物业管理企业制度汇编之工程工作手册范本

某物业管理管控公司制度汇编之工程工作手册

第一章任务

工程部是实施工程管理管控，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理管控具

有严密的科学性和高度的技术性，它是为业户创造安全、文明、舒适、方便的住宅环境的

基本保障和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

工程部的职责范围如下：

1、负责小区电力系统、电讯系统、供水系统的运行管理管控，维护保养和故障检修。

2、负责小区公共设施、设备的维修保养。

3、负责业户室内二次装修的审批、监管。

4、负责对业户室内设施、设备提供有偿维修服务。

5、负责小区外判工程的监管工作。

第二章各班组职责

一、各班组职贡范围

（一）强电组

1.负责高压配电房、高压电房的日常运行、维修、保养。

2.负责小区照明灯具的启、停。

（二）弱电组

1.负责小区内工作电压36V以下的弱电系统的口常运行、保养、维修。

2.负责小区内电话、有线电视、宽带因特网开通及维修。

（三）维修组

1.负责给排水系统、湿式灭火系统和空调系统及水泵空调机房的日常运行、维修和

保养。

2.负责业户室内设备的维修。

二、各班组工作细则

（一）强电组

1.每班每小时一次巡查高压室

2.每班每小时巡查低压室。

3.每班每小时一次巡查变压室。

4.每月一次巡查配电房，并负责有关设备的保养

5.每班按时间表启停灯具。

6.负责供电中心内各种设备的保养及所属设备检修。

7.保持供电中心环境整洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次。

8.每班一次防火安全检查。

（-）弱电组

1.负责小区业户电话开通及维修。

2.每班巡查消防监控中心设备一次。

3.负责小区公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养。

4.负责为业户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。

5.每班一次防火安全检查。

6.每周•次按责任范围巡查责任设备。

7.每天一次清洁电信用房。

（三）维修组

1.每天两次检查水泵空调机房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次;

控制柜内每月一次清洁除尘。

2.每天两次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。

3.每天一次巡杳水表房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。

4.设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

5.每天一次巡查各辖区内有否火灾隐患。

6.为业户室内设备提供有偿维修服务。

7.负责小区公共设施的维修、整改。

第三章内部管理管控规定

一、值班规定

1.值班员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱岗者，作违反

劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

2.值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗

位无关的事情。

3.值班员必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

4.值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活•、手快，及时发

现隐患，迅速排除故磔，保证设备安全运作。

5.值班员外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

6.值班员工必须掌握并正确实施应急处理合适的方案。遇突发性事件，应保持冷静,

果断处理。

7.值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到

场处理。

8.值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。

二、交接班规程

（一）上一班设备运行情况；

1.正在检修的设备情况；

2.仪表指示是否正确。

3.设备故障处理的经过和结果。

（二）交接班程序

1.按规定时间由接班员工支持交接班。

2.列队于模拟图板前，交班背对凸版，接班面对图板。

3.交班宣读本班工作情况记录及当前运行方式。

4.交接班双方会齐共同巡检设备一次，接班检查，交班随从巡查。

5.报告结果检。

6.正常：接班人员签字，交接班结束。

7.不正常；由交班负责处理，接班配合；一时难以完成的，转接班继续进行。

8.交班情况记录在当值日志上，双方签名确认。

（三）交接班暂停

凡有下列情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。

1.设备记录与实际运行状况不符时；

2.交接班人树不齐或不在场时；

3.当值员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时；

4.设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时；

5.设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。

（四）操作流程图

交接班流程图（图7T）

图7-1交接班流程图

三、运行记录管理管控制度

1.工程部机管系统巡查记录表每F1记录两次，供配电设施运行记录表、空调系统运

行记录表每小时记录一次，由工程经理检查后每月月底将表格汇总交工程部文员

存档。

2.设备月度检查保养表格由检查员填好后交领班，工程经理审查后签名，每月月底

将表格汇总交工程部文员存档。

3.水泵房巡查签到表、水表房巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由工

程经理抽查监督，月底汇总后交工程部文员存档

4.排更表每月月底由领班填写，工程经理审阅后交工程部文员。

5.考勤登记表每日由工程经理填写，工程经理审阅后交工程部文员。

6.防火巡查表每日由当值员工填写，每周经工程经理签名后交工程部文员。

7.设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。

8.所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

四、工程档案管理管控制度

（-）工程档案管理管控制度

1.有的工程设备档案由工程部文员负责管理管控。工程部档案管理管控人员应严格

遵守公司档案管理管控制度和保密细则。

2.各类档案按系统分类：强电、弱电、空调、机管，统一存放档案盒并贴上标签。

3.编制档案目录，合适的内容应与档案盒外标签一致。

4.外单位交来图纸由文员统一签收，并将有关图纸交各系统工程经理核时实物，如

图纸无误则由文员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位更正。

5.档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存，如发现用途不明的资料应

交工程经理审阅确定用途。需销毁的资料应由工程经理及系统工程经理组成鉴定

小组研究后决定。

6.借阅档案须经相应系统的工程经理以上人员批准，文员登记并指定归还日期，由

文员按期归还，需续借的要重新登记。

（-）维修档案管理管控制度

1.维修档案属工程档案的一部分，由工程部文员统一管理管控。

2.设备维修档案按强电、弱电、机管、空调、装修、业户单元内设施分类。

3.业户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案

盒上贴上标签。

4.文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密

码的“维修管理管控”相关项目。

5.文员每天核对发出和返回的维修单，将有关合适的内容如实录入维修档案记录表,

如发现不符马上追查原因。

6.文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理，并分类归档。

7.维修档案作为评估小区设备运行情况和业户室内设备状况的根据，应妥善保存。

保存期限一般为一年，重大为维修相关项目保存期至少为两年。过期档案由工程

经理、系统工程经理组成的鉴定小组统一审定后销毁。

（三）操作流程图

1.图纸资料整理归档流程图（图7-2）

2.工程资料查阅流程图（图7-3）

设备承造商交来相关图纸、资料

图7-2图纸资料整理归档流程图

无

判断是否有相应系统工程师或以上

权限为批准

图7-3工程资料查阅流程图

第四章设备设施管理管控

第一节总则

一、承包商监督规定

对须持有政府部门颁发的货质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的保养和

定期试验，及某些专业性较强的相关项目，如化粪池清洗等，管理管控公司可将相关

项目外判给承包商作业。

（一）承包商监督规定

为规范对承包相关项目的管理管控，特制定本规定。

1.严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营

业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行'业务洽谈。

2.在选定承包商的过程中，系统工程经理编写工程报价分析表，经工程经理审批,

以建议最佳承包商人选。

3.承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期相关计划各三套，经审查批

准后方允许入场。

4.各系统工程经理应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。

5.承包商进场作业期间，必须遵守小区的各项管理管控规定。

6.督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同合约要求施工。

7.承包商的用料，必须与合同合约条约条款规定的相一致。承包商用料的任何变更

必须事先经该工程主管工程经理签认，否则作违反合同合约处理。

8.承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该系统工程经理

签认并报工程经理核准后，方允许实施。

9.承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须事先交该系统工程经理检查核对，双方

填写技改工程验收报告，经工程经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。

（二）操作流程图

设备保养商工作监督流程图（图7-4）

（三）相关记录

设备保养商工作评估表（表7T）

表7-1

设备保养商工作评估表

保养商名称：保养设备名称:

评估相关项目评估结果

合同合约规定到场保养的次数

实际到场保养的次数

每次到场保养的人数

保养时间

保养合适的内容

工作质量

报隙响应速度

工作效率

保养记录

综合评估

评估人：日期:

二、工程部巡检规定

（-）工程部巡检规定

为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部各系统必须对所辖设备进行日

常巡检v

1.运行值班人员必须按本系统规定的时间、路线和相关项目巡视检杳辖下的设备。

2.运行值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当班主管保持联系。

3.运行值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上侬顺序做好巡查情况和结果记

录。

4.运行值班人员必须执行巡检签到规定，在设备心肠设置的签到表上依时签到。

5.运行值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异

常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

6.发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态

指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，保证设备的监

控原件在完好状态下运行。

7.发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即

报告当值主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

8.系统工程经理每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人

为应追究当事人责任。

（二）操作流程图

1.巡视检查流程图（图7-5）

2.设备责任人巡查流程图（图7-6）

图7-5巡视检查流程图

图7-6设备责任人巡查流程图

（三）相关记录表

工程部巡检签到表（表7-2）

VIGERS

威格斯

表7-2

工程部巡检签到表

年月地点:

日班中班夜班系统工程经理

日期

签名时间设备情况签名时间设备情况签名时间设备状况卫生情况签名时间

1

2

3

4

5

e

7

8

g

IC

ii

12

13

14

15

三、设备管理管控规定

（一）设备管理管控规定

1.设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，由各系统工程经理

按保养相关项目、合适的内容、达标参数制定保养相关计划，交领班

实施。

2.各班组每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。

3.设备的维修分为小修、中修、大修三种，由各系统工程经理根据设备

的性能等规划编制维修合适的方案，交领班执行。

4.小修相关项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修相

关项目如较重要乂有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责;

大修相关项FI如关键主件检修或更换，由系统工程经理负责。

5.为切实保证工程质量,小修相关项目由领班检查压缩浓厚：中修相关

项目由系统工程经理监管验收；大修相关项目由工程经理监督、验收。

6.如巡查保养中发现有可导致严重故障的缺陷事项，必须立即填写记录

表格，上报领班及系统工程经理整改。

7.每日巡查保养后必须填写相应的表格，领班负责监督执行。

8.每月由工程经理召集各系统工程经理巡查工程部所辖范围，对设备、

卫生、安全等状况进行评比，选出当月的优秀班组，对发现的问题，

限时整改。巡检结果在工程部每月评比表上公布。

9.系统工程经理每月根据设备运行、维修、保养、异常变化等情况编写

当月工程报告，交工程经理。

10.工程经理根据各设备的数据记录及各系统工程经理的意见，每年总结

编写工程部设备性能状况的评估。

（二）操作流程图

设备保养工作流程图（图7-7）

图7-7设备保养工作流程图

四、机房管理管控规定

工程部辖下的设备机房有两大类型：一类是生产机房如变配电房、水泵房等；另

一类是监控管理管控中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、小区自

动化管理管控中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。为规范各机房的管理

管控，特制定本规定。

1.机房门口醒1=1位置悬挂机房名称，并张贴“矶房重地，谢绝来访”或

“生产重地、请勿进入”的告示牌。

2.凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或

通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

3.各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

4.各系统按有利于工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上

挂贴表明用途和状态的告示牌。

5.机房钥匙是专用钥匙。未经该系统工程经理批准并登记在册，任何员

工不得持有或随意配制机房钥匙。

6.未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机

房：经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工

作人员的安排指导。

7.政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的

机房如消防中心、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应

热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知系统主管或部门领导。

8.保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡

觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

9.严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机

房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类

作业。

10.机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，

严禁打私人电话或长时间占用电话。

11.各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数

记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

12.严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工

作程序或改动任何数据。

五、设备机房防火规定

(一)设备机房防火规定

1.不得在机房内吸烟。

2.维修工作中需使用易燃物品要实现清楚火源，工作中要防止易燃物外

泄。机房内不得存放易燃物品。

3.需要动火作业时，由系统工程经理填写机房动火作业申请表，工程经

理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，施工后

认真检查，确无火种后方能离开。

4.部门、班组管理管控人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救

措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正

确方法。

5.当值人员应巡查、记录责任管播区域内消防报警器和消防设备的情况,

及时报告、处理火警信号。

6.机房内的楼梯、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁答时放物件。

7.机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火

器、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。保安

部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报总经

理。

8.发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持“先断电，后灭火”原则；

如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并

用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。

9.火灾时设备操作应按各工种的安全操作，并做好防火措施。

10.遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，

要详细记录火灾成因或灭火情况，书面上报公司领导。

(-)操作流程图

防火安全检查流程图（图7-8）

图7-8防火安全检查流程图

第二节强电系统管理管控

一、分区配电房管理管控制度

1.分区配电房门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标

志清晰。

2.配电房内每周清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

3.工程部每周一次检查内部设备，发现异常立刻维修。

4.工程部根据相关计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧

固接线端子。

5.检查和保养结束后填写电房设备检查表。

二、转、停电通知业户工作规程

（-）相关计划转、停电

1.供电局转、停电。工程部接到通知后应立即报告总经理。

2.因小区施工需要停电，工程部须至少提前24小时将停电相关计划书面

上报总经理。

3.总经理审批后，管理管控公司拟发转、停电通知书，由管理管控部派

至业户。

4.转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达业户，如不能在上述时限

内送达，应报总经理批准启用小区广播系统紧急通知业户。

（二）事故转、停电通知

1.小区因供电局故障发生停电，工程部须立即向总经理报告，经总经理

批准后，启用小区广播系统向业户解释原因.事后，工程部应向供电

局索取解释函，并转呈总经理。

2.因小区内部事故引起停电，工程部应立即排除故障恢复供电，并即时

口头向总经理报告，经总经理批准后，启用小区广播系统向业户解释

原因。工程部于事后12小时内向总经理提交书面报告。

3.事故转、停电后24小时内，管理管控公司拟定解释函，交管理管控部

送达业户。

三、停电、限电管理管控规程

1.停电、限电的审批权限为工程经理以上。

2.收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总

经理，并至少提前24小时书面通知受影响的业户解释原因。工程部于

事后12小时内向总经理提交书面报告。

3.事故转、停电后24小时内，管理管控公司拟定解释函，交管理管控部

送达业户。

四、临时用电管理管控规程

（一）用电申请

业户应事先向管理管控公司以书面形式申请用电，并注明单位全称、用电地

点、负荷量、电压等级、相数及时间。

（二）公司审批

用电申请须经工程部审批。

（三）接线及送电

经批准后，业户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电要求后方可

送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

（四）停电及拆线

业户终止用电，应事先通知工程部，再由技术人员断电拆线，并确认电表读

数，填写电表停用单。

（五）计费方式

1.电表计费，由业户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，

按拆表时用量计费。

2.无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

五、供配电运行安全操作规程

（一）双回路供电

供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电源

停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，

并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映

供电运行方式。

(-)电源转换

1.停电应按先停低压后停高压，送电按空载先高压后低压原则执行。当

主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源推出运行状态，

挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。

2.为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实

行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的

警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，

应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行

方式。

六、供配电设备运行管理管控规程

1.每天定期巡查供配电系统设备，包括(高、低压室，变压器室)，并将

设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。

2.发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通

知主管工程经理安排处理。

3.用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电

现象，发现异常马上处理。

4.未经主管工程经理同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情

况下，须经主管工程经理批准并做记录。

5.严格执行机房管理管控规定和交接班、值班规定。

6.高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。

7.与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺

失立即追究。外借钥匙应做好登记并按时追收。

七、供配电设备维修保养规程

1.严格按照供配电系统设备保养相关计划进行下去设备的保养。

2.主管工程经理每年12月制订下一年度的设备保养相关计划。

3.督促承判商对外判高压部分设备如期保养，并有详细记录。

4.工作过程中应严格遵守电气作业规程。

5.根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工

作。

6.各系统的维修保养以不影响小区正常运营为原则，特殊情况，须报告

主管工程经理，及时通知受影响的业户。

7.维修保养结束后，应将有关工作情况记录在高压电房设施检查表、变

压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日

志上。

8.高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4米以内，在室外不得

接近故障点8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋：接触设备外壳或

构架时应戴绝缘手套。

八、电房倒闸操作制度

1.倒闸操作必须根据强电工程经理或值班负责人命令，受令人复诵无误

后执行。发布命令应准确、清晰，使用正规操作术语和设备双重名称，

即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。

2.停电拉闸操作必须按照开关一负荷锄刀闸一母线恻刀闸顺序依次操作,

送电合闸的顺序与此相反。如变压器需要停电时，应先停低压，后停

高压；送电时先送高压，后送低压。严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。

为防止误操作，高压电气设备都应加装防止误操作的闭锁装置。

3.倒闸操作由操作人员填写操作票，每张操作票只能写一个操作任务。

卜列相关项F1应填入操作票内：

1）应拉合的开关和刀闸。

2）检查开关和刀闸的位置。

3）检查接地线是否拆除。

4）检查负荷分配。

5）装拆接地线。

6）安装或拆除控制回路、电压互感器回路的保险器。

7）切换保护路和检验是否确无电压等。

4.操作票应用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操

作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作相关项目并

分别签名，然后经值班负责人审核签名。

5.操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。

按操作顺序操作，每操作完一项，做一个记号“J”，全部操作完毕后

进行复查。

6.倒闸操作应由两个人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。

7.操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，

应立即向值班由贵人或主管鱼贵人报告，弄清楚后再操作。

8.电气设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措

施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。

9.下列各项工作可以不用操作票：

1）事故处理。

2）拉合开关的单一操作。

3）拉开接地刀闸或拆除全电房仅有的一组接地线。

但上述操作均应记入操作记录簿内。

10.操作票应先编号，按照编号顺序使用。作废的操作票应注明“作废”

字样，已操作的要注明（或盖章）“已执行”字样。上述操作票要保存

3个月。

九、供电突发性事故的应急措施

（一）外线故隙

1.小区设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源

停电时，值班员工要检查真空开关的指示排是否分闸，再检查电压和

指不灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有

人工作，禁止合闸”指示牌。

2.备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备

供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上

备供电源进线柜开关。

3.检查PT柜和变压器出线柜是否正常/

4.检查低压受电柜，并合上低压总开关。

5.向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

（二）内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操

作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，

此时值班人员应遵守下列程序：

1.将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器

灭火，1人向消防中心报告）。

2.将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

3.将低压母联合闸，保证小区设施用电。

4.向工程部主管却急修班报告故障经过和处理情况。

5.工程部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事

故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。

（三）市电全停

1.当两路市也全停，启动发电机。

2.退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔

15分钟检查•次发电机运行状况，如燃油量、水温等。

3.监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退

出发电机电源，恢发市电供电。

4.做好记录，及时向上级领导报告。

5.市电市压，发电机如不能止常自动启动，如用手动后动。

（四）通知业户

供电系统紧急故隙发生后，主管工程经理预计修复时间，并按转、停电通

知业户规程，通知受影响的业户。

十、强电系统相关记录

1.低压电柜设备检查表（表7-3）

2.配电盘/开关柜绝缘测试记录表（表7-4）

3.地极电阻测试记录表（表7-5）

表7-3

低压电柜设备检查表

年月日

开关动作

设备媪号配电柜外观表计无功补偿室温通风照明门窗运行情况备注

确认

操作者:领班员:工程经理:

表7-4

配电盘/开关柜绝缘测试记录表

天气状况：室外温度：年月日

测试仪器：测试电压：测试人：

配电盘弓：分电路数目：

空气开关/绝缘电阻

分电路熔断器额定

号电流（A）L-EL-NN-ER-EY-EB-ER-NY-NB-NR-YR-BY-B

备注：

操作者:领班员:工程经理:

表7-5

地极电阻测试记录表

天气状况：室外温度：年月日

测试仪器：测试电压：测试人：

地极位置地极电阻(OHM)

操作者:领班员:工程经理:

第三节弱电系统管理管控

一、弱电系统管理管控规定

1.严格遵守系统各项设备运行管理管控规程，保证各设备处于良好状态,

系统设置放于自动位置。

2.各班将各设备运行情况记录于当值日志。

3.根据保养相关计划做好各设备的保养。

4.遇故障报警及时处理并记录于运行日志。

5.对外判保养设备的承判商做好监督。

6.各设备的元器件、参数不得随意更改。

7.严禁于系统各计算机上使用自带软件。

二、弱点系统维修保养规程

1.弱电系统设备由弱电组负责维修保养。

2.主管工程经理每年12月制定下一年度的保养相关计划并负责实施。

3.工作过程注意做好防静电措施。

4.对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。

5.对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后

备。

6.对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘

器或小气泵进行清洁。

7.根据系统特点重点做好清洁和紧固接线端口的工作。

8.工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。

三、能源计费系统管理管控

(一)操作规程

(~)运行规程

1.中央计算机保持升后，每小时抄表一次。

2.每月抄表一次并打印收费表格呈交工程经理c

3.每月对超表数据进行一次备份。

4.各业户定义、收费单价等参数不得随意修改，

5.每两周对读数很小的采样器进行检查，发现故障立即维修。

6.保持设备表面清洁。

7.严禁于计费电脑上使用自带软件及游戏。

8.抄表仪、计费电脑故障应于4小时内修复；各采样器和线路故障应于

8小时内修复。

（三）维修保养规程

1.每天使用相关软件工具扫描中央计算机硬盘C

2.注意检查不间断电源后备电池放电情况。

3.发现有电平值不正常的采样器应立即检修。

4.根据保养相关计划做系统保养。

5.每半年做一次电表与抄表仪数据校正。

6.计算机内抄表数据保存一年，以节省硬盘空间。

7.维修保养工作结束后填写能源计费设备检查表。

四、小区自控系统管理管控

（一）运行规程

1.控制计算机保持开启。

2.每月对系统相关数据进行备份。

3.控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。

4.新增被控设备要注意继电器触点容量。

5.保持设备表面清洁。

6.严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。

7.当有“危急告警”发生时立即查明及检修。

8.一切元器件、线路不得随意更改。

9.络控制器、控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块

故障应于8小时内修复；中间继电器故障应于2小时内修复。

（二）维修保养规程

1.每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。

2.根据保养相关计划做系统保养。

3.每天监控NCU状态，发现不在线故障立刻处理。

4.注意后备电池充放电情况，每天检查一次。

5.注意电脑显示的各控制模块工作情况。

6.NCU保养时应关闭电源，其余各DDC箱可带电作业。

7.保养时着重检查端子接线情况及各接插件。

8.保养时选择一定数量的控制点进行测试。

9.保养情况记录于小区自控系统设备检查表上c

五、综合布线系统维修保养规程

1.严格按照保养相关计划进行系统的保养。

2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。

3.配线架没有用的跳线应拆除。

4.清矮配线架、光纤机架、配线架上灰尘，保持设备清洁。

5.检查紧固有关的配线架和模块。

6.检查配线架上的标志，发现缺失马上补充。

7.工作完成后填写通讯线路设备检查表。

六、保安监视系统运行管理管控规定

1.保证系统不间的电源的开启。

2.系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。

3.摄像头的电源插座严禁使用其它负载。

4.未经主管工程经理的同意，严禁修改系统参数。

5.系统参数修改后应记录在当值日志上，并及时通知当值监控员。

6.每天巡查系统运行情况次，发现异常立即处理，并记录在当值口志

上。

7.系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。

8.摄像头和红外报警器故障应于3小时内修复；矩阵开关故障应于8小

时内修复，监视器和线路故障应于2个工作日内修复。有关的维修情

况记录在当值日志上。

七、消防设备运行规定

1.监控中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、BMT系统、联动

柜等）24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人

前往观察。确认火情后，通过广播和瞥铃疏散人员并启动相应灭火设

备。

2.如有设备故障，监控中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。

3.当值保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘，

水渍，油渍。

4.工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养合同合约，对消防

设备进行日常维护保养。

5.工程部和保安部每月定期对小区消防系统进行模拟检测，确保消防设

备处于正常状态。

6.消防系统如因维护或其他原因药暂时改变消防系统的状态（如手动/

自动等），应由工程部书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保

小区消防安全。

八、紧急广播系统维修保养规程

1.按保养相关计划表做系统保养。

2.保养时先断开系统电源。

3.清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。

4.清洁CD机激光头和机械部分。

5.检查切换器背后的接线端了、插头和面板按钮。

6.清洁扩音机散热器上的灰尘。

7.保养结束后选择部分区域作测试，并填写消防中心设备检查表。

九、弱电系统操作流程图

1.小区自控系统故障检修流程图（图7-9）

2.保安监视系统故障检修流程图（图7-10）

3.消防拴系统操作流程图（图771）

4.紧急广播系统操作流程图（图7T2）

5.应急照明启动流程图（图7T3）

图7-9小区自控系统故障检修流程

将矩阵开关电源关闭，1()

秒钟后再开启

图7-10保安监视系统故障检修流程图

图7-11消防栓系统操作流程图

图7-12紧急广播系统操作流程图

市电全停或事故停电全停

图7T3应急照明启动流程图

十、弱电系统相关记录

1.小区自控设备检查表（表7-6）

2.网络设备检查表（表7-7）

3.通讯线路设备检杳表（表7-8）

4.音响广播设备检杳表（表7-9）

5.保安中心设备检查表（表7-10）

6.消防中心设备检查表（表7-11）

7.公共照明检查表（表7T2）

表7-6

小区自控设备检查表

年月日

配电

设备编号计算机网络控制器DDC柜打印机管线接口清洁备注

箱

操作者：工程经理:

表7-7

网络设备检查表

年月日

设备编号服务计算机网卡接头接地管线屏蔽清洁备注

操作者:工程经理:

表7-8

通讯线路设备检查表

年月日

设备编号主配线架配线架光纤配线架各紧固件接地清洁备注

操作者:工程经理:

表7-9

音响广播设备检查表

年月日

设备编号主配线架配线架光纤配线架各紧固件接地清洁备注

操作者:工程经理:

表7-1)

保安中心设备检查表

年

月日

设符编号计算机各采样器各按表仪数字终端专用电源打印机配电箱管线接口清洁备注

操作者:领班员:工程经理:

表7-11

消防中心设备检查表

年月日

火灾

消

防

水池

自动

控

制录芯前置后备

设备水泵紧急备注

报警

联

动CD机切放机咪头空调机

编号广播

装置

相

框设备放大电源显示罂

工程经

操作者:领班员:

理：

表7-12

公共照明检查表

年月日

，凰H关仪表开关、按钮绝缘管线灯具防水灯具座各紧固件

配电柜清洁备注

（标志）操作测试接线盒设施状况状况

工程经

操作者:领班员:

理：

第四节机管系统管理管控

一、安全用水、供水管理管控制度

根据市安全用水管理管控的有关规定，结合本小区的具体情况，对小区供水管理

管控规定如下：

1.凡属小区范围内的供水系统（即自来水公司向本小区供水总表以内的）

一律由管理管控公司管理管控。

2.业户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。

3.业户不可随意更改小区供水管道。

4.有以下现象的均属偷水行为，管理管控公司将按下列规定处理：

1）私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍

追计水费外，还要赔偿小区损失。

2）私自启用水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水

费外，赔偿小区损失。

3）私自启动水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计

水费外，赔偿小区损失。

5.业户违反安全用水规定，拒绝管理管控公司机电维修人员检查，不采纳

安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他业户造成损失

的，按实际情况赔偿损失。

二、小区节水、用水措施

1.严格按照节水办所批复的用水量用水，不超标用水。

2.在各公共洗手间张贴节水标语，加强业户节水意识。

3.安装感应式或延时式水龙头，防止用水后不关水源。

4.每天抄录总水表读数，发现读数异常增大，马上追查原因。

5.做好下水池、景观喷泉阀门、河道水闸的防漏措施。

三、工程部停水、限水管理管控制度

1.所有的停水、限水审批权限为工程经理以上C

2.收到政府部门有关停水通知或决定需停、限水应立即报告总经理，至少

提前24小时书面通知受影响业户。

3.主管工程经理应安排足够的人员处理庭、限水工作。

4.停水前应将地下水池注满。

5.停水期间工程人员应每两小时巡查一次地下水池水位，发现水位过低应

关闭水泵以免水泵吸空，并立即通过紧急广播通知受影响的业户。

6.当值人员应将停水、限水情况记录在当值日志上。

四、给排水设备(设施)操作规程

(一)生活水泵操作规程

1.检查控制柜电压表是否指示正常位置。

2.检查水池水位是否正常。

3.检查水池液压进水阀是否正常。

4.检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。

5.仔细阅读交班记录。

6.泵组选择开关每日轮换一次。

7.将恒压泵开关打向自动(ALTO)位置，将主奏开关打向自动(AUTO)位

置。

8.观察电流是否正常，泵体是否有异声。

9.待压力升至设定压力时，将其余复泵开关打向自动(AUTO)位置。

10.每次开启主泵时应排气。

11.严禁乱动其他开关和按钮。

(-)污水泵操作规程

1.控制箱上转换开关拨到“手动”位置。

2.按控制箱上“启动”钮，开启水泉排水。

3.按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。

4.将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。

五、给排水系统运行管理管控规定

1.经常保持水泵房通风换气，环境卫生清洁。

2.每班检查水池的水位是否正常，水池盖、检直门必须锁好，无关人员不

得借用钥匙。

3.每班检查泵房供电是否正常，所有阀门应处于开启或关闭的正常状态。

4.每班将转换开关转到“手动”位置，用手动试验主泵和备用泵运转是否

正常，然后将转换开关转回“自动”位置。

5.定期检查水泵、包机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油情况是否良好等。

6.进行维修保养时，必须先切断电源，并挂上“有人工作，严禁合闸”的

告示牌。

7.发现有异常情况或自动失灵等，立即报告主管工程经理，并留在现场观

察。

8.每班对泵房进行检杳后，在机关泵房巡检签到卡签名并认真填写机管系

统巡查表。

六、给排水系统维修保养规程

1.给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。

2.主管工程经理每年12月份负责制定和监督实施下年度的系统保养相关

计划。

3.维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响业户。

4.根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。

5.供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证小区供水。

6.污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。

7.所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泉设备

检查表、消防泵房设备检查表。

8.给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响业

户，并报告上级领导，限期修复。

七、水池水箱管理管控规程

1.水池水箱结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合

格证。

2.由专业公司定期做水池水箱的清洁工作，并提供水质化验报告，经防疫

站认可。

3.清洗