物业管理有限企业工程维修部工作手册范文

上海晨宏物业管理管控有限公司

工程维修部工作手册

审核人：审核日期：

批准人：批准日期：

生效日期：__________________

目录

序号标题版本/修改状态页码

―-组织结构

二工程标准

三工作规程

1工程维修部主管工作规程

2工程维修部领班工作规程

3工程维修部维修部工作规程

4电梯巡视员工作规程

5安全作业操作工作规程

6报修工程规程

7二次供水管理管控工作规程

8二次污水处理维修保养工作规程

9房屋、公共设施设备、配套附属设

施日常养护工作规程

10供配电设备（设施）管理管控工作

规程

11电梯管理管控工作规程

工程维修部组织架构

上海晨宏物业管理管控有限公司企业标

准

工程维修部工作标准

上海晨宏物业管理管控有限公司发布

工程维修部工作标准

要求：

一、周一至周日24小时受理业.主和住户水电零星报修、房屋报修，365天有维修服务,

半小时内赶到现场处理。

二、办公场所整洁有序，态度和询文明，挂牌上岗，安全作业。

三、公共部位：

I、房屋结构：每年一次对重要部位进行检杳记录，有损坏及时安排维修并告知相关业

主和使用人。

2、门窗：每月检杳一次记录在巡视记录表中。

3、楼内墙面、地面、顶面：每季检查一次.有损坏及时修补。

4、管道排水沟：每半年一次对屋面泄水沟进行清理疏通；室内外排水管道每季度进行

清理疏通，有记录，6月一9月每半月检查一次。

5、道路、场地、侧石、窖井、渠道等：每二周巡视一次有记录，无缺损、无满溢、无

损坏、无积水，及时维修。

6、娱乐设施、健身设施：每周巡视二次有记录，有损坏及时维修，及时养护，确保正

常安全使用。

7、安全标识：有汇总清单，每周巡视检查一次，有损坏及时维修更新。

8、装修管理管控：每三天巡视一次，无违章搭建等，空调安装位置一致。

9、外墙面、围墙：无损坏、无污染、无起壳，发现问题及时维修，每月巡查一次。

【0、公共照明：每周二次巡视，公共照明亮灯率98%以上，每日一次巡视，每月保养

一次，每年安全检查二次，保证电器设备安全正常。

11、消防设施设备：（1）每月检查一次消防栓：

（2）消防栓箱内各种配件完好。

（3）每月启动一次消防泵：

<4）每半年检查一次消防水带、阀杆处加润滑油，并做•次防水。

避雷系统：每年二次检查避雷装置，有记录。

弱点系统：

I、楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更，不定期进行检查，保证其

24小时运作正常。

2、监督专业公司维修保养，有记录。

电梯：

I、确保24小时运行：

2、委托并监督专业公司维修保养，并有记录。

3、对电梯进行管理管控；

4、发现电梯困人或其他重大事情，5分钟内赴到现场：

5、有电梯安全巡视人员。

水景：

1、每周巡视一次，及时维修，保证正常运行：

2、重大节日和活动前，对安全、运行功能检查，确保正常使用。

检杳：以标准合适的内容检查；

I、维修及时率达到95%以上，合格率达到90%以上，被服务对象满意率90%以上。

2,安全责任事故为0。

3、无业主投诉。

4、执行小区装修管理管控制度，有记录并与实际相符。

5、有房屋维修档案。

6、闵位职责明确。

7、公共设施设备维修养护工作相关计划落到实处。

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准

工程维修部主管工作规程

上海晨宏物业管理管控有限公司发布

工程维修部主管工作规程

一、岗位工作关系

1、直接上级：工程主管

2、直接下级：无

3、平级关系：维修工

4、横向协调：客户部主管、保安队长、保洁主管、保绿主管

二、任职资格要求

文化程度中专及以上，年龄45岁以下，参加过物业管理管控、工程技术培训，具备工

程类强、弱电上岗证，从事本岗位工作二年以上。

三、岗位职责

1、负责物业前期介入工程质量验收、整改、监督、监理工作和前期工程技术资料的收

集工作。

2、负责物业交接验收工作，工程质量缺陷再整改验收工作。

3、负贡业主入住后的房屋、公共设备设施和附属设施的维修养护工作。

4、负责小区内的房屋、道路、场地公共设备设施，附属设施的年维修养护，实施相关

计划及预决算。

5、负责小区业主和住户零星报修的维修服务。

6、负责保修期内的房屋、公共设备设施维修的监督、协调管理管控工作。

7、负责小区业主和住户的装修管理管控。

8、负责仓库、空置房、业主维修档案和设施设备等的钥匙管理管控。

9、完成管理管控处交办的其他任务。

四、工作规程

1、在物业管理管控部、管理管控处的领导下，接受公司工程部技术指导，做好物业的

接管验收、整改、交付工作，收集和保存产权、竣工资料，产权资料更印件、竣工资料目录

交公司综合办公室归档，

2、对小区房屋、道路、场地进行检查、养护、维修工作，每年12月份做出年维修养护

相关计划和资金预算，上报管理管控处和公司工程部，

3、对小区公共设施、设各、附属配套设施的检查、养护、维修工作,每年12月份做出

年维修养护相关计划和资金预算，上报管理管控处和公司工程部。

4、对小区公共部位、公共设施设备进行日巡视检查，发现损坏填写《工程保修单》，小

修24小时完成，一般维修三天之内完成，急修即时完成，由工程主管或由业主委员会签字

确认。

5、负责业主自用部位、设施的24小时有偿急修、维修。接到任何报修，半小时到场处

理，检杳督促业主和住户按规定进行房屋装修。

6、对保修期内物业的质量问题的维修、整改情况进行监督管理管控，保修期结束之前

半年对房屋、设施设备、道路场地等质量再进行检查，对存在的问题要求相关方进行整改，

并将整改情况打面记录在相关方质保金申请单上，报管理管控处和公司工程部。

7、每月20日做好本部门采购物资的预算相关计划，报管理管控处审批。

8、每月25日前负责统计水、电、能源耗费，并上报管理管控处。

9、业务办理入住手续后一个月内，负责统计汇总业主收房后水、电表底数上报管理管

控处。

10、公共部位和公共设旅设备的移交按政府规定填写《物业移交确认单》，正式交付使

用前发生的水、电抄表数在半年之内陆续上报管理管控处。

11、每年或按规定对管理管控处各部门使用的计量器具进行检验，并确保本管理管控处

使用的监视和测量装置满足规定要求。

12、工程部主管负责对监控室的综合管理管控，包括技术资料•、档案的收集、保管，负

责零星设备配件、材料的采购相关计划的编制预算，外委修理的联系工作，对维修保养工作

进行指导及检查监督。

13、做好本部门的服务质量的检查及考核工作，发现不合格或潜在不合格服务时应及时

整改，必要时采取相应的纠正措施或预防措施。

14、对本部门办公现场和工作操作现场环境、危险源的控制，如个人安全防护、资源管

理管控，配合、参与环境因素、重大职业健康安全风险的识别与评价工作。

15、每二周组织召开部门例会，有会议纪要，制定、总结月工作相关计划，将公司的管

理管控方针、管理管控目标、指标和管理管控处合适的方案、法律法规、标准及其他要求传

达给员工，并实施、遵照执行。

16、对本部门员工的岗位技能和突发事件应急预案的培训和演习，每年12月份做出下

年度培训相关计划。

17、负责建立业主和住户维修档案工作。

五、检查和考核

（一）检查：

管理管控处主任对工程维修部主管工作的检查

检查频次：日检、周检、月检

（-）考核合适的内容

1、岗位职责；

2、方针目标、指标

（三）考核依据

按公司评分标准进行考核

六、相关记录

《避雷接地装置检测记录表》

《服务设施购置申请表》

《污水系统检查记录表》

《水处理检杳记录收》

《消防系统检查记录表》

《地下排水系统检查记录表》

《定期巡视表》

《设备维修保养记录》

《下水道定期疏通记录表》

《年设施设备维修养护相关计划》

《高压配电房检查记录表》

《低压配电房检查记录表》

《小区公共设施设备一览表》

《标识汇总清单》

《标识台账》（非格式）

《年度工作相关计划》（非格式）

《房屋修理养护任务单》

《服务质量检查与考核表》

《技防系统维修整改验收单》

《空置房维修养护登记表》

《物品申购单》

《废物清单》

《归档技术资料清单》

《能源消耗统计表》

《环境监测评估报告》

《废弃物处置统计表》

《不合格品处理报告》

《基础设施清单》

《进货检验记录表》

《信息联络表》

《服务质量检查表》

避雷接地装置检测记录表

年月NO:

地点,合适的外观测量数据。连接点牢固性备注

内容

注：标准要求为__________Q,此表一年检查一次

检查人:

年月日

服务设施购置申请俵

NO:

申请部门中请人申请日期

新设施安置部位：

购置设施目的及用途：

建议购置设施型号、规格及质量要求:

部门负责人：日期:

设备主管部门审核意见：

审核人:日期:

审批意见:

审批人:日期:

污水系统检查记录表

NO:

_______________月份

时同，今话的1214567R910II12K14151617IS192021222?242526272R293071务泮

内容

1#妪水泵

网集水泵

I*污水泵

2#污水泉

1#爆气机

2#烽气机

格校

预煤气机

倒5m，h

氨氮最

电弋控制柜

II力表

通风

排水

备注

注:正常在表格内打“J”，不符合打“X”，此表好天一次。

检查人：_____________

水处理检查记录表

NO.

_________________月分

时闻合适12345678910II1213141516171819202122232：25262728293C31各注

的内容

1#椎拴泵

2"搅捽泉

3#搅拌爱

加药泵

出水系

港气泵

格然

括法机

潜水系

电气控制柜

压力定

通风

法让

注：正常在表格内打“J”，不符合打“X”，此去每天•次。

检查人:

消防系统检查记录表

年月日NO:

内容是否出水前接闸门完好开关灵活编号清晰油漆脱落盖帽完好牢固性备注

序号

注：此表每月检查一次，正常打“J”，非正常打“X

检查人：___________

地下排水系统检查记录表

年月日NO:

内容自手动功能单向阀足活积水进淤泥清理出水是否良好开关箱备注

编号

注：此表每月检查一次，对上述栏目合适的内容应及时修理，完好打“J”

检查人:

定期巡视表

NO:

日期年月_____日区域：巡视班次巡视人

巡视合适的内容结果备注巡视班次结果备注

办公场地照明、卫黑色路面污水盖

生设备,锁具损坏情况

☆人工湖设备、水街坊雨、污水盖损

的、河道、灯具有坏情况

否异常

☆小区监控中心、△电信箱情况

路灯控制柜

△CATV箱情况☆摄像头、云台等

牢固性

煤气中压站有否☆4)20绿化笼头

漏气、外观便用情况

☆小区广告牌牢☆4)50绿化笼头

固、照明是否正常使用情况

☆小区箱变更及△消防栓使用情

支箱是否正常况

☆高路灯故障小区各类电缆井

盖破坏情况

☆庭院灯故障老人健身设备安

全情况

☆草坪灯故障儿童设施安全情

况

排水系统使用情△阚墙设施及周

况边环境情况

垃圾桶及标志牌

使用情况

注：此表定期巡检，不带符号为每天一次•打☆每三天巡视一次，打△每：天一次，正常在表格内打J,不符合在

表格内打X,目前无此项合适的内容打：/并注明。

房屋/设备维修保养记录

NO:

序号房屋/设备设施名称房屋/设备设施编号维修相美项目及合维修员日期负责人

适的内容

年房屋/设备设施维修保养相关计划

NO:

房屋/设备设施编号名称维修周期维修日期修改单位/人备注

下水道定期疏通记录本

NO:

年月

H»第•季度工作人备注第二季度工作人备注第三季度工作人备注第四季度工作人备注

区域

注：此友需注明疏通地点、时间.货任人，遇钉特殊M间,增加疏通次数-

高压配电房检查记录表

________年_________}

序号检住合适的内12345678910111213141516171819202122232425262728293031

容

1电缆接头

2母排

3变压器正常

4挂风、温开

5指示灯

6表具指针

7电容补偿

8安全粕助

9标志牌

10门领

11清洁卫生

12有“数

13无我数

14峰竹

15谷世

16平竹

17检台人

备注

注：此能每天检杳•次，有测出数据的馍写检查数据;无数据要求的正常打“/非正常打“X”

低压配电房检查记录表

NO:

年月日

序号检育相关项目结果备注

1房内照明、排风

2房内卫生、柜体卫生

3电气柜面开关完好无损

4戏路至固无松动、无异味

5无器件动作正常、无异声

6开关关田昆活、标志清毗

7指示灯完好、指示正确

8接地良好

9各类去具指针完好

10按钮、开关状态

II电容器完好

12框面清洁无杂物

13变压器无异声、温度正常

注：校互相关项目符合要求打“不符合打“X”此衣星期海查（X

检查人

小区公共设备设施一览表

NO:

序号编号设施名称使用部门备注

审批表:

《标识汇总清单》

NO:

序号标识名称数量位置责任人

编制人/日期:审核人/日期:

房屋修理养护任务单

管房单位：上海超宏物业管理管控有限公司第（）管理管控处

报修人姓名地址报修有人到达报修人脸收

时间时间时间

报脩部位报修预约开工完工完工

相关n期日期门期时间月n

海目

修第日期（）引用类别（）分押方式（）

自用公用公共业主修缮电梯公共自门牌住宅

部分部分设施II理基金水泵设施然悴区域

基金4余幡

S勘荏劭修珅相关项目查勘实做实做预算定领材料费质量验收备注

W位数量数量工时数量编号工时人工费

雄表修理查验定颔凭证发放

人人员月n工料费

报修凭证

报修H期年月Hftt修人姓名报修部位

报修相关项目以单人

说明：

1.报位后如管房单位未按规定时间派员修理,可凭此证催修.

2、清报修人（户）妥善保存此证,以备查核。

3、报修相关项目修竣后，清报修人（户）验收、并在任务单上桀字。

4、报修相关项目脩段后，此证即兴行作废.

材料领耗记录

材料名称规格单位估料数最领料数最实耗数M退科数M实耗金额备注折出料或整料记录

材料合计

服务已录

回访闩录业主联系电话:

（工程）服务质量检查与考评表

检查人:被检查人:年月NO:

序号检杳合适的内容检杳结果采取纠正措施整改结果

1小区各类设施有台账运行

正常

2有年保养相关计划、实施

记录

3报修制度、夜间值班制度

建全落实

4房屋竣工验收有交接手续

5房屋结构完好，每年检查

有记录

6围建道路、场地完好，有

年保养相关计戈k实施记

录

7排水沟疏通维修及时

8附属配套设施如：休闲、

娱乐、健身设施完好，有

巡视检查记录

9小区危险隐患部位的安全

警示标识完好

1()各类照明设施完好

11技防设施、交通设施完好

12对服务外委承包的管理管

控

13采购设施的验收、登记建

账

14计量器具年检

15装修巡视管理管控

16房屋维修、维修档案完整

齐全

17仓库管理管控、出入库、

检验手续齐全

说明：检查结果应写详细

技防系统维修整改验收单

维修时间维修地点

维□监控系统□周界报警系统故

修□音响系统口电子巡更系统障

系□对讲系统口车闸系统合

统适

的

内

容

故

障

分

析

维

修

合

适工程部审核意见

的

方

案

检

修

结

果维修人员_________工程部：—______保安部：_____________

工程部

主管

意见签字年月口

管理管控处

意见签字

空置房维修养护登记表

填表人：年月日

房号项目内墙面、顶棚进户门塑钢门窗设施设得

房间涂料给刷空鼓裂缝框扇领校链框、玻璃、密封条、压第、搭in、顶水、电、开关、技防设招备注

责任人，完成情况打“J"要求，维修族次每食好季一次

完成时间:

物品申购单

申购部门/人申购日期:NO:

相关项目经理财务总监

物品名称规格/技术要求数量预计金额实际金额

小计

用途：

董事长总经理常务副总主管副总

废物清单

NO:

日期废物名称类别数量处置方式责任人

废物清单

NO:

日期废物名称类别数量处置方式责任人

《归档技术资料清单》

NO:

序号归档资料名称归档资料编号归档场所归档日期经办人份数

《能源消耗统计表》

部门:

能源类别水电统计人/统计日期冬注

表号及表位上月本月上月本月

《环境监测评价报告》

监测对象：监测地点：

监测标准（要求）：

序号监测日期监测时间监测值结果判断监测人备注

《废弃物处置统计表》

部门:

日期废弃物种类排放量处置办法统计人审批人备注

《不合格品处理报告》

NO:

不合格情况描述：

签名/日期:

确定：处理意见：

()采购员签名/日期：()降级使用

()退货(更换)

()仓管员签名/日期：()报废

签名/口期：

纠正预防措施：

编制人以期：审批人/日期：

执行记录：

采购员/日期：

仓库员/日期：

基础设施清单

NO:

序号名称规格型号数量维护保笄要求责任人备注

编制人/日期:审核人/日期:

《进货检验记录表》

NO:

序号检验物资名称物资总数检查数量检验合适的内容检验结果备注

检验人/检验时间:

《信息联络单》

送达部门：抄送部门：

发出部门：发出人：

批准人：发出日期：

信息摘要：

（主题：口质量问题口职业健康安全问题□环境问题□事后备案□其他）

此信息是否需要反馈（发出部门填写）；

口反馈口无需反馈口其他

处理措施：

□已发出《纠正和预防措施报告》给___________（部门名称）。

□其他：

处理措施验证（必要时填写）：

验收人/日期：

服务质量检查表

被检查部门：检查时间：

序号检重合适的内容检查结果小合格项整改情况

检查人:

检查频次：管理管控处主任月/次：物业管理管控部季，次：管理管控者代表半年/次.

上海晨宏物业管理管控有限公司企业标

准

工程维修部领班工作规程

上海晨宏物业管理管控有限公司发布

工程维修部领班工作规程

一、岗位工作关系

1、直接上级：工程主管

2、直接下级：无

3、平级关系：维修工

4、横向协调：无

二、任职资格要求

文化程度中专及以上，年龄45岁以下，参加过物业管理管控、工程技术培训，具备工

程类强、弱电上岗证，从事本岗位工作一年以上。

三、岗位职责

1、对工程维修部主管负责

2、负责实施物业的前期介入管理管控、接管验收整改、交付使用工作。

3、负责小区公共设施设备、公共部位、配套设施设备年相关计划的实施。

4、落实小区24小时值班制度、报修维修工作。

5、实施业主和住户的房屋维修监督和管理管控。

6、基础设施的维修、保养、建账工作，

7、办公环境（卫生）的管理管控工作。

8、基础资料的管理管控工作、节能管理管控。

9、协助装修管理管控。

四、工作规程

（-）前期介入、接管验收

前期介入：

1、带领维修工熟悉物业的单体施工质量和小区配套进度、阳蔽_L程、管道走向、进出

口信息位置等。

2、对在建暴露的公共部位的隐蔽工程自画方位线路、走向筒图，做好阀门井位置记录

以备提供日后物业管理管控使用，与开发商的竣工图比对，有误的地方重新进行标识。

整改验收：

1、接管前准备好记录表单及验收工具。

2、做好分项验收相关计划，责任到人。

3、每日汇总验收的问题，一式二份，开出整改单一式二份送交一份工程维修部主管备

份，一份送达施工方进行整改。

4、跟进整改进度和质量，定期向工程主管回报整改验收情况，实施再验收。

接管交付：

1、按规定时间接受钥匙。

2、整理钥匙，核对门号室号，防止交付时有差错。

（-）维修养护

1、对小区的公共、共用、配套设备设施按相关计划进行维修养护有记录，确保公共设

施设备正常使用。

2、定期对设施设备、道路、场地进行巡查记录，保持设施设备的室、箱、房、井的清

洁卫生，消除和减少安全隐患。

3、确保公共设备设施、道路、场地等的完好率。

（三）业主的报修和维修

1、诵守行业岗位规范，报修维修及时，件件有落实.

2、提供24小时维修服务，接到任何报修，半小时到场处理，落实夜间值班维修服务。

3、报修登记填写规范、完整，不能有遗漏。

4,、约时不误，业主不在要有留言条，另约维修时间。

5、房屋维修回访率10（）%,零星报修维修回访10%。

（四）基础资料管理管控

1、对常用的物业施工竣工图、配套设施竣工、安装施工图纸简历档案，出管理管控处

客户服务收费员统一管理管控，有借阅、归还登记手续。

2、报修登记本、报修单、任务养护单应填写规范、字迹清楚，每月装订成册，包括夜

间值班报修记录，并由客户服务部收费员归档、保存。

3、业主房屋维修资料一户一档，从房屋验收整改开始归档，以后每维修一次做好一次

记录，由客户服务部收费员归档保存。

（五）基础设施管理管控

1、对工程维修部的固定资产、设备、工具建立台账，定期检查，维修保养。损坏严重

的，应该申请报废和另行申购，确保服务质量。

2、减少、杜绝由此而引起的作业安全事故。

3、负责维修费用的计量器具的建账、年检工作。

4、仓库环境整洁，标识清晰，对本部门采购的物品进行枪验，合格物品入库，出让库

手续齐全，账物卡相符。

（六）节约能源

1、在不影响业主正常的工作。生活。居住环境的前提下，采取措施，节约水、电能源

消耗，减少浪费。

2、对水、电能源进行管理管控，及时发现、制止盗用水、电现象，定期查阅、核对水、

电表抄表情况。

3、合理限定保绿、保洁用水，积极利用自然资源。

（七）装修管理管控

监督装修管理管控，定期检查有记录。

对正在拆、改管道、设备、安装、施工阶段的装修户，应至少每周一次以上讲行巡视，

发现问题及时劝阻、制止，要求整改，防止在日后产生邻里之间纠纷发生。

（A）每月做好小区公共部位、公共设施设备和物业管理管控用房日常水、电的抄表、

账单核对、统计、分析、上报，对异常情况采取措施。

（九）每季对维修工进行停电、停水、煤气泄漏、水管爆裂等突发事件应急预案的培训，

有培训记录。

（十）保持办公环境卫生的整洁，定期整理，使员工有良好的工作环境。

（十一）与市政部门经常保持联络、沟通，解决小区水、电、气等方面的突发和疑难问

题。

（十二）完成其他交办的任务。

五、检查与考核

（一）检查

工程维修部主管检查领班工作；

检查频次：日检、周检、月检

（-）考核合适的内容

1、岗位职责

2、管理管控目标、指标

（三）考核依据

按公司评分标准进行考核

六、相关记录

《避雷接地装置检测记录表》

《服务设施购置申请表》

《污水系统检查记录表》

《水处理检查记录表》

《消防系统检查记录表》

《地下排水系统检查记录表》

《定期巡视表》

《设备维修保养记录》

《下水道定期疏通记录表》

《年设施设备维修养护相关计划》

《高压配电房检查记录表》

《低压配电房检查记录表》

《小区公共设施设备一览表》

《标识汇总清单》

《标识台账》（非格式）

《年度工作相关计划》（非格式）

《房屋修理养护任务单》

《服务质量检查与考核表》

《技防系统维修整改验收单》

《空置房维修养护登记表》

《物品申购单》

《废物清单》

《归档技术费料清单》

《能源消耗统计表》

《环境监测评估报告》

《废弃物处置统计表》

《不合格品处理报告》

《基础设施清单》

《进货检验记录表》

《信息联络表》

《服务质量检查表》

《监视和测量装置年度检验/维修相关计划实施表》

《计量器具历史记录卡》

《监视和装置台账》

避雷接地装置检测记录表

年月NO:

地点'合适的外观测量数据Q连接点牢固性备注

内容

注：标准要求为Q,此表一年检查一次

检查人:

年月0

服务设施购置申请表

NO:

申请部门申请人申请日期

新设施安置部位：

购置设施目的及用途:

建议购置设施型号、规格及质量要求:

部门负责人：日期:

设备主管部门审核意见：

审核人：日期:

审批意见：

审批人:日期:

污水系统检查记录表

NO:

_______________月份

时同，今话的1214567R910II12K14151617IS192021222?242526272R293071务泮

内容

1#妪水泵

网集水泵

I*污水泵

2#污水泉

1#爆气机

2#烽气机

格校

预煤气机

倒5m，h

氨氮最

电弋控制柜

II力表

通风

排水

备注

注:正常在表格内打“J”，不符合打“X”，此表好天一次。