十年一梦诚路自稳-博视界-2024年苏州楼市年度总结1.17

十年一梦，诚路自稳2024年苏州房地产市场年度总结及趋势预博视界&苏南房研社出品2025年1月前言2023年尾，我们说2024年苏州楼市是“云起未澜，大寒未央”，我们对2024年的预测是“积重欲返，创需破局”的一年。23年尾，我们预测新房需求将持续转移至二手房市场，新房会再次探底。24年新房显然持续探底，降幅明显，而二手房需求波幅在合理区间内。23年尾，我们预测热度分化只是表象，随着分化驱动因素的变化，分化逐渐趋同化。24年新房万类霜天，除了绿城两项目热销”一俊遮百丑“外，核心区项目同样折扣满天飞，更多项目万

马齐喑。23年尾，我们预测需警惕”大平层陷阱“，“结构性供需失衡易致未来部分产品线出现销售困境；24年大平层果然出现量价双重困扰。展望2025年，市场供需将如何走势，市场热度将如何表现，涨价与降价的博弈、政策与市场的博弈、什么样的政策才能真正带动市场需求？年度核心数据：“十年一梦”苏州市区四县市土地成交（万㎡）土地成

新房供

新房成

新房均土地成

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新房均土地数据土地供应（万㎡）楼面价（元/㎡）

溢价率昆山交应交价太仓交应交价2016年2021年2024年84611272417011154224162161157216879102%5%（万㎡）（万㎡）（万㎡）（元/㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（元/㎡）2016年

1142021年

15033330985577313911229519775221472016年

1002021年

181/178243651148617746180292%199372024年732024年57新房数据2016年2021年2024年新房供应（万㎡）新房成交（万㎡）

均价（元/㎡）724898306823938441195122556027251土地成

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新房均常熟交应交价张家港交应交价（万㎡）（万㎡）（万㎡）（元/㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）（元/㎡）2016年2814922244244.93

10487181.08

1724076.5

157222016年

2512021年

140149241312151674496971669715285二手房数据2016年二手房成交套数成交面积（万㎡）6961362979615817186596592021年

1242024年

852021年2024年422024年回顾2024年各项核心数据，比对2016年和2021年两个市场节点数据下滑明显，多项数据甚至不及十年前，可谓”十年一梦“壹贰叁肆伍陆宏观环境特征土地市场特征新房市场特征二手市场特征县市市场特征未来趋势预判目

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结第一章宏观环境特征2024，是国际局势风云变幻的一年，外部不确定性因素持续加强2024年世界大事件关键词：2024年中国大事件关键词：全球消费回落，需求增速放缓，通胀压力有所缓解全球居民消费回落，总需求增速整体放缓。美中日等主要经济体居民消费增速较2023年回落。收入增速放缓、财政补贴政策退出、超额储蓄释放殆尽等是抑制居民消费增长的主要因素。全球通胀压力缓解，全球供给端扩张步伐快于需求端，商品生产特别是亚洲制造业快速复苏，供应链压力缓解，推动通胀水平回落。全球主要经济体零售销售额/指数同比增速（%）G20经济体CPI同比增速变化情况24.124.424.624.924.1024.124.424.624.924.102022年不变价居民消费占全球份额24年Q1平均增速24年Q2平均增速24年Q3平均增速1-9月平均增速较2023年增速变动2023年增速阿根廷254.2289.4271.5209.0193.0欧盟韩国3.12.62.62.1/美国中国19.912.811.13.23.77.8-1.95.71.71.53.29.62.33.3-1.32.04.3-0.22.65.95.62.68.90.91.2-0.22.42.70.12.94.70.70.57.10.02.02.12.32.71.82.14.05.02.47.3-0.32.62.42.23.10.62.54.93.81.87.80.21.91.3-1.4-4.72.5土耳其64.969.871.649.448.62.82.92.41.61.3俄罗斯加拿大7.45.44.97.85.14.78.65.05.08.63.74.68.5/2.82.93.12.72.22.22.82.22.21.71.61.1/欧元区日本南非德国法国2.01.2-3.13.1墨西哥4.8巴西2.6巴西印度4.55.13.74.84.25.14.45.54.86.2英国印尼4.02.62.33.02.02.51.71.8/印尼2.42.2英国2.3-1.4-1.8-2.1-1.42.61.4墨西哥韩国2.1澳大利亚//3.82.8/沙特1.61.61.51.71.91.3意大利美国日本3.12.23.42.53.02.82.42.52.6/0.80.80.30.80.20.70.40.90.3澳大利亚南非0.90.7中国-0.8全球经济低位运行，股市震荡，经济下行的风险提高主要发达经济体10年期国债收益率MSCI全球指数走势2024年高利率导致利息支出猛增，主要国际货币发行国国债融资规模增速较快，全球政府债务不断扩大全球经济持续复苏与美联储开启降息周期，对全球股市上行提供支撑，地缘政治、美联储降息路径以及特朗普政策的不确定性加剧股市震荡。RJ/CRB商品价格指数原油期货结算价格走势全球大宗商品价格中枢下移，2024年全球大宗商品价格先升后降，预这和需求下降和经济增长放缓密切相关需求不足成为“主旋律”，国际油价持续承压特朗普2.0时代，大多认为中国是美国主要竞争对手，主张对华强硬，涉及经济制裁、限制投资、技术遏制等职位人物履历政治主张2022年当选俄亥俄州联邦参议员，主张振兴工业地区和加强美国经济独立，专注于中产阶级利益。副总统J·D·万斯支持限制移民、保护制造业、对抗中国经济威胁，倡导经济民族主义和加强边境安全主张强硬移民政策、减税、经济增长、强化国防，提倡美国全球领导地位，并支持保守价值观和宗国务卿马可·卢比奥自2011年起担任佛罗里达州联邦参议员，曾任佛州众议员和众议院议长教自由。曾参与新疆棉事件、破坏中国主权的《台湾旅行法》、打压华为和TikTok、取缔孔子学院等。财政部长商务部长斯科特·贝森特未正式从政，对冲基金KeySquareGroup创始人金融界知名人物，未直接参与政界事务支持自由市场经济、数字货币发展、强美元及渐进式关税调整，关注全球贸易和创新金融工具专注于经济发展与市场自由化，主张减税和促进企业增长，同时积极支持慈善事业和社会重建。霍华德·卢特尼克2011至2019年任佛罗里达州总检察长，以强硬执法和保守政策闻名，曾参与全国范围的多州诉讼，包括挑战奥巴马医改法案反对奥巴马医改、支持第二修正案权利、打击毒品危机，倡导人身安全和儿童保护政策，立场坚定保守司法部长潘·邦迪国防部长住房和城市发展部部长劳工部长皮特·海格塞斯斯科特·特纳未正式竞选公职，前退伍军人支持美国军力扩展、保守的社会政策、加强边境安全，提倡家庭价值观和个人自由倡导教育公平、扶持中小企业、促进经济发展，强调社区赋权和个人发展机会支持减税、小企业发展和社区安全，提倡教育改革、移民法治和强化基础设施建设支持自由市场经济、刑事司法改革和减税政策，倡导减少政府干预，加强社会安全和经济复苏计划。支持创新和科技进步，推动可再生能源和太空探索，倡导市场自由和企业发展倡导恢复美国经济主导地位、减少政府干预、反对“政治正确”，支持税收改革和个人自由2013至2017年任德克萨斯州众议员洛丽·查韦斯-德雷默布鲁克·罗林斯埃隆·马斯克2023年起任俄勒冈州联邦众议员，曾担任快乐谷市长在特朗普的第一任期内，罗林斯担任白宫国内政策委员会主任未担任公职，特斯拉、SpaceX公司创始人生物技术企业家和畅销书作者农业部长政府效率部部长维韦克·拉马斯瓦米支持减税、政府支出削减、经济增长及就业创造，反对疫情期间的限制措施。移民问题上的“强硬派”，是美国首位向美墨边境派遣国民警卫队的州长国土安全部部长克丽丝蒂·诺姆曾任国会众议员，2018年当选南达科他州州长主张加强环保、倡导疫苗自主选择、改革大科技公司，并批评大企业影响力过大，支持个人自由与隐私保护。主张大幅削减包括疫苗在内的医疗费用。卫生与公众服务部部长小罗伯特·肯尼迪肯尼迪家族成员，以民主党人身份参加2024年总统大选退伍军人事务部部长交通部长道格·柯林斯肖恩·达菲2013年至2021年任乔治亚州联邦众议员，曾任众议院司法委员会成员2011年至2019年任威斯康星州联邦众议员2017年至2019年担任特朗普政府下的美国小企业管理局局长未正式从政，石油大亨主张减税、强硬移民政策、强化法律与秩序，支持保守家庭价值观，并强调对外强硬政策支持减税、商业友好政策、强化边境安全，反对过度政府监管，倡导传统保守价值观支持减税、减少政府监管，鼓励小企业创业教育部长琳达·麦克马洪克里斯·赖特道格·伯格姆能源部长对太阳能和风能持质疑态度，称太阳能、风能不是清洁能源，抨击相关补贴政策推动能源独立、农业现代化及财政保守政策内政部长2016年当选北达科他州州长特朗普2.0时代，政策效果或将更强，地缘政治风险加大政策2016-2020年特朗普执政期间政策主张及落地效果推动《减税与就业法案》：本轮大选特朗普精选主张及预期落地效果1.企业端：所得税最高税率实现自里根税改以来的最大降幅，一定程度提振了企业利润并推动企业扩大投资。同时所得税大幅降低后，盈利增长+回购增加支撑美股，而股价上行幅度则与实际公司税率降低幅度呈现一定正相关性。2.个人端：个人所得税税率降幅较小，对个人可支配收入与消费支出拉动相对有限，且加剧收入分配不均。主张《减税与就业法案》永久化：1.整体影响：主张TCAJ永久化，企业所得税税率调降6%，并取消对小费征税，整体对经济、股价的正向影响预计不及上轮。2.制造业回流：TCJA永久化提供持续低税率，叠加关键产业链回流、高关税以及禁止外包主张，预计制造业回流或增强。税收政策3.资金回流：海外资金回流明显，但大型企业将四成资金用于回购，资本及研发支出无明显跳升。4.制造业回流：制造业就业有所增加，主要依赖FDI而非美企回流，且高科技岗位占比变化不大。1.宽财政：大幅削减政府支出，但同时扩大军事、国防开支，维持高财政预算，并试图推行大型基建计划但未果。2.整体效果：关税带来的收入无力抵消新冠救济、减税法案、预算法案增加的债务，美国公众持有债务占GDP比重高增。1.宽财政：主张加征关税、减少政府开支以缓解债务压力，但同时涉及多项扩大支出举措，如TCJA永久化、基建投资等，仍倾向于宽财政。2.整体效果：或延续高债务长期化趋势，带来利率上行压力。支出政策货币政策产业政策1.宽货币：偏好降息以刺激经济，曾在竞选与任职期间多次施压美联储。2.“弱美元”：倾向弱美元以提振出口缩小贸易逆差，但美元走弱不全为特朗普引导。1.宽货币+弱美元：仍倾向宽货币政策，并维持弱美元+低利率主张，但弱美元主张实则与MAGA存在一定背离，落地有一定难度。1.政策方向：对内通过产业政策，为传统能源行业松绑，为国防、尖端技术助力，并对中小银行等金融业放松监管，对外通过关税政策，对初级金属、机械、计算机及电子产品的进口加征更高比例关税，保护国内相关行业。1.政策方向：仍通过对内产业政策、对外关税政策来保护国内产业，其中对内将继续支持传统能源、并主张重振汽车与国防工业，新增助力加密货币、AI、航天等新兴产业。2.板块表现：受益于产业政策的房地产、金融、信息技术、能源等已受产业政策预期催化出现上涨，风格上，美股小盘依然占优。2.政策利好板块表现强劲：美股能源、金融、材料等板块出现上涨，小盘占优。1.政策方向：主张“激进”的贸易保护主义政策，对全球加征关税。2.整体效果：引发欧盟、加拿大、墨西哥等被加税国不满，采取“反向征税”，全球加税政策实则产生的有关经济、就业、消费等负面影响或大于正面影响。1.政策方向：主张取消部分国家的最惠国待遇，并对全球加征基础关税，对中国的关税税率或提升至60%。2.整体效果：将进一步加剧逆全球化，并对通胀带来扰动。关税政策外交政策1.政策方向：“孤立主义的”外交政策，以“美国优先”为目标，重视经济基础、强调国家安全，具有现实主义色彩。2.整体效果：加剧大国的竞争及地区局势的动荡、冲击美国盟友关系，并破坏国际多边治理机制。1.政策方向：重回“美国优先”目标，现实主义色彩更浓，强化战略威胁。2.整体效果：1）美欧矛盾或进一步深化；2）俄乌冲突或得以平息；3）明确支持以色列，巴以冲突暂无明确计划，短期政治风险加大1.政策方向：继续收紧移民，完成边境墙修建、封锁边境以阻止移民进入，同时驱逐百万非法移民并严厉打击非法移民犯罪，打击力度或大于上一任。2.整体效果：估计年均移民净流入或下降至75-140万人，每月新增非农就业或下降6-10万人，同时拖累GDP增速并提升通胀。1.政策方向：收紧移民，包括减少移民进入美国的合法渠道以及缩小非法移民的留美空间。2.整体效果：执政期内年均净流入移民数量明显减少，非法移民出现净流出。移民政策对华政策主要集中在贸易领域和科技领域预计利益相关产业以及必需品或有一定程度豁免国家军事实力的增长引领大国关系开始转变9月25日，中国洲际导弹试射成功，导弹飞行12000公里，精准击中预定目标；10月下旬，海军辽宁舰编队开展远海实战化训练，辽宁舰、山东舰编队首次开展双航母编队演练；12月27日，中国自主研制建造的076两栖攻击舰首次下水，命名为四川舰；12月26日，成飞公司成功试飞了人类历史上第一款六代战斗机。洲际导弹试射成功六代机试飞四川舰下水双航母战斗群实战演练从鸡腿到卤蛋，更能体现经济环境的真实表现虽然国家实力不断增长，中国的国际地位与日俱增，但是目前经济数据的增长并非代表了实际生活水平的提高，全国层面消费可以转移，总量也许会增长，但是微观到个人，却出现了明显的消费降级，这也是国家宏观经济数据增长与实际体感不同的重要表现。上海市消费降级的表现比去年同月增长（%）比去年同期增长（%）指标11月1-11月社会消费品零售总额（亿元）1442.95-13.516369.85-3.1#批发零售业住宿餐饮业#吃的商品穿的商品1323.59119.35282.06367.4-14.3-2.515065.851304.013403.943939.308544.79481.82-3.0-5.31.6从京东淘宝到拼多多从星巴克到瑞幸从面子工程到实用主义线下娱乐场所遇冷1.6-7.4-0.6-5.7-8.5用的商品754.4239.06-20.3-16.6烧的商品拼好饭“穷鬼套餐”“特种兵穷游”北京市比去年同月增长（%）比去年同期增长（%）指标11月1-11月12865.95304.07从宏观层面来讲，一二线城市人口回流，带走了部分消费力，对于地方来讲，消费是下滑了，但对于全国层面来讲，经济和消费是增长的，这就是宏观数据回暖的表象；但是微观聚焦到个人或者商店来讲，例如某公司职员从前每天中午都会点一碗面加鸡腿，而现在则改为一碗面加卤蛋，下午茶由星巴克改为瑞幸，对于个人来说是消费降级，支出减少，对于商家来说是营收的降低，这就是体感的真相。社会消费品零售总额（亿元）1275.87588.61-14.1-22.4-2.81.5批发、零售业、住宿和餐饮u

2024年，上海地区有超过1400家高端餐厅倒闭；u

拼多多2024年前三季度营收增速分别高达131%、86%和44%，远超阿里巴巴和京东；u

截至2024年11月，闲鱼平台的注册用户数量已超6亿，过去一年内新增了超过3000万名95后用户，年度用户复合增长率接近30%...#吃的商品穿的商品用的商品烧的商品251.9979.64-3.8-2.1-172856.47670.088834.41504.941.5-3.9-2.6-10.2904.6139.62-23.7本轮国内经济特点：量的增长偏弱，价增长也弱于预期从GDP平减指数同比趋势来看，从23年二季度至今，已经连续六个季度出现负增长，导致实际体感的经济环境依然偏冷。另外名义GDP增速持续低于实际GDP增速，意味着整体的价格水平的下降。名义GDP增速和实际GDP增速情况GDP平减指数同比4.00%2.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%0.00%GDP平减指数同比实际GDP同比名义GDP同比备注：来源于国家统计局需求不足为主旋律，提升市场信心，稳定市场预期成为关键任务11月份CPI指数同比增长0.2%，整体仍然处于低位。PPI一直已经连续两年负增长，意味着实体经济依然处于通缩状态，生存环境依然没有得到明显改善，企业纷纷收杠杆，清负债，压缩成本。CPI指数同比增速，%PPI指数同比增速，%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00%PPI指数同比CPI指数同比备注：来源于国家统计局消费整体低迷，叠加各类国补后，数码家电多品类消费回升24年面对收入增长的放缓和房价的下跌，消费者信心指数仍然疲软，非必需消费品支出低迷，大件商品增速低也反映了居民信心的不足。24年下半年开始各省份陆续推出针对手机数码、汽车、家电的消费品国补、省补活动，在一定程度上拉动了数码家电品类消费的回升。2024年1-11月各类消费品增速情况消费者信心指数12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%13012512011511010510095908580消费者信心指数备注：来源于国家统计局房地产规模持续下行，对经济的增长有一定拖累2024年截止11月，全国新建商品房累计销售面积8.6亿平，连续四年下跌，新开工施工面积截止11月共计4.9亿平，累计增长-23.1%，新开工竣工面积3.5亿平，累计增长-26%。全国新建商品房销售面积（亿平方米）商品住宅新开工施工面积累计值及累计增长情况2015105160000140000120000100000800006000040000200000100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%0全国新建商品房销售面积（亿平方米）商品住宅新开工施工面积累计值商品住宅新开工施工面积累计增长全国新建商品房销售金额（万亿）商品住宅新开工竣工面积累计值及累计增长情况2015105800006000040000200000100.0%50.0%0.0%-50.0%0商品住宅竣工面积累计值商品住宅竣工面积累计增长全国新建商品房销售金额（万亿元）备注：来源于国家统计局政策迎来转向并不断加码亮点之一：降准降息，年内降准0.75%-1%，7天OMO降息20BP，：PR同步降25BP亮点之一：宣布已进入决策程序的四项政策亮点之二：存量房贷利率调降，减少坚挺利息支出1500亿元一年亮点之二：明确一次性提出高债务限额解决地方债务问题亮点之一：存量房贷利率调整10月底前完成亮点之一：没有既定议程但讨论了短期经济亮点之三：创设证券、基金、保险互换便利，支持股市，首期5000亿亮点之一：中央背债，地方花钱亮点之三：明确专项债可用于土地收储和存量房收储亮点之二：北上进一步放松限购政策亮点之一：强调年末把各项存量政策和增量政策落实到位亮点之二：坚定不移实现全年经济社会发展目标亮点之四：创设股票回购增持专项再贷款，商业贷款利率2.25%，首期3000亿亮点之四：明确中央财政未来还有举债空间亮点之二：直接补贴占大头（至少1500亿）9/24央行&证监会&金管总局发布会，宣布降准降息和支持股市9/29-9/30存量房贷利率调整落地北上限购进一步放宽10/12财政部发布会四项政策+积极表态10/29总书记在省部级干部研讨班上的讲话7/18三中全会公报罕见关注短期经济7/253000亿两新补贴中央财政出力为主7/22央行降息时点、方式均是亮点7/30政治局会议9/26政治局会议宏观政策要“更加给力”明确“干字当头”10/8发改委发布会2000亿增量政策11/4-8人大常委会会议审议部分增量财政政策10/17住建部发布会亮点之一：明年1000亿两重项目和1000亿中央预算内投资提前到今年亮点之一：历史上没有在9月召开经济形势分析主题政治局会议的先例亮点之一：以货币安亮点之一：OMO、LPR降息时点均提前亮点之一：表态普遍积极亮点之一：5年10万亿专项债支持化债，且3年8.4万亿节奏靠前置方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造亮点之二：直接OMO、LPR齐降亮点之二：总量政策方向明确，就是“加力”亮点之二：聚焦地产、资本市场、就业等市场痛点问题亮点之二：前瞻指引积极，明确强调：明年实施“更加给力”的财政政策，积极利用可提升的赤字空间，扩大以旧换新品种规模亮点之二：将保交房“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿亮点之三：汇率不降反升亮点之三：明确刺激消费，提出政策“转向”亮点之三：态度明确，提出“干字当头”，再度明确政策加码亮点之四：25日降MLF，20BP备注：来源于长江证券政策发力，九项重点工作，扩大内需是首位九项重点工作：一是扩大内需，二是现代化产业体系建设，三是经济体制改革，四是扩大高水平对外开放，五是防范化解风险，六是新型城镇化和乡村全面振兴，七是区域战略，八是绿色转型，九是保障民生。六、统筹推进新型城镇化和乡村全面振兴，一、大力提振消费、提高投资效益，全方位促进城乡融合发展扩大国内需求严守耕地红线，严格耕地占补平衡管理。抓好粮食和重要农产品稳产保供，提高农业综合效益和竞争力。保护种粮农民和粮食主产区积极性，健全粮食价格形成机制实施提振消费专项行动，适当提高退休人员养老金，加力扩围实施“两新”政策，创新多元化消费场景，积极发展首发经济、冰雪经济、银发经济二、以科技创新引领新质生产力发展，建设现代化产业体系现代化产业体系建设经济体制改革扩大内需七、加大区域战略实施力度，增强区域发展活力发挥区域协调发展战略、主体功能区战略。提升经济发展优势区域的创新能力和辐射带动作用。支持经济大省挑大梁，鼓励其他地区因地制宜、各展所长加强基础研究和关键核心技术攻关，超前布局重大科技项目，开展新技术新产品新场景大规模应用示范行动。开展“人工智能+”行动，培育未来产业新型城镇化和乡村全面振兴三、发挥经济体制改革牵引作用，推动标志性改革举措落地见效国有企业改革深化提升行动，加强监管，促进平台经济健康发展。统筹推进财税体制改革，深化资本市场投融资综合改革扩大高水平对外开放防范化解风险八、协同推进降碳减污扩绿增长，加紧经济社会发展全面绿色转型深化生态文明体制改革，加快“沙戈荒”新能源基地建设，推动全国碳市场建设，建立产品碳足迹管理体系、碳标识认证制度四、扩大高水平对外开放，稳外贸、稳外资有序扩大自主开放和单边开放，稳步扩大制度型开放，积极发展服务贸易、绿色贸易、数字贸易。深化外商投资促进体制机制改革区域战略绿色转型保障民生九、加大保障和改善民生力度，增强人民群众获得感幸福感安全感就业支持计划，促进重点群体就业。加强灵活就业和新就业形态劳动者权益保障。落实好产业、就业等帮扶政策。推动义务教育优质均衡发展。实施医疗卫生强基工程，扩大普惠养老服务五、有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线持续用力推动房地产市场止跌回稳，城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应总结20242025外部格局动荡内部需求不足价格成为拖累楼市规模下行政策开始转向外部更加不确定内循环更加重要稳价格正在进行政策有望更给力民生消费更关键宏观环境特征总结沧海横流，逆水行舟回首2024，国际局势沧海横流，政治动荡，局势变幻莫测，大国关系变化，地缘政治冲突不断升级，政治格局的变化迅速且复杂;国内经济逆水行舟，经济发展依然存在诸多挑战；2025年，宏观经济不确定因素更加增多背景下，稳楼市任务艰巨。第二章土地市场特征特征一：量和数锐减，高频多次，压缩体量降低成本提高积极性24年土地市场供应总建面持续下滑，实际土地供应宗数同步下行，平均单宗土地面积持续降低，通过降低体量来缓解企业压力和拿地积极性，供地频次增加，8月以来更是达到全年八成，月均频次远超近五年平均水平。供地总建：235万方同比下滑58%，供地宗数：53宗同比下滑39%单宗地块面积同比下滑31%24年供地频次27次，其中8月以来供地21批次，占全年供地次数的八成，24年月均供地2次，远超前5年月均1次的平均水平27批次27批次19批次11批次20236批次5批次20192020202120222024年度/供地宗数2019年2020年2021年2022年2023年2024年1月2月//2112///1//2/3月33/41//4月51/111/111135364275月41/6月133222/3/7月11//8月111/1213/2020年单宗地块面积2021年单宗地块面积2022年单宗地块面积2023年单宗地块面积2024年单宗地块面积2019年单宗地块面积9月2/10月11月12月合计11/21/12.35万方

11.19万方

14.92万方9.35万方6.4万方4.43万方1/19276511特征二：供地分布区域不均，核心收缩，主力次核心和近郊整体上来看，24年涉宅土地供应集中在相城北和环太湖区域；从板块能级来看，聚焦于次核心，核心供地明显减少，旨在促进区域均衡发展；然核心板块狮山、双湖优质地块的出让，意在引导市场预期，传递政策积极信号。2024年土地分板块供应地图苏相合作区阳澄湖渭塘高铁新城黄埭望亭黄桥活力岛通安相城大道科技城浒关青剑湖双湖金阊新城远湖东太湖科学城光福平江新城阳东马涧胜浦湖东湖西枫桥环线内沧横

浪塘

新城奥体高教区狮山娄葑木渎独墅湖西吴中核心甪直度假区胥口尹山湖越溪城北2024年2023年供地宗数板块等级同里运东供地宗数占比15%36%28%21%100%占比23%38%18%21%100%城区临湖太湖新城核心区（A级）次核心（B级）近郊（C级）远郊（D级）合计82033161887西山城南54319151153南部新城东山汾湖七都平望盛泽2震泽1无供应桃源特征三：低容积率成普遍现象，起拍价调高但难有溢价24年各板块容积率普遍下调，最低至1.01可打造联排合院产品，起拍楼面价顺势上调，但难有溢价成交，尤其是新区中心溢价同比降温明显。•核心区供地减少，容积率下调，最低至1.02，可打造联排合院，但溢价热度不及上年板块ꢀ年份2023202420232024供应宗数容积率起拍楼面价溢价率成交楼面价28456、23000、27562、28750、1303542.3、1.6、1.6、1.8、2.01.2、1.0128456、20000、24500、25000、1303520500、287080%、15%、12.5%、15%、0%0%环线内2（↓2）52050030475、27025、23251、30475、290811.8、2.4、1.8、2.3、2.31.02、1.3、1.226500、23500、23000、26500、2650032000、31500、2500015%、15%、1.09%、15%、9.74%42.05%、1.95%、0.46%新区中心3（↓2）45455、32116、25115•次核心容积率下调居多，最低至1.01，起拍楼面价基本维持上年水平板块ꢀ年份供应宗数容积率起拍楼面价溢价率成交楼面价14904、14970、150005、1.5、1.8、1.814904、14970、15000、150000%高铁新城20242023202420232（↓2）1.6、2.415000、113680%0%0%1%15000、11368200001151.51.52000019000青剑湖190001.3、1.8、1.05、1.05、1.317500、10262、13300、18800、1488017681吴江太湖新城吴中太湖新城20243（↓2）1.3、1.4、1.0517300、17000、188000%17300、17000、1880017500、17500、17000、160002023202442、2、1.8、1.81.8、1.0217500、17500、17000、1600015300、180000%0%2（↓2）15300、1800016000、16000、15831、16841、1600020232024551.6、1.3、1.2、1.05、1.516000、16000、15679、16800、1600015500、14500、13492、15980、160400%、0%、0.97%、0.24%、0%0%相城大道吴中城南15500、14500、13492、15980、160401.01、1.3、1.3、1.01、1.0120232024221.4、1.614200、1401221600、145000%1420002、1.50.46%、0%•近郊、远郊容积率普遍下调，最低至1.01，低密地块层出不穷，起拍楼面价顺势上升板块ꢀ年份2023202420232024供应宗数容积率1.2、1.81.01、1.012.2、1.61.05起拍楼面价6500、75007700、90009800、980011000溢价率0%成交楼面价6500、75007700、90009800、9800110002光福220%0%黄埭黄桥甪直1（↓1）0%202331.2、1.2、1.612480、12489、105060%12480、12489、105062024202320241（↓2）21.012、1.81.021350010300、10000120000%0%0%1350010300、10000120001（↓1）特征四：高溢地块从核心板块转移至地块本身质素，房企更谨慎24年苏州市区6宗地块成交有溢价率，对比23年的24宗明显减少，分布于狮山、双湖、太湖科学城和城南四个板块，高溢价地块位于狮山和双湖核心板块，同时板块内也有低溢价或零溢价地块，开发商对土地的认可度从板块缩小到地块本身，拿地更加谨。2024年各板块成交涉宅地块溢价分布北桥苏相合作区阳澄湖渭塘黄埭望亭通安金阊新城虎丘景区土地用途总建面积（平方米）成交楼面价（元/平米）跨塘湖东地块编号区域板块容积率开发商溢价率42.05%参拍企业远湖东太湖科学城光福平江新城阳东马涧湖西枫桥2024-WG-Z03新区狮山住宅1.0218209.45绿城45455苏高新、金新城、象屿、绿城环

线内双湖奥体狮

山2024-WG-Z112024-WG-Z31新区新区狮山狮山住宅住宅1.31.232493.5金新城1.95%0.46%3211625115象屿、苏高新、金新城绿城＆苏新高沧

吴中城浪

区+城新

南独墅湖西

高教区横塘车坊43589.16绿城＆苏新高甪直太湖度假区胥口城尹山湖太湖科学城越溪2024-WG-Z122024-WG-Z28新区新区住宅住宅1.051.0258299.0541396.8苏高新1.07%0%1617112500苏高新太湖科学城兴宸房地产&苏州科技城城乡一体化兴宸房地产&苏州科技城城乡一体化同里横泾老城区临湖太湖科学城苏州高新区国有资本控股集团&苏州科技城城乡一体化苏州高新区国有资本控股集团&苏州科技城城乡一体化吴江太新城南2024-WG-Z38新区住宅1.6117542.40%10000苏园土挂（2024）02号绿城、国贸、建发、招商、中海、建屋、恒泰园区园区双湖双湖住宅住宅1.021.0247394.6889634.64绿城晋合18.22%0%6502258000南部新城平望溢价率≥10%溢价率≥5%溢价率＞0%汾湖七都震泽苏园土挂（2024）03号晋合南通市鸿远置业有限公司、天鸿伟业2024-WG-Z172024-WG-Z30吴中区吴中区城南城南住宅住宅1.021.550734.3929405.55南通市鸿远置业有限公司中铁上投＆天鸿伟业0.46%0%2169814500桃源中铁上投＆天鸿伟业无成交特征五：低密度地块主要依托核心区域或湖景资源24年苏州市区26宗地块容积率低于1.1，对比23年的6宗明显增加，其中相城区最多有9宗，姑苏区暂无低密度地块，集中于相城大道、双湖、太湖科学城和光福四个板块，低密度地块主要分布在核心区域和拥有太湖、双湖等湖景资源区域。2024年容积率小于1.1的成交地块分布情况北桥苏相合作区阳澄湖渭塘黄埭望亭通安金阊新城虎丘景区跨塘湖东远湖东太湖科学城光福平江新城阳东马涧湖西枫桥环线内双湖奥体狮山沧吴中城区+城南独墅湖西

高教区浪新城横塘车坊甪直太湖度假区胥口尹山湖越溪同里横泾老城区临湖吴江太新城南南部新城平望地块数≥3地块数≥2地块数≥1汾湖七都震泽桃源无成交特征六：异地拓储、代建成风，主流房企参与度降至低谷24年成交地块中，六成仍是本地城投托底，三成以蓝绿城、旭辉、象屿等轻资产的代建运营商为主导，另外接近一成的地块引入异地城投，一定程度缓解了地缘的依赖性；主流房企仅绿城、象屿、招商和龙湖四家摘地，其他主流房企参与度低。地块编号2024-WG-Z092024-WG-Z172024-WG-Z352024-WG-Z372024-WG-Z302024-WG-Z32苏园土挂（2024）02号2024-WG-Z032024-WG-Z112024-WG-Z142024-WG-Z202024-WG-Z21WJ-J-2024-0102024-WG-Z312024-WG-Z332024-WG-Z04WJ-J-2024-0052024-WG-Z182024-WG-Z402024-WG-Z39苏园土挂（2024）03号2024-WG-Z022024-WG-Z052024-WG-Z06区域板块吴中区越溪吴中区城南吴中区光福开发商中电建枣庄建设工程有限公司&天鸿伟业南通市鸿远置业有限公司盐城万泽置业&苏州科福实业无锡新都房产开发有限公司中铁（上海）投资集团有限公司&天鸿伟业相城区苏相合作区吴中区城南园区高教区园区双湖板块新区狮山无锡&盐城&南通&山东象屿＆恒泰绿城绿城4宗8%新区狮山金新城&苏高新象屿已退地，蓝城&苏州市东挺河智能科技发展有限公司异地城投，跨城土拓，缓解地缘依赖性相城区黄桥镇相城区相城大道相城区相城大道吴江区太湖新城新区狮山相城区澄阳相城区蠡口吴江区汾湖相城区相城大道相城区太平镇园区娄葑园区双湖板块园区青剑湖蓝城＆相高新蓝城＆相高新象屿&吴江城投绿城管理＆苏高新旭辉建管＆漕湖置地旭辉建管&蓝城＆漕湖置地蓝城&汾湖投资旭辉建管&兴塘建设旭辉＆城投招商＆建屋绿城&蓝城&象屿&旭辉&中铁代建轻资产运营，降低风险晋合恒泰15宗31%相城区黄埭镇相城区相城大道苏州和恒产业投资有限公司、苏州市联胜置业有限公司苏州合启鑫房地产开发有限公司、苏州市相城区元坤重建发展有限公司苏州湖铭置业有限公司、江苏汇欣鑫房地产开发有限公司、苏州轨道交通资产经营有限公司2024-WG-Z07相城区高铁新城2024-WG-Z082024-WG-Z122024-WG-Z192024-WG-Z012024-WG-Z222024-WG-Z232024-WG-Z24WJ-J-2024-011WJ-J-2024-012WJ-J-2024-0132024-WG-Z272024-WG-Z252024-WG-Z26WJ-J-2024-015WJ-J-2024-0162024-WG-Z282024-WG-Z292024-WG-Z34WJ-J-2024-0272024-WG-Z362024-WG-Z382024-WG-Z412024-WG-Z42姑苏区环线内新区太湖科学城相城区相城大道吴中区太湖新城吴中区太湖新城吴中区甪直吴中区东山吴江区城北吴江区运东吴江区盛泽镇吴中区临湖镇相城区高铁新城相城区阳澄湖镇吴江区太湖新城吴江区汾湖新区太湖科学城新区浒关新区浒关吴江区太湖新城吴中区光福苏州历史文化名城发展苏州新胜相城高新苏州吴中滨湖置业有限公司苏州吴中滨湖置业有限公司苏州市斜港置业有限公司、苏州甪直房地产开发有限公司苏州太湖香山置地发展有限公司、苏州东凌建设有限公司吴江市同里城市投资发展有限公司吴江市同里城市投资发展有限公司苏州盛泽城市有机更新发展有限公司苏州市临湖项目投资有限公司、苏州嘉盛房地产开发有限公司江苏汇欣鑫房地产开发有限公司阳澄湖建设＆兴华地产本地城投&平台托底本地土储增量29宗60%苏州市吴江城市建设开发有限公司汾湖投资江苏兴宸房地产开发有限公司、苏州科技城城乡一体化发展有限公司苏州永昌置业有限公司苏州永昌置业有限公司苏州苏河置业有限公司嘉盛房地产&太湖香山置地新区太湖科学城相城区黄桥相城区黄桥苏州高新区国有资本控股集团有限公司、苏州科技城城乡一体化发展有限公司苏州和恒产业投资有限公司、苏州市东挺河智能科技发展有限公司苏州和恒产业投资有限公司、苏州市东挺河智能科技发展有限公司特征七：工业供地规模保持稳定，但价格逐年下滑24年苏州工业相关用地成交规模1100万方，基本与去年持平，近五年对比来看，处于高位；但价格而言，逐年下滑趋势明显。24年楼面价160元/㎡，近五年下滑了41%。供地总建：1100万方同比下滑1%，供地宗数：162宗同比上涨13%楼面价：160元/㎡同比下滑20%，近五年下滑41%单宗地块面积同比下滑12%2020年单宗地块面积2021年单宗地块面积2022年单宗地块面积2023年单宗地块面积2024年单宗地块面积2019年单宗地块面积7.72万方6.79万方3.02万方4.01万方6.00万方6.29万方特征八：相城产业需求强劲，姑苏、园区进入科教、研发主导期24年各区工业地块供应宗数仅相城区同比上涨，其余各区均有不同幅度下滑，其中吴江和姑苏区跌幅最大，吴中区跌幅最小，19年至今，各区地块种类仍以普通工业地块为主，园区、相城区研发类和标准厂房占重要比例，总部经济除园区外，各区仍是空白点。19-24年各区各类工业地块数量普通工业标准厂房高标准厂房总部经济科教、研发医卫慈善姑苏区园区2/47152/357/25119404////2/74吴中区新区1339821143312相城区吴江区18818627/1/2/特征九：土地财政收缩，经济向更高附加值的多元化领域发展住宅地块同比跌幅逐年扩大，工业地块同比跌幅则逐年收窄，苏州住宅历年土地出让金逐年下滑，土地依赖指数从2019年的53%降至2024年的15%，各区住宅和工业的供应同比23年均下滑，住宅下滑4-9成，远高于工业的2-3成，各区24年的工业供应是住宅的3-9倍。工业同比跌幅14%土地依赖指数15%住宅同比跌幅58%土地依赖指数53%姑苏区园区吴中区新区相城区吴江区各区年度住宅/工业供应总建面对比住宅工业住宅工业住宅工业住宅工业住宅工业住宅工业2019年2020年1839003710693174192377468389263↓32%1422341642011174574106203181336270↓20%12914026914110843327523518033913512576232185272211232342↑47%1671852809779290465122163104↓36%2021年1932186142277233↓16%2022年2031882023年553987642024年327293824年同比23年涨跌幅↓95%↓31%↓67%↓62%↓60%↓39%↓45%土地市场特征总结风平浪静，波澜不惊政府被迫采用高频多次的供地策略，压缩体量降低企业成本，推出低密地块保证地价稳定，收缩核心供地，次核心加大产出，异地拓储、缓解本地依赖性第三章新房市场特征特征一：8年限购终结，政策激励频出，底线一再下探1月起限购全面放开，降息、降首付、降契税、房票等，2024年市场激励政策不断出台，宽松程度达到历史最高。2024年苏州扶持政策ꢀ放开限购全面放开LPR调整降首付降利率降契税公积金卖旧买新姑苏区“卖旧买新”契税补贴拆迁房票/人才房票其他1月ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ园区人才优先购房5年以上3.95%1年3.45%第3套20%首付2月5月6月ꢀꢀꢀ3.75%起ꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀꢀ取消利率下限首套最低3.15%首套2.85%，二套3.325%提升额度个人120万，家庭150万，跨区首套、多子女减1套认定ꢀ15%首付存量房先息后本房迁落户按区认定首套利率，利率3.25%ꢀꢀ5年以上3.85%1年3.35%相城人才房票，最高50万7月ꢀꢀ首套3.05%ꢀꢀꢀꢀ8月ꢀꢀꢀꢀꢀ首套2.95%ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ吴中人才房票，最高130万ꢀ5年以上3.6%1年3.1%下调首付比例，首套、二套20%10月ꢀ房贷存量利率下调降契税，不超140㎡唯一和二套统一1%新区房票，13000元/㎡，买房补贴10%11月12月ꢀꢀꢀꢀꢀꢀ首套3.0%ꢀꢀ以旧换新，最高70%园区房产超市园区人才房票，最高25万ꢀꢀꢀꢀ19年7月，限购升级，社保1年变2年22年5月，限购调整，社保累计24个月变6个月23年9月，限购放松，不再要求社保或个税，120平以上可购买多套2

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化22年4月，限购调整，社保连续24个月变累计23年4月，限购调整，部分区域社保减少为连续3个月16年10月限购重启，苏州户籍限购3套，非苏州户籍限购1套24年1月，苏州全面放开限购政策效果一：房票，释放短期需求，效果直接2024年10月苏州城中村改造，拟释放14000套置业需求。11月新区发布房票安置，短期效果凸显，涉及项目最高月成交涨幅近400%。除此之外，园区、相城、吴中等区域相继出台了人才房票政策，力度一般效果不能立竿见影。拆迁安置房票》》区域推行时间房票选择房源ü

2024年10月26日，苏州城中村改造科技城幸福里、拾月璟庭、熙境云庭、叙澜庭、山樾云庭、共有275个项目，其中约三分之一将进行整治，剩余三分之二将被拆除。主要采取房票的形式予以货币化安置。苏州通过城中村改造，预计可以消化14000套存量住宅。预计明年可以消化更多的存量住房。新区2024年11月和萃澜庭、锦华澜轩、观澜雅境、泊印澜庭、时光印象、雅乐云庭清枫和苑、悦湖东方、铂珺庭、丽泽璟庭、清风和景雅苑、吴江2023年11月吴江凯旋生活广场、澄泓悦园、欧蓓莎地块、紫来苑ü

2024年11月7日，新区发布房票安置政策：通安、东渚拆迁户1000多户，多为2018年拆迁，政府未补完的村民。房票方案：13000元/㎡，有120㎡、90㎡、60㎡。购买商品房政府补贴10%。相城吴中2023年9月2023年7月各个街道指定具体实施细则甪直房票已发放，玫瑰园、湖东未来、万盛江南、上城时光、九里璟园昆山常熟张家港2024年2月2022年4月2022年6月仅限昆山老城区一类政府安置房、一类商品房一类政府安置房、一类商品房房票如未在半年内使用，房票失效。人才房票政策》》新区房票安置效果：区域申请条件补贴标准1、申请时在园区就业、创业并连续缴纳6个月及以上社保或个税(不含补缴);2、个人及家庭(含未成年子女)在园区无房，包括商品房动迁安置房和农村宅基等;3、按照一人一票，每个人只能申领一张，享受一次，仅供本人使用;如果夫妻双方均符合目共同申请，只能选其一使用，不可叠加;4、房票交由房企收取并核验，一次性抵扣房款，可抵首付:典型参与房票政策项目流速表现对全日制普通高校大专、本科、硕士、博士，分别给予7万元、10万元、15万元、25万元房票补贴园区1501、与用人单位签订3年(含)以上全职工作合同，在相连续缴社会保险费6个月针对不同人才，可一次性领取最高8-50万人及以上(区级及以上领军创业人才除外)，2、一张房票仅限用于购买一套住房，才房票补贴;同时，在相城区购买纳入人才房且人才房票补贴金额不超过购房款总额。3、夫妻双方均符合人才房票资格且源库的楼盘，进一步提供1000-2000元/㎡的100500相城共同申请的，可叠加使用人才房票补贴，其中一方按其所属人才层次标准全购房优惠。全日制博士研究生(或正高级职称、额享受，另一方按其所属人才层次标准50%享受，叠加的补贴总额不超过购高级技师)、硕士研究生(或副高级职称、技师)房款总额:4、人才使用房票所购住房应是人才本人完全产权或夫妻双方共有本科(或中级职称、高级工)可一次性分别领取产权。20万、12万、8万人才房票补贴。1、2020年以来在本区申报入选区级及以上人才计划且目前仍符合申报相关条件的人才。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2、在本区就业创业并连续缴纳6个月及以上社保或个税，具有全日制大专及以上学历或高级工及以上技等级:3、人才房票实行实名制，每名申请人限申领一张，一张人才房票对应一套商品住房，申请人使用人才房源所购商品住房应是申请人本人完全产权或夫妻双方共有产权;4、夫妻双方均符合人才房票资格且共同申请的，可叠加使用人才房票补贴，其中一方按其所属人才层次标准全额享受，另一方按其所属人才层次标准的50%享受针对不同人才，可一次性领取最高50-130万人才房票补贴，对全日制普通高校博士、硕士、本科、大专别给予20万、12万元、8万元、3万元人才房票；高级工及以上技能人才给予3万元人才房票华润幸福里仁恒叙澜庭保利时光印象观澜雅境吴中增幅137%增幅54%增幅396%增幅118%政策效果二：以旧换新，参与项目成交涨幅明显保利及苏高新大力促进“以旧换新”活动，其中保利已做两季，出台后参与项目流速明显好转，政策后流速翻倍增长。房企保利时间重要制度条款参与项目第一季：首款约5%起，限时好房、量身定制付款账期、无理由退房活动、回收旧房

保利天汇、保利星湖、姑苏瑧悦、拾锦东方、保利琅悦2025/4/25起第二季：一季基础上，增加中介费补贴、物业费补贴/车位补贴、线上抽奖及其他支持一换一、多换一，最高可以抵70%；仅100套名额存量房位于苏州高新区范围内，产权证建筑面积在144㎡以下原则上不收购1层或顶楼房源，带花园和露台的除外山语澜院、运河恒棠澜轩、雅致澜庭、叙澜庭、美田锦华澜轩、泉山雅境苏高新2024/11/1-2025/1/31效果对比保利3-4月月均流速5-6月月均流速增幅83%最高流速12月121套12月33套12月34套11月69套11月40套保利天汇保利星湖姑苏瑧悦拾锦东方保利琅悦15227.55.56175%200%650%-20%22157.56苏高新山语澜院9-10月月均流速11-12月月均流速增幅14%备注10.561243以旧换新运河恒棠澜轩雅致澜庭617%300%239%700%/以旧换新14以旧换新叙澜庭930.54以旧换新+房票以旧换新+房票以旧换新+房票美田锦华澜轩泉山雅境花园0.5045.5特征二：供应触底，成交继续探底，连续三年同比下滑超20%2024年成交规模进一步收缩，同比下跌24%，市场自2021年以来进入下行通道，连续三年规模收缩20%以上，目前已从2021年的相对高位938万方下降至441万方，降幅超五成。苏州商品住宅历年供应（万㎡）苏州商品住宅历年成交（万㎡）2021年938万方306441202420232022202120202019201820172016202420232022202120202019201820172016筑底盘整，规模收缩5115095812022年733万方73389893810968702023年581万方8579447577748507972024年441万方10061176020040060080010001200050010001500特征三：主力板块减供，局部缺供板块增供，断供板块增加2024年众板块供应主力在10万方以下。部分远郊乡镇为代表的缺供板块今年有增供表现，但主力板块减供或直接断供。其中次核心板块表现最为明显。2024年全市分板块供应地图l

增供板块，13个，相比2023年减少17个。苏相合作区阳澄湖主要为23年零供或缺供板块，远郊乡镇为主，如北桥、光福、黄桥、盛泽、吴江南部新城、太平、同里等。渭塘黄埭望亭l

减供板块，31个，相比2023年增加6个。黄桥活力岛通安l

零供板块，12个，相比2023年增加5个，主要为外围远郊板块。相城大道科技城浒关青剑湖金阊新城平江新城远湖东太湖科学城光福阳东马涧胜浦湖东奥体湖西枫桥环线内双湖娄葑沧浪新城吴中木渎独墅湖西高教区车坊横塘次核心跌幅最为明显，与其他属性板块差距缩短核心甪直度假区胥口尹山湖城北越溪运东同里城区临湖太湖新城西山城南20万方以上南部新城10-20万方5-10万方5万方以下无供应东山汾湖七都平望盛泽震泽桃源特征四：主力成交低迷，多同比下滑，热点板块10-20万

方区间2024年板块成交多数低于5万方，而传统热点板块成交在10-20万方。2024年板块成交以下滑为主，供小于求为主。2024年全市分板块成交地图l

成交增长板块，23个，相比2023年增加4个，l

成交下滑板块，42个，相比2023年减少4个l

供大于求板块，16个，相比2023年减少9个l

供小于求板块，43个，相比2023年增加9个（零供板块未计）典型上涨板块斜塘双湖枫桥光福黄桥南部新城跨塘横塘园区集中供应板块缺供板块增供骨折促销+房票+以旧换新典型下跌板块科技城20万方以上10-20万方5-10万方5万方以下无供应相城大道汾湖湖西运东吴中城南活力岛木渎胜浦新区中心特征五：主力100-144㎡&150-400万

，同面积段对应总价向下偏移成交主力：面积段130-144㎡、100-110㎡、总价段300-400万、250-300万、500万以上为主力。涨跌情况：主要区间主跌，但受供应结构影响，144-160㎡在主跌的大环境下主涨；随着房企折扣力度加大，200万以下&120-130㎡微涨，200-400万&130-180㎡主涨。2024年面积段&总价段交叉结构：主力面积区间：130-144㎡占比20%，100-110㎡占比18%；其次110-120㎡及120-130㎡，分别占比14%、13%主力总价区间：300-400万占比19%，250-300万及500万以上分别占比17%；其次200-250万占比15%主力总价&面积：2024年同比2023年成交涨跌情况：100-110㎡&150-300万；110-144㎡&250-400万，130-160㎡&400-500万，160㎡以上&500万以上交叉结构90㎡以下90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上总计100万以下100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万以上总计-672-119-90-21-4788-10589-562-1093-796-7894-519-645-110-19-68-224-1285-155-309466-28-216-663-535-1451602-11ꢀ-2248-3323-1075-1621-847总价&面积涨跌情况：-2ꢀ-1025-43-47-106738239-5130㎡以下：主跌，200万以下微涨205-13-46026130-160㎡：200-400万低总价段主涨，高400万以上主跌；160-180㎡：250-500万微涨，其他总价段主跌180㎡以上：主跌9-35-2-159-1233933ꢀ104132663ꢀ-1-3-35-28-8903985-565-1432-2448-441ꢀ-2-28-32-116-2732-11-1649-11213-260-145-2526-1464-748特征六：核心大平层成交占比下滑，核心板块或刚需100-110㎡风险低核心区180㎡以上大平层占据主流，但同比23年占比下滑17个百分点；次核心及近郊主力成交130-144㎡；远郊主力100-110㎡，但受供应影响占比下滑。去库存周期表现来看，地段层面核心区去化风险普遍较低，产品结构中100-110㎡去化风险普遍较低。次核心区2024年各类产品分区域可售库存去化周期（月）核心区面积段面积段占比同比去年占比同比去年面积段面积段涨跌核心9次核心2616近郊9远郊2019总计17涨跌次核心130-144㎡核心180㎡以上90以下90-100100-110110-1200%2%0%90以下90-1005%1%4%远郊100-110㎡0%0%90以下90-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上总计15%11%-6%1%100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上4%4%近郊130-144㎡2%1%527102013120-130

10%130-144

27%-2%-1%6%6%5%18%18%14%31%-3%7%51215144-16011%160-180

10%180以上

13%0%-1%-17%28115171318162%1922111518远郊近郊面积段面积段占比同比去年涨跌占比同比去年涨跌132113面积段面积段90以下90-100100-110110-1204%5%1%-2%-2%4%90以下90-10010%11%-2%-7%-3%1%612372240163525311621%17%100-110

22%110-120

18%5131419120-130

15%130-144

14%4%4%2%1%120-130

18%130-144

24%-7%7%10821144-160160-180180以上3%4%3%144-160160-180180以上4%4%3%0%1519161%0%-2%特征七：库存下降，周期再次上扬，刚需刚改库存占比再降低2024年销售端整体处于去库存状态，各区存量集体下滑；但整体受市场流速下滑的影响，除园区及姑苏外各区域总去化周期依然被拉长，去化压力进一步增加。各区存量结构来看，24年姑苏刚需刚改同比稳定，其他各区进一步下滑，园区小户主要为酒店式公寓产品。2022年存量情况去化周期

总存量1852023年存量情况去化周期

总存量1882024年存量情况去化周期

总存量154区域可售存量39去化周期可售存量57去化周期可售存量38去化周期园区姑苏新区吴中相城吴江合计52415513554358253667456162325826074801814418016454931149146159151814131775231171101411118151527521413121453148175142154448173840051544069439417013550133姑苏库存结构新区库存结构园区库存结构吴江库存结构吴中库存结构相城库存结构90以180以上180以上下2%11%10%180以上90-10013%00-180以上15%100-110%180以上17%17%144-1608%160-18019%100-11010%110-1209%130-130-0-12019%144130-144100-1108%10-12013%130-14420%120-13026%11144-16016%14414%22%120-130114%130-14414%120120-13016%120-13012%12%24%120㎡以下刚需刚改占比：120㎡以下刚需刚改占比：120㎡以下刚需刚改占比：120㎡以下刚需刚改占比：120㎡以下刚需刚改占比：120㎡以下刚需刚改占比：2023年：46%↓2023年：35%↓2023年：51%↓2023年：50%↓2023年：40%↓2023年：48%↓2024年：50%2024年：28%2024年：50%2024年：41%2024年：40%2024年：45%(主要集中于70年酒店式公寓)特征八：高位存量席减少，但过半风险偏高，多集中于近远郊总体库存与23年相比依旧集中在新区和相城区，区域库存持续高压。总存量第一梯队中新区占据两席，相城区占据一席。高位库存板块席量下跌，低存上涨，但去化周期不乐观。去化周期主流在50个月以上，去化周期10个月内主要分布在园区和姑苏区的核心优质板块，板块流速快，去化周期短。