房地产公司会计政策与核算手册

地产会计政策与核算方法

目录

一、开发成本会计核算政策与方法

二、开办费及项目前期代垫费用核算政策与方法

三、土地使用权核算政策与方法

四、职工薪酬核算政策与方法

五、财务费用核算政策与方法

六、物业销售收入、成本及销售税金核算政策与方法

七、开发项目物业服务相关事项的核算政策与方法

八、投资性房地产租金收入核算政策与方法

九、业务招待费核算政策与方法

十、物业治理核算政策与方法

开发成本会计核算政策与方法

一、开发成本科目设置

开发成本共设七个二级科目：土地开发费用、前期工程费、

基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用、

融资成本等。

二、成本科目包含内容

（一）土地开发费

指取得七通一平的土地开发使用权而发生的各项费用，要紧

包括：

1、地价及土地出让金：招拍挂的地价款、土地转让费、土

地效益金、土地开发费、耕地占用税、土地变更用途和超面积的

地价、补偿合作方地价等。

2、土地征用及拆迁费：有关地上、地下建筑物或附着物的

拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

3、契税：当地政府征收的契税及交易服务费等税费。

4、土地评估费：项目猎取环节土地评估、资产评估等费用。

5、其他土地开发费：含向政府部门交纳的大市政配套费以

及建设费（红线外），征用生地向当地市政公司交纳的红线外道

路、水、电、气、热、通讯等的建筑费、管线铺设费等；土地开

发权批复费、土地面积丈量测绘费、资金占用费、土地闲置费、

滞纳金等。

（二）前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设

计、可行研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。

要紧包括：

1、规划设计费：项目立项后的总体规划设计、与建筑单体

相关的设计费、市政管线及其配套设施的设计费、改造设计费、

制图、晒图费、规划设计模型制作费、方案评审费、修改设计费

等。

2、可研咨询费：市场调研、可研、造价咨询、消防咨询、

交通评估、环评、市政配套咨询、地震评估、地基分析、日照分

析、图纸审查等。

3、地质勘察费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观

测费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、总建筑面积

丈量费等。

4、测绘费：房屋测绘、沉降观测、监测检测等。

5、“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地

下排水管、沟开挖铺设费）、供电、道路（含按规定应交的占道

费、道路挖掘费）等设施的设计、建筑、装饰和进行场地平坦发

生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

6、其他前期费用：地名办理、产权办理、招标评标、工程

保险、工程担保、专项基金、临水临电、以及向政府部门缴纳的

报建费等。

（三）基础设施费

指项目开发过程中发生的红线内、建筑安装施工图预算项目

之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照

明、绿化等基础设施工程费用，与红线外大市政接口的费用，要

紧包括：

1、道路设施：小区内道路铺设费，不含政府投资的都市干

道、市政设施。

2、绿化设施：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；

绿地建设费。

3、供电设施：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆

铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

4、供气设施：煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气

配套费，煤气进展基金、煤气挂表费等。

5、给排水设施：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水

设施的建筑、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费

等。暖气管道的铺设、集资费。

6、通讯设施：电话线路的铺设、电话配套费、电话电缆集

资费、交纳的电话增容费等。小区内有线电视（闭路电视）的线

路铺设和按规定交纳的有关费用。

7、照明设施：小区内路灯照明设施支出。

8、环卫设施：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站（箱）、

公侧等支出。

9、其他基础设施费：小区内周围设置的永久性围墙、围栏

支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

（四）建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项

目内的各项费用。要紧包括：

1、建筑工程：土方及地基处理、主体工程、门窗及外立面

等。

2、机电安装工程（初装）：强弱电、给排水、暖通、电梯、

消防、燃气等。

3、精装修工程费：公共区域与非公共区域的装饰、装修工

程费用。

4、其他建安工程费：竣工资料编制、质量监督、环境监测

等。

（五）公共配套设施费

指房屋开发过程中，依照有关法规，产权及其收益不属于开

发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套

支出。该成本项目下按各项配套设施立明细科目，原则如下：

1、在开发小区内发生的可不能产生经营收入的不可经营性

公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车

棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

2、在开发小区内发生的依照法规或经营惯例，其经营收入

归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建筑幼

托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支

出。

（六）开发间接费用

指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和治理开发产

品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：

1、现场治理费用：内部独立核算的、开发项目现场治理的

人职员资及福利费、工会经费、职工教育经费、养老保险、医疗

保险、失业保险、工伤保险、住房公积金、折旧费、低值易耗品

摊销、办公费、修理费、差旅费、生育保险、办公用市内交通费、

运输费、通讯费、周转房摊销等。

2、水电费：项目现场发生或和项目直接相关的水电类费用。

3、劳动爱护费：劳保用品、防暑降温等费用。

4、招待费：直接用于项目过程中的各类业务招待费用。

5、物业启动费：开发商承担的由物业公司代管的大修基金、

物业治理基金或其它专项基金，以及小区入住前投入的物业治理

费。

6、其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发

商承担、补贴给物业治理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以

及其他应计入开发间接费的费用。

（七）融资成本

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去

利息收入和汇兑收益的净额。

成本核算的差不多程序和核算对象

一、成本核算的差不多程序

1、按项目分合同类不建立台账，依照合同逐笔审核、登记

项目付款情况。

2、项目付款，按其合同性质，计入“开发成本”下对应明

细科目，选择相应辅助核算选项；或依照确认工程量，以方便核

算的原则记入“预付账款”、“应付账款”等科目，对项目发生成

本进行及时核算。

3、每个会计期末（月末、季度末、年末），按照公司确立

的原则对成本核算对象进行归集和分摊。

4、项目竣工、销售，按照合同台账、财务账面记录及成本

治理部提供的结算资料，编制项目成本汇总表。

5、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，将总成

本按不同的成本核算对象进行科学划分，按总建筑面积计算完工

产品单位成本。

6、正确计算可租售面积，将核算对象按总建筑面积归集和

分摊的成本按可租售面积进行再次分配，并依照与结算销售收入

配比的原侧正确结转完工开发产品的销售成本。

7、编制成本报表，依照成本治理和核算要求，总括反映各

成本核算对象的成本情况。

8、按收入和成本费用情况，编制项目利润测算表，核算项

目整体利润情况。

二、成本核算对象的确定

1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图

预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时刻相近、由

同一施工单位施工或总包的群体开发项目，能够合并为一个成本

核算对象。

3、关于开发规模较大、工期较长的开发项目，能够结合项

目特点和成本治理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期

划分成本核算对象。

（1）成片分期（区）开发的项目，能够以各期（区）为成

本核算对象。

（2）同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按

期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算

对象。

（3）同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，

还应按结构划分成本核算对象。

4、独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出

是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。关

于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本

且造价较低的配套设施，能够不单独作为成本核算对象，发生的

开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

5、依照治理和核算需要，地下独立车库作为单独成本核算

对象，独立人防工程成本分摊至房屋等开发项目的成本。

6、凡是能有偿转让的配套设施包括经营性和非经营性的，

则应作为成本核算对象进行独立核算。

7、关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设

施，应依照当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是

作为单独成本核算对象，依旧要摊入成本项目。

三、成本核算对象的确定原则

1、成本核算对象确定时刻一般应不晚于方案确定时刻，成

本核算对象一旦确定，不得随意改变。

2、成本核算对象确定方案由项目所在公司财务部提出，报

公司本部成本治理部和财务部核准后执行，修改时同。

成本的归集与分摊

一、核算对象的成本归集与初次分摊

（一）土地开发费归集与分摊

一般能分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的成

本项目中；假如分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本

核算对象负担时，可先在“开发成本--土地开发费”科目归集，

再将其分摊计入有关成本核算对象的开发成本。有关分配方法为:

1、按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：

将公用占地面积先分摊到成本核算对象的占地面积上，成本

核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面

积的土地开发费来分配。

2、按总建筑面积计征（或）补偿时：

不论是公共用地依旧成本核算对象自身用地发生的“土地开

发费”成本项目内的费用，均应按成本核算对象的地上总建筑面

积来分摊。

3、地下车库原则上不分摊土地开发费，若地下面积需要缴

纳土地出让金，则缴纳金额由相应的面积分摊。

4、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊

土地成本。

（二）前期工程费归集与分摊

1、能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的

“前期工程费”成本科目。

2、应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可

通过“开发成本--篦期工程费”科目归集，再按总建筑面积（包

括在建及末建面积）分配计入各成本核算对象的成本科目。

3、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊

前期工程费。

（三）基础设施费归集与分摊

1、一般能够区分成本核算对象的，应直接计入成本核算对

象的“基础设施费”成本科目中。

2、假如在开发建设场地上有多个开发项目，不能区分成本

核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本--基础设施费”

科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按总建筑

面积（包括在建及末建面积）分配计入有关成本核算对象的“基

础设施费”成本项目中。

3、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分摊

基础设施费。

（四）建筑安装工程费归集与分摊

1、依据承包单位依照当月实际完成工作量并提出的付款申

请，经甲方审定、双方确认的“已完工程月强表”、“工程价款结

算单”所确定的工程价款，直接计入成本核算对象的“建筑安装

工程费”成本项目。

2、对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完

工结算价款时，按每个工程（或成本核算对象）的预算造价占各

项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工

程费，依照经计算得出的建筑安装工程费，计入有关成本核算对

象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：

某项工程实际建筑安装工程费=工程结算总造价X（某项工

程预算造价/各项工程预算造价合计）

（五）配套设施费归集与分摊

凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均

应计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目：

1、配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

（1）能分清成本核算对象的，应直接计入成本核算对象的

“配套设施费”成本项目。

（2）不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本一配套

设施费”科目的相应成本项目进行归集，再按成本核算对象的总

建筑面积分配计入成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

2、配套设施和房屋等开发产品非同步建设（有前有后、穿

插进行）的情况下:

应先通过“开发成本-配套设施费"科目进行归集，待

配套设施完工后，再按成本核算对象的总建筑面积，分配计入成

本核算对象的”配套设施费”成本项目。

3、先建设房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发

产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下:

(1)可按配套设施的预算成本(或打算成本)进行预提，

并归集在“开发成本--配套设施费”科目，再按成本核算对象

的总建筑面积，分配计入成本核算对象的“配套设施费”成本科

目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整成本核算

的“配套设施费”成本项目。

(2)假如预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在

每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整成本核算对象的“配

套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

(六)间接费用归集与分摊

1、先通过“开发成本--间接费用”进行归集，每季末依

照实际发生数按总建筑面积分摊计入各成本核算对象，一般不得

以打算数计入开发成本。如依照开发特点，确需采取预提开发问

接方法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次

进行调整。

2、不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程），不分

配间接费用。

3、假如有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销,

可比照房屋固定资产的折旧年限采纳平均年限法进行摊销，并按

周转房造价3%计算残值。

（七）融资成本归集与分摊

1融资成本确定

（1）用于开发房地产发生的借款费用，在满足下列三条件

时开始资本化：

第一，资产支动身经发生，资产支出包括为生产或购建相关

资产支付的现金、非现金支出等；

第二，借款费用差不多发生；

第三，为使资产达到预定可使用状态所必要的生产或购建活

动差不多开始；

（2）开发房地产完工达到预定可销售状态时，借款费用停

止资本化；

（3）借款利息资本化期间，专项借款利息资本化金额按照

专项借款实际发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银

行取得的利息收入或时行临时性投资取得的投资收益后的金额

确定；一般借款用于开发房地产，该资产累计支出超过专门借款

部分加权平均利息予以资本化；专项借款及一般借款部分项目完

工达到预定可销售状态时，按照未完工项目累计支出乘以借款加

权平均利率的金额予以资本化；

（4）借款利息资本化期间，每一会计期间利息资本化金额，

不超过当期借款实际发生的利息金额；

（5）其他借款费用均于实际发生当期确认当期费用。

2、融资成本分摊

（1）上述融资成本按成本核算对象的总建筑面积进行分摊。

（2）不能有偿转让的配套设施（包括独立人防工程）不分

摊融资成本。

二、核算对象成本的再次分摊

1、将配套设施费按照可租售成本核算对象的总建筑面积进

行再次分摊；

2、独立人防工程一般作为配套按照可租售成本核算对象的

总建筑面积进行再次分摊；

3、地下独立车库超过可实现市场价值的部分，按照可租售

成本核算对象的总建筑面积进行再次分摊；

4、可租售成本核算对象能够按照可租售面积计算可售面积

单方成本，并结转销售成本。

开办费及项目前期代垫费用核算政策与方法

一、公司开办费

（一）开办费是指公司在筹建期发生的费用，包括人职员资、

办公费、培训费、差旅费、刷费、注册登记费、租赁费、通讯

费、招待费、折旧/摊销费以及不计入固定资产和无形资产成本

的汇兑损益和利息等支出。

中外合资、合作经营企业自签订合同之日至企业开始生产经

营（包括试生产、试营业）为止期间，外资企业自我国有关部门

批准成立之日起到开始生产经营（包括试生产、试营业）为止期

间为筹建期。

（二）开办费不包括以下支出：

1、筹建期间符合资本化条件的借款利息、汇兑损益及借款

辅助费用；

2、筹建期间取得固定资产、无形资产所支付的运费、安装

费、保险费和构建时发生的其他费用；

3、筹建期间应计入房地产开发项目“开发成本”中的项目

可行性研究报告费用、项目前期设计费、购买土地招标文件等资

料费用、项目前期手续费、项目法律费、项目评估费以及工程设

计合约部门发生的应计入“开发间接费”中的各项费用。

4、规定应由投资方承担的费用。例如，投资方为筹建新公

司进行调查所发生的差旅费、咨询费及招待费等支出。

（三）开办费需在发生的当期，直接计入“治理费用”各相

应的明细中。部分开办费在发生当期尚未建账的，可在建账的当

月一次性计入“治理费用”各相应的明细中。

二、项目前期代垫费用及支出

（一）新项目公司正式成立往常，投资方或其他都市公司为

其代垫的费用及支出通常包括：公司可行性环究报告费用、工商

登记费用、购买土地招标文件等资料费用、前期手续费、法律费、

评估费、交通费、招待费、职员费用、办公费、物业治理费、办

公室租金、土地及工程款。

（二）以上所有费用及支出凡确定由新项目公司承担的，在

项目批准筹建期间均得以新成立公司的名称开具发票，假如公司

名称尚未在工商部门预先核准，则能够“待核准的名称（筹）”

作为发票开具名称。

（三）假如项目公司能够成立，代垫公司将发票原件（发票

抬头是新项目公司）转给新成立的项目公司，而代垫公司持复印

件，挂“其他应收款”。

1、代垫公司的账务处理：

项目公司建账前，

借：其他应收款-其他

贷：银行存款/现金等科目

项目公司建账后，

借：其他应收款-新都市公司

贷：银行存款/现金等科目

其他应收款-其他

2、新项目公司的账务处理：

项目公司建账前，无账务处理

项目公司建账后，

借：治理费用-各明细科目/开发成本明细

贷：其他应付款-代垫公司

（三）假如项目公司未能成立，代垫公司需将所挂的与之有

关的“其他应收款”的余额全额转入当期费用中（需按代垫费用

的性质分不计入当期费用的各个明细中）。

（四）除项目开发以外的其他新成立公司的代垫费用及支出

均可参照以上方法执行。

土地使用权核算政策与方法

一、土地使用权的科目设置

（一）对开发成本下的土地成本设置五个二级明细科目:

二级科

核算内容

目

地价款、四源费（水电气暖）、土地转让

地价及费、土地出让金契税、土地招投标手续费、

转让费地价评估费、土地登记费、土地合同印花税、

地价及转让其他费用

矿产资源评估费、青苗补偿费、劳力安

置费、征地其他费、土地复垦费、耕地占用

征地及

税、新增土地使用费、防洪费、征地治理费、

拆迁费用

拆迁补偿费、房屋所有权补偿费、拆迁手续

费、居民拆迁费

都市建

都市建设配套费（大有政费）

设配套费

土地使

土地使用税

用税

其他费土地闲置费及其他与二地使用权相关费

用用

（二）对在建工程下的土地成本设置两个三级明细科目:

三级

核算内容

科目

土地自用房产、酒店及投资性房地产在建期

使用税间土地使用税

其他自用房产、酒店及投资性房地产在建期

费用间土地使用权的摊销

在建工程中的土地成本仅指自用房产、酒店及投资性房地产

在建中的应缴纳的土地使用税及土地使用权的摊销，其他土地成

本均反映在“无形资产-土地使用权”各明细科目中。

（三）对无形资产下的土地成本设置三个二级明细科目:

二级科

核算内容

目

自用写字楼、自营房产及其他自用房产

与自用

的土地使用权，包括地价及转让费、征地及

房产匹配的

拆迁费用、都市建设配套费及其他相关费用，

土地使用权

不包括土地使用税

与酒店酒店的土地使用权，包括地价及转让费、

匹配的土地征地及拆迁费用、都市建设配套费及其他相

使用权关费用，不包括土地使用税

与投资在建的投资性房地产的土地使用权，包

性房地产匹括地价及转让费、征地及拆迁费用、都市建

配的土地使设配套费及其他相关费用，不包括土地使用

用权税

自用房产、酒店及投资性房地产在建期间的土地使用税计入

“在建工程-建筑工程-土地成本-土地使用税”中，自用房产、

酒店及投资性房地产交付使用后，其土地使用税在应交的当期计

入治理费用中。

“累计摊销”、“无形资产减值预备''均与“无形资产”明细

科目----对应。

酒店土地使用权的摊销在酒店试运营往常计入在建工程中，

在酒店试运营后计入主营业务成本中。

二、土地使用权的要紧类不及列表讲明

（一）企业外购的土地使用权用于开发建筑自用写字楼、厂

房、酒店等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑

物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

企业改变地上建筑物的用途，将其作为出租或增值目的时,

应将与其相关的“无形资产-土地使用权”转入“投资性房地产

一土地使用权一出租土地使用权”核算。

（二）开发企业取得的土地使用权用于建筑对外出售的房屋

建筑物，相关土地使用权直接进入“开发成本”科目核算。

房屋建筑物建成后，开发企业改销售为出租的，自租赁协议

规定的租赁期开始日起将开发产品中的土地使用权成本转入“投

资性房地产一土地使用权一出租土地使用权”核算，其他成本转

入“投资性房地产一房屋建筑物”核算。

（三）开发企业取得的土地使用权用于建筑对外出租的房屋

建筑物，相关土地使用权在“无形资产一土地使用权”核算，待

建成投入使用后将其转“投资性房地产一土地使用权一出租土地

使用权”核算。

（四）土地使用权用于不同的房产类型，其所对应的科目及

相应的摊销（折旧）也不同，以下列表讲明：

土地使用累计摊销成本/费用计

类型权成本计入科（折旧）计入入科目

目科目

1、用无形资产累计摊销在建期间计入

于自用的-土地使用权--土地使用权-“在建工程-建筑

房屋（在建与自用房产匹与自用房产匹工程-土地成本-地

及建成均配的土地使用配的土地使用价及转让费”；建成

适用，不含权权摊销后，计入治理费用/

酒店）销售费用/开发问

接费/制造费用-无

形资产摊销-土地

使用权摊销

在建期间计入

累计摊销“在建工程-建筑

2、酒无形资产

-土地使用权-工程-土地成本-地

店（在建及-土地使用权-

与酒店匹配的价及转让费”；建成

建成均适与酒店匹配的

土地使用权摊后，计入“主营业

用）土地使用权

销务成本-酒店经营

成本-折旧”

开发成本

3、对

一土地成本一地

外出售的无无

价及转让费或

房屋

开发产品

无形资产累计摊销

4、对

-土地使用权--土地使用权-在建工程-建

外出租的

与投资性房地与投资性房地筑工程-土地成本-

房屋-在建

产匹配的土地产匹配的土地地价及转让费

时

使用权使用权摊销

5、对将“无形1、将“累“主营业务成

外出租的资产-土地使计摊销-土地本-物业出租成本”

房屋-建成用权-与投资使用权-与投（用于写字楼出

后性房地产匹配资性房地产匹租）或“主营业务

的土地使用配的土地使用成本-购物中心出

权”转入“投权摊销”转入租物业成本-投资

资性房地产一“投资性房地性房地产折旧/摊

土地使用权一产-土地使用销”

出租土地使用权累计摊销转

权”入”；

2、从转入

当月起，累计

摊销计入“投

资性房地产累

计折旧/摊销

一土地使用权

一出租土地使

用权”

将“无形将“累计转入后计入

6、自资产-土地使摊销-土地使“主营业务成本-

用房屋转用-权-与自用用权-与自用物业出租成本”

出租房屋房产匹配的土房产匹配的土（用于写字楼出

地使用权”转地使用权摊租）或“主营业务

入“投资性房销”转入“投成本-购物中心出

地产一土地使资性房地产累租物业成本-投资

用权一出租土计折旧/摊销-性房地产折旧/摊

地使用权”土地使用权一销”

出租土地使用

权”

转入后计入

自转入

将“开发“主营业务成本-

后，通过“投

产品”科目下物业出租成本”

7、对资性房地产累

的土地成本转（用于写字楼出

外出售房计折旧/摊销-

入“投资性房租）或“主营业务

屋转出租土地使用权一

地产一土地使成本-购物中心出

房屋出租土地使用

用权一出租土租物业成本-投资

权”进行累计

地使用权”性房地产折旧/摊

摊销

销”

三、土地使用权的摊销

（一）土地使用权的入账时刻：

土地使用权自第一笔购买款支付开始依据不同使用类型计

入不同科目（无形资产、开发成本），实际取得土地使用权时（若

取得土地使用证时刻晚于土地交付时刻，以土地交付时刻为准）,

依据合同约定的出让金和对应的契税金额全额计入无形资产或

开发成本中，其尚未支付的款项计入“应付账款”中。部分都市

公司因该项应付金额较大且需跨年支付的，能够提请总部财务部

协商确认更合适的核算方法（由于开发成本中的土地使用权不用

摊销，可依据实际支付金额逐步计入开发成本）。

在实际操作中，同一个地块同时进行商业、酒店、住宅、写

字楼的开发，需自第一笔购买款支付开始即对土地使用权按不同

类型进行分摊。各都市公司应争取国土局在土地出让合同中列明、

或者以《补充协议》及《备忘录》等形式确认不同用途土地出

让价格；已拿地项目则应尽量与国土局通过《补充协议》及《备

忘录》等形式确认不同用途土地出让价格。

（二）土地使用权的摊销年限：

土地使用权在其可使用年限内摊销。当月增加的土地使用权,

当月开始摊销，当月减少的土地使用权，当月不作摊销。

土地使用权的开始摊销（计入开发成本的土地使用权不用摊

销）时刻是实际取得土地的当月。假如实际取得土地时尚未取得

权证，能够按照土地使用权出让合同约定的使用年限进行摊销，

到实际取得权证时按照权证上注明的年限，作为会计可能变更按

以后适用法进行调整，在剩余的使用年限内进行摊销。

以下用表格对土地使用权的摊销进行直观讲明:

土地成摊销时摊销年限确认

情形

本金额确认点确认

1、资

按所支在土地

金支付但

付的金额确认交付之前不无

土地未交

土地成本摊销

付时

1、假如已取得土

地使用权证，按土地

权证规定的期限在可

2、土

按合同使用的年限内摊销；

地交付且在交付

约定的出让金2、假如未取得土

能确认不当月开始进

和对应的契税地使用权证，按合同

同使用类行土地的分

金额全额确认约定的使用年限在可

型土地的摊

土地成本使用的年限内摊销，

成本时

实际取得权证时，如

使用年限有差异，用

以后适用法进行调整

3、土依据买1、假如已取得土

在交付

地交付但地时可行性报地使用权证，按土地

当月开始进

不能确认告中的项目测权证规定的期限在可

行土地的分

同一地块算数据进行不使用的年限内摊销；

摊

不同使用同使用类型的2、假如未取得土

类型土地土地分摊地使用权证，按合同

的成本时约定的使用年限在可

使用的年限内摊销，

实际取得权证时，如

使用年限有差异，用

以后适用法进行调整

职工薪酬核算政策与方法

一、职工薪酬的定义及类不

（一）职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务而给予各

种形式的酬劳以及其他相关支出。

（二）本方法所指的职工，包括以下人员：

1.与企业订立劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职

工，即与企业订立了固定期限、无固定期限和以完成一定的工作

为期限的劳动合同的所有人员。

2.未与企业订立劳动合同、但由企业正式任命的人员，如董

事会成员、监事会成员等。

3.在企业的打算和操纵下，虽未与企业订立劳动合同或未由

其正式任命，但为其提供与职工类似服务的人员，也纳入职工范

畴，如劳务用工合同人员。

（三）职工薪酬由以下十三个类不构成：

1.工资：包括职工的计时工资、计件工资、加班津贴、岗位

津贴、工龄津贴、董事及监事除工资及奖金之外的专门津贴、物

价补贴、销售提成、随工资以货币发放的各项补贴、公司为职员

承担的个人所得税等。

2.奖金：包括季度奖、年终奖、绩效奖、团体奖、优秀个人

奖、专项奖等。

3.职工福利：包括工伤医疗费、职工医疗费、职工租房费、

抚恤金、专门岗位人身保险、防

暑降温及清凉费、困难补助费、食堂费用、职工取暖费、通

勤费、职工节日/生日费、职工体检费、职工探亲费、独生子女

费、工作餐费、劳动爰护费、误餐费、职工活动经费、其它福利

费。

4.社会保险费：包括医疗保险费、补充医疗保险费、差不多

养老保险费、企业年金形式的补充养老保险费、失业保险赛、工

伤保险费、生育保险费、农民工综合保险、其他社保费用。

5.住房公积金。

6.工会经费：包括工会会员集体活动费用、工会自身建设费

用、召开工会会员（代表）大会费用、慰问困难职工费用、基层

工会办公费和差旅费、工会设备、设施维修费用、职工集体福利

等费用。工会经费某些项目与职工福利类似，区不在于经费来源

不同，只有用工会经费支出的福利费用才归集到那个类不。

7.职工教育经费：上岗和转岗培训费用、岗位培训费用、

职业技术等级培训及资格认证费用、职工职业技能鉴定费用、专

业技术人员接着教育费用、特种作业人员培训费用、职工外送培

训费用、高级治理人才培训费用、高级技术人才培训费用、职工

岗位自学成才奖励费用、培训设备与设施支出等。

8.非货币性福利：包括公司将自产产品或外购商品发放给

职工、公司提供给职工无偿使用自己拥有的资产、公司将租赁的

资产供职工无偿使用、公司向职工提供公司支付了一定补贴的商

品或服务。

9.辞退福利：要紧包括两个方面，一是在职工劳动合同尚

未到期前，不论职工本人是否情愿，企业决定解除与职工的劳动

关系而给予的补偿；二是在职工劳动合同尚未到期前，为鼓舞职

工自愿同意裁减而给予的补偿。

10.股份支付：公司提供给职工以权益形式结算和以现金结

算的股份支付。

11.职工奖励及福利基金：外资及合资企业依据董事会决议

从税后利润中提取的职工非经常性奖励和集体福利基金，董事会

决议对其用途、使用条件和程序均有明确规定。

12.劳务费：要紧包括两方面，一是依据劳务用工合同而支

付的劳务费用，二是依据劳动派遣合同而支付的劳务费用。

13.其他。

二、职工薪酬的核算原则及具体要求

(一)核算原则

1.职工薪酬成本费用账面确认时刻

(1)当月的工资、定期定额奖金、社会保险费、住房公积

金、每月按比例计提的工会经费、每月按定额或确定比例支付的

职工福利、每月按确定金额或比例承担的非货币性福利，以及其

他每月按定额承担的职员成本，不管是当月发放依旧下月发放,

当月均应计提入账；

(2)与考核结果挂钩的非定额奖金，在实际发放的当月入

账；

(3)非固定的职工福利、不需按月计提的工会经费、教育

经费，在实际发放的当月入账。

2.所有职工薪酬，不管是预提的依旧实际发放当月入账的,

均需通过“应付职工薪酬”科目进行过渡，实际支付时冲销“应

付职工薪酬”科目。

3.工资、奖金等职工薪酬需要扣除个人承担的个人所得税、

社会保险费时，需按应发数计入“应付职工薪酬”的贷方，而不

是以实发数计入“应付职工薪酬”的贷方。

4.社会保险费需按每个险种进行核算，不得为求简化合并在

“综合保险费”中进行核算。

5.代其他公司支付且与其他公司挂往来的职工薪酬不得通

过“应付职工薪酬”科目进行过渡；真正承担此人工成本的公司

则应计入“应付职工薪酬”科目核算。

（二）具体要求

月类不具体要求

号

假如人力资源部能及时提供当月应发

工资数，则据实计提，假如不能及时提供，

1工资

则依据上月应发工资数并结合本月的实际

状况进行预提。

2奖金在实际发放当月计入成本或费用。

3职工福利按定额或确定比例每月支付的职工福

利需要与工资一起，按月计提；非固定职

工福利，在实际发刍当月计入成本或费用。

不超过职工工资总额的14%的部分进行税

前扣除。

按国家规定的计提基础和比例按月计

社会保险

4提，数据来源于人力资源部当月公司承担

费

数

按国家规定的计提基础和比例按月计

住房公积

5提，数据来源于人力资源部当月公司承担

金

数

依据各公司所在地要求交纳的比例计

提，依照《工会法》一般是职工工资总额

6工会经费

的2%；如当地无专门要求，可不用计提，

在实际发生当月计入成本或费用

在实际发生当月计入成本或费用，不

职工教育

7超过职工工资总额的2.5%的部分进行税

经费

前扣除，超出部分结转以后年度扣除

公司目前极少发放非货币性福利，一

般情况下不适用该类，实际适用时按以下

方式确认和计量：

企业以自产产品或外购商品作为非货

币性福利发放给职工的，应按照该产品或

商品的公允价值和相关税费，计入相关资

产成本或当期损益，并确认应付职工薪酬；

企业将拥有的房屋等固定资产无偿提

供给职工使用的，应当依照受益对象，将

非货币性该固定资产每期应计提的折旧计入相关资

8

福利产成本或当期损益，同时确认应付职工薪

酬。

企业将租赁而来的房屋供职工无偿使

用的，应当依照受益对象，将每期应付的

租金计入相关资产成本或当期损益，并确

认应付职工薪酬。

企业以低于取得资产或服务成本的价

格向职工提供资产或服务的，实际出售价

款与成本的差额一般计入当期损益，同时

确认应付职工薪酬

公司目前没有鼓舞职员自愿同意裁减

9辞退福利

的实例，关于职工没有选择权的辞退打算，

应当依照打算条款规定拟解除劳动关系的

职工数量、每一职位的辞退补偿等计提应

付职工薪酬，并计入辞退当期成本或费用

仅以现金结算的股份支付需要通过

“应付职工薪酬”进行计提，即是：

1、授予后立即可行权的，应当在授予

日以企业承担负债的公允价值计入相关成

本或当期费用，相应增加负债。

1

股份支付2、完成等待期内的服务或达到规定业

0

绩条件以后才可行权的，在等待期内的每

个资产负债表日，应当以对可行权情况的

最佳可能为基础，按照承担负债的公允价

值，将当期取得的服务计入相关成本或当

期费用，相应增加负债。

1职工奖励依据董事会次议的金额在决议通过的

1及福利基金当月计提

由人力资源部依据劳务用工合同和劳

1

劳务费动派遣合同计算提供，财务部据此进行计

2

提

1在实际发生当月计入成本或费用

其他

3

三、职工薪酬要紧的账务处理

（一）应付职工薪酬的计提

借：开发间接费-职员成本-明细科目

工程施工一职员成本-明细科目

治理费用-职员成本-明细科目

销售费用-职员成本-明细科目

生产成本-职员成本-明细科目

制造费用-职员成本-明细科目

贷：应付职工薪酬-工资

应付职工薪酬-奖金

应付职工薪酬I-职工福利

应付职工薪酬-社会保险费（公司承担部分）

应付职工薪酬-住房公积金（公司承担部分）

应付职工薪酬-工会经费（公司承担部分）

应付职工薪酬-职工教育经费（公司承担部分）

应付职工薪酬-非货币性福利

应付职工薪酬-辞退福利

应付职工薪酬-劳务费

应付职工薪酬-其他

备注：

1.以上分录不适用于“职工奖励及福利基金”，“职工奖励及

福利基金”的计提分录如下：

借：利润分配-提取职工奖励及福利基金

贷：应付职工薪酬-职工奖励及福利基金

2.由于工资的计提金额存在两种情况，以下分不讲明：

（1）第一种情况：人力资源部能及时提供当月应发工资数

时，则按应发数计提“应付职工薪酬”，下月实际发放时冲销“应

付职工薪酬二

（2）第二种情况：人力资源部不能及时提供当月应发工资

数时，则依据上月应发工资并结合本月的实际状况确定计提的金

额，下月实际发放的工资金额与计提数的差异为简化起见不作调

整，但需于每年的12月对以往11个月的累计差异进行处理（假

如实际发放数大于计提数，则补计提“应付职工薪酬”，假如实

际发放数小于计提数，则冲销多计提的“应付职工薪酬”，为方

便对职工薪酬的统计，需采纳红字冲销法进行账务处理），关于

12月份的工资计提需要求人力资源部配合，尽量据实计提。

（二）支付职工薪酬

1.支付职工薪酬，并代扣职工个人应承担的个人所得税、社

会保险费、住房公积金等

借：应付职工薪酬-工资

应付职工薪酬-奖金

应付职工薪酬-职工福利

应付职工薪酬-劳务费

应付职工薪酬-职工奖励及福利基金

应付职工薪酬-辞退福利

应付职工薪酬-其他

贷：银行存款

库存现金

应交税费-代扣代缴税费-个人所得税（职工个人承担部

分）

应交税费-代扣代税缴费-社会保险费（职工个人承担部

分）

其他应付款-代扣个人款项-住房公积金（职工个人承担

部分）

其他应付款-代扣个人款项-工会经费（职工个人承担部

分）

其他应付款-代扣个人款项-职工教育经费（职工个人承

担部分)

备注：

公司均需对福利费、劳务费、职工奖励及福利基金(发放给

职工个人部分)及超过免税部分的辞退福利依据《个人所得税法》

扣缴个人所得税，且得在发放当月并入当月工资一并计算个人所

得税。

⑵各公司需依据当地社保机构要求缴纳社保的基数及比例

计提公司承担的部分，同时需在发放职工薪酬时扣除职工个人承

担部分。

2.支付非货币性福利

(1)以自产产品发放给职工作为福利

借：应付职工薪酬-非货币性福利

贷：主营业务收入-依产品分明细科目设置

应交税费-应交增值税-销项税额

借：主营业务成本

贷：库存商品

(2)以外购商品发放给职工作为福利

借：应付职工薪酬-非货币性福利

贷：库存商品

应交税费-应交增值税-进项税额转出

⑶将自有房屋或租赁房屋提供职工无偿使用

借：应付职工薪酬-非货币性福利

贷：累计折旧-房屋建筑物-明细科目（自有房屋累计折旧）

银行存款（用于支付租赁房款）

⑷企业以低于取得资产或服务成本的价格向职工提供资产

或服务

这种情况依据资产或服务的不同适用于以上三种会计分录,

只是职工个人需支付一定的货币资金而已。

（5）非货币性福利需缴个人所得税，且须在发放当月并入当月

工资一并计算个人所得税。

（三）向社保中心、住房公积金治理中心等部门交纳公司及

个人承担的社会保险费、住房公积金、工会经费及职工教育经费

借：应付职工薪酬-社会保险费（公司承担部分）

应付职工薪酬-住房公积金（公司承担部分）

应付职工薪酬-工会经费（公司承担部分）

应付职工薪酬-职工教育经费（公司承担部分）

应交税费-代扣代税缴费-社会保险费（职工个人承担部

分）

其他应付款-代扣个人款项-住房公积金（职工个人承担

部分）

其他应付款-代扣个人款项-工会经费（职工个人承担部

分）

其他应付款-代扣个人款项-职工教育经费（职工个人承

担部分）

贷：银行存款

物业销售收入、成本及销售税金核算政策与方法

一、收取认筹金

各开发项目在取得《预售许可证》开盘销售前向意向客户收

取的认筹金，在【其他应付款-认筹金】科目核算。

1.认筹金仅表示客户为获得房号的优先选择权（排队权）

而提供担保，不代表房屋预售（预付款）或者订约保证，如选号

不成功则退还认筹金。

2.收取认筹金开具收据，不开具税务监制发票，不需申报

营业税：

借：银行存款

贷：其他应付款-认筹金

3.退还认筹金，红字贷方冲【其他应付款-认筹金】科目。

4.选号成功签订《预售合同》后，认筹金转作首付款：

借：其他应付款-认筹金

贷：预收账款-预收物业销售款

二、预售

在开发项目取得《预售许可证》后，取得《竣工备案证》前，

签订《商品房预售合同》进行物业销售的，为开发物业的预售。

该时期的会计核算要紧涉及以下方面：

（一）收取订约定金

1.订约定金是在开发项目开盘选号并签订《认购意向书》

时，为保证签订《商品房预售/销售合同》，而依据《认购意向书》

中有关“定金罚则”条款而收取的订约担保款。收取订约定金开

具收据，写明“定金”（如由认筹金转换而来，应收回原认筹金

收据），不开具税务监制发票，不申报营业税。

借：其他应付款-认筹金

银行存款

贷：其他应付款-订约定金

2.签订《商品房预售/销售合同》后，定金转为首期款的:

借：其他应付款-订约定金

贷：预收账款-预收物业销售款

3.客户违约不签订《预售合同》的，依约定没收的订约定

金，转为营业外收入，不需申报营业税。

借：其他应付款-订约定金

贷：营业外收入-违约金/没收定金

4.注意事项：

1）《认购意向书》中未明确约定“定金罚则”条款，在客户

取消认购意向的情况下，公司准予退还的款项，不属于“定金”，

不准在客户文书（如收据）上误写“定金”，以防止法律争议。

会计上仍在“其他应付款一一认筹金”科目贷方核算，税务上开

具“认筹金收据”（开盘前已开具认筹金收据的，则不需收回换

开）。

2）在实践中，许多公司是在开发项目取得预售许可证之前

就与客户签订《认购意向书》并收取订约定金，该做法与行政机

关红头文件有冲突，在遇到该情况时，地区公司财务部应及时向

总部税务组汇报以便评估风险。

（二）收取首付款。

签订《商品房预售/销售合同》并收取了首付款或者由认筹

金或订约定金转作首付款，在预收账款科目核算:

借：银行存款

其他应付款-认筹金

其他应付款-订约定金

贷：预收账款-预收物业销售款（辅助核算：开发项目/房

号）

（三）收到按揭款及分期付款。

在该项目发出入住通知书前收取的银行按揭款及其他分期

付款，同样计入预收账款核算，分录同上。客户自办房产证的,

首付款能够在收取当月开具税务监制发票。客户托付本公司代办

房产证的，为减少工作量，首付款先开付收据，待房款全部收齐

后一并开具税务监制发票。

（四）取消《预售合同》收取的违约金

已签订《预售合同》的客户假如违约取消购买，依据合同违

约金条款没收的首付款部分，红字冲销该预收款。预收款差不多

申报的营业税本月负数减报。

贷：预收账款-销售物业预收款（红字/负数）

贷：营业外收入-违约金/没收定金（五）预售预收款交纳

营业税及附加。

每月，各公司应对实际收到的首付款、按揭款和分期付款申

报交纳的营业税及附加，计入应交税费借方核算：

借：应交税费-应交营业税

应交税费-应交都市维护建设税

应交税费-应交教育费附加

应交税费-堤防维护费/河道治理费/水利建设专项资金

贷：银行存款

由于就预收款申报交纳的营业税金及附加不确认“销售税金

及附加”，故在期末【应交税费-应交营业税】等科目会出现巨额

借方余额，此属正常现象。但各项目会计主管仍应在每年末与对

【应缴税费-应交营业税】等明细科目余额进行稽核：剔除12月

计提而未申报数后，借方余额应等于“预收账款一一物业销售、

租金”科目的贷方余额*5%。

（六）就物业销售预收款预交土地增值税。

每月，各公司应对实际收到的首付款、按揭款和分期付款按

照开发项目所在地的预征率预交土地增值税，计入应交税费借方。

预交的土地增值税不确认“营业税金及附加”。年末【应交税金-

应交土地增值税-预交土地增值税】科目借方余额表示项目竣工

前的累计预交土地增值税。

借：应交税金-应交土地增值税-预交土地增值税

贷：银行存款

（七）预售预收款预交的企业所得税。

每个季度或每月，对未竣工入住的项目，各公司应对实际收

到的首付款、按揭款加分期付款按照可能毛利率计算的可能毛利

与当期会计实际利润合并，预交所得税，计入应交税费科目借方。

年度所得税汇算清缴时未竣工的项目所预交的企业所得税不能

得到退还，保留在应交税费科目借方（不确认递延所得税资产）。

借：应交税费-企业所得税

贷：银行存款

（A）其他需要注意的事项：

1.截至该项目发出入住通知书将预收账款转为收入止，预

收账款交纳的营业税金及附加、预交的土地增值税仅作为税费预

交，不确认【营业税金及附加】费用。

2.截至该项目发出入住通知书将预收账款转为收入，就预

收款按照可能毛利率缴纳的所得税，作为跨年度预缴的所得税,

不确认预交当期的所得税费用，也不确认递延所得税资产。

三、竣工结转开发产品成本取得《竣工备案证》的当月应当

完成竣工预结算。确定不同类型产品各自单方成本和成本总额。

1.将应由结算项目承担的开发间接费由【开发间接费】科

目结转至【开发成本】科目：

借：开发成本-开发间接费

贷：开发间接费（应区分明细科目结转）

2.制作《成本分配表》将开发成本中的“共同成本”分配

至各不同类型开发产品，结转至【开发产品】科目。成本分配方

法应当考虑不同类型产品的实际结构差异、售价差异，以受益原

则、配比原则等合理划分共同发生成本。不同类型开发产品单独

发生的可识不成本，应当全部结转至该类型产品的“开发产品”

明细科目下，不参与分摊。

借：开发产品一一产品类型（住宅、底商、地下车库等）

贷：开发成本-成本预结转

3.注意事项：

1）在新项目账面确认收入结转成本时，正常情况下项目的

决算都出不来，故成本结转能够依照预算单方成本进行；

2）在账面开发成本按照明细科目核算的情况下，成本结转

能够先不按照明细科目进行结转，而是自【开发成本-成本预结

转】科目转出；待项目决算完成后，再依照决算结果反冲【开发

成本-成本预结转】科目，将【开发成本】的明细科目转出。

3）结转的成本应是完全成本，不仅包括差不