：17160方

单价2万

货值：3.43亿本方案总货值

25.54

亿（不含地下室货值）本方案总货值

25.78

亿（不含地下室货值）产品分析PRODUCTANALYSIS方案一方案二甲方要求（面积比）25%面积段套数总面积面积比套数比95户型115户型125户型135户型165户型95户型115户型125户型135户型165户型甲方要求（面积比）25%面积段套数总面积面积比套数比高层96.0116.0128.0137.0128.0137.0168.0170.031220836013229971.64241284608022.1%17.8%34.0%13.4%27.7%18.5%31.9%11.7%98312312208106164363057635976266241356822632604822.6%26.6%19.7%10.0%16.7%4.5%27.4%27.4%18.3%9.3%14.4%3.2%25%20%高层11512812813816825%20%10%15%小高层小高层1808410%15%5%洋房洋房70405959067208507.1%5.0%0.6%6.2%3.5%0.4%5%合计1138135424100%100%100%顶部大平层合计1127135423.64100.0%100.0%100%交通分析TRAFFIICANALYSIS方案一方案二车行出入口人行出入口车行流线消防流线市政道路地库出入口消防登高面地库分析BASEMENTANALYSIS方案一方案二CD303-B02

地块CD301-F04-1

地块CD301-F04-1

地块CD303-B02

地块CD303-B02

地C

D块303-B02

地块人防范围示意人防范围示意CD301-F04-1

地块CD303-B02

地块地库车位数CD301-F04-1

地块CD303-B02

地块地库车位数合计：1453

辆合计：1453

辆地库车位数：499

辆地库车位数：954

辆地库车位数：480

辆地库车位数：973

辆车库面积车库面积车库面积：17964

平方米(

含非机动车库

392.70

平方米）

(

含非机动车库

953.70

平方米）单车指标：36.0（全口径）

单车指标：34.0（全口径）车库面积：32436

平方米车库面积：17088

平方米车库面积：32984.70

平方米合计：50400

平方米合计：50072.70

平方米(

含非机动车库

487.90

平方米）

(

含非机动车库

856.80

平方米）单车指标：35.6（全口径）

单车指标：33.9（全口径）综合单车指标：34.69（全口径）综合单车指标：34.46（全口径）日照分析SUNANALYSIS方案一方案二北侧现状住宅实景照片备注：北侧现状住宅日照窗台高度按3.1米（2.2储藏室+0.9窗台）备注：北侧现状住宅日照窗台高度按3.1米（2.2储藏室+0.9窗台）日照分析说明1.分析软件：众智日照分析软件2.

南昌市区：东经115°

55′北纬

28°

40′住宅：大寒日8时-16时；2小时6.有效日照时间带结论：经测算，本方案日照符合南昌市建设项目日照分析技术规定要求。幼儿园：冬至日9时-15时；3小时3.计算基准年：公元2001年4.时间间隔：不大于1分钟5.有效日照入射角：不小于5°养老用房：冬至日9时-15时；2小时7.

对有效日照时间带内超过

5

分钟的时段进行累加仪式感让生活从“将就”变成“讲究”归家之路尊崇感星级主入口尊崇感星级主入口归庐形象展示，社区入口仪式感让生活从“将就”变成“讲究”归家之路尊崇感星级主入口尊崇感星级主入口愉悦感下沉庭院洗尘礼仪前场，情绪过度仪式感让生活从“将就”变成“讲究”归家之路尊崇感星级主入口舒适感定制归家景观路尊崇感星级主入口愉悦感下沉庭院舒适感定制归家景观路景观客厅，景观活力仪式感让生活从“将就”变成“讲究”归家之路尊崇感星级主入口高贵感舒适感历久弥新的立面定制归家景观路尊崇感星级主入口愉悦感下沉庭院高贵感历久弥新的立面舒适感定制归家景观路闲适静谧，营造大院氛围仪式感让生活从“将就”变成“讲究”归家之路尊崇感星级主入口高贵感舒适感历久弥新的立面定制归家景观路归属感地上地下双大堂尊崇感星级主入口愉悦感下沉庭院高贵感历久弥新的立面归属感地上地下双大堂舒适感定制归家景观路登庭地下地上，入口大堂和乐时光03户型设计Apartmentlayoutdesign规范解读挖掘底线阳台飘窗居室客厅上空居室4500mm客厅主生活阳台1

南向或东西向主生活阳台净深应≤2100mm飘窗2100mm700mm凸窗突出外墙距离≤700mm宽度≤开间70%1200mm挑空高度≤4.5m次生活阳台居室挑空面积≤底层套内建筑面积（含阳台）20%设备平台设备平台无法做跃层产品23北向或东西向主生活阳台净深应≤1200mm居室阳台面积≤套内面积*15%(超高层住宅控制在20%)不得与户内及阳台连接不得在结构内不超该层总建筑面积的3%

且最大不超过5平竞品对标硬核打击选取市面销售火爆楼盘作为研究样本，通过数据分析看趋势规律m2m2m26500m2万科海上明月

小高层

+

高层

1中海左岸澜庭

高层18200湖城大境·金地广场高层13500力高雍湖国际

高层+洋房价格待定正荣棠悦高层+洋房15000m2万科海上传奇18400m2湖畔学苑

小高层16500新力时代广场

高层+洋房16700m2新力渥园

高层+洋房14500m2蓝光雍锦半岛

小高层+高层15800m2联发时代天阶

高层价格待定竞品规划分析COMPETITIVEPRODUCTPLANNINGANALYSIS22绿地玫瑰城8000m2金地·湖城大境小高层+高层13800m

赣电东方城多层+高层+洋房14000m竞品对标硬核打击面积段↑95↓↑115↓↑125↓金地·宝龙·湖城大境·金地广场楼盘户型开间绿地玫瑰城联发时代天阶

万科海上传奇

万科海上明月

正荣棠悦保利金香槟新城湖城大境23333334居室数

3房

3房

3房

3房

3房

3+1房

3+1房

4房√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√明卫双卫玄关南北通透特征总结：高层95-115主要为三房配置，全明设计；125为四房配置，南北通透竞品对标硬核打击面积段↑125↓↑135↓↑165↓楼盘户型开间新力渥园

中海左岸澜庭

湖畔学苑

新力时代广场

赣电东方城

中海左岸澜庭

万科海上明月3443444居室数

3房

4房

4房

4房

4房

4房

4房√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√明卫双卫玄关南北通透特征总结：125-165主要配置为四房两厅两卫，南向四开间，全南北通透设计产品设计策略“人无我有

人有我优”功

能

空

间

面

宽

数

据

社

交

场

景优

于

市

场

竞

品

不

输

于

市

场

竞

品

创新设计理念植入22户型展示-165m

+165m

(T2洋房）34+1房2厅3卫1721234567全明电梯厅独立入户中西厨结合，LDK模式南北双阳台645书房结合LDKM一体化双套间设计步入式衣帽间主卫五件套套内面积

阳台全面积

建筑面积编号特征得房率(㎡）142.92142.92(㎡）13.2613.26(㎡）167.26167.26DD1651654+1房2厅3卫4+1房2厅3卫85.45%2户型PK-165m

(T2洋房）本案·167m2中海左岸澜庭·158m24+1房2厅2卫4房2厅2卫14412323LDK一体化智慧餐厨

传统餐厨模式1书房结合LDKM一体化设计

4房，无可变空间2主卧、次卧双套间设计

仅主卧套间3主卫五件套配置

主卫配置较低422户型展示-165m

+165m

(T2洋房）报规按照屋面来报报规按照屋面来报4+1房2厅3卫1234567全明电梯厅独立入户中西厨结合，LDK模式超大露台附赠31264.5米跳空客厅设计双套间设计3457步入式衣帽间主卧带独立书房4.5米高餐客厅上空（住宅允许客厅挑空，挑空高度不大于4.5米，且挑空面积不大于其底层套内建筑面积（含阳台）20%）顶层平面图户型面积：168㎡22户型展示-165m

+165m

(T2洋房）4+1房2厅3卫1报规不体现采光井，结构出假图中西厨结合，LDK模式南北双阳台23

书房结合LDKM一体化24567双套间设计步入式衣帽间主卫五件套6517地下夹层附赠3

4报规不体现采光井，结构出假图室内外高差0.15m覆土1.5m2.85m2.4m地下夹层（首层附赠）地下一层（储藏间）地库3.6m首层平面图地下夹层平面图22户型展示-135m

+135m

(T2洋房）4房2厅2卫12312345独梯入户LDK一体化设计智慧餐厨南北通透5双面宽阳台4豪华主卧套，步入式衣帽套内面积

阳台全面积

建筑面积编号特征得房率(㎡）112.85112.85(㎡）13.1413.14(㎡）136.55136.55DD1351354房2厅2卫4房2厅2卫82.64%2户型PK-135m

(T2洋房）本案·136m24房2厅2卫湖畔学苑·136m24房2厅2卫13.1m412.4m43322LDK一体化智慧餐厨

传统餐厨模式1双面宽阳台

单面宽阳台2豪华主卧套，步入式衣帽间

传统主卧格局3主卫尺度舒适

主卫空间较局促422户型展示-125m

+125m

(T2中高）4房2厅2卫1234南北通透2LDK一体化设计智慧餐厨双面宽阳台41豪华主卧套，步入式衣帽3套内面积

阳台全面积

建筑面积编号特征得房率(㎡）104.88104.88(㎡）12.6012.60(㎡）128.80128.80DD1251254房2厅2卫4房2厅2卫81.43%2户型PK-125m

(T2中高）本案·128m24房2厅2卫中海左岸澜庭·128m24房2厅2卫4232311入户玄关对景

入户玄关对卧室门1LDK一体化智慧餐厨

传统餐厨模式2超大方厅

餐厅面宽较小32222户型展示-115m

+

95m

+

95m

+115m

(T4高层）3房2厅2卫1234LDK一体化设计双面宽阳台311干湿分离卫生间豪华主卧套442套内面积

阳台全面积

建筑面积编号特征得房率(㎡）88.3677.87(㎡）12.245.87(㎡）112.1698.84DE115953房2厅2卫3房2厅2卫78.78%2户型PK-115m

(T4高层）本案·112m23房2厅2卫万科海上明月·114m23房2厅2卫323.1m2.6m321.8m111.5m1.8m进深景观阳台

1.5m进深阳台1干湿分离卫生间

卫生间无干湿分离2主卫尺度舒适

主卫空间较局促32户型PK-95m

(T4高层）本案·98m23房2厅2卫联发时代天阶·96m23房2厅2卫113322入户玄关柜

入户空间较小无玄关柜1LKD一体化设计

餐厨关系差2北向无凹槽，卫生间采光较好

受凹槽影响，卫生间采光较差3户型级差表格局客厅餐厅主卧次卧

13.3*3.53.0*3.83.0*3.43.0*3.52.9*3.3次卧

23.1*3.83.0*3.42.9*3.62.4*3.12.6*2.5次卧

32.7*3.62.7*3.12.9*2.7厨房主卫2.6*3.61.7*3.11.7*2.71.7*3.11.7*2.5公卫次卫165135125115954+1

房

2

厅

34

房

2

厅

2

卫4

房

2

厅

2

卫3

房

2

厅

2

卫3

房

2

厅

2

卫5.6*4.24.2*3.83.9*3.63.9*3.53.4*3.35.6*2.64.2*2.43.9*2.72.7*3.13.4*2.53.9*5.43.6*5.13.4*4.83.4*4.83.2*4.63.0*2.12.6*2.43.0*2.21.8*3.12.8*1.71.7*2.61.7*3.11.7*2.71.7*3.11.7*2.52.1*2.104立面设计Facadedesign竞品项目分析COMPETITIVEANALYSIS现代典雅现代风格现代风格新亚洲现代典雅新亚洲中海·左岸澜庭万科·海上明月弘阳中梁·时光天樾正荣棠悦旭辉·高新江来金地宝龙·新城湖城大境周边竞品立面风格以现代风格及现代典雅风格居多现代风格符合南昌城市风貌，强调精致简约，时代创新，底蕴传承立面设计facade

design当前主流立面风格典雅风格现代风格SCDA扎哈风格立面设计-住宅立面facade

design立面设计策略一：

呼应周边立面风格有利于营造统一协调的区域形象满足南昌当地风貌及色彩要求立面设计策略二：

公建化立面设设计A

R

C

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成

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细

节

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洁

明

快

而

不

失

精

致原

始

形

体竖

向

划

分虚

实

变

化横

向

划

分立面设计

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住宅立面facade

design立面设计

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住宅立面Balancefacade

design平衡统一，稳重尊贵立面设计

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住宅立面facade

design立面设计

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住宅立面facade

design景观环绕，归家出入间，亦或邻里偶遇时这里即为睦邻交流空间立面设计-住宅立面facade

design风雨连廊引导，结合小区内部空间景观体系，步移每次归家都犹如游园之趣立面设计

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住宅立面facade

design主客相会，老少齐聚欢乐之地亦可成为沉吟静思独乐之所立面设计

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住宅入口facade

design生活让我懂得了“回家的诱惑”立面设计

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住宅立面材质分析facade

design？控成本高品质立面如何打造四大策略策略二策略一策略三策略四成本分配形体比例材料选择细部设计策略一：成本分配策略二：形体比例·细分立面敏感区（高、中、低）·形体比例是建筑的骨架，决定整体的气质呈现·构图的变化可以使建筑立面丰富多变中敏感区-头部造型（远人尺度）高敏感部位-石材、铝板中敏感部位-真石漆·形体比例是塑造建筑特点及标识度的关键因素·形体与比例在城市界面尺度下，决定社区的品质和基调低敏感部位-涂料、抹灰中敏感区-标准段（远人尺度）·近人尺度以品质优先，使用高档材料·细部材料可高低（材料成本）搭配使用，扬长避短，提升品质低敏感区-视野盲点（远人尺度）经典对称非对称曲线框曲线线脚曲线构图体块穿插空中院落高敏感区

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基座

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大堂（近人尺度）塑造好的构图是在控制成本下实现高品质立面的第一步策略三：材料选择策略四：细部设计·仿石涂料也能实现高品质效果-·涂料拼色也能做出艺术化立面-·金属漆的运用-种类繁多、效果逼真、价格合理合理的色彩搭配也能美出天际只要工艺到位，满满的高级感石材的颜值、面砖的价格·仿石面砖运用-分缝涂料分缝模仿铝板/石材效果仿幕墙利用窗墙体系实现幕墙效果窗户分隔窗户分隔尽量简洁、颜值更高·线脚材质对立面品质至关重要-成品型材、铝板线脚、GRC、EPS、保温条、混凝土屋顶线脚线脚精细化设计入口仿石涂料效果涂料拼色效果金属漆的运用仿石面砖运用线脚材质屋顶不做构架，低成本也能高颜值高品质单元入口更易体现项目品质实景效果展示时代·成都金牛低成本控制下的精细化立面项目展示金地·余姚华璟庭旭辉·贵阳观云金地·嘉兴悦峰里旭辉·苏州云起平江融创·武汉江晚庭立面设计

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其他立面意向（高层）facade

design立面设计

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其他立面意向（洋房）facade

design立面设计

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幼儿园立面意向facade

design05示范区设计Aalescenterdesign示范区设计

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选址分析display

areaanalysis示范区候选位置一

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强调转角昭示性科技城站1.

街角位置，展示性好示范区核心问题2.

靠近地铁站，人流来向集中，便于展示3.

利用配套改造售楼处，减少后期外立面拆改Q1:

如何最小化占地以保证大区货值及车库布局；提升

品质感Q2:

如何利用卖场楼盘，吸地铁人流来向引目标人群；昭示性示范区Q3:

如何打造提升项目示范区候选位置一的品牌认知基地CD301-F04-1示范区候选位置二

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强调仪式感归家1.

可结合小区出入口整体打造，后期“零”拆改，所见即所得示范区候选位置二2.

提升社区入口品质，吸引客流3.

结合归家流线，多趣味空间展示基地CD303-B02结合规划条件及方案建议按位置一、位置二进行示范区设计示范区设计

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流线分析exemplesanalysis方向一转角售楼处利用小区配套用房后期外立面不改造，尽量减少成本投入形体规整，利于施工科技城站停车区前场景观仪式入口停车区车行入口后场景观售楼处样板间（2F）前场景观人行