项目物业管理方案

东湖湾管埋处物业管埋方案

第一部分项目基本情况

项目名称东湖湾名苑

座落位置北京市朝阳区来广营

占地面积（:）容积率绿化率%

总建筑面枳（H：）185000收费面积建筑平米.302号楼暂不入住

一期2007年

竣工时间2007年10月入住时间

iofl3iH

天润地产与城建公司合作开发东湖湾名苑顶山天润地产控股，东湖湾

发展商简介

名苑项目定位为中高档住宅项目

住宅面积（M）离层（5）栋OM.2

写字楼（）M,（）层，共（）栋

商业面积（18207）M2,地上2层地卜.2层，共（1）栋

会所（）功能配置未定

号车位共（922）个；其中地下停车位共（896）个，地上停车位（26）个,

停车场租（）个，鱼（）个停车场出U大（D个，入口共（1）个；小区出

入口（1）个摩托车（）辆，电瓶车（）柄

坨圾站无化粪池个水池（箱।11500X6000X1800

燃气市政燃气；n专用燃气站:口其它

户数、常住/酒住人口

数、商住比例、未入住

租赁比例：

工程或管理上遗留问题未接管验收

空置房情况未入住

管理用房及社区活动用物业首理用房：经理办公室：踪合办公区；多功能业务会议室；客服中心：财务

房清单室；会议室；档案室；工程物料室；资料室；保油库房；保安库房；员工休息问

广顺南北大街西八间房、五环的出入口，里京桥、京承高速科技园人口（利泽西

街），用以上四个出入「1作为指引客户的主要动戏方向

有城铁13号线：望京西站至CBD;

421路：大北窑、光华路、亮马桥、网格饭店、望京花园

952路：东胡、广顺北大街、皿都、酒仙桥、朝阳公园、四惠桥、北宫大

707路：嘉园经洋桥、天桥、劲松中街、农展馆、丽都区店至来广营

?10路：善各庄经型京花园、朋都饭店、朝阳公园至染料厂

小6路：西马庄-二外一北太・红庙•团结湖湘都•里京

至东直门:

614路：东直门一东坝河一里花路一望京西园一型京科技园

416路（环）：来广营经花家地、死马桥、东直门、丽都饭店至来广营

W1路：东出门经三元桥、丽都饭店.花家地、望京花园至来广营

97588：东直门经里京花园、奶子房、北七家至桃峪口（亚北）

966路：东直门经柳芳街、国展、两湖集路、广坂北大街、来广营至平西M

606路：东直门内、建材羟贸大夙、静安庄、太阳宫路、望京西路、广顺大街

社区交通至亚奥商圈

7521852路：西北旺村羟上地、大屯、北苑家园、来广营至京南交易中心

629路：东北旺中路、西三旅、东小口、大羊坊、北湖集、利泽西街

小34路：将台路到北辰

9,14路：奶了房经里京花园、花家地、学院路、万寿寺、六里桥北里.至来广昔

939路：奶子虏经湖光中街、小甘、牡丹园、章成门至北京南站

422路：菜广营一广城北大街一花家地一中日医院一马抑一三义庙

小71路：里京小区一花家地南里一白庙一亚运可一志新一清华西门一上地桥

小72路：莱广管一西八间房一三元桥东站••西坝河一安贞一奥体东门一苇子

亢

至中关村

422路：来广营花家地西里、小西、安贞里、学院路至三义庙（人大）

827路：北京西站经甘家口、人民大学、小营、花家地至善各庄

630路：香山东路、卧儒寺、知春里、五道口、科技大亚、华汇商厦、利泽西

街

洸1路：巴沟村一和平西街一白庙一南湖东园一望京科技园

运通110:望京新城—广顺北大街一白庙一东小区一北沙沌一中关村一昆明湖

济一半嚷店

至南城

952路：东湖一广顺北大街一花家地街一朝阳公园一劲松一丰台一丰台路口

420路：北京站一东四一农展馆一丽都饭店一出京西同一望京科技创业园

627路：里京小区一花家地一四元桥一农展馆一垂杨柳一十里河一方庄

一和义农场一三营门

976路：亦庄一双井一六里屯一酒仙桥一里花路一广顺北大街一北湖沏集

953路：南r里居一将台路一东八间房一东以中路一马厂一黎各庄一六里桥长

途站

至京西、西南：

409路：章成门经新街II、安华桥、中日医院、小昔、湖光中街至来广营

921路：大峪经革果园地铁、石处山、钓鱼台、民族大学、安贞西里、广顺大

街

983路：王佐汽车站经长辛店、五棵松、南均'学院路、花家地至北湖集

827路：北京西一大钟寺一学院路一花家地-广领北大街一善各庄

项日荣誉北京巾十人明星接盘

设脩设备情况（型号、厂家、铭牌、设备编号）

运行时间运行时间

项目名粉数"功率服务区域

《小时/天）（小时/年）

供高压开关柜

变压懵

fid低压配也柜

柴油发电机

电动力桎也拒

启动拒

系控制电

消防棉

梯观光电梯

扶梯

货梯

安红外探泌㈱

微波探测器

全控制密

报警器

技摄像几

录像机

防监视需

切换零

系图象分别器

防盗对讲门

统

空窗式空峋

调分体式空调

给水管道

给排水借道

雨水管

排消防管道

地下蓄水池

水生活水箱

泳池

系喷水池

雨水井

统污水井

化粪池

外地面

土公共内箱面

木公共见面

建公共匚窗

筑

共天线

用前端箱

天放大错

线

公白炽灯泡

H光灯管

共

白炽灯泡

日光灯管

照

白炽灯泡

日光灯管

明

臼炽灯泡

日光灯管

室外泛光灯

池底灯

宽虹灯

路灯

道闸

车

验票机

库

摄像机

收

电脑

费

打印机

系

统

中制冷机

冷却泵

冷冻泵

箭环集

冷却塔

央空气处理器

新风也

风机疫管

风苦

水曲

空制冷机

冷却泵

冷冻泵

循环泵

冷却争

调

空气处理器

新风机

风机盘管

风管

水管

采锅炉风机

暧采暖循环泵

系生活热水泵

统

楼宇自控系统

电话通讯系统

智能化系统网络通讯系统

第二部分人力资源（含分包）

1、管理处组织架构图：

职位岗位职贡编制（人）总编制（人）

经理主持管理处全面工作11

副经理协助管理处经理工作11

管埋处考勤、培训的组织、后

行政主管

勒事务1

配合行政主管负货管理处行

行政助理0

行政组政工作4

厨师管理处食堂1

勤杂管理处食堂2

客取部K负负管理处日常客服工作1

客户服

客服主管高级管家客服工作27

务中心

社区日常物业事务接待、跟

客服助理

踪、处理（贴心管家4

安保部长0

护卫主管社区安全管理、车场管理管理1护卫员19

护卫组人分包

中控室值班、巡逻粗、车场进

护卫员

出口、车场疏导岗、轮休岗19

44

鱼谎。个大堂的接待及俣安

物管助理

工作24

工程部长机电一体化专业1

工程主管弱电、暖通0

供配电运行值班

工程组13

泵房运行维修

技工业主请修服务12

公共设施巡视维护

轮休

保洁组环境主管负货小区全面保洁工作11

负贡各自区域卫生保洁及垃

保浩员保洁员27

圾清运27

人、园艺工

人为分包

园艺工园林绿化及主题公园33

31

总编制

自有人数52人外包人数49人101101

（人）

3、管理职员职位说明书:

所属部门管理处职位名称管理处经理职位代码

职位

薪资等级工作地点不定工作时向8小时，五大工作制

描述

直接上级分公司总经理直接卜属管理处副经理、客股部部长、分项目主管、物管助理

年龄26-45岁性别不限电脑熟练使用Office办公软件，打字40字/分钟以上：

基本外语四级以上户籍不限形象身体健康，五官端正

任职1、大学本科学历以上，并从事物业管理工作三年以上：大学专科学历，并从事物业管理工作四年以二；中专（高

学历

中）学历，并从事物业管理工作六年以上（仅限于公司内部取员的晋升）

经

芸件历

2、同时具仃物业管理和或专业工程师职称资格的优先考虑。

证件】、持由物业曾埋加”经埋上岗证:2、持自GB/T19001、GB/T28001.GB/T24001内审员证:

3、管理学类、工程学类（酒店、旅游管理等专业优先）

职位要求工作分析评后标准

I、熟悉物业管理行业基本知识及物业项目各阶段（前期、入伙、装修及正常期运作）的运行模式：

工作2、熟悉国家及相关城市物业管理法律、法规：

能力专业3、熟悉财务管理基本知识和管理处预算管理；

知识

1、达到培训学分的要求

要求4、熟悉IS09000质量:管理、ISDMOOO环境管理和OHSAS18000职业安全卫生管理的相关知识：

2、达到公司规定的工作技

5、熟悉公司运行体系文件：

能方面的要求

6、了解设备设施管理、保洁、园艺、安全管理的相关知识：

3、满足具体工作职贵的统

7,能够裳握•定的人力资源管理、绩效管理方法,能够对团队及职员走行仃效的绩效管理。

效成果的要求

1、有较强的领导和协调能力，能带领团队取得组织目标；

作

工4、达到心态问卷测评的要

2.有较强的书面表达能力，能组织起草和修订管理处各类公文和函件：

能

技

3、为较强的洞察力，对管理处现场进行检验，发现问题及时纠正；求

k有较强的应变能力和沟通能力，能及时处理客户问题，对突发事件能迅速准确地处理；

5、有技强的计划能力.能统筹协调管理处的各项T作计划：

6、有较强的学习能力和创新能力，能够不断的提高和改进管理工作：

7、能弊熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。

I、对企业有高度的忠诚林，有良好的职业道德和成就事业的愿望：1、达到公司规定的培训学

工作2、有在压力下完成工作，并具有追求卓越和史广创新的精神；分要求

3、能承担贡任和自我调控.带领团队取得组织目标；、达到心态问卷测评的要

心态2

4、高度认可公司的文化和理念。求

主要职贡具体工作内容工作周期绩效要求或成果

每日《体系执行检验记录》

负责公司运营体系在管理处服务过程的体系执行检验制定改进措施，每月编制检验报告

管理处的执行与体系执每月£体系执行检验报告》

行的检枝对分公司检验的不合珞项进行原因分析，制订改进措施：随时按作业指导书要求

组织对公司内审的不合者项进行改进：内审后按作业指导书要求

组织对外审的不合格项进行改进：外部审核后外审不合格项解改单

对不适用的体系文件提已修改意见。随时按作业指导书要求

组织管理如CS小组活动的开展；每月按作业指导书要求

负责组织持续改进措负责组织对管理提案制度的执行，对于适合管理处的管理提案组织

每月按作业指导书要求

施的实施实施;

负货组织整理典型的物业管理案例，在管理处范围内进行培训。每月典里的物业管理案例

每年末（年度工作计划》

根据管理处绩效计划，制定管理处年度工作计划和月度工作计划：

管理处年度绩效目标每月《月度工作计划》

计划的管理

组织实施管理处绩效门标il•划并对实施情况进行检查。每年半绩效目标计划自评

负责管理处的笫建计划的制订并组织实施：入伙按作业指导书要求

负货物业项口的舞备、接管、验收等工作，与发展商沟通相关管理

入伙按作业指导书要求

负货小区的接管验收、用房、拢用、接管验收程序及房屋维保等问题：

入伙及装修管理组织策划实施小区入伏方案，组织培训入伙工作职员。入伙过程的

入伙按作业指导书要求

组织实施与监控；

组织制定、实施房屋装修的管理方案.入伙按作业指导书要求

组织制定并实施小区布防方案：每季度£小区布防方案》

负货物业项目区域内日常秩序的维护和监控；每日按作业指导书耍求

负货物业项目的公共秩定期组织消防安全检杳以及每半年组织一次的消防演习，制定整改

每季度按作业指导书要求

序的维护措施：

负货制订突发事件的应恁预案，处理各类突发事件；每年《突发事件的应急预案》

负贡物业项目区域内车场事务处理。随时车场事务的及时处理

负货安排客户服务中心的口常值班工作呆证24小时有人受理客户的

每月按作业指导书要求

需求,

组织定期收集、分析客户需求，改进服务流程：每月按作业指导书要求

客户投诉、建议的处理，客户关系软件系统的监控和处理相关事务；每日按作业指导书要求

负货日常客户服务的维

制定物业项目重点客户清单（包括政府部门、发展商等相关单位）每年修订6物业项目重点客户清单》

护

组织策划、实施客户关系维护方案；每年《客户关系维护方案》

定期与重点客户、业主委员会成员沟通：每月随时按作业指导书要求

协助组织客户满意指数的测评,并对本项目中客户满意指数测评中6客户满意指数测评报告》

每年10月

提出的问题进行回访和整改：《客户意见建议跟踪验证报告》

组织制订实施物业管理项目的社区文化活动计划。每年6次按作业指导书要求

组织制订实施物业管理项目的保洁、园艺服务计划：每年12月保洁、园艺服务计划

负贡物业坝目环境维

组织监督保洁、园艺服务提供过程：每日按作业指导书要求

护

里点节假日对物业项目他国内进行布置。节假日节13气机

8.1组织建立公共设备设施、机电设备台帐及变更相关资料：每年一次公共设施、机电设备台帐

组织制定并实施房屋本体、公共设备设施、机电设备、大中修、更新

负货物业项目内房屋每年月按作业指导书要求

改造及检查计划：12

水平体】华、八/、壮六沿IX海VE1、v川l市lLL,

设备的维护，保持运行组织定期编制房屋本体、公共设备设施、机电设备的状况评估报告：每年12月按作业指导书要求

正常物业管理项目公共能耗的管理：每月25日前按作业指导书要求

负责控制管理处物料采购，物料采购的审批。Ki时按作业指导书要求

组织环境因素、危险源的识别、钾估，确定重要的环境因素和危险源;每年11月环境因素、危险源的识别、评估

负贡环境管理和职业健

组织编制管理处重大环境管理方案和危险源管理方案：每年12月重大环境管理方案危险源管理方

M由i女左生官/理UIJ忤4尔左仅叫1头寸她他

重大环境因素管理方案、主要危险源管理方案实施怙况的检验.每月按作业指导书要求

组织对分包方的工作进行检查，定期与分包方进行沟通：每月按作业指导书要求

组织对分包方的职员进行培训：每月按作业指导书要求

负贡组织对分包方日

常工作的监督管理参与分公司组织的对相关分包方的选择、评估：每半年对分包方进行评审

组织对外委工程项目分包方的选择、负员外委工程的申报、参与外委

根据需要按作业指导书要求

工程的招标，及工程验收工作.

按文件要求对管理处公章进行管理；每日按作业指导书要求

行政事务管理管理处各类文件、公文的审核与批准：每日按作业指导书要求

公司文件在管理处内的传达。根据需求按作业指导书要求

负资合理分配下属职员的职责：每年管理处各职位说明书》

负贡提出本管理处人员配置的初步意见：根据哥法语按作业指导书要求

对职员进行转正、绩效评估、反馈评估结果及改进意见,根据其工作

12月按作业指导书要求

表现，提出奖惩建议：

负近管理处团队建设

定期组织职协活动，组织职员参加公司、分公司统一组织的各项活动：每季度的第二月组织活动

负贪职员队伍管理，根据分公司、管理处实际改善职员生活条件，定

季度按作业指导书要求

期与职员进行沟通：

负货管理处职员考勤、请休假的审核：以及职员加班申请的审核。月度按作业指导书要求

负货制定、审丸匕、实施管理处职员的培训计划；每月《月度培训计划》

组织管理处周、月度办公例会：每月/周组织和实施例会

员费管理处培训管理

对培训效果进行检查，及时调整培训内容：每月培训效果的验证和评估

组织管理处职员参加分公司统•组织的各项培训。根据计划按时参加培训

组织制定下年度管理处的管理规划或工作计划：每年12月各类工作计划

负货年空预算管理组织编制管理处下年度预算每年12月区管理处年度预算》

仇费按预免控制成本,制定改进措施并进行改进.每月4改进措施》

组织制订各类费用的收缴计划：每月25日前费用催缴计划

组织建立欠费台帐，分析原因，及时催缴相关费用；每月28日欠费台帐

负责物业项目内停车场经营管理工作，建立费用台帐；每月5日费用台帐

负贝小区日常经营管

组织草拟管理处相关项目的合同初稿以及合同评审情况的跟踪；根据需要按作业指导书要求

理

负责管理处合同管理，检查合同执行情况：每月随时合同管理台帐

负责管理处固定资产音理.；每季度第一月固定资产管理台帐

根据物业项目的情况，适当开发经营项目。根据需要经营项目计划书

小区危机的初步处理关注小区的动向，及时发现可能危机，及时处理。根据需要反馈相关信息

深圳市*****物业管理股份有限公司

管理处管理职员（非经理）职位说明书

第一部分；管理处管理职员（非经理）任职资格

所属部门物业管理处职位名称客服部加K职位代码

职位

薪资等级工作地点不定工作时间7小时，大工作制

描述

直接上级物业管理处经理直接下属分项目主管、物管助理、操作层职员

年龄25-40岁性别不限电脑熟练使用Office办公软件，打字40字/分钟以上：

外语四级「籍不限形象身体健康，五官端正

1、大学本科学历以上，并从事物，怦（或服务业）工作三年以上：大学专科学历，并从事物管（或照务业）工作四年以

学历上；中专（高中）学历，并从事4勿管（或服务业）工作五年以上

经

历

2、同时具有物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑。

任职

1、持有物业管理部门经理上岗证：

基本

2,持有GB/T19001、GB/12800KGB/T24001内审反证者优先：

条件3、工程部长：需具有助理工程师以上职称，所负资项目的相关专业的学历证的；

证件客服部长：酒店管理、旅游管理：

工程部长：土建类、电器类、给排水（暖通、空调专•业）需具有助理工程册以上职称；

环境部长：管理学类（酒店管理专业优先）：

安保部长：管理学类：

职位要求工作分析评估标准

1、具有物业管理的基本知识，熟悉所负贡项目的安防管理、设备设施管理、环境管理及分包方的

管理的相应知识：

2、熟悉所负责分项目的国家及相关城市物业管理法律、法规：1、达到培训学分的要求

专业

2、达到公司规定的工作技能方

3、能够熟练编制本分项目的工作计划及年度预算；

知识面的要求

4、熟悉IS09000侦量管理、ISOMOOO环境管理和OHSAS18000职业安全卫生管理的相关知识：3、满足具体工作职责的绩效成

5,熟悉所负责分项目工作方面公司运行体系文件要求。果的要求

、达到心态问卷测评的要求

工作6、熟悉所负费分项目相关的专业知识，具有专业技术职称。4

能力

1、有•定的领导和协调能力,能带领团队取得组织目标；

要求

2、有较强的书面表达能力，能组织起草和修订本项目组的各类公文和函件；

作

工

3、有一定的洞察力，对负责的项目现场进行检验，发现问题及时纠正；

能

技

4、布•定的应变能力和沟通能力，能及时处理客户问题，对突发事件能迅雍准确地处理：

5、有一定的计划能力，能统筹协调管理处的各项工作计划；

6、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。

1、对企业有很强的归宿感，能关注并适应公司的发展：

、达到公司规定的培训学分要

工作、能服从分配，在公司需要时能积极贡献自己的才智；1

2求

心态3、有良好的纪律性，能在乐力下完成工作。2、达到心态问卷测评的要求

4、高度认可公司的文化和理念。

职位所属部门物业管理处职位名称资深物管助理（项目主管）职位代码

描述薪资等级工作地点不定工作时间7小时，天工作制

直接上级物业管理处经理内接下属无（或作业层）

年龄25-40岁性别不限电脑热练使用Office办公软件，打字40字，分钟以上：

外语四级户籍不限形象身体健康，五官端正

1、大学本科学历以上，并从事物管（或服务业）工作三年以上：大学专科学历，并从事物管（或服务业）工作四年以

学历

经历上：中专（高中）学历，并从事物管（或服务业）工作五年以匕

2、同时具布•物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑。

任职

基本1、持有物业管理管理员上岗证；

条件2、持有GB/T19001、3B/T2800KGB/T24001内审员证:

3、资深物管助理需具TT助理工程师职称，所负贵项目的相关专业的学历证书.

证件

客服主管：酒店管理,旅游管理：

工程主管：土建类、电器类、给排水（暧通、空调专业）。

工作分析评估标准

职位要求

I、具有物业管理的基本知识，熟悉所负责项目的客户服务、安防管理、设备设施管理、环境管理及

分包方的管理的相应知识：

专#2、熟悉IS09000质量管理、IS014000环境管理和OHSAS18000职业安全卫生管理的相关知识：

知

识