深圳湾超高层豪宅建筑深化汇报方案

深圳SCZ项目设计研讨方案深化汇报超总价值分析豪宅体系研究设计方案目

录CONTENTS2超总价值分析豪宅体系研究初步设计方案目

录CONTENTS3ProjectAspiration项目愿景一、超总价值分析一、超总价值分析6一、项目用地分析基地周边地标建筑

LANDMARK

AROUND

SITE华侨城高级中学中信红树湾天音大厦在建神州数码大厦SITE

SITEOPPO国际总部在建超级总部基地C塔在建地块现状为厂房，北侧为华侨城高级中学，西侧为中信红树湾住宅小区，南侧为OPPO国际总部，东侧为天音大厦和神州数码总部项目愿景：超级都会

&

超级自然超总价值分析豪宅体系研究初步设计方案目

录CONTENTS9全球超高层豪宅案例研究二、豪宅体系研究Principal

塔楼PrincipalTower●地理位置：伦敦●建筑师：Foster

+

Partners●高度/层数：175m/50层关键词：特征性弧线/秩序感二、豪宅体系研究二、豪宅体系研究One

Thousand

Museum公寓大楼One

Thousand

Museum●地理位置：迈阿密●建筑师：Zaha

Hadid

Architects●高度/层数：216m/62层关键词：地标/自由形态/定制化二、豪宅体系研究二、豪宅体系研究深圳湾1号1

Shenzhen

Bay●地理位置：深圳●建筑师：KPF●高度/层数：338m/49层关键词：都会地标/天际会所二、豪宅体系研究二、豪宅体系研究恒裕深圳湾Hengyu

Shenzhen

Bay●地理位置：深圳●建筑师：华阳国际●高度/层数：255m/61层关键词：都会地标/云端视野二、豪宅体系研究二、豪宅体系研究鹏瑞广州金融城PengruiGuangzhou

Finance

City●地理位置：广州●建筑师：华阳国际●高度/层数：132m/34层关键词：都市景观/云端私人俱乐部超高层自持住宅案例-上海宝格丽酒店公区酒店客房自持住宅商业/配套超高层自持住宅案例-成都嘉佰道视野

———

都会尺度标志

———

地标感体验

———

私家园林豪宅体系研究超总区位分析初步设计方案目

录CONTENTS23三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划指标表格

Area

Schedule设计条件解读项目单位㎡总用地面积:Total

landarea36293.5034608.811684.696.01建设用地市政道路Construction

landMunicipalroads㎡㎡容积率Plot

RatioFAR建筑覆盖率一级建筑覆盖率二级计容建筑面积:住宅：Buildingcoveragelevel1Buildingcoveragelevel2Capacity-building

areaResidence40%25%20766019349096745967456000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡可售住宅自持住宅Available

residencesSelf-sustaininghomescommerce商业：配套公建：SupportingpublicconstructionProperty8170物业服务用房社区健康服务中心社区管理用房社区老年人日间照料中心文化活动室420Community

Health

ServiceCentersCommunity

managementhousingElderly

communityCulturalactivities1400250150010009版幼儿园Kindergarten3300托儿所Nursery300三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划西地块限高150米150

m

Max.Height东地块限高200米上位规划解读200

mMax.HeightSITESITE在满足地块限高的前提下，应遵循南高北低、东高西低的天际线秩序，地块内宜形成（80-120）-（140-160）-（180-200）米的三级梯度关系三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划设计条件解读裙房限高30米30m

Max.Height住宅面积193490

m2Residential

Area地块面积34608.81

m2

Plot

Area商业面积6000m2

Commerce

Area容积率

6.06.0Ration配套面积8170m2

AssortedArea总计容建筑面积207660㎡207660m2建筑密度

3535％其中配套所含七种功能：ItIncludes

Seven

Functions幼儿园3300m2老年社区1500m2社区健康1400m2文化活动1000m21F车库+B1+B2物业420m2托儿所

社区管理300m2

250m2约6.08万平方米（1599个车位）6.08万

m21F+B1+B2(1599Cars)三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划地块价值分析可销售商品房住宅落位区域自持住宅落位区域用地西侧居住价值及内外部资源和景观价值高于东侧，建议将自持住宅放在东侧，可销售商品房住宅置于西侧，实现价值最大化三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划视线分析200m150m100m50mPOINT2

POINT1基地周边多为高层与超高层建筑，景观资源较稀缺，需要依靠内部造景；北侧为学校视野较开阔，城市景观面较广，但受日照局限性较大；西南角与东北角有较好的公园绿地景观。在东西2个地块，各选取1个点位进行详细的视线分析，每个点位选取50m,100m,150m，200m四个高度的景观视野为后续总图价值落位提供依据28三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划基地视距分析1.5线视野100m以上无遮挡城市绿地景观1线视野无遮挡500m视距城市绿地景观1.5线视野100m以上无遮挡SITE

SITE150m视距1线视野无遮挡绿轴700m视距1线视野无遮挡一级景观视野三级景观视野二级景观视野四级景观视野深圳湾-海景三、初步设计方案地块条件

总图方案

户型打造

平面剖面

整体效果

展示区策划不同高度航拍H=170mH=120mH=100mH=75mH=50m南

SOUTH东

EAST北NORTH西WEST基地视线分析-东地块视野高度H=50m视野高度H=100m视野高度H=150m视野高度H=200m基地视线分析-点位1分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw结论：点位1最佳视角为东北角，景观资源为世界之窗及华侨城人工湖，一线视野无遮挡，75米后可观湖。基地视线分析-点位2分析50mHeight

veiw限高150米100mHeightveiw125mHeight

veiw点位2最佳视角为东南角，景观资源为世界之窗及华侨城人工湖，一线观景视野。结论：基地视线分析-点位3分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw结论：点位3视距可达150m,100m高度后可远眺海湾。基地视线分析-西地块视野高度H=50m视野高度H=100m视野高度H=150m视野高度H=200m基地视线分析-点位4分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw结论：点位4最佳视角为西南角，景观资源为深湾街心公园，视距可达700m,100m高度后可观海湾。基地视线分析-点位5分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw结论：

点位5，西侧建筑有遮挡，视距较小。基地视线分析-点位6分析50mHeight

veiw100mHeight

veiw125mHeight

veiw150mHeight

veiw结论：点位6，北侧为学校，视距可达500m，视野较为开阔。视线分析结论西地块东地块西地块视线分析结论：东地块视线分析结论：1.正南侧视野受OPPP总部遮挡1.南侧视野超高层遮挡2.东南角从0-200m可看到超级绿轴2.东南角从0-200m可看到超级绿轴3.西北角从0-200m可看到华侨城湿地公园4.北侧景观视野最佳，视线开阔3.西南角从0-200m可看到沙河高尔夫球场，西侧100m以上视野开阔4.北侧景观视野最佳，18-150m视线开阔空间意向40空间意向41空间意向42天际线分析200m

200m100m100m9m沙河高尔夫中信红树湾京基百纳神州数码瑞河耶纳华侨城国家湿地公园350m300m250m200m200m100m80m50m京基百纳未开发用地

SIC总部基地

招商银行全球总部大厦深圳湾总图设计MASTERDRAWING

DESIGN公区配套Rendering轴测图总图设计Rendering户型分布物业类型面积段户型位置户数总面积套数比面积比物业类型面积段60单间1房1厅1卫78117783914494996943086674758208091796445919975700016.05%24.07%16.05%8.02%29.63%1.85%3.70%0.62%100%8.78%16.57%15.23%8.36%36.56%3.16%7.84%3.51%100%1863房2卫1#、2#、5#11721762

22.37%

16.16%60598

47.04%

45.01%42280

26.77%

31.40%302㎡245㎡186㎡自持804房3卫1#、2#、5#3#、4#246140自持租赁住房行政

房

厅2453021001201432102406501

1行政1.5房1厅2房2厅2卫3房3厅3卫3房3厅3卫8房3厅5卫商品住不含综合大堂，包含Penthouse）自持楼栋4+1房4卫1、2#顶上6层；3、4#楼顶上4层5004房3-4卫20100003.82%100%7.43%100%183合计523134640合计486总图设计Rendering场地剖面2113321-1剖面图2-2剖面图3-3剖面图总图设计Rendering商业配套分布SERVICESERVICESERVICECLUBCOURTYARDCLUBCLUBOVERHEADOVERHEADCOURTYARDCOURTYARDCOURTYARDKINDERGARTENCOURTYARDCOURTYARDOVERHEADOVERHEADCOMMERCIALCOMMERCIALCOMCOMMERCOMMERCIALKINDERGARTEN住宅中庭风雨连廊商业空间幼儿园公共配套总图设计Rendering绿地分析入口分析组团内部绿化城市公共绿化城市公共绿化住宅人行出入口住宅车行出入口住宅（自持）人行出入口商业车行出入口幼儿园人行出入口消防车行出入口组团内部绿化城市公共绿化外部景观绿化公共配套车行出入口总图设计Rendering消防流线消防车道扑救场地消防车坡道城市道路及开口效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering效果展示Rendering100米高度以上拥有较好的看海视野效果展示Rendering过程版效果图空中泳池改为花园可变空间效果展示Rendering过程版效果图效果展示Rendering过程版效果图效果展示Rendering过程版效果图效果展示Rendering过程版效果图效果展示Rendering过程版效果图效果展示Rendering天际会所特写效果展示Rendering城市半鸟瞰配套、商业SUPPORTING

BUSINESS公区配套Rendering中庭配套分析天际会所（对外）空中社交平台空中社交平台N球类益智健身休闲交流乒乓球（架空层）网球阅览室（架空层）多功能活动室（架空层）会客空间/便捷配套乒乓球200㎡800㎡100㎡100㎡会客空间/便捷配套球类空中社交平台综合大堂8-12岁全龄儿童功能（架空层）老人健身器材网球老人健身休闲器材阅览室健身器材益智类商业会客空间/便捷配套商业0-12岁全龄儿童功商业健体类200㎡商业能棋牌室（架空层）商业会客空间便捷生活配套多功能活动室棋牌室450㎡150㎡160㎡120㎡2280㎡休闲交流类合计公区配套Rendering功能分区配套用房幼儿园托儿所文化活动商业大底盘一层平面大堂会所公区配套Rendering功能分区幼儿园商业大堂会所大底盘二层平面公区配套Rendering流线分析市政道路住宅车行线幼儿园流线会所流线商业流线大底盘一层平面公区配套Rendering流线分析商业人行流线住宅内部人行流线大底盘二层平面大底盘剖面图场地内置入商业体量132将商业划分六个单元将传统条式商业拆分为六个商业单元。六个商业单元可各自独立转化为独栋模式、主力店模式划铺模式等商业模式，极大增强了地块商业的灵活性，可针对不同商户需求转化空间布置形态。公区配套Rendering商业模式分析业态类别类型

使用面积

建筑面积1000㎡

1412㎡健身俱乐部健身俱乐部会员制俱乐部-0餐厅800m²

1129㎡高端日料200m²300m²282㎡424㎡424㎡706㎡282㎡282㎡424㎡282㎡141㎡212㎡轻餐西装

咖甜饮轻餐SPA餐厅高端素食奢侈品美容美发餐酒吧

300m²一层平面图精品餐饮西餐500m²休闲餐饮-轻

200m²餐休闲餐饮-咖

200m²甜饮健身俱乐部美容300m²/SPA高端西200㎡装定制一层平面图配套服务日料素食西餐西餐餐酒吧西餐餐厅奢侈品100㎡护理高端美150㎡发二层平面图商业业态分布会员制健身俱乐部会员制餐厅精品餐饮配套服务公区配套Rendering商业模式分析单铺面积约80-150㎡划铺模式在划铺模式下，将商业体块划分为中小型商铺，可作为各商业品牌零售、推广、体验等多功能用途，底层作为沿街对外底层商铺，上层划分为外廊式商铺。公区配套Rendering商业模式分析1200㎡600㎡600㎡800㎡800㎡700㎡单铺面积约600-1200㎡独栋模式在独栋模式下，将商业体块划分为五个独立商业体和一个会所，其中各独立商业体可为大体量商户服务，形成该商业在前海的旗舰店及品牌展示店，展现其“科技、艺术、未来”的独特气质，打造独特的视觉焦点。可售户型AVAILABLE

FOR

SALET2（302㎡）T2标准层平面图产品设计Product

Design户型研究——T2（302销售）NT2-标准层300300标准层使用率G=（F-

E）/Fx100%82%物业类型

户型建筑面积

户型商品住宅

297.14套内建筑面积A

阳台投影面积B

阳台建筑面积C=1/2B

套型建筑面积D=A+C

标准层公摊面积

标准层建筑面积4.5房3卫

238.957.23.60242.55109.187594.287T2（500㎡顶跃）T2（500㎡顶跃）T2顶跃户型——跃下T2（500㎡顶跃）T2顶跃户型——跃上产品设计Product

Design户型研究——T3（186/245销售）245A245AT3-A标准层186A标准层使用率G=（F-

E）/Fx100%物业类型

户型建筑面积户型套内建筑面积A

阳台投影面积B

阳台建筑面积C=1/2B

套型建筑面积D=A+C

标准层公摊面积

标准层建筑面积套数213245A186A244.97179.004房3卫4房3卫191.71139.385.295.282.6452.64194.355142.02530.73138.21668.9479%产品设计Product

Design户型研究——T3（186/245销售）看海方向看海方向186B245AT3-C标准层245B标准层使用率G=（F-

E）/Fx100%物业类型户型建筑面积户型套内建筑面积A

阳台投影面积B

阳台建筑面积C=1/2B

套型建筑面积D=A+C

标准层公摊面积

标准层建筑面积套数1113245A245B186B244.49240.86176.334房3卫4房3卫4房4卫191.42188.54137.445.285.285.042.642.642.52194.06191.18139.96525.2136.48661.6879%产品设计Product

Design户型研究——T3（186/245销售）看海方向看海方向245AT3-B标准层186A245B标准层使用率G=（F-

E）/Fx100%物业类型户型建筑面积户型套内建筑面积A

阳台投影面积B

阳台建筑面积C=1/2B

套型建筑面积D=A+C

标准层公摊面积

标准层建筑面积套数1113245A245B186A246.96243.30180.734房3卫4房3卫4房4卫191.42188.54139.385.295.295.282.6452.6452.64194.065191.185142.02527.27143.72670.9979%产品设计Product

Design户型研究——T3（245A销售）产品设计Product

Design户型研究——T3（245B销售）产品设计Product

Design户型研究——T3（186销售）产品设计Product

Design户型研究——T3（186销售）超白中空钢化玻璃背衬铝板铝合金型材线条阳极氧化金属铝板阳极氧化金属铝板1-1铝合金型材线条背衬铝板超白中空钢化玻璃铝合金型材线条2-2超白中空钢化玻璃2-21-1自持楼栋SELF-SUSTAINING

BUILDINGS自持楼栋Rendering自持楼栋分析天际会所此区域结合避难层剩余空间设置130

160

220

跃层户型高区：大户型空中社交平台低区：小户型此区域结合避难层剩余空间设置130

160

220

跃层户型酒店化大堂+高端健身会所自持楼栋Rendering森系会所会所配套自持楼栋Rendering会所平面图1

前台接待2

电梯厅3

天际会所电梯厅4

过厅5

健身大堂6

餐厅7

大堂吧8

图书馆619

办公阅读4310

多功能厅11

卫生间2后勤厨房卸货区5121313121178910一层平面图自持楼栋Rendering会所平面图1

接待男换衣间23

女换衣间体测45

器械区拉伸区力量区675811323拳击台81029

普拉提4瑜伽区1011泳池111213卫生间休息区121139二层平面图自持楼栋Rendering会所流线——健身访客来向男更衣室女更衣室餐厅前台接待拉伸恢复过厅健身大堂卸货后勤厨房小区住户健身入口门厅WC大堂吧办公阅读架空层多功能厅图书馆一层平面图自持楼栋Rendering会所流线——去往餐厅访客来向餐厅前台接待过厅健身大堂自持业主来向卸货后勤厨房WC大堂吧办公阅读多功能厅图书馆一层平面图自持楼栋Rendering会所流线——去往大堂吧访客来向餐厅前台接待过厅健身大堂自持业主来向卸货后勤厨房WC大堂吧办公阅读多功能厅图书馆小区业主来向一层平面图自持楼栋Rendering会所流线——去往天际会所访客来向餐厅前台接待过厅健身大堂卸货后勤厨房WC大堂吧办公阅读多功能厅图