老小区物业管理技术标方案（投标专用）

老小区物业管理技术标方案

（投标专用）最新叁考借鉴范本

老许作品

目录

第一章前言...................................................................6

一、概述.....................................................................6

二、编制依据................................................................6

第二章企业综合介绍.............................................................7

一、员工持股、全员参与.......................................................7

二、以人为本、利益共享.......................................................7

三、将培训和学习贯穿于企业发展之中...........................................7

四、完善制度、规范运作.......................................................7

五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本.......................................8

第三章提高物业服务水平的总体设想................................................8

以及管理思路.....................................................................8

一本老小区项目物业基本概况：................................................8

二本老小区项目特点与管理难点、重点分析.....................................8

三本老小区项目总体设想：...................................................9

四本老小区项目管理思路：...................................................9

1.突出特色：...........................................................9

2.善用资源：..........................................................10

3.双重监管：..........................................................10

4.工作务实：..........................................................10

五本老小区项目的针对性管理措施............................................10

1、提倡“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念...........................10

2、导入IS09001质量保证体系.............................................10

3、建立素质优良的员工队伍...............................................10

4、努力创建绿色花园式社区...............................................11

5、创造艺术社区、丰富社区文化生活.......................................11

6、通过网络方式增加与业主的沟通.........................................11

7、有效的沟通渠道.......................................................11

8、确保本老小区项目整体区域的安全防范...................................12

9、高度注重项目业主的隐私...............................................12

10、提供耐心周到服务，塑造舒适生活环境.................................12

六本老小区项目物业管理总纲要...............................................13

第四章本老小区项目物业服务内容以及标准........................................14

第五章本老小区项目管理模式、工作流程..........................................20

一管理模式.................................................................20

二管理运行机制.............................................................23

三服务运作机制.............................................................25

四具有特色的考评考绩体系...................................................28

第六章管理人员配置、培训和管理.................................................31

二本老小区项目管理制度（节选）（仅供参考）.................................51

（一）公众制度..........................................................51

（二）员工守则..........................................................51

（三）员工考核制度......................................................51

（四）员工激励制度......................................................52

（五）监督、反馈机制....................................................52

第七章物业共用部位、业主或使生人...............................................53

自用部位提供维修服务的方案..................................................53

第一节、物业共用部位维修服务方案............................................53

一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新...................53

二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定.......................53

三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案...................59

第二节、业主或使用人自用部位维修服务方案..................................62

1.维修服务标准......................................................63

2.便民服务（仅供参考）..............................................65

3.维修工检验标准....................................................67

第八章业主、使用人装饰装修室内的服务方案.......................................69

A.室内平面图清楚显示....................................................69

B.天花平面图清楚显示....................................................69

C.电力分布图清楚显示....................................................70

D.空调分布图清楚显示....................................................70

E.给排水管道分布图清楚显示..............................................70

第九章住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案.......................75

第十章物业管理区域内环境清洁保洁方案...........................................75

一清洁卫生保洁方案.........................................................76

第十一章物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述...........................78

第十二章绿化和园林建筑附属设施的维护保养方案....................................91

一绿化养护方案...........................................................92

二、园林建筑附属设施的维护、保养方案..................................93

1、亭、台、楼、阁的清洁方法..........................................93

2、亭、台、楼、阁清洁要点...............................................93

3、垃圾桶（箱）的清洁方法.................................................94

4、指示牌、广告牌的清洁方法............................................94

5、指示牌、广告牌的清洁要点............................................94

6、不锈钢、铜质牌架的清洁方法..........................................94

第十三章档案的建立与管理.......................................................94

（-）资料的收集............................................................95

（二）资料的整理和分类......................................................95

（三）资料的归档管理........................................................95

（四）档案的使用............................................................95

（五）档案的销毁............................................................95

（六）档案资料的分类管理....................................................96

1、工程技术资料.........................................................96

2、业主档案.............................................................96

3、维修资料.............................................................96

4、公共秩序维护资料.....................................................96

5、设备设施管理资料（包括消防）........................................97

6、绿化清洁资料.........................................................97

7、小区文化资料.........................................................97

8、员工管理资料.........................................................97

9、反馈资料.............................................................97

10、行政文件资料........................................................97

第十四章物业维修和管理的应急措施...............................................98

-小区物业管理范围突然断水断电断天然气的应急措施..........................99

1.突然断水............................................................99

2.突然断电...........................................................99

3、突然断天然气........................................................100

二项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施.............................100

（一）外线故障.........................................................100

（二）内部故障.........................................................100

（三）市电全停.........................................................101

（四）通知用户.........................................................101

三业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；...........................101

四雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施：...................................102

五消防应急措施............................................................102

第十五章突发事件应急措施（预案）..............................................105

（一）、突发事件的类别和内容........................................105

（二）、突发事件服务承诺和标准...............................................107

1、预案处置承诺............................................................107

2、突发事件响应标准........................................................107

3、突发事件控制标准........................................................107

三、突发事件处置的保障措施.....................................................108

四、突发事件应急处理预案.......................................................113

1、工程类突发事件处置程序..................................................113

1）现场处理...........................................................113

2）《突发事件报告》书写基本要求.......................................113

3）《工程突发事件报告》的递送.........................................114

工程突发事件报告.......................................................114

2、安保类突发事件处置程序..................................................115

1）现场处理...........................................................115

2）《安保突发事件报告》书写基本要求...................................115

3）《安保突发事件报告》的递送.........................................115

1.重要接待保障任务的运行处置.............................................117

1.1各部门职责.......................................................117

1.2保障措施方案.....................................................117

2.常见设备设施突发事件的预防措施........................................118

3.设备抢修管理方案......................................................118

3.1抢修的组织指挥....................................................118

3.2抢修的费用........................................................119

3.3抢修预案..........................................................119

3.4培训和预案演习....................................................119

4.台风、防汛处置应急预案................................................119

4.1人员落实与通讯.....................................................119

4.2台、汛来临前准备..................................................119

4.3台、汛来临时......................................................120

4.4台、汛过后........................................................120

5.气体泄漏处理预案......................................................121

6.触电事故处理预案......................................................121

第十六章丰富社区文化及加强业主相互沟通的具体措施...............................122

第一节本老小区项目社区文化建设............................................122

一、社区文化建设目标...................................................122

二、社区文化建设的总思路...............................................122

三、社区文化建设的保障体系.............................................122

（一）制度建设.........................................................122

（-）人员配备.........................................................122

（三）场所安排.........................................................122

（四）活动安排.........................................................123

（五）管理措施.........................................................123

本老小区项目社区文化拟开展重大活动一览表.......................................124

本老小区项目社区文化拟开展经常性活动•览表.....................................125

第二节加强业主相互沟通的具体措施......................................126

一、建立与业主的定期会议制度...........................................126

二、建立与该项目相关方的联席会议制度...................................126

三、建立该物业项目的微信群.............................................127

四、开发该项目配套服务的自媒体微信公众号平台...........................127

五、设立365日24小时投诉监督电话......................................127

六、开辟本老小区项目管理项目文化宣传栏.................................127

七、设立总经理邮箱.....................................................127

八、建立与政府相关部门的沟通机制.......................................127

九、定期开展小区文化建设活动...........................................128

第十七章施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案.........................129

1、噪音污染控制............................................................129

2、垃圾分类：..............................................................129

垃圾分类流程如下图所示；...............................................130

图例说明...............................................................130

3、空气污染控制............................................................130

（一）宣传.............................................................131

（二）计量.............................................................132

（三）控制.............................................................132

第十八章重新选聘物业公司后的新老物业交接内容..................................133

一、物业移交验收表.........................................................133

二、房屋及公用设施等移交验收交接表.........................................135

第十九章管理指标的承诺及措施.................................................142

一管理服务质量目标........................................................142

二各项指标承诺的具体内容以及措施（仅供参考）..............................142

结束语..........................................................................145

第一章前言

一、概述

我公司通过现场勘察，在充分理解“本老小区项目“社区属性、物业项目属

性的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效

实施的IS09001国际质量体系的实践，我公司成立了“本老小区项目”物业管

理项目投标小组，编制本标书。

如果我公司能在“本老小区项目”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照

投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“本老小区项目”实施专业

化、规范化的物业管理，为广大业主营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环

境，实现广大业主对“本老小区项目”期许的物业管理效果°

二、编制依据

1、国家及本市有关“物业管理”政策法规；

2、建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》；

3、《本市物业管理规定》：

4、“本老小区项目”物业管理招标书。

第二章企业综合介绍（仅参考）

本物业公司自从事物业管理以来,不断摸索、大胆创新，总结出一套满足物

业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，主要有以下几个特点：

一、员工持股、全员参与

物业管理是劳动密集型行业，为充分调动员工的积极性、发挥员工的主人翁

作用，员工是企业的主人，企业的发展关系每个人的利益。我公司股权特点，有

利于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。因为员工股东们明确，只有物业管理

处满意、公司的良性发展，才有个人稳定的收益。

二、以人为本、利益共享

企业的生存与发展，必须坚持以人为本，促进员工的价值观与企业的价值观

统一。体现和发展人的有益作用是我公司企业管理的重要内容。

公司内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就,包括报酬、

福利、分配机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人

的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让

员工分享到在一个规范企业就业的荣誉和安全。

三、将培训和学习贯穿于企业发展之中

社会在快速发展，物业管理的法制环境不断完善，物业管理处对物业管理的

专业化要求越来越高，企业员工综合素质紧扣时代脉搏是企业发展的动力源泉。

公司针对员工所在岗位，制订年度外派培训、内部培训计划。公司还按计划组织

了以管理处为单位的各种兴趣班，正确引导和丰富了安管队员等基层员工的业余

生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。

四、完善制度、规范运作

我公司在严格实施1809001:2015标准基础上要求做到：

作业标准化人才专业化

流程表格化团队人性化

管理数据化行动军事化

服务多元化形象社会化

五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本

我公司从事物业管理以来，先后培养了大批机电.，土建，物业管理，园林绿

化和行政管理人才，由于公司管理体制上的优势，管理层处于比较稳定的发展状

态，专业人才队伍不断扩大。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成

本得到有效控制。

第三章提高物业服务水平的总体设想

以及管理思路

一本老小区项目物业基本概况：

本老小区项目是一个以动迁房和老旧房为主的居住小区，本项目共—平方

米住宅一套。

本老小区项目是本世纪00年代初建立的半开放居民小区，若能有幸成为本

老小区项目实施物业管理的单位，我司将以达到改善人居和工作环境，维护社会

稳定，提高城市老城区物业管理水平的目的，我司提供更好的服务来体现政府关

注民生，树立形象，全面建立小康社会和构建社会主义和谐社会不可缺少的重

要环节。

二本老小区项目特点与管理难点、重点分析

本老小区项目地处本区—镇，地理位置优越，交通方便快捷，配合本区

整体生态环境，让生活和自然亲密接触。

由于项目属于是本老小区物业项目，物业管理企业如何切合项目规划设计

理念，让物业管理服务更符合本老小区项目业主的实际需求，是本项目的难点

之一。

本老小区项目建筑形式以多层为主，容积率较高，居住密度相对较大，地

面停车位严重不足，停车问题严重，本老小区项目建筑老旧，设施设备落后，由

此引发装修、停车、治安、消防、群租管理、环境卫生等问题多而复杂。物业

管理采用何种管理方式，方可应付自如，是本项目管理的重点难点之一。

本老小区项目的业主预计将基本属于中低层收入阶层，物业管理企业所提

供的服务产品也应是“质优价廉”的，而且不能违背业主的客观需求提供过剩

的服务产品。物业管理企业设计适用本老小区项目特色的服务产品，既能够满

足业主需求又能够实现收支平衡,是本项目管理的重点难点之一。

对于以上主要的难点重点问题，是我司在本老小区项目物业管理中必须持

续思考并需妥善解决的。

三本老小区项目总体设想：

物业管理服务是一项很平凡的工作，特别是像本老小区项目这样的项目，它

与“和谐社区”的建设息息相关,与人们的生活工作息息相关，扎实到位的物业

管理将保证本项目社区的各项功能得到充分发挥，为社区增添风采，社会化的物

业管理还可以强化与延长本老小区项目房屋以及公共设施设备的使用寿命，而且

可以改善居民的生活环境，提高居民的精神文明素质的意识C

令为此，我们对管理好本市本老小区项目的物业成竹在胸：

♦首先，我司与本项目社区毗邻而居，渊源甚深，因此管理的磨合期接近为零；

♦其次，我司所管辖物业一一阳光四期，也是属于本老小区项目物业，在环境，

治安，计生，精神文明建设等方面的各项工作检查评比中曾多次获得各级政

府部门颁发的荣誉；

♦再者，作为一家快速发展并具有创新能力的物业管理单位，我司具有一定的

经济实力与管理能力；

我司将怀着强烈的责任心和使命感，我们以“弘扬和谐社区形象，为居民服

纪，建立具有本老小区项目物业与现代物业管理相结合的特色物业管理模式并

加以推广，我司将在本区当地相关政府部门和社区单位领导、支持与配合下，共

同探索创建一条全新的本老小区项目物业管理新模式。

四本老小区项目管理思路：

我们将坚持“诚信务实，踏实实事”的原则，发扬“立足平凡、一切为民”

的管理作风，与街道办事处及本项目社区委员会密切配合，我们的管理思路是：

“坚持特色、合理资源、双重监管、勤勉务实」

1.突出特色：

主要体现在：外驰内张，重点防范的区域网格化管理保安体系,以物业安全

管理为主，采取群防群治，密切配合当地派出所，治安联防等部门，人防技防相

结合,将辖区的安全隐患消灭在萌芽之中，全力保障好社区居民的人身财产安全。

2.善用资源：

人力资源方面，我们将把原社区服务人员及4050人员视为宝贵资源而善加

利用，拟通过考核培训再考核的方式加以录用，充分发挥每一个员工的专长和潜

能，为政府减轻下岗职工及再就业负担，发挥企业为政府分忧的主人翁精神。

3.双重监管：

本项目物业管理将由新组建的本老小区项目物业管理处实施，并在街道办事

处，本项目社区委员会以及我司总公司的双重监管下进行，通过实地工作检查,

随时监督，检查管理服务工作成效。

4.工作务实：

本项目这样的本老小区项目由于历史遗留利城市发展的原因，小区建成时间

长、环境较差、设备不完善、而且规模很大，房屋类别不一，质量差异大，居

民构成复杂，我们在物业管理服务实施过程中，一切将从实际出发，以求真务实

的态度，建立以专业化物业公司、社会性居民委员会、自治性业主大会与业主委

员会三方平等合作的基础，按照一定原则和三方协议，联合组成一体化的物业管

理与服务共同体，共同对本项目实施物业管理。

五本老小区项目的针对性管理措施

1、提倡“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念

本老小区项目服务的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定

位，我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚

信注入亲情，让亲情融入我4［物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一

个电话都融会在一种亲情式的服务当中。我司在管理细节上将采用一流的服务方

式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。

2、导入IS09001质量保证体系

我司将在本老小区项目物业管理介入及实施过程中，导入IS09001-2015质

量管理体系，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能，使服务

产品的提供不致于偏离标准化轨道。

3、建立素质优良的员工队伍

在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”

的有志之士及复合型管理人才充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时

对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色

的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。

4、努力创建绿色花园式社区

在本老小区项目的管理中,将根据小区绿化现状，投入技术力量，维护植物

生长。根据小区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自

然的亲和力。在适宜的时间，我司将根据情况安排业主参加义务植树活动，增近

彼此了解。

5、创造艺术社区、丰富社区文化生活

在接管项目后，我公司将在小区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛

围。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，增进感情沟通，广交朋

友，丰富生活情趣。

6、通过网络方式增加与业主的沟通

我公司已经建立起自己的网站及微信公众号自媒体平台，公司充分发挥自己

的长处，为方便客户，所有的疑问及要求和投诉均可在网上及公众号自媒体平台

进行，24小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档，并对客户进行回访调

查客户满意度。客户可以足不出户，享受到物业公司的服务C

我公司在项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。我们将对项目

经理、客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、

态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确俣各项管理、服务按

照一级服务标准执行。同时我们对客户的投诉，处理投诉的时间、过程、每项投

诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，

以透明我们的管理服务质量，加强业主的监督机制。

7、有效的沟通渠道

我公司在进入项目后，应起到社区委员会和业主之间的桥梁做用，配合社区

委员会及时解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业眼光进行分析,

对确属质量遗留问题，必须代表业主在反应问题的同时，向开发单位提交问题解

决建议。

项目工作人员对业主提出的问题，按照业主投诉处理程序规定进行完整

的记录。记录应对全休业主公开，并在规定时限内，向业主做出回复，及时闭环。

另外，我公司设立了投诉热线，客户如对我们的服务有意见可以直接拨

打投诉电话。客户也可以登陆我们公司的网站及微信公众号平台，第一时间通过

留言形式进行投诉。

8、确保本老小区项目整体区域的安全防范

物业公司24小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。小区实

行半封闭管理，24小时保安服务；燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全

稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。

9、高度注重项目业主的隐私

随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往，尊重业主/使用人的隐

私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。

10、提供耐心周到服务，塑造舒适生活环境

我司将提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业

主想到的我司要想到，业主没想到的，我司也要想到，维修服务随叫随到，家政

服务细致周到，处处为业主提供方便。

同时,我司将切实致力于社区文明建设,提供高品位的生活环境,人际环境，

通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污

染，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。

六本老小区项目物业管理总纲要

管理定位一一成为本区本老小区项目物业管理的典范，两个文明建设的楷

模；

管理目标一一努力构建文明小区建设，建立具有本老小区项目物业与现代

物业管理相结合的特色物业管理模式并迅速加以推广；

管理模式一一结合本项目的实际情况，建立以专业管理为基础结合社区物

业管理，物业公司和街道办事处、本项目社区委员会双向协同运作与双重监管

相结合的管理模式；

四大理论一一客户关系管理、合工（培训）理论、目标计划管理、时间管

理；

五大优势一一理念、团队、技术、经验、配套；

六大保障一一科学的IS09001质量管理体系、科学的人力资源管理体系、

完善的安全管理、人、财、物的有力保障、专业的环境管理保障能力、高效的

客户关系管理和信息处理平台;

第四章本老小区项目物业服务内容以及标准

根据物业管理企业的管理服务范围，结合本老小区项目的实际情况和用户的

服务需求，我们提供的常规服务内容和标准如下：

■本老小区项目物业管理服务具体内容与要求

一基本要求

1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手

续齐全。

3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或

者岗位证书。

4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6.公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现

场，有报修、维修和回访记录。

7.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服

务项目与收费价目。

8.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9.按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。

一公共安全管理：

本老小区项目采取半封闭保安管理，实行24小时管理+区域网格化保安值

班巡逻制度,采用“外驰内张、重点防范”的保安策略，人防与技防相结合，与

派出所、治安联防队等部门紧密配合协调，建立小区安全防范体系，维护管辖区

内公共秩序。具体内容如下：

1出入口设置保安固定门岗:对进出小区的人员、车辆、物品进行监控和管

理。大宗物品运出小区，必须接受门岗检查，开具物品放行单才能运出。

2设置流动巡查岗：每次巡逻间隔时间不大于60分钟，接到突发事件报告

后5分钟内到达现场，并第一时间采取恰当处理措施。对小区内重要部位、社区

办公区域、进行重点巡查。同时关注小区的绿地，灯光.园林等设施，防止人为

破坏，安全巡查记录清晰，有据可查。

3安全监控中心设置：每周2次到相关治安联防物业管理处监控室查看小区

监控录像资料，及时与治安联防大队进行安全管理沟通与协调。

4在涉及人身安全处，设置明显标志并制定防范措施。

5对火警、交通事故、治安事件以及其他紧急情况有处置预案，一旦发生事

故要及时处理，并上报有关主要部门。如小区内出现违法现象，应及时报告有关

治安管理部门并协助处理。

6保安人员实行准军事化管理：当值外时间必须留守在辖区内待命，确保一

旦发生紧急情况能够迅速集中全体出动。当值外时间外出必须经由保安高配工批

准。

二清洁卫生服务：

1道路、停车位、广场保洁：每日清扫2次，循环保洁，目视道路无垃圾,

杂物，无直径5cM以上的石头，地面垃圾停留时间不超过1小时。

2绿化保洁：每3天全面清扫1次绿化带、草地上边的垃圾，烟头，棉签,

纸张等杂物，花坛表面无明显污迹。

公共楼道保洁：每周打31次各栋公共单元楼层和楼梯台阶；公共窗台，

各层个通道的防火门、消防栓；每月1次清扫楼顶，清理地沟。要求地面、楼梯

间基本无垃圾，浮尘，杂物，污水，无乱贴乱画，无擅自占用，无乱堆乱放现象。

三辖区内车辆行驶和停泊管理

车场保安员24小时巡逻，以保持本老小区项目整体范围辖区内交通秩序良

好以及道路畅通。为了加强对辖区内车辆进出、停泊、行驶等的管理，预防交通

事故和失窃事件发生，特规定如下：

1.对停车场实行固定车位和临时车位分区域管理，并划定停车位。

2.大型货车、集装箱车、工程施工车辆不得进入辖区内。

3.进入车辆必须按指定位置停放，不得堵塞消防通道，进出车路口或停放在

其他不允许停车的位置，不得行驶上人行道或草坪、绿地。

4.车辆进入必须登记车辆型号，进入时间等，进场取停车卡，凭卡放行出场。

5.不得在辖区内练车。不得在辖区内鸣号，时速不得超过15公里〃J、时。

四公共秩序管理

针对本老小区项目物业管理属性，进出人员复杂且存在群租现象，不受管制，

人流量大等，我们将协同街道办事处、本项目社区委员会制订《本老小区项目社

区公共管理规部分制度》，明确公众行为准则；明确公共环境管理准则。杜绝公

众侵占公共区域；减少乱堆乱放现象发生，倡议“爱家、爱社区”精神文明风尚，

使本项目的公共秩序与环境处于有序、规范、和谐的管理状态。

五房屋公共部位管理

1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修,

属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住

房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业

主大会的决定，组织维修。

3每1日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、

玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4按照住宅装饰装修管理有关规定和业主临时公约要求，建立完善的住宅装

饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人

有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每1日巡查1次装修施工现场，发现影响

房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻

并报告业主委员会和有关高配工部门。

5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委

员会和有关高配工部门。

6小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显

木不志o

六物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1.对共用设施设备进行E常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除

处）。

2.建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的保养计划、运行、检查、

维修、保养等记录齐全。

3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备

操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围

的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更

新改造计划，按相关规定组织实施。

5.载人电梯24小时正常运行。

6.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8.小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9.路灯、楼道灯完好率不低于90%,修复时间不超过24小时。

10容易危及人身安全的没施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生

的各种突发设备故障有应急方案。

七公共绿化的养护管理

1.有专业人员实施绿化养护管理。

2.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3.定期清除绿地杂草、杂物。

4.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5.适时喷洒药物，预防病虫害。

八其他服务标准

1.车库整洁，设备设施（含消防系统和民防系统）运行正常，标识醒目齐全。

2.小区地面，地下车位整齐，标识醒目齐全。

九服务人员准则:

1.各职守岗位统一着装。

2.上班时间佩戴工作牌。

3.仪容仪表整洁、大方、得体。

4.热情待人，文明礼貌，使用服务规范用语。

5.开展微笑服务，遇到用户时候主动问候和招呼。

6.遇到业主或访客需要求助时候，应热情帮助和妥善处理，不得推诿。

7.坚守工作岗位，不脱岗离岗，职守时严禁唾觉。

8.遵守各项纪律和规部分制度。

9.遵守安全工作规定以及操作程序，及时发现不安全因数，正确处理突发

事件。

10.不损坏、不拿取公共或用户的财物。

11.遵守保密规定，不得擅自进入街道办事处和社区委员会办公室机要部位,

不得随便吐露机关消息和业主情况。

十管理服务标准

1.公共安全管理服务标准

岗位事项工作方式工作标准

车辆进出控制、记录查看车况、凭证放行。

手续完善，按部分放行，

门闵物品放行控制、记录

严禁危险品进入小区。

岗亭内务岗亭内保持整洁、卫生。

整齐有序，防止车辆损

停车场（含单车、摩每1小时对辖区区域

坏、丢失；无违部分停

托车、电动车〕巡逻1次

巡逻岗放、无喇叭扰人。

次，并在巡查记录表无被盗、损坏发生、无

公共设施设备

上备注，如有报警必安全隐患。

巡逻岗休闲场所须5分钟到达现场。