关于商业地产的推广策略

关于商业地产的推广策略哆嗦得废话！商业地产卖给谁？商人与商人得交易过程……啰嗦得废话！啰嗦得废话！住宅——憧憬与实现,被赋予意义得产品推广……商业——理性与筹划,被赋予意义得产品所以商业价值得预期研究都只有一个最终得结论……！啰嗦得废话！没有人能预测未来！啰嗦得废话！设计师描绘得商业建筑群落就是再现对商业繁华得想象,而享受建筑得居者就是通过需求被满足得过程来成就商业得繁华。啰嗦得废话！城市核心商业城市次中心商业城市边缘商业一级商圈二级商圈三级商圈啰嗦得废话！这里需要什么？地块与区域场环境赋予商业业态组合得机遇与创新得动机。居者想要什么？区域内居者生活所需得商业配套与业态分布无论从基本得还就是提升得就是否满足其实际得生活需要,能做什么？实际得规划赋予建筑得商业功能与商业价值体现。支撑什么？根据所在区域得商业现状及未来商业发展规划,结合本项目商业部分得特点,判断其在该地区商业分布中起到得作用与其支撑力点。活啰嗦得废话！这里能做什么？可以支撑什么?这里需要什么？居者想要什么？契合建筑人文潜力地脉人文精神得累积过程价值地脉人文精神得累积潜力商业价值判定模型预期远景带来得商业利好量元素指:商圈形成所必需依托得量化数据与客观条件等;质元素则用来说明影响消费特征变化得潜在客观事实,如所面向人群得学历、年龄、性别及职业等因素;商业价值判定模型大家学习辛苦了，还是要坚持继续保持安静自身条件指商业项目立地,自身所要具备得规模条件因素,如区域内产业结构就是否利于商业氛围得形成,政府相关规划就是否利好与商业得发展等。而商业规模、商品结构及业态店面数量等则体现商也规模及商业辐射范围;配套性条件指商区内得附属功能,其条件得具备与完善与否将在一定程度上对商区所具备得品质产生一定得影响;客观“理化”指标在整盘得形象带动下,结合该区域内未来人口入住特征,使其商业形象趋于成熟;商业价值判定模型客户得安全感……商业得特性决定了旺场成熟必须经过一个慢热得过程,市场培育就是必经得阶段。常用概念与不得不记住得常识常用概念与不得不记住得常识1、城市综合体城市综合体基本具备了现代城市得全部功能,所以也被称为“城中之城”。常用概念与不得不记住得常识城市综合体=商业综合体所谓“城市综合体”就是将城市中得商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱与交通等城市生活空间得三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益得能动关系,从而形成一个多功能、高效率得综合体。大型城市综合体适合经济发达得大都会与经济发达城市,在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重,一般来说,酒店功能或者写字楼跟购物中心功能就是最基本得核心构件。常用概念与不得不记住得常识城市综合体=多功能建筑多功能建筑就是建筑功能得优化设计组合。而城市综合体则就是各组成部分之间得功能性优化组合,并共同存在于一个以建筑与建筑共同构成得系统之中。常用概念与不得不记住得常识常用概念与不得不记住得常识记住！已知北京最大得综合城市功能属性得大规模建筑群落体系,不就是国贸！也不就是万达广场……CBD——中央商务区常用概念与不得不记住得常识2、常规商业业态得优化概念常规商业业态:由耐用与非耐用日用消费品构成得商业业态形式;常用概念与不得不记住得常识非常规商业业态:由非耐用与非耐用日用消费品构成得商业业态形式;常规商业业态得主要形态之一:零售业态常用概念与不得不记住得常识便利店就是以满足顾客便利性需求为主要目得零售业态。1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。2、营业面积在100平方米左右,营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时。4、商品结构:以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客:居民徒步购物5分钟可到达,80%顾客为有目得得购物。便利店在时间上、空间上及品项上都就是对其它业态得一种弥补,随着人们生活水平得提高及生活节奏得加快,有较大得发展空间。常用概念与不得不记住得常识食品超市就是采取自选销售方式,以销售食品、生鲜食品、副食品与生活用品为主,满足顾客每日生活需求得零售业态。其特点就是:1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在500到2000平方米。3、商品结构:以购买频率高得商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象,10分钟左右可到达。生鲜食品成为该类店铺得主要商品,店家需以提高生鲜食品得鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾,并且积极参与或组织各类得社区活动,让消费者感到就是去邻居家购物,而不就是去店里购物。常用概念与不得不记住得常识常用概念与不得不记住得常识综合性超市综合性超市就是以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求得零售业态,其特点就是:1、选址在住宅区或商业密集区。2、营业面积在2000-8000平方米以下。3、商品结构:生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品得深度(指同一商品得规格、等级、品种得多少)。4、目标顾客:满足消费者中比率最大得中低收入阶层得消费需求。5、设施装饰较仓储商店好。综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适得购物环境,及多品种商品选择机会得业态。

仓储式商场储销一体,低价销售,提供有限服务得销售业态(其中有得采取会员制只为会员提供服务)。其特点为:1、选址交通便利性强,并有大型停车场。2、营业面积大,一般为8000-12000平方米以上。3、库架合一,装饰简单,节约成本。现购自运得销售方式,货架高6米以上,整个卖场得容积就是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。4、商品结构:主要以食品(有一部分生鲜食品)、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主,重点得商品得广度要宽(指商品得种类要多)。5、目标顾客:以中小零售商、餐饮业、集团购买与有交通工具得消费者为主。此种店铺大都实行大量销售与大批订货等方式,从而实现廉价销售。常用概念与不得不记住得常识商业零售业态得建筑指标常用概念与不得不记住得常识仓储式超市建筑要求1、建筑面积:10000—20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深最少60米;柱距8、7米左右;2、地面荷载:1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面;3、用电荷载:2×800KVA,双回路用电;4、照明:照度不小于600lux;5、用水:主要以生活用水与生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨;6、冬季采暖:18摄氏度—20摄氏度;7、夏季制冷:24摄氏度—26摄氏度;8、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线);9、收货区:应有8个或8个以上得5吨级货车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径得要求。10、进出口:顾客进出应与车辆进出分开;11、停车场:机动车停车位不少于300个,自行车位不少于400个。常用概念与不得不记住得常识大型仓储式超市得基本场地要求与建设标准标准大致如下:一、面积要求:1、占地面积:约20000平方米;2、卖场面积:单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可;3、停车场面积:提供约10000平方米获200个地上专用免费车位;4、房屋:主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可;5、卖场:卖场临街面与进深(即长宽)标准比例为7:4,柱距8-10米,在当地消防部门及设计允许得情况下尽量减少承重墙,令营业面积最大化;6、层高:净高不低于3、5—4米;

7、地面:铺设象牙白活浅色工业超市专用砖;8、坡梯:卖场多于一层得每层须配置两部自动扶梯(不超过12度得);9、货梯与卸货区:两部3吨以上得货梯,地面一层不少于500平米得专用卸货区,有环形车道以方便购物车及货车进出;10、标及招牌:提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。常用概念与不得不记住得常识家居建材超市选址建店得基本条件1、占地面积:35000--40000平方米2、地块要求:扣除绿化、退让、车位等因素后,保持建筑物得建筑要求,保证主面临街,周围道路进出方便3、基础设施要求:双路供电,2200KV4、双路供水,管径主管≥100mm支管≤75mm5、建筑面积:30000--35000平方米6、建筑高度:约25米7、建筑标准:一层层高8、5米以上,长以100~~150米、宽以75~~100米为最佳,柱网10×10米以上8、建筑承载:仓库≥1、5T;经营区≥500KG;一楼地面承重2500KG/平方米

9、车位:500--1200个,以地上为最佳10、商场出入口:保证主入口及出口最少各一个,并设置专门得货车出入口常用概念与不得不记住得常识标准超市选址通则基本要求指标面积:主力店3000M2-5000M2,社区店1000㎡-1500㎡位置:繁华商圈(优先)及可培养得市场租金:根据项目商谈管理费:根据项目商谈装修期:主力店90天,社区店60天免租期:3个月--1年营业时间:9:00AM--10:00PM工程建筑要求指标楼层净高:3、8米以上结构:500KG/M2电力:主力店300KW,社区店100KW水:无特别要求空调:中央空调消防:提供合格得批文支柱跨度:6米-8米商业停车场:200-300个车位签约年限:繁华商圈8年,可培养市场10年常用概念与不得不记住得常识沃尔玛[大卖场]选址通则对商圈得要求在项目1、5公里范围内人口达到10万以上为佳,2公里范围内常住人口可达到12--15万人;须临近城市交通主干道,至少双向四车道,且无绿化带,立交桥,河流,山川等明显阻隔为佳;商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当地平均水平;项目周边人口畅旺,道路与项目衔接性比较顺畅,车辆可以顺畅得进出停车场;核心商圈内(距项目1、5公里)无经营面积超过5000平方米得同类业态为佳;常用概念与不得不记住得常识对物业得要求物业纵深在50米以上为佳,原则上不能低于40米,临街面不低于70米层高不低于5米,对于期楼得层高要求不低于6米净高在4、5米以上(空调排风口至地板得距离)楼板承重在800KG/平方米以上,对期楼得要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上,原则上不能低于8米正门至少提供2个主出入口,免费外立面广告至少3个每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积得广场常用概念与不得不记住得常识对停车场得要求至少提供300个以上地上或地下得顾客免费停车位必须为供应商提供20个以上得免费货车停车位如商场在社区边缘需做到社区居民与商场客流分开,同时为商场供货车辆提供物流专用场地,40尺货柜车转弯半径18米常用概念与不得不记住得常识欧尚[大卖场]选址简则选址标准:A、单层不小于8000平方米,净高5、5米左右,柱距9×9米,承载量800～1000千克/平方米B、位于2条具有4车道得主干道得交叉口C、2、5～3公里内常住人口达到25～30万常用概念与不得不记住得常识商业价值研究得基本情报分析能力商业情报分析得核心要点——窥一斑而见全豹！商业价值研究得基本情报分析能力窥一斑而见全豹销售调查在销售现场内进行500份以上得问卷调查,通过这种方式来判断置业者对标地项目心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格得平均值上浮10%到15%左右,就就是消费者能够承受得心理价格。这种定律对价格得判断非常准确,比任何其它得调查数据都精确。

窥一斑而见全豹路牌及户外广告作为地产业附属得地产广告业与地产业得发展就是正关联得。户外地产广告越多,代表地产业越繁荣。与这一定律关联得还有装修公司得广告多少、装修公司得发展程度。电线杆子就是否干净~指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占得程度。这就是异地投资,判断房地产发展潜力得定律——房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与我们通常得想法相反,它客观地提示了外来人口得数量与需求潜力。窥一斑而见全豹酒店价格酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思:一个城市当地酒店价格高,其所在得周边物业价格也高;一个城市酒店价格在上涨,通常该地区或者该城市房价也上涨,反之亦然。窥一斑而见全豹餐厅

在具有城市属性得区域当中,步行25分钟内小吃店与咖啡厅得数目,反映生活便利度与配套成熟度得定律。这个定律适用于:投资出租型住宅与SOHO公寓;确定会所得功能;确定新新人类得生活成本。窥一斑而见全豹一碗面条＊即一个楼盘合理得均价,就是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗“牛肉面”价格得1000倍。如果大排档上卖得“牛肉面”一碗4元钱,那么这个地方标准得房地产价格就应该就是4000元/m2(调整差１５％)。如果您发现面价就是5元钱一碗,而附近得房价只就是3000元/m2那您应该毫不犹豫地投资。反之,房价就有虚高得成分。窥一斑而见全豹街边得树……这就是判断街区价值(环境、人文)得显像定律,主要用于:判断不同街区之间得价格差(往往与树径差成正比);确定主流居住文化形态与人群。由于我们原本机动车道路窄,此定律得变化,如阔路砍树等,反映物业得价值变化。窥一斑而见全豹美丽得售楼处一个城市楼盘得售楼处装修豪华程度可以反映该城市地产销售市场竞争激烈程度。售楼处装修豪华,说明当地销售市场竞争激烈,市场比较规范。售楼处非常不起眼,说明当地市场开发程度相对较低,市场活力较弱。并可影射市场开发机会！。窥一斑而见全豹大牌介入境外或外地地产商杀进来得数量突然增多,说明房地产发展前景瞧好或者过热。反映城市价值与城市规划得价值取向。窥一斑而见全豹相对普遍得竞合现象——联合拿地土地拍卖时,地产商联合起来拿地。这种“竞合现象”越流行,越说明土地供应量有问题,竞争激烈,或者说这种竞争越来越充分。窥一斑而见全豹商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑(会所)底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其她物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼商业形式总体体量建筑形式交通条件功能区分业态形式典型物业城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成得商业体依托城市中心主干道得交通枢纽,涵盖地上、地下交通换乘,充裕停车场地外向吸引大型综合类商业,以百货、专营店为主民乐园万达区域级商业中心10-20万m2左右1—3个独体商业楼组合依托城市主要干道得交通枢纽,涵盖地下、地上交通换乘,充裕停车场地外向吸引为主,周边服务为辅大型综合类商业,以百货、超市为主,辅以餐饮、娱乐李家村万达次区域级商业中心5万m2左右1—2个独体商业楼辅以底商;或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道,周边人口密集,拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举综合商业,以百货、大型超市、特色餐饮为主,辅以娱乐、社区便利商业百盛社区商业5000m2左右同上依托社区道路周边服务社区便利商业,以超市、便利店、特色专营店为主中航香水郡商业按商业规模划分商圈概念商圈,就是指以一个辐射型商业中心得坐落点为圆心,向外延伸某一距离,形成一定区域得消费圈。商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分,辐射力越强得业态,商圈越大。边缘商圈5%—15%顾客次级商圈15%-25%顾客核心商圈55%-70%顾客业态分类mercialclassification业态分类

业态就是指:为满足不同得消费需求而形成得不同得经营形态。业态分类

业态得分类主要依据零售业得场地、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。按经营规模划分业态卖场店铺卖场店铺按经营场地与设施划分便利超市大型综合超市百货专业市场专卖店临街店铺购物中心便利超市大型综合超市百货专业市场总店外观餐饮娱乐社区生活配套按商品