专升本00169房地产法历年试题题库

专升本00169房地产法历年试题题库（考试必备）

绝密★考试结束前

全国2013年10月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相

应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1.依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为

（C）

A.20年B.30年

C.50年D.70年

2.征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）

A.国务院批准B.省、自治区、直辖市人民政府批准

C.市级人民政府批准D.县级人民政府批准

3.下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是（D）

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.持有建设工程规划许可证

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并

已经确定施工进度和竣工交付日期

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以

上，并获得房地产管理部门批准

4.国有土地租赁是出让方式的补充，其不得适用的情形是（A）

A.利用原有建设用地进行经营性房地产开发

B.原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用

C.原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用

D.原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用

5.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）

A.应当采取货币补偿

B.应当采取房屋产权调换

C.既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

D.县政府必须提供改建地段房屋

6.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等

不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）

A.勒令拆除B.不予补偿

C.处以罚款D.补办手续

7.《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的

评估是（B）

A.社会福利评估B.社会风险评估

C.商业利益评估D.房屋价格评估

8.下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）

A.城市市区土地B.农村和城郊土地

C.宅基地D.自留地、自留山

9.不动产物权转让时办理的登记叫做（C）

A.初始登记B.总登记

C.转移登记D.他项权利登记

10.房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有（A）

A.优先购买权B.阻止权

C.优惠购买权D.拒绝交租金的权利

11.被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的期

限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请（C）

A.仲裁机构执行B.行政机关执行

C.人民法院执行D.社会机构执行

12.房地产抵押合同的生效时间是（B）

A.签订之日B.登记之日

C.履行之日D.约定之日

13.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内（C）

A.向物业所在地居民委员会备案

B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案

C.向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案

D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职

14.下列不得设定抵押的房地产是（C）

A.出让取得的国有土地使用权B.张某的个人房屋

C.我国某名牌大学的教学楼D.某私营企业的国有土地使用权

15.按《房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列符合设立

房地产开发企业应具备资本条件的是（A）

A.注册资本100万元人民币以上B.注册资本50万元人民币以上

C.注册资本30万元人民币以上D.注册资本10万元人民币以上

16.召开业主大会会议（B）

A.应当于会议召开1个月前通知全体业主

B.应当于会议召开15日前通知全体业主

C.应当于会议召开5日前告知居民委员会

D.每位业主应当作好业主大会会议记录

17.下列关于住房公积金提取和使用的表述，不正聊的是（C）

A.职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额

B.职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明

C.住房公积金管理中心可以向他人提供担保

D.申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保

18.我国房产税中依照房屋租金计算缴纳的税率为（B）

A.1.2%B.12%

C.15%D.20%

19.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括（C）

A.房地产转让B.房地产抵押

C.房地产开发D.房屋租赁

20.限价商品住房，对多次参加摇号均未摇中且轮候3年以上（不含3年）的申请家庭，区

县住房保障管理部门可以（C）

A.优先配售B.重新摇号配售

C.直接配售D.暂缓配售

21.土地增值税采用四级超率累进税率，下列表述正确的是（A）

A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

B.增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分，税率为50%

C.增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分，税率为60%

D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为70%

22.依据《房地产开发企业资质管理规定》，注册资本2100万元人民币、具备从事房地产开

发经营时间21年、有已竣工的建筑工程、专业管理人员职称结构及人数符合规定标准的房

地产开发企业，可达到资质评定标准是（D）

A.一级资质B,二级资质

C.三级资质D.四级资质

23.为了保障建设工程质量和安全，法律禁止建筑工程（C）

A.招标发包B.直接发包

C.肢解发包D.承包

24.张三将在A市某住宅小区购得的房屋卖给王五，该行为实际上是完成了（D）

A.房产交易B,地产交易

C.土地所有权转让D.房产交易和地产交易

25.下列关于住房公积金管理委员会的主任的表述，正确的是（A）

A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表

C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任

26.职工个人缴存的住房公积金，缴存的方式是（B）

A.由职工个人每月向受托银行缴存

B.由职工所在单位每月从其工资中代缴

C.由住房公积金管理委员会每月向受托银行缴存

D.由设区的市级人民政府财政部门每月向受托银行缴存

27.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所

得，并处罚款，其罚款的幅度为人民币（B）

A.1〜5万元B.5〜20万元

C.10~15万元D.10~20万元

28.房地产相邻关系的客体是（D）

A.两个以上房地产所有人或使用人的房地产

B.一个房地产所有权

C.不动产本身

D.相邻关系人因行使所有权引起的经济利益或其他利益

29.房地产经纪机构，必须到所在直辖市、市、县人民政府房地产主管部门备案的时间是领

取营业执照之日起的（D）

A.5日以内B.10日以内

C.15日以内D.30日以内

30.下列关于商品房包销的描述，镇送的是（C）

A.包销商一般是房地产经纪机构B.包销商拥有该商品房的独家销售权

C.包销商对商品房的价格无任何决定权D.包销可以帮助开发商化解风险

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的

相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

31.按照土地用途，土地分为（ABC）

A.农用地B.建设用地

C.未利用地D.已利用地

E.空闲地

32.依据《城市房地产管理办法》，下列属于不得转让的房产是（ABCDE）

A.司法机关依法查封的房产

B.权属有争议的

C.未依法登记取得权属证书的

D.共有房地产未取得其他共有人书面同意的

E.行政机关依法裁决限制转让的房产

33.依据《物业管理条例》规定，下列属于业主大会职责的是（ABE）

A.制定管理规约B.使用专项维修资金

C.维修物业D.保养物业

E.选举业主委员会

34.根据《物权法》的规定，下列可以抵押的有（CD）

A.土地所有权B.宅基地

C.房屋D.土地承包经营权

E.依法被查封的房地产

35.目前，我国的房地产中介服务机构有（ABC）

A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构

C.房地产经纪机构D.房地产开发商

E.房地产管理部门

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）

36.房产税

答：

是指以城镇房地产为征税对象，（1分）以房产余值或者房产租金收入为计税依据而征税的

一种房地产税。（2分）

37.存量房

答：

是相对于房地产开发商投资新建造的商品房一一增量房而言，（1分）它是指已被购买或自

建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。（2分）

38.地役权

答：

是按照合同约定，利用他人的不动产，（1分）以提高自己的不动产的效益的权利。（2分）

39.经济适用房

答：

政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，（1分）面向城市低收入

住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。（2分）

40.个人住房贷款

答：

是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。（2分）个人住房贷款是担保贷

款。（1分）

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）

41.简述物业服务企业的法律地位。

答：

（1）物业服务企业的管理权来源于物业服务合同授予的权限。（2分）

（2）物业服务企业与业主大会或业主在法律上的地位是平等的。（2分）

（3）物业服务企业与业主大会、业主委员会必须是依法依约建立合作关系。（2分）

42.简述土地管理制度的基本内容。-76

答：

（1）土地利用管理制度。（2分）

（2）土地市场管理制度。（2分）

（3）土地征收征用制度。（1分）

（4）土地执法监察制度。（1分）

43.简述房地产交易的特征。

（1）是平等主体之间的法律关系。（2分）

（2）房地产交易中的房地产抵押、转让等手续的完成，既要求当事人签订合同，还要求

当事人办理权属登记手续。（2分）

（3）房地产交易行为受到政府的管制和调控。（2分）

44.简述房地产中介服务的主要特点。-161

答：

（1）房地产中介服务以中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人名义承接房地

产中介服务或收取费用。（2分）

（2）房地产中介服务是一种委托服务。（2分）

（3）房地产中介服务是一种有偿服务。（2分）

五、论述题（本题10分）

45.论述建设单位的前期物业管理义务。-195

答：

前期物业管理是指在物业管理区域内的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业管理企业

所实施的物业管理服务。（2分）前期物业管理是建设单位应负的义务，其义务主要有以下

几个方面：

（1）通过招投标方式选聘物业服务企业。招投标是法定竞聘方式，选聘物业服务企业应该

签订书面的前期物业服务合同，合同中可以约定服务期限。（2分）

（2）制定临时管理规约。临时规约必须对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益

等事项依法做出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予

以说明。（2分）

（3）物业共用部位、共用设施的权利保障和交接查验。（1分）

（4）物业管理资料的移交。（1分）

（5）物业管理用房的配置。（1分）

（6）承担物业的保修责任。（1分）

六、案例分析题（本题11分）

46.2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白云公司将位

于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司，每月租金180万元，每月1日收租，租期2年，从

2011年6月1日到2013年5月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记

备案手续。顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后，白云公司将楼房交付顺昌公司使

用。此后，顺昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠蓝天公司4000万元债务，便

将该栋大楼抵押给蓝天公司，双方订立了抵押合同，约定：如白云公司不能在2011年12月

底还债，蓝天公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到20n年12月，白云公司仍然无钱清

偿对蓝天公司的债务。2012年1月，蓝天公司要求顺昌公司向其缴纳租金，顺昌公司拒绝。

从2012年1月至2013年3月，顺昌公司以白云公司与蓝天公司之间存在的抵押合同纠纷

尚未解决为由，既拒绝向白云公司交租，也不向蓝天公司交租。2013年4月，蓝天公司以

抵押合同纠纷诉至法院。

问题：

（1）白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司？是否需要取得顺昌公司的同意？为什

么？

答：

白云公司将已出租给顺昌公司的房屋抵押给蓝天公司，不需要获得顺昌公司的同意。根据我

国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有

效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人

继续有效。（3分）

（2）如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权成立吗？为什么？

答：

不成立，因为抵押权自登记之时设立。（2分）

（3）如果白云公司与蓝天公司的抵押有效，那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现

其抵押权？如顺昌公司提出异议能否成立？为什么？

答：

蓝天公司可以将房屋拍卖、变卖、折价，以所得价款优先受偿。承租人的异议不能成立，因

为我国有关法律规定，蓝天公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利

益不会受到影响。（3分）

（4）蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务？为什么？

答：

蓝天公司无权向顺昌公司收取租金来充抵自己对白云公司的债权。租金请求权属于出租人所

有，本案中白云公司是出租人，拥有租金请求权。（3分）

绝密★考试结束前

全国2014年4月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相

应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1.从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征是（A）

A.基础性B.支配性

C.风险性D.排他性

2.依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让取得教育、科技、文化

用地使用权的最高年限为（C）

A.30年B.40年

C.50年D.70年

3.住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，除信用等级高的个人可以上浮外，

单笔最高额度为人民币（C）

A.20万元B.30万元

C.40万元D.50万元

4.房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包苹（D）

A.贷款信托B.股权信托

C.财产权信托D.人格权信托

5.《房屋登记办法》要求房屋登记机构自受理国有土地范围内房屋所有权登记申请之日起一

定时间内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定，该时间是（C）

A.10个工作日B.15个工作日

C.30个工作日D.60个工作日

6.划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，应申请（A）

A.初始登记B.转移登记

C.更正登记D.异议登记

7.下列建设用地使用权流转属于土地一级市场的是（A）

A.建设用地使用权入股B.建设用地使用权转让

C.建设用地使用权出租D.建设用地使用权抵押

8.根据我国《土地管理法》的规定，行使征收土地审批权的政府机关至少应是（D）

A.乡级人民政府B.县级人民政府

C.市级人民政府D.省级人民政府

9.按照国家规定，需要有关部门批准或核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权

的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（B）

A.建设项目用地呈报说明书B.选址意见书

C.项目规划书D.土地利用总体规划书

10.对于经营性房地产开发用地，建设用地使用权合同设立的方式是（A）

A.国有建设用地使用权出让B.国有土地出租

C.国有土地使用权作价出资D.建设用地使用权划拨

11.国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁，短期租赁的年限一般不超过

（C）

A.1年B.3年

C.5年D.10年

12.《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了征收补偿的责任主体是（B）

A.建设单位B.人民政府

C.财政部门D.住房和城乡建设管理部门

13.根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开

发企业必须有一定金额的注册资本，该金额最低为（B）

A.50万元B.100万元

C.1000万元D.5000万元

14.下列关于房地产开发企业资质等级条件的表述中，符合一级资质的是（A）

A.注册资本5000万元以上

B.从事房地产开发经营时间3年以上

C.近3年房屋建筑面积累计竣工20万平方米以上

D.连续3年建筑工程质量合格率达到100%

15.《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程电气管线的最低保修期

限为（B）

A.1年B.2年

C.3年D.5年

16.下列关于工程款优先受偿权规则的表述中，不正演的是（C）

A.承包人的工程款清偿不仅优先于普通债权，而且优先于以该工程设定的抵押权

B.工程款优先受偿权不得对抗已交付购买商品房全部或大部分款项的商品房买受人

C.优先受偿的工程款不仅包括工人工资、材料款等在工程建设中实际支出的款项，也包括

发包人违约所造成的承包人的利息损失或违约金

D.优先权行使的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算

17.根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产交易的形式不包苹（D）

A.房地产转让B.房地产抵押

C.房地产租赁D.房地产经纪

18.根据《城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工

的预售商品房再行转让的问题，由（B）

A.全国人大规定B.国务院规定

C.住房和城乡建设部规定D.国土资源部规定

19.房屋转租中，因承租人的原因，出租人有权解除合同的情形为（A）

A.未经出租人同意，承租人擅自转租

B.虽经出租人同意，承租人转租给第三人，但未向房屋所在地房屋管理部门备案

C.出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议

D.因承租人拖欠租金，但次承租人请求代承租人支付欠付的租金

20.下列关于房屋承租人行使优先购买权的表述中，正确的是（A）

A.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，在合理期限内通知了承租人，承

租人有以同等条件优先购买房屋的权利

B.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人的优先购买权优先于房屋共有人

C.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在5日前通知了承租人，承租人虽未参加拍卖，人民

法院应当认定承租人仍然享有优先购买权

D.出租人将房屋出卖给其兄弟，承租人若行使优先购买权，人民法院应当支持

21.下列关于规制商品房销售广告的表述中，不正确的是（D）

A.预售房地产，未取得该项目预售许可证的，不得发布广告

B.涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积

C.涉及销售价格的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

D.广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

22.职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的（A）

A.5%B.7%

C.10%D.12%

23.关于经纪机构从事房地产代理活动的表述中，正确的是（A）

A.必须以被代理人的名义从事代理活动

B.可以以被代理人的名义也可以以自己的名义从事代理活动

C.必须以自己的名义从事代理活动

D.不得超越代理权限，但对被代理人有益的，对被代理人有约束力

24.下列关于土地增值税征税范围的选项中，正确的是（A）

A.有偿转让国有土地使用权

B.有偿转让集体土地使用权

C.以继承方式取得的国有土地上的房屋

D.以赠与方式取得的国有土地上的房屋

25.“依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制

度的规定，下列关于业主大会选举业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是（D）

A.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意

B.经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

C.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意

D.经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意

26.业主是房屋的（D）

A.使用人B.占有人

C.租赁人D.所有人

27.物业服务企业或者其他管理人的管理权源于（B）

A.房地产开发商的委托B.业主的委托

C.物业服务公司的章程D.政府房地产管理部门的委托

28.根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列财产中，不可以作为抵押

权客体的是（D）

A.建设用地使用权

B.房屋及其土地附着物

C.以招标方式取得的荒地的土地承包经营权

D.依法公告列入拆迁范围的房地产

29.同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法

律制度的规定清偿。下列各项中，不行含《物权法》规定的是（D）

A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

B.抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿

C.抵押权已登记的先于未登记的受偿

D.抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿

30.房地产抵押权设立的时间是抵押合同（C）

A.签订之时B.约定之日

C.登记之时D.履行之时

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的

相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

31.下列选项中，属于业主在物业管理中享有的权利有（ABCE）

A.监督业主委员会的工作

B.参加业主大会会议，行使投票权

C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议

D.对政府房地产管理部门提出意见与建议

E.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务

32.不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。土地权利证书包括（ACDE）

A.国有土地使用权证B.国有土地所有权证

C.集体土地使用证D.集体土地所有证

E.土地他项权利证明书

33.申请经济适用住房的家庭必须同时具备下列条件（ABE）

A.具有当地城镇户口

B.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收人家庭收入标准

C.申请人需具有完全民事行为能力

D.申请家庭成员在一定时限内没有住房交易记录

E.无房或者是现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准

34.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应具备的条件有（ABD）

A.转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书

B.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

C.按照出让合同约定已经支付一半以上土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

D.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二

十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之五

十以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

35.房地产评估活动除遵循独立、客观、公正原则外，还应当遵循（ACDE）

A.合法原则B.社会效益原则

C.最高最佳原则D.替代原则

E.估价时点原则

三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）

36.建设工程监理

答：

是指监理单位受项目法人的委托,依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、

法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，（2分）对项目实施或工程建设全过程进行

监督和管理。（1分）

37.土地利用总体规划

答：

是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，

（1分）对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。（2分）

38.房屋租赁

答：

是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，（2分）由承租人向出租人支付

租金的行为。（1分）

39.房地产融资

答：

即房地产资金的融通，是指借助货币流通，（1分）为房地产业的开发、流通和消费等环节进

行货币资金调剂及其他一些相关的金融服务。（2分）

40.房地产税收

答：

是指以房地产为纳税依据的税种（1分）和以房地产开发、经营、流转过程中特定行为为纳

税依据的税种的总称。（2分）

四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）

41.简述宅基地使用权的概念及特征。

答：

宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其

附属设施的权利。（1分）其特征：

（1）宅基地使用权的权利人只能是本农村集体成员。（1分）

（2）宅基地使用权只能用于建造个人住宅及其附属设施。（1分）

（3）宅基地使用权实行“一户一宅”。（1分）

（4）宅基地使用权具有福利性。（1分）

（5）除转让给符合条件的本农民集体成员外，宅基地使用权不得出卖或以其他方式转让其

宅基地。（1分）

42.简述建设工程招标的性质和范围。

答：

（1）建设工程招标的法律性质属于要约邀请。（1分）

（2）建设工程招标的范围：

①施工单项合同估算价在200万元人民币以上，（1分）或者项目总投资在3000万元人民币

以上。（1分）②大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目。（1分）

③全部或部分使用国有资金或者国家融资的项目。（1分）④使用国际组织或者外国政府贷

款、援助资金的项目。（1分）

43.简述商品房包销的基本流程。

答：

（1）开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；（1分）

（2）双方确定商品房包销基价；（1分）

（3）不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定数额的商品房价款；（1

分）

（4）商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；（1分）

（5）如果低于基价售出，其不足基价部分，由包销商向开发商补偿；（1分）

（6）包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。（1分）

44.简述建筑物专有部分所有权的确定标准。

答：

（1）构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其

他部分隔离。（2分）

（2）须具有适用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的使用。（2

分）

（3）能够登记成为业主所有权的客体。（2分）

五、论述题（本题10分）

45.论述国有土地上房屋征收的补偿范围、标准和方式。

答：

一、依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政

府对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑应当给予补偿，（1分）补偿包括：

1、被征收房屋价值的补偿。（2分）

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。（2分）

3、因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。（2分）

二、补偿标准：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征

收房屋类似房地产的市场价格。（2分）

三、房屋征收的补偿方式有：货币补偿和房屋产权交换两种。（1分）

六、案例分析题（本题11分）

46.2013年2月20日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某将一套位于

锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价200万元。丁某因一笔银行定期存款一个月后才到

期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款，等余款付清后交房并办理房屋所有

权变更登记手续。一个月以后，丁某前往王某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经

将该套房屋卖给了张某，并与张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，

丁某向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于

张某。张某入住后，发生如下事项：（1）张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已

满，张某由于没有合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位；（2）由于很

多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。

问题：

（1）王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？

答：

王某与丁某之间签订的买卖合同有效。根据《物权法》的规定，当事人之间订

立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同

另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（3

分）

（2）法院判决该套房屋所有权属于张某是否正确？请说明理由。

答：

法院判决该套房屋所有权属于张某正确。根据《物权法》规定，不动产物权的

设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，

但法律另有规定的除外。（3分）

（3）张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为是否合法？请说明理

由。

答：

张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为不合法。根据《物权法》规

定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个

人的除外。（2分）

（4）业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是否合法？

请说明理由。

答：

业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定不合法。根据

《物权法》规定，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重

建建筑物及其附属设施的行为，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业

主且占总人数2/3以上的业主同意。（3分）

全国2014年10月高等教育自学考试

房地产法试题

课程代码：00169

一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相

应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。

1.下列不属于房地产法调整范围的是（C）

A.城镇房地产关系B.建设用地使用权出让合同关系

C.乡村房地产关系D.建设工程施工合同关系

2.下列关于“宅基地使用权转让”的说法，错误的是（C）

A.受让人为同一农民集体成员

B.经本集体经济组织同意

C.出让人拥有两处宅基地

D.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配情况

3.土地征收的实质是国家强行（A）

A.有偿取得集体土地所有权B.无偿取得集体土地所有权

C.有偿取得集体土地使用权D.无偿取得集体土地使用权

4.不动产的权属（D）

A.以权属证书为准

B.以登记簿为准

C.以当事人的约定为准

D.以登记簿为准，但有证据证明登记簿确有错误的除外

5.下列属于土地使用权出让中非公开竞价方式的是（C）

A.招标出让B.拍卖出让

C.协议出让D.挂牌出让

6.挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间不得少于（C）

A.5日B.7日

C.10日D.15日

7.房地产开发企业一级资质由（B）

A.国务院建设行政主管部门初审

B.省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审

C.市、州人民政府建设行政主管部门初审

D.乡、镇人民政府建设行政主管部门初审

8.招标出让国有土地使用权，招标人应当终止招标活动的情形是投标人少于（A）

A.3人B.4人

C.5人D.6人

9.签订国有土地租赁合同的主体是（C）

A.省级以上人民政府土地管理部门B.地市级以上人民政府土地管理部门

C.县级以上人民政府土地管理部门D.乡镇以上人民政府土地管理部门

10.居住用地的最高使用年限是（B）

A.100年B.70年

C.50年D.40年

11.房屋屋面防水工程的最低保修期为（A）

A.5年B.4年

C.3年D.2年

12.下列属于建设工程监理的特点的是（C）

A.广泛性B.永久性

C.服务性D.管理性

13.商品房预售的条件之一是已经确定施工进度和竣工交付日期，投入开发商建设的资金达

到工程建设总投资的（B）

A.20%以上B.25%以上

C.30%以上D.50%以上

14.建设工程投标保证金一般不得超过总价的（B）

A.1%B.2%

C.5%D.8%

15.房地产抵押合同在符合一般合同生效条件后，还应当（D）

A.由房管部门认证才生效B.进行公证才生效

C.将房地产转移占有才生效D.办理抵押登记才生效

16.物业服务企业（A）

A.受业主的委托提供服务

B.受房地产开发商的聘用提供服务

C.根据与开发商签订的代理合同提供服务

D.受业主委员会的领导

17.下列关于业主对建筑物区分所有权的共有权的说法，正确的是（D）

A.仅为法定共有

B.仅为约定共有

C.任意共有

D.既有法定共有部分，也有约定共有部分

18.下列关于职工住房公积金的表述中，正确的是（D）

A.由职工家庭的节余资金缴纳

B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以使用

C.由职工个人自愿缴纳

D.可以用于职工及其家庭购买房屋

19.下列属于公共租赁住房出租对象的是（D）

A.城乡低收入阶层B.城镇单身职工

C.家庭成员多的职工D.城镇中新就业的无房职工

20.廉租房住户退回廉租房的情形之一是，无正当理由未交纳廉租住房租金累计达到（C）

A.2个月以上B.4个月以上

C.6个月以上D.8个月以上

21.资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于人民币（C）

A.800万元B.500万元

C.300万元D.200万元

22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内向（A）

A.物业所在地区的区、县级人民政府房地产行政主管部门备案

B.物业所在地区的区、县级工商行政管理部门备案

C.所在地居委会备案

D.物业所在地区的区、县级人民政府宣誓就职

23.下列可以设定抵押的房地产是（D）

A.所有权、使用权有争议的房地产B.土地所有权

C.普通高等学校教学用房地产D.房屋及其他地上附着物

24.信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的（D）

A.20%B.25%

C.30%D.35%

25.住房公积金管理委员会设置于（B）

A.国务院B.省级人民政府所在地的市

C.不设区的市D.城镇

26.房产出租的，房产税的计税依据是（A）

A.房产租金收入B.房产评估价

C.房产市场价D.房产建造成本价

27.房地产行纪属于（D）

A.代理行为B.居间行为

C.咨询服务行为D.买卖或出租行为

28.房地产经纪人执业资格注册有效期一般为(C)

A.1年B.2年

C.3年D.4年

29.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他社区的市应当设立住房公积金管理委

员会，作为住房公积金管理的（A）

A.决策机构B.执行机构

C.监督机构D.领导机关

30.经一定比例的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是（B）

A.10%以上B.20%以上

C.30%以上D.40%以上

二、多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的

相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。

31.相邻关系的特征有（ABCDE）

A.相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人之间

B.相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的使用人之间

C.相邻关系的客体一般不是不动产本身

D.相邻关系的客体是由行使不动产所有权而引起的与邻人

E.相邻关系的发生常常与不动产的自然条件有关

32.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收的补偿方式有（AD）

A.货币补偿

B.实物补偿

C.安置就业

D.房屋产权调换

E.给予生活补贴

33.建筑物区分所有权的特征包括（ABCD）

A.权利构成的复合型B.权利客体的特定性与观念性

C.权利存续与处分的整体性D.属人性强

E.社会性强

34.下列对我国住房置业担保的特征理解正确的是（ABCDE）

A.我国的住房置业担保具有垄断性

B.住房置业担保公司由建设行政部门主管

C.住房置业担保公司的设立必须经过审核批准

D.住房置业担