文旅康养小镇规划设计方案

文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

XXX文旅康养小镇建设项目

可

行

性

nt

VT

究

报

告

XXX文旅康养小镇旅游开发有限公司

XXX年XXX月

文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

目录

第一章项目总论......................................................1

（二）研究内容..........................................................1

二、项目建设必要性与意义...............................................2

（一）相关法律.........................................................3

（二）有关规范、规程及标准.............................................4

第二章项目宏观背景分析.............................................7

一、城镇旅游发展背景...................................................7

一、市场需求调查......................................................11

（二）xxx旅游市场......................................................13

二、市场供给调查......................................................15

第四章项目建设可行性..............................................18

一、交通区位条件分析..................................................18

2、客户群定位.........................................................22

3、特色文化定位.......................................................22

4、功能定位...........................................................22

5、档次定位...........................................................22

（一）影视文化产业园..................................................23

（-）传统文化产业园..................................................23

（三）科技创新产业园..................................................23

（四）互联网产业园....................................................24

（五）养老养生产业园..................................................24

（六）综合服务配套项目................................................24

（七）户外休闲娱乐项目................................................25

三、配套施设建设......................................................25

表5-1旅游相关标识牌设置情况.........................................26

2、供热设施...........................................................27

（三）信息咨询服务设施................................................27

（四）环境治理和保护..................................................28

1、河道疏浚和堤坝加固.................................................28

2、污水处理工程.......................................................28

（五）其他设施1、旅游厕所............................................29

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2、安全保障措施.......................................................29

3、环卫设施建设.......................................................29

4、邮电通讯建设项目...................................................30

5、景观绿化............................................................30

第六章环境保护一、设计依据、原则及目标...........................30

二、环境现状及环境影响因素分析........................................32

（一）施工期间污染处理措施............................................35

（三）环境监督管理....................................................37

第七章节能节水和消防..............................................38

二、消防工程..........................................................40

（三）防震............................................................42

（四）防洪............................................................42

第八章项目组织管理与实施进度计划.................................43

二、项目工程设计管理..................................................43

2、工程设计管理的意义.................................................43

（二）工程设计招投标..................................................43

（三）工程设计外部协作条件管理........................................44

图8T建设工程招投标工作流程图四、建设项目合同与管理...............46

图8-2建设工程施工合同审批流程图.....................................47

1、合同管理的主要任务.................................................48

2、合同管理的主要措施.................................................49

（一）建设项目质量管理的八项原则1、以顾客为关注焦点.................51

5、管理的系统方法.....................................................53

5、持续改进...........................................................53

6、基于事实的决策方法.................................................54

第九章投资估算及资金筹措一、投资估算.............................55

二、项目资金筹措方案..................................................57

（二）筹措资金........................................................58

（三）招商引资........................................................58

（四）争取优惠信贷....................................................58

（五）资本化经营......................................................58

第十章项目社会和生态效益分析一、经济效益.......................60

（一）促进当地国民经济和相关产业的发展................................60

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（二）增加就业机会，缓解就业压力......................................61

（三）提高当地居民素质，促进社会文明发展..............................62

三、生态效益分析......................................................62

（二）有利于提高人们的环境保护意识....................................63

第十一章项目风险分析..............................................64

一、政策风险..........................................................64

三、财务风险..........................................................65

四、社会风险..........................................................GG

五、经营风险分析......................................................67

第十二章结论与建议................................................68

二、问题和建议........................................................70

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第一章项目总论

一、项目基本背景

（一）项目概况

XXX文旅康养小镇项目规划区域是XXX镇全域外加XXX镇到县城段

（乾佑河），.....将建设影视文化产业园、传统文化产业园、科技

创新产业园、互联网产业园、养老养生产业园。

根据《XXX文旅康养小镇开发建设经营协议书》第三条、第四条约定

,“项目开发范围：XXX省XXX市XXX镇全域，外加XXX至县城之间主河

道两岸（乾佑河），开发方式：XXX市人民政府特许授权项目公司开发

建设经营，经营模式：规划设计、建设运营"（BOO模式）。

（二）研究内容

文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究

的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依

据；项目建设条件分析；文化旅游、养老养生、科技创新市场现状及

预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设

进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效

益分析；项目的生态效益分析及评价。

二、项目建设必要性与意义

XXX文旅康养小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的

需要，是文化旅游景区发展、养老养生社会需求、科技创新发展到一

定水平的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动

旅游地产、养老养生地产经济的发展，带动科技创新、传统文化的发展

,对于地方旅游与经济发展有重要意义。

一是能进一步提升XXX文旅康养小镇生态旅游区的核心吸引力，为

壮大商洛市市域旅游提供强有力的支撑，XXX文旅康养小镇项目以生

态文化旅居、养老养生文化为主题，森林生态环境为特色的，将后现

代主义与自然主义从风格上融合，是以商务会务、体育休闲、文化旅

居、养老养生、科技创新五大功能于一体的综合性文化旅游、养老养生

项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能

为西安市城郊的重要文化旅居、休闲度假、养老养生、会务商务、科

技创新基地。

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二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和

现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将

区域所有资源纳入文化旅游资源体系，构建文化特色旅游区域，形成

对不同消费群体的吸弓:，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成

文化旅游、养老养生、科技创新深层次开发，突出以旅游带动主导产

业的优势产业，强化房产、休闲、农业、旅居等各行业在产业链中的

连带关系，从而强力推动村镇的城市化进程。

三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升

值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅

游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环

境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的

建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的文化

旅居新镇。

三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规

及标准等进行编制：

（一）相关法律

中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华

人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共

和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜

区管理暂行条例》等有关法律、法规。

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(二)有关规范、规程及标准

1、《中华人民共和国国家标准•旅游规划通则

(GB/Txxxxl-xxxx)》；

2、《旅游区(点)质量等级的划分与评定(GB/Txxxx5—xxxx)》；

3、《旅游资源分类、调查与评定(GB/xxxx2—xxxx)》；

4、《风景名胜区规划规范(GBxxxx8-xxxx)》。

5、国家林业局办公室关于开展文旅康养小镇建设试点工作的通知(

办场字xxxx.110号)

6、国家发改委关于西部大开发十三五发展规划重点工程的通知。

(三)相关规划、计划7、xxx省“十三五”文化和旅游融合发展

规划

8、xxx省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务

质量的实施意见

9、xxx省秦岭保护条例

10、《xxx市旅游总体规划》.

11、XXX市人民政府与XXX集团有限公司XXKX年9

月8日签订的《XXX文旅康养小镇开发建设运营协议书》。

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（四）其他相关材料1、《XXX市志》

2、XXX市文史资料

3、实地踏勘与座谈资料

4、网络及其它公共渠道资利

四、研究工作结论

在生态效益方面，XXX市XXX文旅康养小镇的文化旅游、养老养生

开发对丰富区域文化旅游形式、发展养老养生、植被恢复与保护、传

统文化发掘与保护等方面都有较好效果，XXX文旅康养小镇将促进现有

产业结构的调整，改变传统生产生活方式，保护生物多样性及生活条

件，实现生态平衡。XXX文旅康养小镇规划建设过程充分考虑了生态恢

复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

在社会效益方面，对游客，居民，社会，政府，投资企业都将产

生良好的社会效益。文化旅游、养老养生、科技创新、互联网、影视

基地项目开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群

众生活质量和水平、有利于区域文化旅游品牌形象的打造。XXX森林

小镇建设可提高XXX市知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发

展，扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水

平。

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在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较

强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。

通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济

效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代

利在千秋的举措。

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第二章项目宏观背景分析

在对当前的宏观背景、文化旅游业发展趋势和政策背景进行简介

基础之上，主要对城镇文化旅游背景、社会经济背景以及文化旅游业

发展背景等方面进行重点分析。

一、城镇旅游发展背景

旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游

与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长，同时也为实现城镇

化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批

旅游城镇，如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南

古镇周庄，有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城，以及分别以

历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等

为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县，利用主题特色，形

成了旅游竞争优势使其脱颖而出，成为我国旅游业的新星。

在生态文化旅游产业不断壮大和文化旅游目的地功能不断增强

的今天，文旅康养小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知

名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”

是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展

国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色

主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽

晖谷

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则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇

家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗

意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动

等为主题的城镇。

坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，落实“培育新

动能、构筑新高地、激发新活力、共建新生活、彰显新形象”的“五新

”战略任务，发挥XXX丝绸之路新起点优势，积极融入“一带一路”国家

发展战略，以文强旅、以旅兴文，推动资源聚合、区域整合、项目结合

、产业融合。以核心景区、重大项目、重点村镇、优秀作品为载体，加

快形成融合发展新举措、新机制、新业态、新模式。顺应大众旅游新趋

势，创建全域旅游示范省，凸显中华文明精神标识，坚定中华民族文

化自信。

小结：随着文化旅游业由观光型向旅居型的过渡，生态观光、文

化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的

活力，这类文化旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。

二、区域社会经济背景

《XXX省“十三五”文化和旅游融合发展规划》，秦岭国家公园：以

秦岭地区现有省级以上自然保护区、森林公园、风景名胜区、

地质公园、文化自然遗产、国家湿地公园为基础统一规划。推动大熊

猫国家公园体制试点工作，加快秦岭片区建设。将秦岭国家公园建设

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成为我国生物种类重要保护地和著名的生物多样性的基因库，成为壮

美自然景观、良好生态环境和丰富历史文化的荟萃地，成为人与自然

和谐相处、区域协调发展和经济社会全面进步示范区。

在《关中一天水经济区开发建设规划》城镇化战略中指出，要完

善城市功能，引导人口向小城镇经济带聚集，向卫星城地带延伸将是

城市发展的总体趋向。根据《XXX市城市总体规划》，从城市结构调整

和城市发展走向来看，XXX文旅康养小镇文化旅游综合开发项目所在区

域是城市向新区拓展的重要地段，是承接西安市文化旅居、养老养生、

科技创新、体育休闲产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体

发展方向。土地整合开发是XXX市地区经济发展的必然趋势。XXX森林

小镇的建设，将集文化旅居、养老养生、科技创新、体育休闲、互联

网产业于一体化的新兴经济带。XXX文旅康养小镇作为西安市的后花

园，在为西安市居民提供休闲旅居、养老养生、科技创新基地，在区

域旅居资源整合中起到重要的作用。

XXX文旅康养小镇生态旅游产业经济结构充分发挥了XXX镇的资源

优势，小镇经济实力显著增强，在商洛市旅游业中名列前茅。

小结：XXX文旅康养小镇开发项目，充分整合文化旅居、养老养

生、观光农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、河滩地等地

价格、低产业密度用地，建设新型生态旅居小镇，开发生态文化旅

居项目，发展生态旅居、养生养老及相关产业，倡导环保理念，发展

循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

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三、区域文化旅居发展背景

XXX文旅康养小镇是以森林生态为骨干的文化旅居资源丰富、特色

鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资

源优势尚未转化为经济优势。据XXX市政府《柞宁旅游发展规划》，为

了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、

容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优

化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协

调持续发展，将全力推进XXX市旅游业的开发发展，将XXX打造为“世界

森林休闲之都”。

XXX文旅康养小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有森林风

光和生物多样化的特点。这里系秦岭南麓，特殊的地质构造、茂密的

森林、广袤的植物资源、河流、滩涂、坑塘、沟渠、农田构成了具有

特色的北国文旅康养小镇自然景观，内部设有学校、会议酒店、漫步

两岸自然林带、观山楼远距离观山、观山廊近距离观山、采摘有机果

蔬、直升机上观光、登山步道观光、打猎、钓鱼、科普教育等丰富多

彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、山地

探险、观看表演、购买地方特色旅游纪念品、品尝风味小吃等项目。

活动方式有乘车、乘机、骑马等。

小结：项目区拥有良好的林地资源，如植被、鸟类栖息地、水系

等，濒临山地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻

近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以山地养生、温泉

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疗养为卖点；生态旅居、养生养老为亮点，可以形成以养生养老及生

态文化旅居为主打，打造山地特色异域风情旅居度假国际品牌。

第三章市场可行性分析

本项目主要面对三大市场，一是“西咸”地区，主要是商务、休

闲和养老、旅游房地产等消费市场；二是北上广深等大城市，主要是

周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是国际市场，主要是

休闲度假及度假房产等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分

析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供绐两个方面对市场进行

可行性研究。关于市场需求，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务

会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等

调查；针对西安周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议

等方面调查；针对京津唐地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等

调查。关于市场供给，对XXX文旅康养小镇房地产、旅游及休闲娱乐

等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况

、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。

一、市场需求调查

（一）XXX市场1、潜在消

费能力调查

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近几年数据统计表明，XXX省经济保持较快的发展，城镇和乡村

居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。

XXX省XXXX年农村居民人均生活消费支出XXXX元，同比增长

8.9%,增幅同比回落0.8个百分点。消费支出除衣着支出同比下降外，

其他各项均呈增长态势；其中居住支出增长最快，接近两成。城镇居

民人均生活消费支出XXXX元，同比增长4.1%。

xxxx年统计结果看：城镇人口占比稳步提升。根据抽样调查结

果测算，xxxx年末全省常住人口xxxx.62万人，较上年增加19.75

万人；其中城镇人口xxxx.9万人，占常住人口比重为55.34%,较2

015年提高1.42个百分点。

金融机构存贷款持续增加。xxxx年末，全省金融机构人民币各项

贷款余额xxxxl.75亿元，同比增长9.93%,较年初新增xxxx.14亿

元。金融机构人民币各项存款余额xxxx5.48亿元，同比增长8.76%,

较年初新增xxxx.87亿元。其中，新增住户存款xxxx.69亿元，占全

部新增存款的58.68%o

财政收支保持稳定。xxxx年，全省完成地方财政收入xxxx.93亿

元，同比增长6.01%。其中，各项税收xxxx.34亿元，占地方财政收

入的65.67%；非税收入629.6亿元，占34.33%o全省财政支出xxxx.

57亿元，比上年增长6.51%,其中民生支出xxxx.48亿元，占财政支

出的81.89%。

2、养生养老房地产市场需求调查

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通过问卷调查的方式，在西安市市区，对XXXX名市民进行随机

调查。对购买养生养老房的市场需求很大，尤其是对小面积的中低档

住宅的需求；普通住宅平均价格预期为XXXX元/平方米；对高档联排

别墅式（四合院）养生养老地产需求也有一定市场。

3、休闲时间与及休闲方式调查

通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对西安市地区

休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场

所以酒吧、茶吧、歌罪厅和温泉水疗为主，人均消费30T50元，主

要集中在周末和节假日等。

（二）XXX旅游市场

（1）XXX市旅游需求市场调查XXX文旅康养小镇与西安市长安区

相邻近，同时在景观环境上存在着

较大差异性。XXX文旅康养小镇紧邻西安市城市群及西北地区，以京

昆高速和西瑜高铁等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有

很大的吸引力。

统计，xxxx年，XXX全县接待游客613万人次，实现旅游综合

收入32.82亿元°旅游业增加值占本县GDP的18.9%,.旅游业对本具

税收的综合带动贡献率占到12%,旅游业解决就业人数近2万人，占

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全县就业人数的41.23%。xxxx年上半年，全县共接待游客378万人

次，实现旅游综合收入20.62亿元。

根据各地数据资料统计，根据国内热门目的地人均旅游花费排行

榜显示，西安排名第8,人均消费xxxx元。xxx文旅康养小镇生态良

好，历史文化底蕴深厚，美食多，感觉行走在历史与美食之间，消费适

中，是个文化旅游的好地方。

(2)、xxxx年上半年xxx省旅游经济运行分析

xxxx年上半年，全省接待境内外游客XXXX2.88万人次，同比增长

15.99%,完成年度目标任务的51.35%；旅游总收入xxxx.14亿元，

同比增长28.30%,完成年度目标任务的51.50虬

国际旅游收入8.06亿美元，同比增长16.96%,其中人均花费达

到553.42美元，比上年同期增加8.76美元，提高1.6BL接待国内

游客xxxx7.24万人次，同比增长15.99%；国内旅游收入xxxx.65亿

元，同比增长28.45队

xxx省上半年接待国内旅游者xxxx7.24万人次，同比增长

15.99%；其中国内过夜游客人数xxxx.44万人次，增长34.09%,平

均停留天数为2.65天，增长0.09天；一日游游客xxxxl.80万人次，

增长11.33%。国内旅游收入xxxx.65亿元，同比增长28.45%。人均

天花费684.97元，同比增长14.20机国内过夜旅游收入xxxx.89亿

元，增长42.51%,一日游旅游收入xxxx.76亿元，增长15.98%。来

陕游客人均天花费的增长和停留时间的延长，进一步带动全省旅游消

费快速增长。二是出游方式和目的更趋个性化、自主化、多元化，已

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然形成全域旅游发展的新格局。上半年节假日较集中，为家庭、亲朋

结伴出游提供了良好的条件。旅游抽样调查结果显示，出游方式中，

家庭或者亲友结伴旅游占52.31%,个人旅行占36.21%,单位组织占

7.30%,旅行社组织占2.67%,其他方式占1.51%；从旅游目的看，休

闲度假所占比重比上年上升了10.10个百分点，观光游览所占比重比

上年下降了10.37个百分点。我省旅游发展从传统观光游览逐步向休

闲度假游转变，全域旅游发展的新格局正在形成和壮大，并进一步促

进全省旅游业的转型升级。三是假日旅游持续火爆，供给侧结构改革

持续发力。xxxx年上半年全省假日共接待游客xxxx.33万人次，旅

游收入396.17亿元，分别比上年同期增长15.43%和20.25%。

（2）房产需求调查

针对西安地区房地产市场，对西安地区主要城市，进行房地产市

场消费调查，由各地区xxxx年房地产市场调查数据分析，西安地区

主要城市平均20%居民在三年内有购养老养生房计划，主要关注中小

户型，面积在60-90之间，认可房价平均为xxxx-xxxxO元。具体数

据统计整理如下：

二、市场供给调查

（一）养老房地产市场中国养老地

产行业未来发展趋势

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

1、市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节

针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条

件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同

的开发模式。

绿地21城-孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社

区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了

绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养

老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施；也

可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取

所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园

洋房等多种住宅样式，选择余地很大。

2、注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现“亲情住宅”

一些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出

平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”.它将让人们享受到一种温情

的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理

念，形成新的消费行为。

“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和

普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。

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3、将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异

国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年联排别墅和

老年康体中心等高端产品。

2、项目竞争力分析

从上面的数据统计结果可以得出，目前西安市的养老养生房地产

开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次“绿

色生态养老养生社区”的养老房产项目，以生态环保为理念，充分体

现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来

消费市场的趋势。

（二）旅游市场2、项目竞

争力分析

西安市周边由于地理环境局限，没有比XXX更好的地方适合兴

建文旅康养小镇，所以，本项目没有更强的竞争对手。

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第四章项目建设可行性

XXX文旅康养小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策

环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件

一、交通区位条件分析

该项目位于西安市南部，北与西安市隔上相连，南与XXX市接壤，

东临商洛市，西接宁陕县，位居旅游核心区。从大交通上看，XXX与西

安、重庆、商洛相通。高铁与西安市重庆市相连，距西安国际机场80

公里，一小时车程，XKX文旅康养小镇特色小镇拥有良好的外部交通

环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相

通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。

小结：XXX作为XXX省重要交通站点，西安市城市群的南大门户，

其公路、铁路、和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项

目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发

展奠定了良好的区域交通基础。

二、政策环境条件分析

本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：从外

部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国

家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

的利好政策；其次，中央财政继续加大对贫困地区的支持力度，有利

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于XXX文旅康养小镇旅游开发建设争取更多的资金；第三，XXX作为国

家发改委西部旅游大开发重点工程，国家系列战略措施的实施为XXX森

林小镇镇旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设

施建设提供了政策支持；第四，XXX省陕南经济发展特殊政策构建，

为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。

在此宏观背景条件下，商洛市委、市政府做出了《关于加快商洛

市旅游产业发展的决定》，以秦岭生态资源为依托，充分发挥商洛旅

游资源优势和区位优势，努力打造“世界秦岭伏闲之都”旅游精品，

把旅游业培育发展成为XXX市国民经济的支柱产业，把XXX文旅康养小

镇建设成为具有国际影响力的旅游目的地。

小结：当前国家宏观调控政策、陕南发展战略、资源型城市转型

政策及XXX省秦岭生态经济带建设的优惠支持政策，以及商洛市加快

旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为XXX文旅康养小镇开发项

目的建设实施提供了外部政策条件。

三、自然环境条件分析

柞水县为中国西北东线内陆地区，兼有南北气候

带的特征，北部属暖温带，东南柞水县部属北亚热带，

整个县域属亚热带和温暖带两个气候的过渡地带，植

被繁衍群落差异明显。人常说，高一丈不一样。六月

太阳晒半边，即气候影响植物带垂直和平行分布特点

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

明显。适宜多种类植物群，，原始种类保留与繁衍、

进化、生长，是有利于各种药物生长的基地，自然形

成天然药库。全年日照I860.2小时，最冷平均气温

0.2℃,最热平均气温23.6寸。极端最高气温37.1C,

最低一13.9℃,无霜期209天，年降水量742mm,最

大降水量1225.9mm（83年），最小降水量567.6mm

（76年），四季分明，温暖湿润，夏无酷暑，冬无严

寒，宜长、短日照和不同温湿度条件下的植物发育生

长O

小结：项目建设地XXX镇处于较好的自然和地质环境中，而且旅

游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质

环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。

第五章建设方案和内容

一、项目总体思路

1、总体创意

旅居、养老、养生设施+文化元素植入+互联网（物联网）智慧

系统+资本市场运作，依托XXX文旅康养小镇独特的森林生态资源和

优质的人居环境，打造以文化旅居度假、养老养生为目的，以生态

休闲医养为卖点，以原生态生活环境为载体，以互联网（物联网）、

科技创新、文化旅游为产业支撑，以高品质生活为主题的综合开发

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

项目。

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

2、客户群定位

旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，

而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结

果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。

其中，主要内容包括：

一一主力客户群定位：XXX省本地高端医养房地产消费市场，及

商务度假市场

一一亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市

场

一一国际客户定位：国外文化居士、华侨、华商中休闲养老养

生市场

3、特色文化定位

以旅居、养生文化为主题，森林生态环境为特色的，将后现代

主义与自然主义从风格上融合为特色的文旅康养小镇。

4、功能定位

以商务、文旅、医养、科创、居住五大功能于一体的综合性

旅游开发项目。

5、档次定位

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

国际化的高端生态顶级养生的文化旅居天堂。二、重点建设项

目

（一）影视文化产业园

选址；朱家湾村。规模：综合设施占地约10公顷，总建筑

面积50万平方米（一期），包括影视拍摄用房、演员、导演、

编剧等人员及其家属居住用房暨世界民居博览园项目（一期），

总投资50亿元。定位：中国最大的影视文化产业基地。

（二）传统文化产业园

选址：秦丰村终南山南麓。规模：综合设施占地约10公顷，

总建筑面积30万平方米，包括易经、儒释道文化基地、五行堂、

居士林、宗教设施、旅居等设施住房，总投资20亿元。定位：

中国最大的传统文化产业基地。

（三）科技创新产业园

选址：乾佑镇（xxx市城至xxx界之间）。规模：综合设施占

地约10公顷，总建筑面积30万平方米，包括办公、研发、酒

店、培训、学校、职工居住等设施住房，总投资30亿元。定位：

培育XXXX个科技创新项目（引进XXXX家科技创新企业，地方不

够时兼并其他工业农业园区）。

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

（四）互联网产业园

选址：XXX镇驻地至乾佑镇段。规模：综合设施占地约20公

顷，总建筑面积100万平方米（一期），包括共享农场、会员商

城、丝路旅居、资本市场（含丝路国际金融学院）、供热项目、

学校等项目办公大楼、员工住房、会议酒店（培训中心）等设施

用房，总投资40亿元。定位：陕南最大的互联网产业基地。

（五）养老养生产业园

选址：龙潭沟村（平水叉以南）。规模：综合设施占地约500

公顷，总建筑面积200万邛方米，包括xxx共享医院、养老养生

住房、田园综合体，观光农业、设施农业等设施用房，总投资59

亿元。定位：中国最大的医养产业基地（一期）。

仿生建筑融入后现代主义风格的第四代建筑设计方案。依托生态

环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造

一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房，充分利用森

林、水岸，道路而建，每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低

密度，容积率在1.5—0.5之间。建筑应遵循整体风格统一，实现林在

房上、房在林下的设计目标，结构形式多样的原则，各园区内需设计

景观循环水系V

（六）综合服务配套项目

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旅游、养老地产服务对象主要是休闲度假、养老养生的客户，所

以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的

主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类

项目的重点。

一一森林养生餐厅

各产业园结合文旅康养小镇特点，重点打造餐厅的生态环境，突

出森林景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特

色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为生态食品之味、绿

色芳香素食、森林养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创

或借鉴中国古代药膳、素食等。

（七）户外休闲娱乐项目

1、小河垂钓：各产业园水系打造为生态休闲小渔港垂钓园，设

立小船游览、垂钓服务等。

2、森林餐饮区：各产业园设计容纳100人用餐的中等规模餐饮

设施，餐饮区正对河对岸的森林保护区，外围搭建观景平台，可设置

望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它林地景观。

三、配套施设建设

（一）交通基础设施建设

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及

标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的

重要措施。

根据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/Txxxx-xxxx）,

本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，

重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示

标牌4类标识标牌。

重点是在进入xxx文旅康养小镇的主要交通出入口、主要广场、游

客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导

标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地

,安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车

站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套

完善旅游服务和旅游宣传设施。

表5-1旅游相关标识牌设置情况

主要设置地点数

量（块）

形象标识主要交通出入口、主要广场、游客集10

牌散中心、汽车站等

交通引导G205高速公路出口处5

牌

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景点标识主要景点外围地区8

牌

服务提示主要景点外围、交通中转、游客集散18

牌地等

（二）给水、供电、供热设施1

、供水、供电设施

目前用水主要依靠周边临建设施，随着XXX文旅康养小镇的建设

发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防

的用水需求。《旅游规划通则》（GB/Txxxxl-xxxx）和国家5A级景

区要求，本项目将在xxx文旅康养小镇内建设供水设施。

目前区域供电设施不完善，主要依靠周边村镇设施供电系统，随

着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据《城市电力规划规

范》（GB/xxxx3-xxxxf根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和

相应线路。

2、供热设施

xxx文旅康养小镇将来是养生养老基地，必须有供热设施配套，

集团公司已经与有关供热公司达成意向，在xxx各材建设供热系统，

确保热源供应。

（三）信息咨询服务设施

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

建设XXX森林生态特色小镇游客接待中心，并联入XXX市域旅游公

共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和

电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无

障碍旅游，XXX文旅康养小镇旅游资源将来全部上到互联网《丝路旅居》

互联网平台上，通过互联网实现消费定制。

（四）环境治理和保护

良好的生态环境资源是XXX文旅康养小镇旅游发展的基础，保护

好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。要做好绿化工作，

确保自然风景不被人为破坏，还要打造人造景观和水景；此外还需要

通过对农田面源污染的防治，农业生产方式的改变，禁用化肥农药，

提升整体环境质量。

1、河道疏浚和堤坝加固

为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道泄洪能

力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，

疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化，要按百年一遇的要求设计。

2、污水处理工程

xxx文旅康养小镇地处丹江水源地上游，不但给西安市供水，还

给京津供水，水源保护工作尤为重要，结合小城镇旅游的发展需要

,为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施

和雨污

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现

人与自然的和谐发展。

（五）其他设施1、旅游厕

所

为了提升XXX文旅康养小镇的服务功能，改善环境，为游客提供

良好的服务条件，规划建设若干中小型生态厕所，将人的排泄物转

换成生物肥料，实现循环经济发展模式。

2、安全保障措施

重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安

全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游

紧急救援体系，建设直升机站点，把直升机用于急救、营救上。重点

与交通、公安、通讯、卫生等部门密切合作，确保游客安全。

3、环卫设施建设

建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个营

盘文旅康养小镇，具体措施如下：

垃圾回收设施：主要包括在重要景点、村落、游客集散地及其周

边地区，设置若干生态分类垃圾箱，按时清理。

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

垃圾转运站：每个旅游景点、每个社区建设1-3个垃圾转运站，

根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场，将垃圾转换成有机肥。

4、邮电通讯建设项目

重点建设内容包括电力设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际

互联网设施等，用光缆连接网络系统，近期重点是各主要旅游景点、旅游

干线、游客服务中心和宾馆板店、社区等游客聚集区以及邮电通讯盲区

的服务设施建设。

5、景观绿化

在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游

客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率，景区新建

建筑全部实行屋顶绿化、立体绿化措施，全部房在林下、林在房上的

策划理念的实现。

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

第六章环境保护

一、设计依据、原则及目标

(一)设计依据

《中华人民共和国环境空气质量标准》(GBxxxx-xxxx

《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》(GBxxxx-93)；

《中华人民共和国大气污染物综合排放标(GBxxxx7-xxxx)；

《中华人民共和国污水综合排放标准》(GBxxxx-96)；

(二)环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境

优雅、水体清洁、景

观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GBxxxx-xxxx一类地区中的二级标准。

2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准

3、环境噪音

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文旅康养小镇规划设il方案Y3.0

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GBxxxx-93标准中二

类地区二类标准（昼夜40〜45dB,夜间35〜40dB）

4、固体废弃物

生活垃圾无害化处理率大于95%,主要有害废弃物无害化处理率

达到100%

5、生态保护覆盖率100%。

（三）环境保护原则1、人

与自然和谐共存原则

xxx文旅康养小镇应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多

的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区

对局部景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面

实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源

使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源，拟采

用建筑产业化方式建设V

3、区域发展原则

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