《A银行厦门分行房地产信贷现状和风险探析案例》6700字

A银行厦门分行房地产信贷现状和风险分析案例综述目录TOC\o"1-2"\h\u10423A银行厦门分行房地产信贷现状和风险分析综述 125221.1厦门市房地产行业总体运行情况 25198数据来源：厦门市住房保障和房屋管理局 267251.2A银行厦门分行房地产信贷情况 3193531.2.1A银行概况 352241.2.2A银行厦门分行房地产贷款总量分析 428744图3-3A银行厦门分行涉房贷款余额 45040图3-4A银行厦门分行贷款增长情况 5139711.2.3A银行厦门分行房地产贷款结构分析 5204861.2.4A银行厦门分行房地产类不良贷款情况 6166481.2.5现行房地产信贷风险管理体系 6188621.3A银行厦门分行房地产信贷面临的主要风险 947031.1.1政策风险和市场风险 9246941.1.2贷前和贷中-贷款审查中信息不对称 10196831.1.3贷中-操作风险 10220061.1.4贷后-房地产贷款风险的监测体系缺位 111.1厦门市房地产行业总体运行情况厦门市房地产市场在新冠肺炎疫情的冲击之下仍保持较强韧性，房地产市场总体运行情况良好，市场呈现出先抑后扬、供需均衡及结构分化等特征。土地市场方面。在秉持“重发展、保民生、补短板”的供地思路下，2020年厦门市全年累计成交各类经营性用地40宗，土地面积为261.8万平方米，同比增长152%，全市经营性用地土地出让金628.5亿元，同比增长33%。随着疫情影响逐渐消退，土地供应节奏逐步加快，全年商住用地呈放量供应态势，出让并成交商住用地22宗，建筑面积245.0万平方米，同比增长49%，创近8年新高。从新建住宅市场方面分析，自2020年4月疫情影响逐渐削弱，一、二手商品住宅成交套数呈逐月增加态势，分别于8月、12月达到峰值。2020年商品住宅销售面积为235.2万平方米，同比增长37.3%，成交客群中七成为本地客群，以刚需和改善性客户为主，近三年走势如图3-1所示。图3-1厦门市新建住宅批准预售量和销售情况数据来源：厦门市住房保障和房屋管理局从二手住宅市场方面分析，在2020年上半年，因疫情的影响，二手住宅交易量同比下降明显，但到了下半年，疫情影响逐渐削弱，交易量开始回升。2020年，二手住宅交易33877套，同比下降6%，交易面积为332.2万平方米，同比下降6%，近三年走势如图3-2所示。图3-2厦门市二手住宅季度交易情况走势图数据来源：厦门市住房保障和房屋管理局从房地产开发投资完成情况分析，2020年，全市房地产开发投资1055.76亿元，比去年同期增长17.4%，高于全省11.2个百分点。其中，住宅投资687.85亿元，增长21.0%；办公楼投资64.61亿元，下降34.6%；商业营业用房投资90.60亿元，增长1.0%。从房地产开发企业资金到位方面分析，1-9月，全市房地产开发企业本年到位资金905.91亿元，同比增长17.0%。其中：国内贷款108.43亿元，占比11.97%，同比下降10.3%；自筹资金499.76亿元，占比55.17%，同比增长15.1%；定金及预付款88.99亿元，同比下降20.9%；个人按揭贷款147.38亿元，占比16.23%，增长2.2倍。可以看到，国内贷款占厦门市房地产开发资金来源总额的比例较往年有较大幅度下降，而个人按揭贷款总额出现大幅增长。1.2A银行厦门分行房地产信贷情况1.2.1A银行概况A银行厦门分行是A银行4家直属分行之一，也是厦门市国有商业银行之一。目前下属机构68家，包括二级分行1家，一级支行（营业部）18家，二级支行49家；已投产智能网点67家，自助银行100家，自助设备789台，网点及设备遍布全市区域。厦门分行共有员工2300多名，服务的对公客户超6万户、个人客户超460万户，个人客户占全市常住人口的107%。2020年末，该行全部存款余额1362亿元，各项贷款余额1435亿元。近年来，A银行厦门分行充分发挥服务地方实体经济的主力军和排头兵作用，坚持服务实体，全年累计投入表内外各类资金近2000亿元支持厦门“两高两化”城市建设；坚持创新引领，实现多项系统或厦门区域首笔业务创新突破，新市场贷款增量占比和增速均超50%，有力支持了厦门“三高”企业和新经济发展；坚持稳健经营，资产质量水平逐年提升，为防范化解地方金融风险、维护区域金融稳定作出了重要贡献。该行在经营效益、机构业务、公司贷款、投行顾问咨询、担保承诺、贵金属、企业年金等方面保持同业领先。1.2.2A银行厦门分行房地产贷款总量分析截至2020年末，A银行厦门分行各项贷款余额1435亿元，涉房贷款余额676.64亿元，占比47.2%。其中住房开发贷款余额51.42亿元，占比1.6%；商用房开发贷款11.27亿元，占比0.8%；个人住房贷款余额597.25亿元，占比41.6%；个人商用房贷款余额16.70亿元，占比1.2%。近五年来，A银行厦门分行人住房贷款总体保持较快地增长，贷款余额在2018年出现负增长后又迅速恢复涨势，从527.74亿元增至597.25亿元，而房地产开发贷款增长缓慢。该行2016年-2020年涉房贷款余额和贷款增长情况如图3-3、3-4所示。图3-3A银行厦门分行涉房贷款余额数据来源：A银行厦门分行内部资料整理图3-4A银行厦门分行贷款增长情况数据来源：A银行厦门分行内部资料整理1.2.3A银行厦门分行房地产贷款结构分析从房地产贷款集中度角度看，A银行的涉房贷款占据了全行贷款业务的半壁江山，其中个人住房贷款成为该行的主力业务。房地产贷款占比和个人住房贷款占比在2014年至2016年达到了峰值之后，占比开始逐步减小，其中，个人住房贷款占比从2016年的51.2%降至了2020年的41.6%。2020年末，人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款集中度按照不同机构的资产规模及机构类型，分成5档进行管理。其中，第一档涵盖了六家国有大行和国家开发银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。A银行厦门分行属于国有银行，对照集中度管理制度的相应指标，其个人住房贷款41.62%的占比未能达标。虽然该行近几年来一直在采取压降措施，但离监管目标还存在一定差距。从贷款期限角度看，A银行厦门分行房地产贷款期限以中长期为主，期限的加长会使风险滞后反应。其中，贷款期限为3年以内的房地产开发贷款余额为39.8亿元，占比77.4%；期限超过3年的余额为11.62，占比22.6%。按到期时间段，2021年底到期的房地产开发贷共计16.73亿元，占比32.5%；2022年到期的贷款共计14.45亿元，占比28.1%。从项目地段看，销售地段较为良好，投向厦门市区的贷款规模为21.65亿元，占比37.7%；投向厦门郊区的规模为28.92亿元，占比46.1%，主要分布于集美、同安、翔安；投向省内其他地区的规模为1.83亿元，占比6.1%，主要分布于漳州、泉州；投向省外地区的规模为6.29，占比10.0%，主要分布于上海、南京、长沙等地。从项目类型看，主要为住房贷款，市场需求相对旺盛，购房对象以满足刚需为主。从项目运作来看，未实施封闭管理运作的贷款占比35.7%，对于项目整体的风险管控存在不利的影响。1.2.4A银行厦门分行房地产类不良贷款情况1.房地产开发贷款方面2017年以来，该行房地产开发贷款质量运行平稳，贷款质量持续保持较好。截至2020年末房地产开发贷款余额为62.69亿元，贷款质量五级分类均为正常类贷款，不良率为0。2.个人住房贷款方面从表3-1的数据可以看出，A银行厦门分行房地产信贷不良率主要是由于个人住房贷款率较高，在2018年个人住房贷款不良额和不良率达到近五年最高值，分别为1.61亿元和0.3%，2019年开始下降，但依然处在较高水平。从贷款质量五级分类来看，可疑类贷款占不良贷款的比重较大。表3-1A银行厦门分行个人住房贷款情况表数据来源：A银行厦门分行内部资料整理1.2.5现行房地产信贷风险管理体系1.A银行房地产信贷管理总体原则A银行房地产信贷管理遵循的基本原则是：总量管理、择优支持、从严管理。该行侧重于支持优质客户，比如总行级房地产战略客户、一类城市等关键地区客户的融资需求。审慎把握房地产并购融资和城市房地产开发融资，从严控制商用房开发融资。强化房地产领域合规管理，严守监管红线，加快存量建设或销售进度未达预期项目风险化解。2.A银行房地产贷款客户与项目的准入机制（1）住房开发贷款总体来说，A银行厦门分行房地产开发客户的准入原则为“严格筛选、全面审查、实时跟踪、定期调整”，实行名单制管理，A银行会定期根据“优胜劣汰”的标准来审查准入名单中的房地产开发企业，并进行实时跟踪和动态更新，随时将劣变的企业剔除，同时新增优质的且符合条件的企业。（a）房地产开发企业准入房地产开发企业的准入是风险防控的第一步，A银行主要根据申请贷款企业的信用评级、项目位置、资金实力等方面信息进行考量，在银行内部实施房企准入名单管理制度。在准入名单内的客户可向银行申请贷款，不符合准入标准的客户，银行可拒绝发放贷款。准入名单实施动态管理，定期更新。（b）贷款项目调查A银行针对已纳入名单制管理中的房地产开发商和其申请贷款的项目内容进行信息收集和调查。通过调查的贷款项目可以进入审批流程。信贷人员在开展调查时主要对以下几个方面进行评估。项目调查要点如表3-3所示。表3-3A银行厦门分行房地产开发贷款项目调查要点（2）个人住房贷款与房地产开发贷款侧重房企经营收益分析不同的是，A银行厦门分行将个人住房贷款的重点放在借款人信用情况以及还款能力的分析上面。个人住房贷款的抵押物通常是借款人所购买的住房，由于市场存在许多不确定因素，如房价格波动等，其本身就存在一定风险。评估借款人违约风险的最常用方法是个人信用评级，其评估体系主要包括五个方面，即个人综合素质、个人稳定性、社会地位、购房能力和还款能力。具体评判条件如表3-4所示：表3-4A银行厦门分行个人住房贷款信用评级标准1.全面风险审查制度（1）全面评估和分析A银行可能出现的各方面风险，以及风险对A银行的影响程度。在进行调查和评估时，还需要广泛征求银行管理层的意见。在此基础上运用层次分析法（AHP）对调查结果的权重进行分析，通过系统全面的分析，使该行的中高层管理人员对风险点有较为深入和全面认识。具体工作内容如下：一是根据监管部门的五级风险分类，向分行各有关职能部门和机关所有的管理岗人员详细列示出风险项，初步了解和调查管理人员的看法。二是结合第一步的调查结果，筛选出突出的风险，并继续向核心领导班子成员，包括各职能部门的总经理、副总经理、业务主管等人了解有关情况。三是运用AHP层次分析法，结合第二步的调查结果计算出风险权重，再召开经理办公会进行深入探讨，最终确定该行房地产信贷业务中存在的重大风险隐患和主要影响因素。4.定期开展房地产现金流压力测试压力测试的具体方法为：以单一企业为分析对象，房地产项目包括企业名下所有在建和销售中项目，企业债务包括所有银行贷款和其他债务。通过分析在一段时期内企业已有现金+房产销售税后收入（含出租收入），在抵扣压力情境下的土地费用、前期工程费用、房屋开发费用和各种税费后，是否足以覆盖应付贷款本息，以判断银行贷款是否出现违约。在压力情景下，“项目销售收入”会与“销售均价”和“销售量”同比例下降。实际测试时的压力情景只假设“销售均价”下降。而企业的土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、其他费用、管理费用、不可预见费用在压力情景下与正常情况保持一致；销售费用则与销售收入同比例下降。同时，由于房地产企业可能存在与房地产销售无关的其他收入来源，一般情况下为零，若确实存在需要，测算人员根据实际保守估计。从近三年来的压力测试结果来看，A银行厦门分行在正常压力、轻度压力、中度压力和中度压力的情况下，以该行为牵头管理行的房地产开发商中，按照现有的销售进度，房企一年内的净现金流足以偿还当期应付贷款本息，均未出现违约。1.3A银行厦门分行房地产信贷面临的主要风险1.1.1政策风险和市场风险政策风险是目前房地产行业面临的最大风险，突出表现为宏观调控政策的不确定性。国家的宏观调控政策，以及地方政府对房地产行业在金融、税收、产业等其他方面政策的变化，会对房地产行业的市场供求和资金来源产生较大的影响。近几年来，国家政策从供给成本和有效需求两个方面对房地产市场进行调控，对房产市场的有效需求起到较为明显的抑制作用。在房地产市场的发展历程中，已暴露出部分地区市场过热、房价涨幅过高、供需结构失衡、房企财务风险加大等问题。因此，主动适应宏观政策变化是银行房地产信贷业务的经营战略中必须关注的重点内容，结合地方经济环境和本行业务特点，做好市场定位、产品定位和客户定位，及时对经营策略进行动态调整，有效规避因政策变化导致的风险损失。我国自2014年以来出台了一系列房地产调控政策，目前最具代表性的是2020年底出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从信贷供给端实施严控，对金融机构分五档设定了房地产贷款和个人住房贷款占比上限。此次房地产贷款集中度管理，表面上是针对银行业，实际上是针对房地产业。中小型房地产开发商由于资质和经营问题，可能会面临资金危机，商业银行有可能对其抽贷断供。集中度管理很可能成为“压死骆驼的最后一根稻草”。房企难以维持生存导致破产清算将引发房地产贷款的不良反应，甚至引起局部风险。1.1.2贷前和贷中-贷款审查中信息不对称信贷业务中的信息不对称是指交易中的各方掌握的信息不同。在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的，一些成员拥有其他成员无法拥有的信息，由此造成信息的不对称，从而使信息劣势者的决策受到不利的影响。事实上商业银行每一笔不良贷款的形成都与信息不对称有关，根据非真实信息所作的信贷决策，它的危害是极其明显的。例如，为缓解资金短缺，一些房地产开发公司雇用员工进行虚假购房或反复转手以从银行获得个人住房贷款资金。由于住房抵押贷款利率低于房地产开发贷款利率，并且个人住房贷款期限更长，因此房地产开发风险就无形地转移到个人住房贷款中，同时也转嫁了房地产开发公司自身的经营风险。银行在此过程中通常无法察觉，也缺乏辨别风险的能力。A银行厦门分行目前在房地产开发信贷审查方面尚不全面，并且难以得到跨行业信用数据库支持。由于信贷项目的审查需要大量的客户信息和行业数据，当前商业银行在获取客户信息数据方面相对较弱。这里的主要原因为：一是各类风险信息较为分散，分支行之间、分行部门之间以及同部门不同科室的信息交互较差。二是受现存技术限制，公用信用平台数据存在滞后性，外部信息的获取也十分有限，难以形成清晰完整的客户画像，不利于充分揭示客户关联关系等风险因素，数据分析效率低下，对审查结果的有效性造成一定影响。1.1.3贷中-操作风险鉴于房地产信贷业务的规模庞大、利润率高，加上又有房产或土地作为抵押保证，多数商业银行受到利益驱动，在实行贷款审批流程中往往会倾向于降低准入门槛、放松资料核查，以此提高部门业绩水平。近年来，A银行厦门分行面临着严峻的竞争环境，该行在信贷业务中实行考核与任务完成率直接挂钩的管理办法，个别风险管控意识薄弱的员工可能会放松审查，或故意违反法规定以获取直接利益。个人住房贷款业务一直是A银行厦门分行的主要利润来源之一，尽管A银行一再强调要严格控制房地产贷款审批的各个环节，但是在实际业务的运作和贷款发放过程中仍然存在漏洞和缺失。如表3-1所示，A银行厦门分行从2016年开始，其个人住房按揭贷款不良率逐步增大，从0.15％增加到2018年的最高峰0.3％，近两年也保持着0.28%、0.26%的较高水平。近年来该行在房地产信贷业务在实际操作中就出现了类似放宽准入门槛、简化审查手续、降低审核条件的案例。例如，向不符合房地产开发原则标准的项目提供贷款，向还款能力不足的客户提供个人住房按揭贷款、故意延长还款期限以及通过变相手段提供贷