经理人法律知识培训

经理人法律知识培训长沙中联法务客服部1contentsPart1

合同签署前Part2

合同签署Part3

合同签署后2Part1合同签署前3签合同前需审核的三大要素1.1审查卖方主体资格1.2房屋是否可以转让1.3买方是否主体适格4审查卖方主体资格1.15Part1身份证、通信地址的重要性1.1.1

查验身份证原件，身份证复印件、通信地址必留

★身份证复印件的重要性身份证户口本驾驶证6Part1有效通讯地址的作用

起诉时必须向法院提供被告方的通讯地址一方违约时向其通讯地址发律师函

以便送达法律文书。否则需要公告，严重影响案件进度。7Part1代理的情形1.1.2如有代理人代理的或业主家属代理的，需要有授权委托书，最好是公证委托书，非房产证上的人代签的合同是效力待定合同。TIPS:非公证授权委托书模版、出租委托书模版详见内网法律部版块8Part1多人共有1.1.3出售共有的房产需全体共有人同意签字（不论共有人占多少份额）。如果房产归两个或者两个以上的权利人共有，却只有部分共有人在买卖合同上签字的，房屋买卖合同效力待定。9Part1夫妻共有1.1.4夫妻共同财产的，双方都需签字，如果房产证上只有一个人名字，在满足三个条件的前提下，买方可以善意取得。房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，一般不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。10Part1未成年人房产1.1.5未成年人房产的处分由其监护人（通常情况下是父母）代理。公证处做公证监护人签署合同公证书、未成年人及其监护人的身份证或户籍证明应复印保留在分行。11Part1继承房产的交易顺序1.1.6办理继承过户手续办理房产转让手续办理继承公证办理过户手续1、被继承人死亡证明；2、被继承人单位或居委会开的继承证明；3、继承人身份证明；4、房产证明；5、其他继承人放弃继承的声明。法定继承代位继承转继承12

唐老鸭与米老鼠结婚后，生了三个孩子：大儿子辛巴，二女儿多莉，小儿子麦兜。大儿子辛巴2001年与爱丽丝结婚，生有一女叫小丸子，辛巴于2008年4月4日在韩国得白血病死亡。二女儿多莉于2002年嫁给罗宾汉，生了一子叫尼莫。2011年3月11日，唐老鸭与女儿多莉一起去日本旅游，两人不幸遭遇地震死亡，但不确定死亡先后顺序，唐老鸭留下遗产100万元。

问：唐老鸭的100万元遗产如何分割？唐老鸭米老鼠辛巴多莉麦兜爱丽丝罗宾汉尼莫小丸子13房屋能否转让1.214Part1期房的效力1.2.1备注中注明：本合同自卖方取得房产证之日起生效，如卖方在XX年XX月XX日前仍未取得房产证，卖方应于3日内退还买方所缴纳全部款项。如因为卖方的原因导致房产证不能如期办理下来，卖方应当承担合同约定的违约责任。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

——国务院办公厅转发建设部等部门颁布的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号文）15Part1车位能否转让1.2.2查档车位私有车位单独产权，可以转让公共车位业主共有，无权出售16买方是否主体适格1.3买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此，要查看买方是否受限购令、限外令的影响。如买方属于政策原因限制购买的，则合同不能履行，中介公司不但收不到佣金，而且对声誉造成较大影响，甚至面临赔偿损失的责任。限购令：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。17买方是否主体适格1.3限外令：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。——建房[2010]186号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》

18Part1随堂测验武某和太太潘某，结婚十年，育有一女武小某，某日武某不小心就死掉了。潘某就盘算着卖掉武某的房子，然后改嫁西门某。现在查知武某父亲早已离世，母亲健在。潘某找到了中联地产，咨询如何出售此房产，请问如何回答？19Havearest!20Part1Part2.签居间合同时应注意的问题21Part2户口的处理2.1STEP1：到派出所调查房产附着的户口情况。STEP2：如房产附着户口，则需要约定业主需要何时迁出，并预留一部分房款，待户口迁出后支付给业主。否则，买方可以选择解除合同或者扣除预留的房款。

★约定户口问题的重要性：1、法院不予立案2、派出所无法强制迁出22Part2资金监管及银行按揭的问题2.2

由于银行贷款政策的调整，签订合同时很难确定能否贷款以及贷款的金额。

从司法实践中来看，仍存在矛盾判罚。第一种：认为是商业风险，买方应承担责任；第二种：认定为情势变更，合同无法继续履行，定金返还给买方。为了更加明确责任，可以备注注明：如因银行政策的调整导致无法贷款或贷款额度达不到合同的约定，合同解除，卖方返还买方已支付之全部款项。切记：经纪人在操作过程中，不得对贷款金额和放款时间作出承诺！23Part2预留买卖双方银行帐号2.3

执行提供了被执行人的财产线索的，执行的效率会更高，若没有银行帐号，又没有其他财产线索，可能造成执行不能。未留买卖双方的收款帐号诉讼执行困难24Part2家电清单的重要性2.4带家电家私的，要另外列清单，把产品的名称、型号、数量都写清楚，不能简单的写空调一台、洗衣机一台，以防业主更换家具家电。带租约的房子，要弄清楚里边的家电是业主的，还是租客的。25Part2阴阳合同的法律效力2.51、什么叫阴阳合同所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种为违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

2、阴阳合同在房屋买卖合同中的体现主要为两个类型：第一类是高贷合同，即买方为了取得高额贷款，向银行提供一份较高房价的买卖合同。第二类是假价格递件合同，是为了规避营业税、个人所得税等税费，向国土部门提交的一份较低房价的买卖合同。26Part2

3、阴阳合同有何后果布诚信通过A地产公司将自己的房子以100万的价格卖给甄饰渊，合同签订后，甄饰渊为了获取更高贷款，因此向贷款银行提交一份总房价为120万元的买卖合同，银行审核后，同意按照8成房价即96万元带给甄饰渊。哪知房产市场突起波澜，银行刚出贷款承诺函不久，布诚信的房子就涨了30万元。布诚信一想，再以100万元卖掉就亏大了，于是拖儿带女的到银行去投诉，称甄饰渊做高贷，提交假合同，银行审查后认定情况属实，决定撤销贷款承诺函，最终导致合同无法履行。甄饰渊勃然大怒，于是起诉到房产所在地法院，要求布诚信返还定金，并支付总房价的20%即人民币20万元作为违约金。法院经过审理后认为，双方均有过错，各打一大板，判决定金返还，合同解除。甄饰渊接到判决后欲哭无泪，想想自己真是冤啊，难道是名字起错了，不光没追到违约金，自己还要承担5000元的律师费及3000元的诉讼费。从案例中可见，高贷合同的风险，法院审理此类纠纷时，通常认定买方骗取银行高额贷款，存在过错，卖方因已经配合签订相关协议，如恶意投诉，同样错在过错。只能判决合同解除，定金返还，买方只能打碎牙齿往肚子里咽。B、高贷合同的法律后果27Part2凤姐跟犀利哥签订一份《房屋买卖合同》，约定凤姐将某小区物业出售给犀利哥，价格为100万元。同时双方签订一份补充协议，约定以登记价过户，差额部分作为装修补偿，如任何一方提出以原价过户，应当支付相关税费。后来，凤姐的房价一路飙涨，芙蓉姐姐提出要以115万元购买凤姐的房子，凤姐于是对犀利哥称，合同是阴阳合同，是违法的，不卖给犀利哥了。犀利哥协商未果后，起诉到福田法院，告凤姐违约。法院经审理认为，补充协议中规避国家税费的条款无效，但是其他条款具有法律效力，凤姐应当支付相关税费，遂判决凤姐违约，支付违约金20万元。凤姐听到判决后就傻眼了，偷鸡不成蚀把米。此判决作为司法实践中一个主流判罚，但阴阳合同具体判决尚未统一，仍有部分法院认定补充协议（即阳合同）整体无效，应当按照原买卖合同履行，如对税费约定不明，则合同解除，双方均无需承担违约责任。B、假价格递件合同的法律后果28Part2ABC单的风险2.5A过户给CBC签买卖合同BCAB签买卖合同，A做公证给B。A29Part2A做公证给B，不能排除A自己出卖该房的权利，A可以私自将房产出售。BC签了买卖合同后，若A的房屋被查封，影响BC合同的履行。30Part2A于2004年欲购买一套房产，为获得贷款方面优惠，与银行工作的B达成书面约定：以B名义申请按揭并登记在B名下，但全部房款均由A承担，A对房产有绝对的所有权。2004年10月房产过户到B名下并由A实际使用和按期供楼。但A数次想卖该房，都因B要求的报酬方面未能谈拢B拒绝做公证办理赎楼过户，导致没有交易成功。2010年4月A又通过中介出售该房，中介见有A与B的书面约定，并以A要出售房产为由向B证实该约定的真实性并得到B一定的答复后，促成A以B代理人的名义与C签订了房屋买卖合同。C按合同约定支付了定金5万元，但B又因报酬问题不配合做交易所需的公证手续，导致无法赎楼及进一步交易。C遂将A与B一同诉至法院，要求A与B连带返还房款并赔偿合同约定的总房款20%的违约金。诉讼中A与B协商解决办法时，B提出比出卖价便宜23000元购买该房，A权衡之后同意了并与B签订了书面的《协议书》，在《协议书》中应A要求双方加上了B也可以选择做公证由A继续卖房同时由A支付报酬2万元，但B最终选择了支付房款做名副其实的业主，不同意卖给C。31Part2A的风险B的风险买方的风险B私自对外出售时，A可能主张合同无效，从而影响买方的交易。A对外出售时，如买方未向B证实产权状况，签订买卖合同后B拿出证据证明已向A支付房款取得实际产权且不同意出售，则A代签的买卖合同无效，买方买房目的可能无法实现。A是有实无名的业主，A出钱、使用房产，却只能求助B配合才能卖房。

因房产登记在B名下，B完全可能不经A同意单方面卖房并收取全部房款。

如果B单方面卖房，买方不知道A与B的约定，且支付了合理的房款并完成过户，则买方善意取得房屋产权，A必须交房且不能要求买方重复支付房款，只能向B追偿。B是有名无实的业主，是名义上的贷款人，如A不供楼则可能影响B信用记录。B再买房银行会按第二套房对待。32Part2房号填写要正确2.6房号填写以房产证登记为准，通用地址与房产证上登记不一致的，可以在备注里写清楚。若以购房合同为依据签署合同的，购房合同上登记的房号与产权证上不一致的，可以另行签署补充协议，补充协议上买卖双方都须签字。33Part3合同签署后的相关事项34发函的重要性3.1.1一方不履约了怎么办？？？发《履约催促函》发函的重要性履约延迟根本违约Part335履约催促函致：

（身份证号：

）年月日，您作为

方与

方（身份证号：

）签订了一份关于

物业（业主

房产证号

）的《

》。由我方作为居间方为买卖双方提供居间服务。合同签订后，

。根据合同第

条约定，您必须

，但您并没有在约定时间内履行您的义务。您的行为违反了诚实信用原则，导致合同无法继续履行，已经构成违约。为此，我方特发此函通知您，望您能在收到此函后

日内

，继续履行合同。否则，我方将和

方按合同的约定追究您的法律责任。我方联系人：

（电话：

）我方联系地址：

.

特此函告！本函一式两份，本公司留存一份。湖南中联房地产顾问有限公司

____年__月__日守约方签名：同意发函函件的拟定3.1.2Part336发函应通过中国邮政特快专递

不能使用顺丰、申通、中通等其他速递公司1、这些快递公司一般不允许寄件人在寄件单上填写寄出的物品的名称，这样只能证明你寄过东西给收件人，但不能证明你寄的是什么东西。2、这些快递公司的邮件退回时一般也不会提供退件原因批条。如何发函3.1.3Part337

内件品名/物品信息（如图中E）不能单独写一个“文件”或不写！！！否则无法证明寄出的是什么东西！！正确填写示范：收函后两日内办理某某物业首期款监管手续的《履约催促函》Part338发函以后，保留好快递单回执，要求收件员开收据，并将单号写在收据上。可登录