抚顺亿丰中心市场调研及规划(第二轮)

抚顺亿丰五金建材品牌中心市场调研及规划建议2011年上半〔1-6月〕年抚顺房地产市场运行情况

一、房地产开发投资情况

1—6月份房地产开发投资46.57亿元，同比增长45.55%，其中：住宅投资33.86亿元，同比增长101.91%。非住宅投资12.71亿元，同比减少16.53%。二、房地产开发建设情况

1—6月份房地产开发施工面积825.11万平方米，同比增长了60.23%。其中：住宅施工面积为715.87万平方米，同比增长75.07%，非住宅施工面积为209.24万平方米，同比增长24.21%。

1—6月份房地产开发新开工面积312.1万平方米，同比增长了7.19%。其中：住宅新开工面积为231.56万平方米，同比增长16.75%；非住宅新开工面积为80.54万平方米，同比减少12.24%。

1—6月份房地产开发竣工面积31.23万平方米，同比下降39.46%。其中：住宅竣工面积为27.36万平方米，同比减少42.28%；非住宅竣工面积为3.87万平方米，同比减少7.48%。

三、商品房销售面积和销售额情况

1—6月份全市商品房销售面积165.25万平方米，同比增长80.7%，其中：住宅商品房销售面积158.63万平方米，同比增长89.34%，非住宅销售面积为6.62万平方米，同比减少13.67%。

1—6月份商品住宅销售套数15486套，其中：新抚区845套，东洲区1310套，望花区2489套，顺城区1820套，开发区7504套，新宾县700套，清原县735套。

1—6月份全市实现商品房销售额64.54亿元，同比增长106.68%。其中：住宅商品房销售额61.03亿元，同比增长125.23%，非住宅销售额为3.51亿元，同比减少14.98%。2011年上半〔1-6月〕年抚顺房地产市场运行情况四、商品房销售价格情况

1-6月全市商品房销售均价为3906元/平方米，同比增长14.38%，6月当月销售均价为3869元/平方米，环比下降6.07%。住宅商品房平均售价为3847元/平方米，同比增长18.95%，6月当月销售均价为3868元/平方米，环比下降3.83%。

市区(含开发区)商品房销售均价为3979元/平方米，同比增长12.5%，6月当月销售均价为3895元/平方米，环比下降7.85%。其中：住宅平均售价为3929元/平方米，同比增长17.67%，6月当月销售均价为3895元/平方米，环比下降5.76%。

非住宅商品房平均售价为5305元/平方米，同比下降1.5%，其中：市区(含开发区)平均售价5281元/平方米，同比下降16.05%。

1-6月份房地产业营业税收入28795万元，同比增长113.5%。五、商品房待售面积情况

1—6月份全市商品房待销售面积128.6万平方米，同比增长140.5%。比2010年末增加75.1万平方米(包括现房和期房)。2011年上半〔1-6月〕年抚顺房地产市场运行情况六、房地产贷款情况

1-6月份，房地产开发企业开发贷款余额29.55亿元，同比增长9.1%；个人购房按揭贷款余额39.68亿元，同比增长29.19%。个人按揭住房贷款余额34.98亿元，同比增长30.46%。

七、土地供给情况

2011年1-6月份抚顺市市区(含开发区)共成交经营性土地32块，供给土地面积142.16公顷，规划面积426.52万平方米。成交金额23.27亿元。

八、存量房(二手房>二手房)成交情况

2011年1—6月份，全市存量房成交面积82.98万平方米，其中：住宅66.33万平方米。市区存量房成交面积66.39万平方米，同比增加12.16%；其中住宅51.86万平方米，同比增加19.22%；成交套数8777套，同比增加8.35%，其中住宅套数8304套，同比增加8.62%；成交额11.53亿元，同比增加50.66%，其中住宅成交额7.21亿元，同比增加29.69%。

2011年上半〔1-6月〕年抚顺房地产市场运行情况整体市场划分望花板块高湾板块李石板块新抚板块顺城板块顺城东板块顺城区城东区域城西区域东洲板块顺城区：新兴区域，城市气息浓厚配套兴旺；顺城区东部为市区住宅主要供给区域，工程品质良莠不齐，缺乏纯粹品质楼盘；望花区：区域为脱离主城独立开展的老工业区，城区破旧污染较为严重，没有集中性商业配套；地缘性客户占很大比例沈抚新城：包括李石板块、局部高湾板块；是未来城市产业聚集地之一，人口导入能力强，未来良好预期将带动区域价值提升.区域市场概况绿地剑桥锦绣澜湾德商集团国际鑫城旺力城万科·金域蓝湾大商中心城君悦国际区域目前以大盘供给为主，价格低于市内区域，但凭借高性价比和未来良好的开展前景，销售表现优异，已经开始不断获得主城改善客户认可，未来随着配套不断改善，区域价值将大幅提高亿丰中心项目名称总建面积㎡已售面积在售面积预售面积未开发面积㎡绿地剑桥85万32万1万22万30万旺力城215万商业35万住宅14万7万6万153万君悦国际150万19万1万0131万德商国际花园70万11万1万058万锦绣蓝湾120万60万34万14万12万万科金域蓝湾75万4万2万069万大商中心城20万008万12万国际鑫城26万13万6万7万0总计761万188万52万57万465万区域市场概况〔万平〕德商国际花园首批房源效果图项目名称项目位置投资商开发商建筑商规划设计景观设计营销代理占地面积建筑面积绿化率容积率得房率土地年限物业公司物业费供暖用水车位/车库商业销售电话开工时间开盘时间德商国际花园辽宁抚顺经济开发区中兴大街16-11号德商集团辽宁同城房地产开发有限公司上海建工第五建筑有限公司辽宁省建筑设计研究院普梵斯洛（亚洲）景观规划事务所沈阳信达行322666平方米700000平方米30%1.883-88%70年戴德梁行1.2元/平方米地热自来水全部为地下车位，未出售。高层一层底商出售，90平，28000元/平538533332010年6月2011年8月23日未来销售:21#高层、2#、5#、9#小高层150-236平，93套。二期预计推出别墅，规划未定。君悦国际城项目名称项目位置投资商开发商规划设计景观设计占地面积建筑面积绿化率容积率得房率土地年限物业公司供暖用水销售电话开工时间开盘时间入住时间君悦国际城中兴街以东，沈抚路以北香港建设开发集团有限公司辽宁立泰实业有限公司浙江绿城东方设计院贝尔高林国际有限公司530000平600000平35%1.189%70年宁波耐森物业公司地热自来水56603555/56603777

酒店2011年4月开工；洋房2011年4月开工2011年9月17日洋房预计2012年11月未来销售:规划未定，预计为洋房北侧小高层，共17栋。锦绣蓝湾B区项目名称项目位置投资商开发商营销代理占地面积建筑面积绿化率容积率土地年限物业公司物业费商业销售电话开盘时间入住时间锦绣蓝湾浑河南路188号中国明达意航企业集团恒生房地产开发有限公司辽宁明达创世纪900000200000040%1.870年辽宁明达锦科物业多层：1元/平。高层1.5元/平，别墅2元/平在售D区小高层底商20个（二层）145-300平，13500元/平5663555556636666A、C区2008年5月；D区2009年7月11日；B区2010年10月31日A、C区2010年7月1日；D区预计2011年9月30日；B区预计2012年年底未来销售:A期沿河高层及B区洋房小高层。绿地剑桥项目名称项目位置开发商占地面积建筑面积绿化率容积率得房率土地年限物业公司物业费车位/车库商业开盘时间入住时间绿地剑桥抚顺经济开发区滨河路2号抚顺绿地置业有限公司800000平方米970000平方米35%1.2公寓72%高层80%70年自营未定车库以售罄，车位未售高层底商（二层）110-240平11000元/平，绿地泰晤士招租中。一期2010年6月6日别墅预计2011年10月，多层预计2012年10月高层预计2012年12月未来销售:精装公寓、沿滨河路高层，及二期所剩大面积多层。万科金域蓝湾项目名称项目位置营销代理占地面积建筑面积绿化率容积率得房率土地年限物业公司物业费商业销售电话开工时间开盘时间入住时间万科金域蓝湾沈抚新城开发区中兴街77号沈阳新联康43万约75万平35%1.73高层77%多层92%70年万科物业服务有限公司抚顺分公司未定未知523533552011年3月8日2011年9月24日洋房2012年高层2013年现有货量:洋房剩余12套左右，面积160-236平。高层剩余91套，面积88-168.旺力城项目名称项目位置开发商规划设计占地面积建筑面积容积率得房率土地年限物业公司车位/车库销售电话开盘时间入住时间旺力城沈抚路以南，旺力大街以东沈阳旺力地产开发有限公司美国ADG设计1567450平2150000平1.377%70年戴德梁行全部地下车库58151777二期2010年6月6日别墅预计2011年10月，高层预计2012年11月30日未来销售:二期高层，共11栋。国际鑫城项目名称项目位置开发商占地面积建筑面积绿化率容积率得房率土地年限物业公司销售电话开工时间开盘时间入住时间国际鑫城抚顺经济开发区顺安路与顺大街交汇处辽宁宗裕房地产开发有限公司16000026000035%1.6384-92%70年抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司56506666/56535555二期2009年4月；三期2010年5月17日一期2008年4月1日二期2009年10月10日；三期2011年现有货量:沿沈抚路高层，均为准现房销售，销售进度已到达75%。大商中心城项目名称投资商开发商建筑商规划设计营销代理占地面积建筑面积得房率土地年限供暖用水商业开盘时间入住时间大商中心城大商地产抚顺大商房地产开发有限公司江苏、南通二建新大陆天启开启5万20万80%70年地热自来水自持新玛特商场40000平预计2011年10月底2013年6月未来销售:8栋高层〔32层〕900套，1-4层为自持商业，主力面积为80-90平两居。项目名称项目优点项目劣势万科金域蓝湾品牌开发商，物业规范，小区景观为泰式格局，37%的绿化面积，邻接南湖，容积率仅1.7，得房率高，房屋质量有一定保证，发展前景可期。精装修房拎包可以入住。紧邻沈抚路，出行方便。地处偏僻，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

大商中心城品牌开发商，项目未来规划配套中含有大商新玛特；紧邻沈抚路，便于出行。交通不便，有传闻大商要转让土地。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。国际鑫城

所在区域相对成熟，周边配套相对完备，以现房、准现房出售，价格便宜，得房率高。紧邻沈抚路，出行方便。项目为本地开发商，相对其他项目而言信任度较低。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。德商国际花园户型设计合理，多层设有电梯，无障碍通道，项目物业为知名品牌，价格便宜，得房率高。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。绿地剑桥品牌开发商，值得信任，价格便宜，周边邻接大学，重点高中，湿地公园位于项目南侧。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

锦绣蓝湾沈抚新城第一个开发的项目，河景大盘，绿化完善，高层，多层，洋房户型齐全出现延期交房、物业无人管理情况，开发商信任度低。交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。旺力城沈抚新城早期大盘，邻接南湖，户型种类齐全，自持大型商业，项目内配备商业街及完善教育配套，紧邻火车站，项目西侧为旺力街，给客户以信任感。紧邻沈抚路，出行方便。建设速度过慢，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

君悦国际城洋房设计合理，价格便宜，紧邻北湖，自持五星级酒店。周边配套不完善，交通不便，新城目前入住率不高，生活便利性低。

区域内各工程优劣势分析近期优惠活动及促销手段项目名称项目活动促销手段万科金域蓝湾认筹期间交纳认筹金可享受1%优惠，按时签约可享受1%的优惠。大商中心城交一万诚意金办理VIP卡每平减50国际鑫城无政策，正常销售德商国际花园认筹期间日进千金，一次性99折。近期执行老带新活动，老客户（业主，准业主都算）没带来一组成交客户奖励1000元，满10个兑换双人旅游，新客户购买100平以上的返2000，100平以下的返1000。目前一次性付款95折，贷款97折超值优惠。绿地剑桥公寓一次性8.4折，贷款8.5折；高层一次性9.7折，贷款9.8折，多层，一次性9.4折，贷款9.5折。锦绣蓝湾一次性9折，贷款9.5折旺力城对外公布一次性9.9折实际可降至9.5折君悦国际城开盘前期定金认购VIP卡，一万抵二万或一万抵三万。持续期政策为每平米减80区域在售底商概况项目名称商业体量经营方式层数面积区间价格付款方式及优惠经营业态绿地剑桥约2万方出售2层一期高层底商136-300㎡；一期高层底商11000基本无折扣优惠；可以贷款，首付50%，但只允许商业贷款商业街区经营有一定的限制，预计规划为SPA会馆、高档酒吧等高端消费业态；门市经营无限制国际鑫城约3万方出售一期南向1层，东侧2层；二期2层；三期2层一期64-200㎡，二期130-300㎡，三期底商未定一期南向临街4000；东侧临街7000；二期8000一次性付款98折；支持公积金或商业贷款，但不可组合贷款，首付50%经营业态不限，目前经营的以餐饮、超市、理发等满足居民基本生活需求为主锦绣澜湾约7万方出售A/C区2层、B/D区3层A/C区30-98㎡；B/D区136-2000㎡目前在售商铺价格区间为13500—20000，均价15000基本无优惠，且购门市只能一次性付款经营业态不限，A/C区以餐饮、超市和建材装饰为主；

B区2000平大面积商铺销售对象为银行营业网点其余楼盘底商概况项目名称商业体量经营方式层数面积区间价格销售时间德商国际花园一期2100平方米（二十余套商铺）销售1层80-90平方米左右28000元/平旺力城待定出售/自营2/3层待定待定待定大商中心城6.8万方（B地块2.1，C地块4.7）B地块以后作为大商总部，C地块出售B地块2层，C地块3层未定未定未定项目名称销售概况原因分析业主收益率评估国际鑫城一期基本售罄；二期去化目前达到30%左右一期销售在2009年，门市总价不高；且正值李石回迁款发放，有消费能力的客户较多，投资欲望高，有部分客户购买两个门市的情况。目前销售的二期门市，紧邻小学，但销售状况并不理想，主要是区域价值已基本形成，上涨后价格不予市场接受，且周边商业基本饱和一期在2009年销售，售价为4000元/平方米，目前转手可销售到8000元/平方米，收益达到100%，年均收益率33%左右锦绣澜湾推售的100套门市中，仍有15套左右剩余总价款高，一次性付款有压力；与市内价位相差无几，且未来发展前景不确定，投资风险高2009年销售的商铺价格为6000元/平方米，目前转手价格达到10000元/平方米，收益可达到66%，年均收益率22%绿地剑桥一期基本售罄，二期底商未定销售良好的主要原因是其地理位置较好，紧靠理工大学和农业大学，商铺不仅满足园区内业主的生活需求，还可以满足学生消费需要商铺单价比最初销售时上涨幅度约1000—2000，业主收益率达到9%—18%；此收益率主要为开发商价格浮动的结果，业主还没有开始经营以及转手交易销售状况及原因分析区域内商铺以两层、面积130—200为主，目前销售价格最低为8000元/平方米，最高可到达20000元/平方米从现有销售的三个工程看，商铺优惠力度不大商铺销售情况与未来开展前景息息相关，绿地剑桥目前看销售情况最好，主要是由于靠近大学，为其奠定了固定的消费人群，被投资人士普遍看好目前来看国际鑫城收益率最高，主要是因为其售价低，从其剩余商铺销售的状况来看后期收益率有走低的趋势；绿地剑桥收益率不高主要是因为还未开始经营，并且现阶段投资者持有的欲望较高，等到商业正式进驻，此地段商铺的收益将最具前景区域内各工程面积配比单位（平）公寓占比高层占比小高层占比多层占比洋房占比别墅占比万科292163.9%70593093.4%145001.9%59830.8%绿地265253.2%41628850.8%23109628.2%10775013.1%384274.7%旺力312001.9%55460834%98000060%652134.1%锦绣B区15513671%3920418%2352511%宗裕6758430.5%8688039.2%6696030.3%德商19006852.3%10483228.9%6824418.8%君悦13024860.1%8650539.9%区域内剩余产品货量未来产品供给量配比项目名称产品形式剩余套数剩余面积预计推出房源预计面积㎡万科金域蓝湾洋房121608486528高层91952117822250绿地剑桥高层721116028824768公寓2871435000德商国际花园小高22264035243648多层78959400国际鑫城高层2682358400旺力城小高层3403434000君悦国际城洋房202651350（小高层）34340项目名称产品形式推出套数成交套数成交均价成交面积㎡去化率万科金域蓝湾洋房645210000697881%高层35626566002705674%绿地剑桥高层28821641602036875%公寓338825800451024%德商国际花园小高23421241002196390%多层26418643002501770%国际鑫城高层76865341005846484%小高108670643007102365%多层74467048006907790%旺力城小高层972534.644004075455%君悦国际城洋房82080055008012097%区域内各工程去化体量德商户型配比一室二室三室三室（顶越、底越）面积区间㎡5483-101107-119130-157比例3%75%15%7%君悦户型配比一室二室三室四室面积区间㎡089-101108-138158比例051.1%41.6%7.3%锦绣户型配比一室二室三室以上面积区间㎡090-110110-170比例080%20%区域内各工程户型配比万科户型配比一室二室三室四室面积区间㎡098-120114-149159-176比例06%84%10%旺力城户型配比一室二室三室四室面积区间㎡38.8-68.2104.1-120.3114-149149.5-15.9比例13%57%21%9%国际鑫城户型配比一室二室三室面积区间㎡061-104100-147比例060%40%区域内各工程户型配比项目名称产品形式外墙内墙地面门窗卫生间电梯其他万科金域蓝湾洋房大白地板防盗门、塑钢窗供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网高层绿地剑桥高层面砖、真石漆、石材大白公寓地板；其他为清水门禁系统主入口蓝牙读卡器及单元入口门禁系统：智能卡车辆管理系统

红外周界报警系统、电子巡更系统、闭路监控系统供电：国家电网；供水：市政管网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网。公寓锦绣澜湾高层高级涂料大白清水三玻中空塑钢窗供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网多层德商国际花园小高涂料为主，一层门市钢挂理石仿瓷大白混凝土压光单扇三防门，带门镜、音乐门铃、可视对讲系统。LG品牌多层塑钢窗，客厅LOW-E中空塑钢窗地面采用高分子聚丙纶防水迅达品牌供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网多层国际鑫城小高高级涂料大白清水防盗门、塑钢窗供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网多层旺力城公寓玻璃幕墙白墙公寓为地板，其他为清水防盗门、塑钢窗供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网；公寓空调：中央空调高层君悦国际城洋房涂料大白清水防盗门、塑钢窗供水：市政管网；供电：市政电网；煤气：市政管网；采暖;地热采暖，市政热网交房标准规划建议局部一、地块指标参数占地面积建筑面积容积率商业会所幼儿园地下建面住宅总建面195143693817.883.56419184470210052400592929二级地块三级地块四级地块五级地块二、地块级别属性一级地块项目期数地块级别特质条件一期地块五级临近沈抚大道主路、两侧临商业二期地块四级临近辅路、一侧临商业三期地块三级南侧临近沈抚大道、西侧临辅路四期地块二级北侧临辅路、西侧临辅路五期地块一级地块核心区、主景观区三、开发顺序及周期项目期数地块级别特质条件一期地块五级临近沈抚大道主路、两侧临商业二期地块四级临近辅路、一侧临商业三期地块三级南侧临近沈抚大道四期地块二级北侧临辅路五期地块一级地块核心区、主景观区整体开发顺序：整体开发顺序本着由差至优、由东向西、由四周向中心开发原那么整体周期：根据市场调研、沈抚新城区域年去化量在4-8万平米左右，本案住宅总体量为60万平米，根据市场经验方案预计每年12万平米的去化量,预计开发周期为五年。工程地形较为规整，南北向住宅应占主要地位，且尽量统一楼体朝向；各栋楼体由北向南上下排列，有利于采光和观景；工程景观轴线可以东西走向布置，利于南北向住宅观景；严格执行人车分流的设计，保证平安的同时，提升园区品质；建议所有公寓全部排列于四级、五级地块。尽量提高得房率，提高车位配比；尽量防止出现空间浪费现象，和户型设计的不合理性；供暖方式建议采用地热方式。四、整体规划思路工程根本资料占地面积：27800平方米建筑面积：93642.14平方米容积率：3.35绿化率：60%均价：24000元/平米〔2007〕

核心卖点：临近CBD,区位良好〔中国.北京.CBD生活公园〕4大公园，城市核心最后的公

园幅员〔窑洼湖公园/成树密

林公园/景观绿带公园/北京欢

乐谷〕坡地景观，精致园林华翰国际四栋板式高层围合大尺度开放式园林，超高绿化率给予工程城市公园的高端形象五、高容积率经典案例工程根本资料占地面积：310000平方米

建筑面积:900000平方米主入口容积率：2.89绿化率：37%均价：30000元/平米

核心卖点：纯粹欧式古典建筑立面纯粹法式皇家园林五星级酒店式会所珠江帝景高品质欧式古典外立面、纯粹法式园林，严格轴线对衬布局，营造欧洲皇室居住气氛工程根本资料占地面积:99000平方米

建筑面积:400000平方米

容积率：4.0绿化率：35%均价：30000元/平米

核心卖点：板式高层，高舒适度居住体验

坡地大尺度开放式园林景观

双会所郎琴园利用高容积率下的高层建筑围合大尺度开放式园林，营造高舒适度、低密度社区居住环境从以上案例分析可以看出，高容积率工程通过产品品质、社区景观园林环境、配套效劳等方面发力，皆可以获得较高的居住舒适度和良好的社区品质。容积率增加，使得景观因素突出，宜居因素的重要性加强，社区规模和容积率不同的工程可以获得相似的品质感和舒适度。

工程的档次与容积率、层数关联小，与地段、景观资源、自身品质关联大。在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得较高的舒适度小结：高绿化率指标1：高生态资源率〔绿化率、水化率〕指标2：资源合理利用率〔可享受资源的用户比例〕六、高容积率提升品质的方法景观规划建议实现“半开放-半私密-私密”的景观层次半开放：指园区红线外的景观风格与园区内的园林景观完全统一，作为半开放的空间局部为工程业主享有，局部也作为了区域景观，例如星河湾。半私密：指中庭核心景观轴线及由此衍生的社区景观，对于本工程业主来说这里的景观是业主独享的，所以是一个半私密的赏景空间，例如金域蓝湾。私密：可设计首层架空的“花园入户”方式，此花园是工程业主每户独享的小景观，带有绝对的私密性，例如金域蓝湾。大面积中庭园林规划形成“自然谷地”，与周边楼座形成地形起伏的“高差”。东西向景观轴线，以中轴景观为中心。39加强社区细节，突出整体气质的连贯和统一，也是强化社区意识的必要手段加强社区细节，突出整体气质的连贯和统一，也是强化社区意识的必要手段清晨在树林中慢跑、黄昏孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供欣赏的符号户外园林景观是居住环境中不可分割的一局部，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。室外游乐设施与绿地的结合慢跑道灌木围合成的迷宫是孩子们的天堂可以玩耍的石头小景石砖镶嵌在草地中，形成充满意趣的小广场42点缀充满意趣的现代雕塑，提升社区高尚人文气氛活力中环园林景观在园林中点缀表达创意的雕塑，本钱投入不高，但可以有效的提升环境的品质感，也能显示工程的整体风格，强化人文气氛还可以形成不同的主题序列，赋予每个院落以鲜明的个性，强化组团的识别性与归属感。结合户型设计进行立面细部创新，打破常规的韵律，表达细节精致在立面的重点部位或局部细节，提升用材品质质感用材和涂料结合使用，控制本钱的同时，通过比照、穿插等手法，形成明快、丰富的立面风格强化建筑外立面用材和局部细节设计，带来品质提升感受根据对区域市场的动态了解，区域内高层产品系列里中小面积产品为去化速度最快产品，大面积产品主要集中在多层、洋房等低密度产品中。为丰富产品层面，建议规划公寓与住宅两条产品线：公寓产品总体量占比20%(12万米)、住宅产品总体量占比80%(48万米)。公寓产品面积在50-80平米之间，户型以一室、两室为主，建议打造成宜商宜住的SHOU产品。根据市场动态信息反映对住宅产品局部面积配比建议如下：七、户型配比及设计建议户型面积区间详细面积配比总面积配比一室一厅、两室一厅60-70㎡5%10%70-80㎡5%两室一厅80-90㎡20%50%90-100㎡30%两室一厅、两室两厅、三室一厅100-110㎡15%30%110-120㎡10%120-130㎡5%三室一厅、四室一厅130-140㎡5%5%顶跃、底跃150㎡以上5%5%户型配比情况德商户型配比一室二室三室三室（顶越、底越）面积区间㎡5483-101107-119130-157比例3%75%15%7%君悦户型配比一室二室三室四室面积区间㎡089-101108-138158比例051.1%41.6%7.3%锦绣户型配比一室二室三室以上面积区间㎡090-110110-170比例080%20%万科户型配比一室二室三室四室面积区间㎡098-120114-149159-176比例06%84%10%旺力城户型配比一室二室三室四室面积区间㎡38.8-68.2104.1-120.3114-149149.5-15.9比例13%57%21%9%国际鑫城户型配比一室二室三室面积区间㎡061-104100-147比例060%40%户型设计原那么考虑本工程特征及周边客户群定位喜好，本工程户型设计要遵循以下原那么：

„通过大客厅、大阳台、空中花园、落地观景窗等设计最大限度的制造观景面。

„宽大方正、实用率高；户型适度创新，增加吸引力。„南北通透，采光、通风良好。„赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感。

户型设计建议户型设计建议除起居室〔厅〕、卧室、厨房、卫生间、贮藏间等根本使用空间外，设置生活阳台、阳光室、入口门斗、步入式衣帽间等其他人性化空间。动静分区，并有意控制走道长度，形成短走廊。主客分区，主卧与客卧相对别离，更好地保证私密性。主次空间分区，主要空间〔起居室、主卧、卧室〕占据南向有利朝向。洁污分区，厨房、生活阳台〔放洗衣机、杂物等〕、餐厅相对位置关系更有利于日常使用。空调机位与住宅立面结合考虑，使其成为立面造型的重要元素，空调滴水集中收集处理。住宅首层设置私家庭院。顶层阁楼的室内空间应得以有效利用。入户花园、阳光室、室外露台、景观洗手间等的设计。