中国铁建住宅设计要求及标准流程

中国铁建住宅设计要求及标准

编写说明

【编制目的】

1、为贯彻中铁集团公司品牌战略，推进可持续发展，方便各设计单位按本公司要求设

计，依据有关法律、法规，制定本要求。

2、本《要求》对民用住宅工程设计中，特别是涉及到公共利益和公共安全等方面的问

题，进行汇总、整理、分析，并提出改进措施和依据，从而加强设计人员对规范及规

程全面准确的理解，避免类似错误的发生，合理和优化设计-，提高工程设计质量。

3、本《要求》为设计单位提供设计参考依据，杜绝设计中常见错、漏、碰、缺等问题出

现，缩短设计周期，并提高中铁地产的产品品质，为集团公司品牌建设提供基础。

4、方便设计部和成本管理部确定审查图纸之审查要点。

5、为设计部设计人员提供技术流程指导。

【实施原则】

1、《住宅设计要求及标准》（2017年版）自2017年X月X日起实施。

2、本《要求》适用于住宅项目的设计阶段，为设计单位提供设计参考依据。

3、本《要求》的规定为对住宅的基本要求。当与法律、行政法规的规定抵触时，应按法

律、行政法规的规定执行。住宅的建设、使用和维护，尚应符合经相关主管部门批准

或备案的有关文件的规定。

4、在一般情况下，设计单位应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措

施时，须经业主同意后方可执行。

5、本《要求》为一般设计要求，须结合业主《设计任务书》的要求设计，当《要求》与

《设计任务书》不一致时，以《设计任务书》要求为准。

6、本《要求》所涉及标准内容以现行规范规程内容为准。

7、施工图审查内容先由设计单位自审，符合审查内容后，表格部分在“设计院意见栏”

签字确认，不符合或有异议需在清单文字注明，清单审查完成后，需专业负责人和设

计总负责人签字并盖有效公章。

8、设计部项目工程师根据清单内容进行图纸审查，并签字确认，清单内容作为审查设计

单位设计质量和设计部项目工程师工作质量的依据。

【使用说明】

1、必须在满足国家、地方规范的前提下使用本要求。

2、文中粗黑体部分为强制性要求，必须严格执行。

3、带“*”为人性化要求条文。

4、为便于在执行本要求时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1）表示严格，在正常情况均应这样做的用词：

正面词采用“应、原则上”，反面词采用“不应”或“不得”；

2）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜、优先”，反面词采用“不宜”；

3）表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可工

5、绿建设计标准适用于洋房项目。

6、若当地有特殊要求或习惯性做法，需根据项目实际情况及具体要求单项报批。其

中涉及绿建方面的政策强制要求，需报地产集团设计成本质量控制中心审批。

7、《住宅设计要求及标准》原则上每年修订一次。

【适用的范围】

1、本系列产品适用于珠江三角洲地区一、二级城市：如广州、珠海、佛山、南海、番禺、

顺德等城市。

2、本技术要求仅对集团住宅提出具体的设计要求，对于国家设计规范及广东省、广州市

的地方标准已有的要求本技术要求不再列出，设计时应遵循国家、广东省、广州市有

关住宅建设方面的政策、法规、规范、标准。

3、在执行本技术要求时，应考虑住宅所在地区政策、法规要求，当地习惯做法及审图单

位意见等，灵活掌握。对和本技术要求不一致或相矛盾之处或有改善建议，请报我司

设计部备案。

【编制部门】

【实施日期】

目录

【第一部分住宅设计】..................................................XXX

楼盘分类............................................................XXX

一洋房建筑设计要求....................................................XXX

（一）说明..........................................................XXX

（二）总平面设计......................................................XXX

（三）洋房系列户型分类表...........................................XXX

（四）首层室外花园..................................................XXX

（五）标高与层高....................................................XXX

（六）公共空间.....................................................XXX

（七）户内单元.....................................................XXX

（八）建筑专业绿建设计要求..........................................XXX

二结构................................................................XXX

（一）说明..........................................................XXX

（二）图纸统一要求....................................................XXX

（三）地上主体部分..................................................XXX

（四）结构专业绿建设计要求..........................................XXX

三给排水...............................................................XXX

（一）说明..........................................................XXX

（-）给水系统.....................................................XXX

（三）排水系统.....................................................XXX

（四）消防系统......................................................XXX

（五）设备技术要求..................................................XXX

（六）给排水专业绿建设计要求........................................XXX

四电气................................................................XXX

（一）说明.........................................................XXX

（二）设备配置及布置要求...........................................XXX

（三）照明系统.....................................................XXX

（四）管井及设备用房...............................................XXX

（五）设备安装及线路敷设...........................................XXX

（六）防雷与接地....................................................XXX

（七）消防设施配置..................................................XXX

（八）电气专业绿建设计要求..........................................XXX

五暖通空调...........................................................XXX

（一）说明.........................................................XXX

（二）系统分类及设备材料选型........................................XXX

（三）设计要求......................................................XXX

（四）暖通专业绿建设计要求..........................................XXX

【第二部分土建及装修做法】...........................................XXX

洋房公共空间建筑装修做法..........................................XXX

附录A:园林专业绿建设计要求............................................XXX

附录B:达标原则.........................................................XXX

表一设计要求得分表.............................................XXX

表二材料申报类得分表...........................................XXX

【第一部分住宅设计】

楼盘分类

根据楼盘所在区域、规模及档次，公司楼盘分为:

主要住

楼盘定位常用楼盘名称项目面积定位

宅类型

高端楼盘

中高端、

中端楼盘

旅游地产

说明：所有楼盘的装修及园林设计标准必须按楼盘具体的定位来进行划分，不能以

楼盘名称简单定位划分。

一洋房建筑设计要求

（一）说明

1，本设计要求中均采用建筑标高系统；本篇中除特别注明外，H均指洋房厅、房建筑完

成面标高。全国所有项目施工图均按此要求执行。

2,本设计要求中的门洞宽是指土建预留洞尺寸，门洞高是指从地面装修完成面到土建结

构留洞顶的尺寸。土建净宽是指墙体砌筑后净宽（不包含抹灰厚度）。

3,除特别注明外，标高、层高和建筑高度以“m”计，其余均以“mm”计。

（二）总平面设计

1间距

1.1应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫

生等要求确定。

1.2建筑平面搭接错位时，错位净尺寸不宜大于2.4m,以免影响采光和造成视觉压抑感。

1.3考虑在建筑底层开窗开门和行人出入时不影响道路的通行及一旦楼上掉下物品也不

影响路上行人和车辆的安全及有利安排地下管线、地面绿化及减少对底层住户的视

线干扰等因素，居住区内道路边缘（当设有人行便道时，道路边缘指便道边线）至

建筑物、构筑物的最小距离，应符合表1.3的规定。

表1.3道路边缘至建、构筑物最小距离（m）

道路级别组团路及

与建、构筑物关/居住区道路小区路

宅间小路

高层5.03.02.0

无出入口

建筑物

多层3.03.02.0

面向道路

有出入口-5.02.5

高层4.02.01.5

建筑物山墙面向道路

多层2.02.01.5

围墙面向道路1.5

2消防

2.1街区内的道路应考虑消防车的通行，其道路中心线间的距离不宜大于160m。当建筑

的沿街长度超过150m或总长度超过220m时，应在适中位置设置穿过建筑的消防车

道。当确有困难时，应设置环形消防车道。

2.2有封闭内院或天井的建筑物沿街时，应设置连通街道和内院的人行通道（可利用楼

梯间），其间距不宜大于80.0m。

2.310层及10层以上的住宅建筑应设置环形消防车道，或至少沿建筑的两个长边设置消

防车道。

2.4供消防车取水的天然水源和消防水池，应设消防车道。消防水龙头应考虑美观。

2.5消防车道的净宽度和净空高度均不应小于4.0m,最小转弯半径：高层12m,多层9m。

2.6消防车道距高层建筑外墙宜大于5m,并宜小于15m（在具体设计时，还应根据当地

公安消防机构的具体情况确定）。

2.7尽头式消防车道应设置回车道或回车场，回车场的面积不应小于12.OmX12.0m；供

大型消防车使用时，不宜小于18.OmX18.0m（在具体设计时，还应根据当地公安消

防机构的具体情况确定回车场的大小）。

2.8供消防车停留的空地，其坡度不宜大于3双

2.9条件限制时可利用路肩绿化带作消防车行驶车道，但绿化带下应设硬地，路面加路

肩总宽度不小于4m,并按消防车总重300KN计算。当消防车道下面为地下室时，结

构应考虑消防车总重300KN荷载。消防车道下的管道和暗沟等，应能承受消防车辆

的压力。在具体设计时，还应根据当地公安消防机构的具体要求确定。

3流线设计

3.1住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空

间临近时，需保证住宅与商业出入口完全分开，商业用房的货运出入口宜设在地下

室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

3.2每个住宅单元至少应有一个出入口可以通达机动车。

4附属用房

4.1总平面设计时应在小区便捷位置（如入口附近）设置管理用房。

4.2垃圾投放站应设在住宅（区）的下风向和较隐蔽处，其面积不宜小于6m二与住宅

距离不宜小于10m,外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并

配置给排水设施。

4.3锅炉房属于丁类生产厂房，与耐火等级为一、二级的民用建筑的防火间距按不小于

10m设计。

4.4水泵房、变电站、垃圾处理站、箱变、人防出入口、煤气调压站等设计应根据小区

规模及地方要求一并考虑，并结合环境布置，以免影响美观及住宅采光。

4.5出于安全考虑，摩托车、自行车库宜设在地下车库内，应单独考虑。

4.6应合理规划设计自行车停车位，方便居民使用。高层住宅自行车停车位可设置在地

下室；多层住宅自行车停车位可设置在室外，自行车停车位距离主要使用人员的步

行距离WlOOm。如自行车在露天场所停放，应划分出专用场地并安装车架，周边或

场内进行绿化，避免阳光直射。若多层住宅在楼内设置自行车停放场，要求使用方

便，且隐蔽。

4.7自行车坡道及汽车库坡道不应布置于住宅主要采光方位，如有贴邻布置，应位于住

宅山墙处并做光线遮挡处理，避免视线干扰和夜间车灯光污染。

5竖向设计

5.1基地地面高程应与周边城市道路的控制标高及相邻基地标高协调，不妨碍相邻各方

的排水。

5.2道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找『2%坡，避免进水口高于路面。

5.3园路、窖井要统一标高，且园路和窖井混凝土应同时浇筑，避免园路井盖高低不平

和有缺损。

5.4当场地出入口必须通向高处的城市道路时，竖向设计要注意：

a）完善场地内排除地面水的各项措施，宜设置集中排水系统；

b）场地设计高程低于小区出入口城市道路控制标高时，为避免坡上城市道路积水

倒灌进入建设场地，出入口局部设置反坡，纵坡坡度为12虬

5.5台阶式用地的台阶之间应用护坡或挡土墙联接，相邻台地间高差大于1.5m时，应该

在挡土墙或坡比值大于0.5的护坡顶加设安全防护措施；

5.6挡土墙的高度宜为1.5〜3.0m,高差超过6.0m时宜退台处理，退台宽度不应小于

1.0m；在条件许可时，挡土墙宜以1.5m左右高度退台。

5.7高度大于2m的挡土墙和护坡的上缘与建筑间水平距离不应小于3m,其下缘与建筑间

的水平距离不应小于2mo

（三）洋房系列户型分类表

现有户型特点

类别户型名称编号

有无

特征

电梯

-2层为平层户型、3-4层为复式户型，

4层无

每层带露台花园，不配置电梯

情景洋房

平层户型、底层或顶层为复式户型、首

6-8层有

一层带花园，酉曙电梯、部分有地下室

11层有小高层洋房

洋房

17层有高层洋房

高层洋房

18-33层有高层洋房

100米以上有羊房

备注：1、常规户型可按上表分类。

（四）首层室外花园

1洋房首层室外花园做法原则

1.1洋房首层室外是否划分私家花园由地区公司根据当地法规政策确定。

1.2高层洋房原则上不划分首层私家花园。如营销确有需求，可考虑采用绿篱划分首层花

园，且不得封闭。

1.3情景洋房由地区公司根据当地法规政策确定，如行政许可则采用铁艺栏杆围墙划分首

层私家花园；如行政不许可，有风险则可采用绿篱划分首层花园，且不得封闭。

2首层室外花园铁艺栏杆围墙、绿篱划分方案

2.1铁艺栏杆围墙划分：

附图01：情景洋房首层私家花园划分指引图（前后花园）

2.2绿篱划分:

附图02：情景洋房首层花园绿篱划分指引图（前后花园）

附图03：高层洋房首层花园绿篱划分指引图一（沿路边设置公共绿地）

附图04：高层洋房首层花园绿篱划分指引图二（沿路边设置停车）

附图01:情景洋房首层私家花园划分指引图（前后花园）

注:前后均带私家花园，私家花园前花园进深D1宜为6米，后花园进深D2宜为2米。

附图02:情景洋房首层室外花园绿篱划分指引图（前后花园）

注:首层前后均带室外花园，前花园进深D1宜为6米，后花园进深D2宜为2米。

附图03:高层洋房首层花园绿篱划分指引图一（沿路边设置公共绿地）

户型排在示意图

注：（1）此图仅作为绿篱设计指引使用，花园的具体形状、边界定位、面积大小应据项

目的建筑平面制定。

（2）绿篱具体形式和植物品种根据项目具体情况确定，景观效果必须和周边绿化环

境相协调。

（3）D1必须保证不小于1.5米；D2、D3、D4、D5、D6值根据项目的具体情况确定。

附图04:高层洋房首层花园绿篱划分指引图二（沿路边设置停车场）

g自层花园

105.25106.36

116.29)(117.52；

89.3

入口大盘

小区道路

__________________________:2

户型拼接示意图-

注：（1）此图仅作为绿篱设计指引使用，花园的具体形状、边界定位、面积大小应据项目的

建筑平面制定。

（2）绿篱具体形式和植物品种根据项目具体情况确定，景观效果必须和周边绿化环境相

协调。

（3）D1为停车位的进深尺寸，一般取6米；D2、D3、D4、D6值根据项目具体情况确定。

3首层室外花园铁艺栏杆围墙及绿篱设计要求

3.1铁艺栏杆围墙柱设置原则：

（1）大门两侧分别设柱；

（2）围墙转角位设柱；

（3）其余柱按约6米的间距均分设置；

（4）围墙柱不应正对前花园入户门及阳台门。

3.2铁艺栏杆围墙大门设置原则：

围墙大门设置不应正对入户门、阳台门及建筑阳角。

3.3前后有花园的户型，只在前花园设围墙大门。

3.4室外花园的铁艺栏杆围墙及大门的具体做法详《定型产品-标准做法》（2012版）。

3.5首层绿篱宽度按600mm设计。

（五）标高与层高

1标高设置

1.1本设计要求均采用建筑标高系统，即：标高标注建筑完成面，结构标高相应降低。

1.2住宅地面装修层厚度：住宅户内地面装修层厚度统一按65mm考虑；

详见下图：（尺寸单位：mm）

电梯厅声内阳台

住宅入户门、户内阳台推拉门楼地面做法示意图一（非采暖、入户门内开）

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电梯厅户内阳台

也(入户生■»MUMVItcWVftOfB»

H-001

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住宅入户门、户内阳台推拉门楼地面做法示意图二（非采暖、入户门外开）

生家见的〉

安光及勤玷层

藜岁,娘,给票管成息城f）

结极板

现浇於穆板面埋管系非采暖区;

现浇碎楼板面埋管图

2层高

各类户型层高取值表:

类别户型名称编号层高（m）

首层3.55

二层3.55

情景洋房三层（复式下层）3.4/3.55

洋房

四层（复式上层）3.4

层高3.0-3.3（按实际项目确定）

超

豪

W11层

华

111云3.9-4.45（首层）

户HW54米

高层

型（约12〜16层）

标准层3.15〜3.5（标准层）

洋洋房

54米<1d<100米

房

（约17〜32层）

W11层

豪

HW54米首层3.9-4.45（首层）

华高层（约12〜17层）

户洋房

标准层2.95/3.0（标准层）

型54米<H<100米

（约18〜33层）

100米以上

注：（1）高层洋房首层指公共区、大堂，H为建筑高度。

（2）豪华户型高层洋房：顶层为复式时，复式首层的客厅上方原则上不得做露

台。

（3）大堂及门廊屋面结构设计降板时，超豪华户型应优先保证大堂空间高度效

果，豪华户型应优先保证二层住户空间舒适性。

（4）层高表仅供超豪华、豪华户型层高选用时对照参考。

（5）设计时要结合消防规范对建筑高度的约束，综合考虑建筑层数及其层高。

（6）如项目限高，结合容积率要求综合考虑首层层高及标准层层高。

（7）如当地对住宅首层层高有特殊要求时，首层大堂层高与首层住宅层高不一

定一致，首层住宅层高结合建筑面积计算规则、容积率要求等具体情况确

定。

（8）同一小区的同一组团，同类产品层高宜采用同一标准。

3高层洋房首层层高

3.1由于各地规划报建对楼层高度有限制，高层洋房首层大堂与住宅层高出现多种可能

性，首层大堂原则上采用3.9米。处理原则如下：

住宅首层层高

适用范围

大堂户内

无规划报建要求的3.9~4.453.9,4.45

有规划报建要求的满足报建要求下，尽可能做到最大

3.2如当地要求住宅户内层高小于大堂层高，按下述原则处理：

（两层通高大堂高度根据具体情况单项考虑。）

（1）首层户型由大堂进入：大堂入户门前出入口增设楼梯，以解决户内地面与大堂地

面的高差。参下图范例图。

（2）首层户型由室外入户：出入口增设楼梯步级。参下图范例图。

（3）户内标高与大堂标高不宜相差太大。

D户型由呈外相大户.

设施版里帧版.

A、B、C户鼬大”户，

-Q寒人口腱施解决室内外触.

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啰

范例图

（注：首层住宅层局：3.6m,首层大堂层局：3.9m）

4各功能空间标高设计

各功能空间建筑完成面标高及结构面标高关系（m）:

部位建筑完成面标高结构面标高备注

厅、房0.00-0.065

住其余空间同标准层设定

宅

天井（庭院）-0.2相对于厅、房降200mm

首层有住宅

-0.01-0.08

（入户无抬高）

大首层有住宅

0.00-0.07

堂（入户抬高）

首层无住宅

首0.00-0.04

层（商业或架空）

-0.1（门廊不与架空层连通）

架空层

-0.03（门廊与架空层连通）

大堂门廊（大堂标

-0.015

高0.00时）

大堂门槛处15mm高差

大堂门廊（大堂标

-0.025

高-0.01时）

比门外相邻地面标高低

拖把间

20mm

同大堂标高（门廊进入）

信报间相对相邻空间高15nun

/-0.015（架空层进入）

情景洋房私家花园-0.2入户步级边室外地坪

厅、房HH-0.065

H-0.01H-0.08

电梯前室

H（各户均带入户花园）H-0.07

楼梯间（含独立楼平台及踏步面预留50ran首层及电1遑楼麟腐瞅

同电梯前室

梯前室）蟋镀行

（消防）连廊门口处室内外高差15mm贴砖面层

H-0.02（门槛石内侧H-0.145

卫生间蟒台在理郎附

标最高位）H-0.415

准

层

厨房H-0.02H-0.085

非封闭H-0.04

H-0.125

阳台（阳台最高位）

阳台

（厅房出

HH-0.065无洗衣机

阳台）封闭

阳台H-0.02

H-0.1有洗衣机

（阳台最高位）

非封闭H-0.06

阳台H-0.145

阳台（阳台最高位）

（厨房出有洗衣机

封闭H-0.04

阳台）H-0.12

阳台（阳台最高位）

入户H-0.02（至阳台最高位）

H-0.1

花园H-0.04（至阳台最低位）

情景洋房室内夕1侬处:星差50nm

无覆土根据计算确定

露台向夕俄坡

标

顶层复式室内外建处:峨50nm

准无覆土根据计算确定

露台酷嬲

层

裙楼屋面与住宅楼

面最小高差（裙楼按坡度

-0.10（建筑高差）

屋面与塔楼墙体交计算定

接处）

天面与楼梯间出入根据具体

口处理措施工程定

门廊屋面与同层按坡度

-0.10（建筑高差）

楼面高差计算定

注：（1）厨房不设地漏，出阳台不设门坎。

面层供法详装蜒

—2脚125水泥糠保护层

面层做法详笠修图*】.5原合成高分子防水涂料，面敷黄砂，四周沿堵上值300志.

匚闰门口时水平扫出门口200（公建项目）

一却朋25水混践踏层

口在门口处水平廷伸出门口500,门口商费水平延伸2。0（住宅项目）

*1.5原合成高分子防水深料，面软黄砂,国图

-1:3水源砂浆或C2竭款土找城1'•次至排水口,信簿处20舞

沿埴上翎300高.

□8门口时水平扫出门口200（公建项目）40'50就2陶石混^土（铺制丝网片一遍内H散热管并囱定转弯处）

（

口在门口处水平延伸出门口500,门口黄询——地热反射M一道IW单项工程选用）

20厚聚草乙妹泡沫板或挤2!板（根需单项工程送用）

t«$：阚陆混凝土核板结构层（黄找随抹尤）

兀UL和上士何便⑻叨小玄尢沉箱上生间梭囿防水做法

（非地面热辐射采最的做法）~（地面热辐射采暖的做法）―

图1:卫生间无沉箱做法图

面层效法详装修图

-20厚1:25水泥糠保护层

—*1.5及合成*分子防水涂料，面赦黄砂，四周沿墙上U300i«,

面层做法详装修图

口遇门口时水平扫出门口200（公建项目）

—20厚水混砂浆找平层兼榭性防水层（采用梦外加剂或掺合料防水砂浆）口在门口处水平延伸出门口500,门口商II水平延停200（住宅项目）

40~50厚C2。细石蹦土（锚铜隹网片一道，内置散揍管并固定转学处）

-60啦15细石混凝土

（细石泡凝土按单项设计）

一1:8水泥陶粒填充层（坡度按单项设计）—地超期膜T

1:2.5水泥砂浆保护层兼找执最薄处20厚—20母群乙烯泡沫板或挤里板（根18单项工爵用）

一*1.5厚合成高分子防水涂料，面激黄妗，1:8水泥网收填充层（坡度按单项设计）

四周沿墙上超300高。1:2.5水泥涉浆保护层素找坡,最薄处20摩

□遇门口时水平扫出门口200（公建项目）

*1.55合成商分子防水漆科，面抽黄砂，

□^门口财平延伸出门口门口

500,四鹿沿班上都妫高.

两侧水平石伸200（住宅项目）

口遇门口时水平扫出门口200（公建项目）

口在n口处水平延伸出门口58,no

有沉箱卫生间楼面防水做法（一）有沉箱卫生间楼面防水做法（二）

（非地面热辐射采暧的做法）（地面热辐射采酸的做法）

图2：卫生间沉箱做法图

种植土壤

2

过渡层：无纺布一层（20Og/B）

20厚1:4干硬性水混防水砂浆，面撒水泥,疏水层：100原粒径lOnnT25nB碎石

铺贴地砖,白水泥擦缝保护层：20厚1:2.5水混砂浆

60厚C15细石混凝土保护层—*1.5厚合成高分子防水涂料

7:8陶粒混凝土填充兼找平层（i^0.3%）一20厚1:2.5水泥砂浆找平层G20.3*）

有覆土露台

建筑完成面

结构板面

H-0.4

螭水地漏）下沉式阳台花池做法

图3：下沉式阳台花池做法示意图