养老产业的部分案例美国专辑

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第一节美国养老房地产发展概况

一美国养老房地产的发展历史

养老房地产是老年化商品经济时代特有的概念，它诠释了“养老”这一社会主题和“地产”

这一商业主题。随着老年化程度的日益加深和经济发展水平的不断提高，这一特殊的产业应

运而生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，该产业越来越成为人们

关注的焦点。

在发达资本主义国家，养老房地产业由于其发达的分工体系早在20世纪60年代就开始走上

历史舞台。在美国，老年地产一般被称作“老年住宅”。美国的养老房地产从无到有，随着

其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体系。回顾美国老年地产的发展史，对于

新兴市场的老年地产的发展是具有借鉴意义的。

（一）市场发展初期（20世纪60年代）

美国在20世纪60年代初期就已经进入了老年社会。据统计，到1970年，60岁以上的老龄

人口已经达到全国总人口的14%以上。由于美国受西方传统文化的影响，老年人大都偏好独

居，因此适合老年人居住的老年住宅需求逐渐产生。在这一时期内，美国的经济处于一个比

较快的增长期，而经济总量的增长就使得人均福利水平能够维持在•个较高的水平，从而使

得老年住宅的发展成为可能。

（二）市场快速发展期（20世纪70年代）

进入70年代以后，美国经济进一步增长，人均GDP已经从1970年的5067美元达到1980年

的12282美元。到1976年，美国的社会保障的投入已经达到国民生产总值的20%以上，老

年人退休后的收入基本已经能够达到退休前的70%；而这一时期，60岁以上的老人占全国总

人口的比例已经接近17%。所以，这一时期是美国养老房地产的快速发展期，老年住宅开发

量以每年2%左右的速度增长，入住老年住宅的老年人已经占到总老年人口的3%以上。

（三）市场成熟期（20世纪80年代至今）

自1976年起，美国社会保障的投入就已经基本稳定在国民生产总值的20舟以匕同时60岁

以上的老年人口的比例也达到了20%左右。1980〜1990年，美国老年住宅增加了24机

目前，美国老年住宅的开发量每年增速基本上达到了10%。自住型老年住宅（包括公寓及活

跃老年社区）是美国老年住房市场发展最快的部分，1990年该部分的收入为125亿美元，

2000年则达到了300亿美元。

在开发运营方面，20世纪8。年代初，更多的人意识到老年服务的强大需求，小型和非营利

性开发商进入老年地产投资；80年代末期，HUD项目加入了老年住房部分的内容，更多的私

人投资和保险进入老年住房开发和运营部分。

90年代中期，房地产投资信托和私人商业贷款保险制度的市场化，强化了对老年公寓和护

理院项目开发投资的上升趋势；90年代末期，更大规模的老年借助型机构的开发和建设趋

势上升，但是由于商业策划尤其是市场和管理策划专业化的缺乏，没有满足市场用户的需

求，平均入住率下降，许多项目都达不到投资的预期目标。

1999〜2000年，由于严重的负债累加和高利息等金融问题，老年住房开发建设的战略和方

针需要斟酌和重组。

进入新世纪以后，这一产业的商业模式已经基本成熟，经营和入住率已经呈现正常的上升趋

势。加上政策和保险体系的完善，老年住房的投资和开发产业已经形成并趋于正常运转的状

态，形成了当今成熟的产业。

二美国养老房地产的分类

美国具有设施完善的老年住宅体系。总的来说，美国的老年住宅可以分为两大类：养老村和

养老院。表3-2-1可以说明两种产品的异同。

表3-2T两种产品异同

养老村和养老院这两种不同类型的养老产品在美国发展都非常成熟，许多专做养老产业的大

集团公司两者兼而有之，即一方面在全国各地开发租售型的养老村，另一方面也经营着多家

甚至动辄几十家的连锁型养老院。如著名的BrookdaleSeniorLiving,SunriseSenior

Living,CapitalSeniorLiving,FiveStarQualityCare等均是如此，而且发展状况非

常好，均为纽交所的上市公司。它们开发及运营的相关状况我们在下面的章节中会做专门的

介绍，此处不作赘述。

前面我们讲过的台湾的养老房地产，有的虽然也叫养生.村、养老村，但实际上学习的还是美

国养老院的运营模式。

美国老年住宅从功能上(或者说使用者的需求上)来分有许多分法，学术界和研究者并没有

严格的分类。一般来说可以分为以下几种类型：

(1)独立式老年住宅(IndependentLiving,也可称之为活力成人社区)。

(2)老年公寓(Seniorlivingcommunity)。

(3)持续照料型退休社区(CCRC,也可直接称之为老年社区)。

(4)介助型老年设施(AssistedLiving)<,

(5)老年痴呆特殊照料区域(Alzheimer'sCare)®

(6)医疗护理型老年设施(HealthCenter)o

大休卜可以认为,前二种类型中有一部分属于养老村的范畴,而另一部分和后二种则都属于

养老院的范畴。

独立式老年住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住

宅。普通住宅的费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门

的服务人员提供老年人所需服务(但一般不包括医疗和护理服务)，住宅内有方便、安全的

社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。

老年公寓可以分为三类：自住型老年公寓、陪护型老年公寓和特护型老年公寓。自住型老年

公寓通常不为老年人提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服

务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、洗

衣、体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面两种类型所提到的服务外，

还提供全面的医疗服务。据美国老年公寓及护理业项目投资中心(NC)估计，美国的老年公

寓设施每年平均增长幅度超过10%,目前全美约有超过3万个老年公寓。

美国的老年社区在近10多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，社区中

提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。我们在本书第一

部分中所提到的太阳城中心就是美国最大、最好的老年社区之一。

第二节美国养老房地产发展的社会环境

一养老金

美国养老金制度有200多年的历史，经过长期发展，现行的养老金体系由三大支柱组成，分

别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划0

这三个支柱的格局并不是一开始就形成的，而是不断发展完善的。最先有的是雇主养老金计

划，也就是目前的第二支柱，然后才出现第一支柱一一政府强制性养老金计划，个人储蓄养

老金计划作为补充，是最后才出现的。

政府强制执行的社会保障计划(SocialSecurityProgram)面向全社会提供基本的退休生

活保障，覆盖了全国96%的就业人口，是这个多层次体系中的基石。由政府或者雇主出资、

带有福利性质的退休金计划构成了养老保障体系中的第二支柱。前者为公共部门养老金计划

(PublicSectorPlans),是指联邦、州和地方政府为其雇员提供的各种养老金计划;后

者为雇主养老金计划(Employer-BasedPensionPlans),是指企业及一些非营利组织和机

构为其雇员提供的养老金计划，通常也被称作私人养老金计划(PrivatePension

Plans)o第三支柱是个人自行管理的个人退休账户(IndividualRetirement

Accounts),是一种由联邦政府通过提供税收优惠而发起、个人自愿参与的补充养老金计

划。

(-)第一支柱一政府强制性养老金计划

政府强制性养老金计划也就是通常所说的养老、遗属及残障保险制度(Old-age,Survivors

andDisabilitirInsurance,简称OASDI),又称为社会保障养老金计划或公共养老金计

划，是一种遍及全美国公民的养老金计划，也是美国养老金计划的基石。在美国，所有公民

都有一个“社会保障号”，这个号码对应着自己的社会保障养老金。这一社会保障号的地位

类似于我国的身份证号码，由此可见养老金在美国国内的重要地位。

美国的政府强制性养老金计划资金主要有三大来源，除了1984年开始对社会保障给付收入

本身的课税，以及财政部的一般资金和社会保障资金的投资收益外，最主要的是约占社会保

障资金总额85%的社会保障税。社会保障税与美国的其他^收分开管理，专项供给养老金。

养老金的运营采取的模式是现收现付制，就是说当期的社会保障税收入用于当期的保险金支

出，不足的话由政府财政补足。由于是政府强制型的养老金计划，所以社会保障税的征收也

是全国强制性统筹，由雇主和雇员共同缴纳，比例各为50%,这是雇主和雇员的法定义务。

当然，这种养老金计划的覆盖面也相当广泛，不仅覆盖公司或机构雇员，也包括了各种形式

的自雇用人员，自雇用人员既是雇员又是雇主，所以要负担所有的社会保障税。

政府强制性养老金计划对受益资格也作了规定，对年龄的要求为65岁，如果想在65岁之前

领取，只能领取全额的一定比例，并且最早也不能在62岁之前领取。

(一)第一支柱——雇主养老金计划

雇主养老金计划是美国养老金计划的第二支柱，它的重要性在某种程度上甚至超过了第一支

柱。2002年，美国参加雇主养老金计划的人数已经超过了6000万，平均领取的退休金约占

退休人员总退休收入的40%o截至2002年底，美国雇主养老金总资产已经达到10.2万亿美

元，占到当时美国GDP的10.2%,其重要性由此可见。雇主养老金计划又包括私人养老金计

划和公共部门养老金计划两个部分。

1.私人养老金计划

我们一般意义上说的雇主养老金计划都是指私人养老金计划。前面已经提到，雇主养老金计

划在20世纪70年代得到了大发展，1974年，美国国会通过了《雇员退休收入保障法

案》，为雇主养老金计划制定了标准。雇主养老金计划相比于公共养老金计划有徨多好处，

对于雇主而言，建立雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾，有利于吸引和稳定优秀的雇

员；对于雇员而言，雇主养老金计划是福利计划的重要组成部分，有利于保障雇员退休后的

基本生活。当然，雇主养老金计划也不仅仅是劳资双方普遍获益的措施，同时也对活跃金融

市场、促进经济发展发挥了重要的作用。

在美国，几乎每个公司都有自己的雇主养老金计划，所以也就导致了雇主养老金计划的复杂

多样性。不过总体上可以分为两种模式：缴费确定计划(DC)和待遇确定计划(DB)o美国

的雇主养老金计划在20世纪70年代以前基本都是待遇确定型，即DB模式，自20世纪80

年代以来，以个人账户为基础的缴费确定型，即DC模式的雇主养老金计划有了迅速的发

展。目前这两种方式并存，但在具体组织方式上两者仍存在较大差别。

(1)缴费确定计划(DC)o

缴费确定计划又称为“个人账户计划”，顾名思义就是这一养老金计划期初所交纳的费用是

确定的，而最后获得的待遇是不确定的。缴费确定计划是指雇主和雇员共同缴纳一定比例的

费用而形成的养老金账户，最后雇员所获取养老金的多少取决于缴费年限的长短、缴费数量

的多少和投资收益的高低。采取这种养老金计划的雇主，不必承担将来提供确定额度养老金

的义务，只需按预先规定的额度比例存入一定的款项，雇员存入的额度由自己确定，好多公

司规定了一个上限，比如规定雇员交纳额度不得高于工资的13给雇主缴纳的数额一般和雇

员相同。这种雇主养老金计划是后来才发展起来的，美国政府为鼓励其发展，给予税收优惠

的政策扶持。

这一雇主养老金计划还有其他很多优点，对雇员有很强的吸引力，尤其是雇员在退休前决定

终止养老金计划时，雇员可以灵活地选择处理账户资产的方式，可以将其转移到新的雇主养

老金账户中，也可以转存入其他基金或保险公司，或者继续留在原养老金账户里。如果雇员

在退休前死亡，其雇主养老金账户所有金额会转给雇员的家属。不仅如此，如果雇员由于某

种原因想提前享用养老金账户的金额时，可以随时终止养老金计划而不用承担任何责任。

当然，这一养老金计划也会存在不足。首先是由于雇员缴费比例以及缴费年度的差异导致该

养老金计划金额差距较大；其次是由于政府采取的税收延迟优惠会导致雇员最后在享用养老

金时一下子支付数量可观的所得税。

和雇主养老金计划类似，缴费确定型养老金计划也有纷杂的种类，比较著名的有401(k)

计划、403B计划、457计划、利润分享计划、节俭储蓄计划、购买货币计划、股票所有权计

划等等。这其中又以401(k)计划最为知名。401(k)是美国联邦税法中与养老金计划有

关的条款代码，这一养老金计划是由联邦政府批准允许雇员在税前根据薪金的一定比例缴款

而建立起来的一种养老金计划。与一般养老金计划不同的是，法律规定该养老金计划个人账

户金额的任何增值均可递延纳税，通常情况下该账户内的金额在雇员59岁半之前不能随意

提取，否则必须补交税款并旦缴纳罚款。

(2)待遇确定计划(DB)o

所谓待遇确定型养老金计划，是指缴费并不确定，雇员在退休时所获的待遇是确定的养老金

计划。这种养老金计划不实行个人账户制度。一般情况下雇员不缴费，缴费额全部由雇主承

担。由于雇员退休时雇主有义务支付固定的待遇，所以雇主缴费多少取决于养老金投资收益

的状况，如果收益较好，雇主就可以少缴费甚至暂时不缴费；反之，就得多缴费。这种养老

金制度与我国目前仍然实行的退休时按工资的一定比例计发养老金的办法，有相似之处。

在待遇确定型养老金计划中，多数雇主都会规定一个年龄限制，比如说在公司工作10年或

15年以上，如果雇员达不到这一条件、就不会享受雇主的养老金待遇，这样也就在一定程

度上稳定了雇员，能够减少人员流动。与缴费确定型养老金计划不同的是，在待遇确定养老

金计划中，雇员退休之前不能提前支取养老金；雇员退休前死亡的，雇主不必向其家属提供

养老金，只需一次性支付定额的抚恤金即可。

对于雇员来说，待遇确定型养老金计划没有缴费的压力，但是也影响了雇员的流动性；对于

企业而言，待遇确定性养老金计划能够减少一定时期内的成本支出，但是由于养老金的支付

总额是一个庞大的未知数，所以会导致公司利润的波动，影响公司的财务稳定。

以上说的两种养老金计划是美国私人养老金计划两种主要的形式，随着高新技术产业的不断

发展，采用待遇确定计划的企业数量有所下降，而缴费确定计划的发展很快。目前，缴费确

定型养老金资产占整个私人养老金总资产的40与以上，参加的职工也高达60%以上，新建立

的私人养老金计划中大多选择缴费确定型。

2.公共部门养老金计划

所谓公共部门养老金计划，是指联邦政府、州以及地方政府为其公务员定制的养老金计划，

这一养老金计划类似于我国一直采用的行政、卫生、教育及企事业单位养老金计划。

由于美国属于联邦制国家，其公务员便分为联邦政府公务员和地方政府公务员两个独立的部

分，除了联邦政府为其公务员建立养老金计划外，地方各级政府也都为其雇员建立了养老金

计戈上这些养老金计划统称为公共部门养老金计划I。这一养老金计划又分为公务员退休金计

划和联邦雇员退休金计划。两者之间的主要区别是：公务员退休金计划的对象是1983年以

前参加工作的公务员，而联邦雇员退休金计划则主要是为1984年以后参加工作的公务员设

立的。

公务员退休金计划是一个待遇确定型的养老金计划，由联邦政府根据公务员的工作年限和工

资水平为其退休时提供一定的养老金。这种养老金计划的资金来源主要是雇员和政府部门的

共同缴费，不足的部分由政府财政负担。和私人养老金计划类似，长期雇员将得到较高的退

休金待遇，而短期雇员的退休金待遇则要低一些。

前面已经提到，美国在1935年通过了社会保障法案，建立了社会保障养老金制度，然而当

时的联邦政府公务员并未包括在内。直到1983年，美国国会修订了社会保障法案，规定联

邦政府的新雇员全部参加联邦社会保障计划。这一法窠的修订为联邦政府公务员养老金制度

改革提供了机会，新的联邦雇员养老金计划正是在这种情况卜.产生的。1987年，联邦雇员

退休金计划正式建立，范围覆盖了所有1984年以后参加工作的公务员，1984年以前参加工

作的公务员可以根据自己的选择执行新制度或者旧制度。

（三）第三支柱一个人储蓄养老金计划

个人储蓄养老金计划即为个人退休账户养老金，是由联邦政府提供税收优惠、个人自愿参加

的养老金计划，是美国社会保障体系的有力补充。按照美国现行法律的规定，所有70岁以

下且有收入者均可开设个人退休金账户（IRA）。目前联邦政府对个人储蓄养老金计划的税

收优惠主要有以下两种方式。

第一种是税收延迟，就是说个人在向退休金账户注入资金时免收个人所得税，只有到提款时

才收取的优惠政策。

第一种是税收免除，这种方式在注入资金时仍旧收取个人所得税，只是对本金最后获得的投

资收益免收，这些收益包括利息、投资分红等。

联邦政府对于第二支柱和第三支柱的养老金计划都不提供政府保障，给予的是政策上的支

持。

二医疗保险

美国的医疗制度以其费用高昂、覆盖面小、保障有限、制度复杂、改革艰难而闻名。美国的

医疗制度不同于世界上大多数工业化国家，没有建立统一医疗保险制度，既不是像德国的社

会保险型医疗保险，也不像英国的国家保险型医疗保险，而是以复杂多样的自由市场型为其

主要特征，商业保险盛行。美国的医疗保障主要包括两大类：第一类是由政府承办的社会医

疗保险，以资助老年、残疾或患有严重肾病的美国公民的医疗照顾制度(Medicare)和资助

贫困家庭的医疗援助制度(Medicaid)为主，但在美国的整个医疗保障体系中，这种社会医

疗保险计划并不占重要地位，覆盖人群有限。第二类就是私营医疗保险，包括非营利性医疗

保险(以蓝盾、蓝十字等组织为代表)与营利性的商业医疗保险两种，是美国医疗保障制度

的重要组成部分，其中开展医疗保险的商业保险公司就有1000多家，目前在美国80%以上

的国家公务员、74%的私营企业雇员通过购买医疗保险为自己及家人转移疾病风险。此外，

有占人口14%左右的无保险者，由于无能力购买保险和支付高额医疗费，除得了重病外，获

得量血压、止血等极平常检查与治疗的机会都很少，因延误诊治而留有后遗症、长期住院的

不少，死亡率高。这不仅对个人不利，也成为整个医疗上的公平性问题。

美国医疗制度存在的主要问题是费用上涨和公平性问题。阳0的1997年部分国家医疗保障

制度指标排名显示，美国在被统计的191个国家里面人均医疗支出排名第1位，而国民总体

健康水平却只排名第72位，医疗筹资分配公平性排名在第55位左右。无疑，美国的医疗保

健费是世界上最昂贵的，占该国GDP的14%左右，但其医疗保险的效果却不理想，其国民预

期寿命低于大多数欧洲国家。美国医疗费用失控和医疗效果不佳的主要原因是医疗服务市场

缺乏管制，为患者提供的医疗服务中的绝人部分是由私人医生提供的，医生拥有相当多的决

策权，其行医行为较少受到限制，导致不必要的手术、住院治疗、体检和处方过多。美国医

疗制度的公平性也存在严重问题，由于缺乏国民健康保险，那些经济上处于不利地位的人们

在获取高质量的医疗服务上也处于不利地位。那些没有任何医疗保险的人口就是医疗制度缺

乏公平性的最好例证。

美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成。人们常说的“医疗保险”

(Medicare)属于政府资助的社会保险项目。在美国，不少人同时参加私人医疗保险和社会

保险。美国的医疗保险行业雇员大约有900万人，每年生产的产值占GDP的14%,约1万亿

美元。最大的两项开支是医院（约占39%）和医生服务费（约占18%）。

（一）医疗保险的规模与结构

美国政府的医疗保险是一种特指的社会保险制度。它起始于1965年，是为了向65岁以上的

老年人提供医疗保险。1990年，美国政府医疗保险的支出额达981亿美元，占联邦财政总

支出的7.8%o1995年政府医疗保险支出额达到1598亿美元，占联邦财政总支出的10.5%,

它是仅次于社会保障项目的第二大政府财政支出项目。医疗保险儿乎包括了65岁以上的全

部人口，1993年参加者达3200万人。医疗保险项目由联邦政府负责管理，各州政策统一。

不同于医疗补贴需要进行生计检验，医疗保险无须测定参与者的收入情况。医疗保险大约包

括了老年人住院治疗医疗费用的90机与此相比，医疗补贴大约包括了低收入者住院治疗费

用的80%,不足部分通过医院对私人投保者提高收费来解决。因此，平均起来，私人投保的

医疗费价格要高出近30%。

（二）美国医疗保险福利金

A部分为“住院医疗保险"（HI）,1993年的支出额为900亿美元。参加A部分保险是强制

性的，它允许参与者每年享受90天的住院治疗.和100天的技术护理。如果两者都在同一年

发生，病人则要承担少量费用。

B部分为“补充性医疗保险"（SMT）,用于支付院外医生诊费，医生指定的药品和其他院

外医疗服务等方面的费用。与强制性的住院医疗保险不同，补充性医疗保险是自愿性的。参

加补充性医疗保险者每月需要支付一定的保险费，目前为每月每人40美元。实际上，几乎

所有（99%）的老年人都参加了补充性医疗保险。

在美国的老年人全部医疗保健支出中，医疗保险（Medicare）包括住院医疗保险（III）和补

充性医疗保险（SVI）,二者合计约占44%。医疗补贴（Medicaid）约占12%,个人自负和私

人保险公司支付合占约44%。

（三）医疗保险的筹资

医疗保险中的A部分（HI）通过对在职人员征收医疗保险工薪税（与社会保障工薪税合称为

社会保险工薪税）来筹集资金，由雇主和雇员分别交纳工资收入的1.45乐合起来为2.9机

医疗保险工薪税的税基包括全部工薪收入，没有上限。医疗保险工薪税收入存入”专款专用

的”医疗保险（HI）信托基金，用于支付保险金或叫医疗保险福利金。医疗保险的A部分

（HI）实行的是“现收现付”制度。与医疗保险的A部分（HI）不同，医疗保险中的B部分

“补充性医疗保险"(SMI)不依赖于工薪税收入，而是一般性财政收入和自愿投保者每月

交纳的保险费，目前，75%来源于一般性财政收入，25%来源于保险费。可见，这部分的财政

补贴负担较重，同时也表明财政转移支付成分较大。

(四)私人医疗保险

美国私人保险的一大特点是雇主为雇员支付保险金(Employer-ProvidedInsurance),这

种情况约占90%。这是“二战”期间政府实行工资和价格管制的一种意外结果。由于医疗保

险保健属于非工资福利，当时不受政府管制，雇主便用它来吸引工人。当然，这种情况也有

美国所得税税法中某些条款二的原因。

保险金支付办法的演变：20世纪80年代以前，多数私人保险公司支付保险金的办法都是实

报实销(Cost-BasedReimbursement),但是这种机制不利于鼓励人们节约，因为患者医疗

费用越高，医疗单位收益越好。面临急剧高涨的医疗费用，保险公司投保者便设法改用其他

办法，其中最主要的便是“按人收费”(Capitation-BasedReimbursement)方法。按这种

方法，医疗单位每年按人收取一定的医疗费用。”医疗保障组织”(HM0S)是一个规模较大

的医疗保险组织，1982年其会员达1080万人，1992年达到4140万人，就以这种方法为

主。但是，这种方法也有弊端，主要是选择性较差。

(五)社会医疗保险

医疗保险方面，政府可起重大作用。政府这方面建立了三类主要医疗保险项目：医疗保险

(Medicare)＞医疗补贴(Medicaid)和通过联邦所得税税制对私人保险的隐含补贴。政府

医疗补贴(Medicaid)项目，在很大程度上带有财政转移支付的功能。医疗补贴项目与医疗

保险项目的区别是，前者是为贫困者而设，后者是为老年人而设，二者之间没有直接联系。

政府介入老年人医疗保险市场是有充分理由的。由于种种原因，私人保险公司自身不可能胜

任规模如此庞大、涉及面如此广的医疗保险。医疗保险中隐含的政府补贴按照联邦税法，个

人的工资收入需要同时交纳社会保险工薪税和个人所得税。由雇主交纳的医疗保险费不必交

税。自我雇用的私人业主，医疗保险费用的25%是免税的。据估算，税基中不包括雇员的医

疗保险收益，大约使美国财政部每年失去560亿美元的税收。

(六)卫生保健的社会负担

美国的医疗保健支出(包括所有有关项目以及公共支出、雇主支出和个人支出)与GDP的比

例，在60年代约为5%,70年代约为8%,80年代约为10%,1995年已超过15%。全部卫生

保健支出中，政府支付的公共负担部分接近"2。近30年来，美国医疗保健费用的急剧上

升主要有三个原因：一是人口的老龄化：一是医疗服务(包括检查、治疗、护理)的复杂

化；三是与医疗保健有关的价格上升幅度高于一般的通货膨胀率。在1992年，美国近2.6

亿人口中，有1.78亿人参加了私人医疗保险，有0.63亿人享受到了公共医疗保险(包括医

疗补贴和医疗保险等项目)，当然也有人同时参加了私人和公共卫生保险。但仍有0.39亿

人没有参加任何卫生保险，这部分人口约占总人口的16%。而在1980年，未参加医疗保险

的人口只占总人口的12.5%,这已成为一个严重的社会问题。1990年，全美国医院接收急诊

病人却无法收费这一项的费用价值就达100亿美元。

(七)低收入医疗保险

目前政府对于低收入医疗保险的基本要求为，要有居住位置证明、合法身份及收入证明等，

而合法身份所指的并不一定必须是美国公民，但是所持的C8、C9及A5的身份不能过期，持

有这些身份的人如果临时没工作、无身份也不能续期，且必须是居住在美国的居民。持有学

生签证(F1)与工作签证(H1)者是不符合办理的资格。而收入方面，则是以人口数来算，

单身的人不管正职或兼职月收入都不足776美元，就可申请政府的低收入医疗保险；如果夫

妻俩月收入不及1041美元，也可列入政府的低收入者中。一般保险公司只是帮政府过滤申

请人的身份符不符合资格，但是决定权还是在政府本身。

(八)低收入医疗保险种类

目前政府低收入医疗保险分为儿童(ChildHealthPlus)及家庭(FamilyHealthPlus)

两种。就儿童来说，以0~19岁但不超过19岁，这一方面政府把关较松，如果父母临时失

业等，政府无论如何都会替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超过标准则需收一点

点的月费；家庭保费，则是指19〜65岁的成人，只要收入不超过政府规定单身的776美元

或夫妻俩人的1041美元，都可以获得低收入的医疗保险。

如果以一家六口收入为例，一对夫妻及四个小孩，夫妻俩的收入低于3488美元，政府最多

只能收三个小孩的保费，也就是家长只能为三个小孩购买低收入保险，即使是生；八个小孩

的家庭，政府还是只收三个小孩的保费。以一家六口来算，月收入为5253美元的家庭，每

名子女每月需付110美元左右。这是对于一些收入没那么高的家庭，政府以夫妻收入的高低

来作为部分补助的标准。所有政府收入表的标准，都是夫妻二人收入加起来的税前收入。

低收入保险都是以人口数来计算的，超过低收入标准的则要自己买保险，纯低收入的甚至连

挂号费都不用自行担负。如果子女年龄在21岁以上，就不能算入人口数了，要独立核算，

且需自己负担保费。

（九）低收入保险服务

一般来说，政府对低收入的医疗保险标准是一样的，只是所授权的保险机构不同而己，通常

只要是适合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一点，但很多保险公司并没有包含牙

科。有些低收入保险计划就包含有牙科，举凡洗牙、补牙及拔牙，公司都有指定的医生。

有的低收入的医疗保险系统里的医生，保险人可以自己指定，不满意可以随时更换。内科、

妇科，都有较多的选择，不用转诊。以牙科为例，可以选在不同的地区，最主要是一张卡可

以用到底，只要主治医师的转诊单即可，很是方便。年度性的身体检查，看病时门诊也不需

挂号费，小孩疫苗接种也是免费，住院及处方签都是免费的，也有视力保健的服务，每2年

可以免费配一副眼镜。

很多在美国各州工作的华人，如果临时发生意外等紧急的状况，可以在事件发生后48小时

内向保险公司汇报。

通常，只要是医疗的部分都可以保，只要是健康需要的保险公司都会保，如矫正牙齿通常是

不包含的，但如果医生帮你申请，证明是会影响健康或日后吃东西、牙齿咬合等问题，都是

可以申请保险的。但不包括美容、矫形部分。

（十）业务代表与客户的关系

美国的医疗保险费用很高，都是雇主提供，自己买保费则是非常吃力。除此，还需有正式身

份才可以保险，非法移民是拿不到的，而且每年政府不一定有给低收入的预算，如一些不稳

定的因素，可能钱不够，就没有预算；一般的医疗保险只是项目不同，目的却是一样的，当

保险人进医院看病等，医疗保险可以帮你负担花费，由第三者也就是保险公司帮你承担风

险，而低收入有合法居留权的，可由政府部门提供这个保险。

每一个医疗保险公司给的底薪都差不多，而做这一行是不会给奖金的，因为有奖金制度的

话，每个业务代表会有拼业绩的压力，恶性循环下，服务品质就会受影响，所以尽量是以服

务社区为主，不做恶性的竞争。有一些不良的医疗保险公司，也会破坏一般人对优良医疗保

险公司的印象，因为一般人可能会认为所有的医疗保险公司的品质都是一样的。而有些医疗

保险公司跟保险人讲解得不够仔细，许多保险人拿到保险卡却不知如何使用。

投保人有权利跟保险公司或政府部门投诉，一般正常申请的时间是2个半月到3个月左右，

如被退件的话则会多花一倍的时间。

总之，在美国，很多人的养老费用由个人支付。不少人年轻时买了养老保险，上了年纪后,

养老保险为他们支付护理费用。很多养老设施是由教会支持或由州政府、联邦政府资助的。

联邦政府的资助被称为“医疗保险”，这个项目针对所有65岁以上的老人，但是它用于护

理院的开支是很有限的。对于那些符合条件因而得到资助的老人，“医疗保险”每年支付

100日以内在护理院居住的费用。州政府的资助是“医疗补助”，这是一项针对穷人的项

目。由于医疗费用很昂贵，老年人口袋里的钱很快就用光了，这时就可以申请“医疗补助”

了。

州和联邦政府的钱是通过政府的各种税收得到的。由于用的是纳税人的钱，即老百姓自己的

钱，每一个纳税人都有权要求得到更好的服务。

三地产业的发展

美国作为世界头号发达资本主义国家，其地产业的分工非常细，包括房地产开发、经营、租

赁、中介经纪、物业管理、评估、产权保险、房地产服务等。

房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，但其在美国整体经济结构中

的比重并不大°1992年美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有

产业产值的0.95%,房地产业的工资总额占所有产业工资总额的1.2%,房地产业就业人口占

所有产业总就业人口的1.3乐1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%,工资额占

1.2%,就业人口占1.3队虽然1992年与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民

经济的比例关系几乎完全一致，这不是偶然的，它说明了两个问题：一是房地产业发展与整

体国民经济发展配合得非常协调；二是反映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保

持这种比例就足以满足生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存

在的，它的发展速度取决于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体

经济而肓目发展。

美国房地产业具有如下特点。

（一）房地产业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。之所以如

此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握

得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人

口增长、就业情况、供求关系、投资机会等方面作大量的研究，有时研究时间跨度前后10

年，对前10年的情况和后10年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础上，设计投资数学

模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，

很少有像日本、中国香港那样的大起大落。

房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵

押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28〜36”一一即借款人每月

的供款额一般不超过家庭月收入的28乐如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款

加其他债务支出不能超过家庭月收入的36席,如果超过此限，那么就被认为是住房负担过

重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调

查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式

美国像商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例

比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主

要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化、规模化经营；可以减少公共部分产权分

割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于

房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率

性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形

势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易

变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得

投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方

法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。

（三）房地产业经营的规模化、专业化程度高

现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地

产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。

土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）负责地块的规划设计，中介经纪负责

市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵

押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力

雄厚，往往都是跨州甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上

档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一一一“写字楼投资信托基金公司”

（EquityOfficePropertiesTrust）拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在

26个州o

美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房、管房的不用房方面，例如大型商业

中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。

（四）房地产贷款结构以消费市场为主

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。1998年上半年统

计，个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%,如果加上多户型住宅，则比

例高达82.佻。其他贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占

17.6%o这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商

品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发

商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营

困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安仝。另外，贷款流向开发市场

的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩“空手道”进入房地产市场，影响房

地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。

（五）有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产

市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑

期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了

房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳

定、风险有保障的投资工具。

（六）集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细

算，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比

较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房

地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足绿化用地、休闲用地，使

城市既环境优美，又生机勃勃。如纽约市，是世界经济中心城市，全市面积645平方千米，

但商业用地（写字楼、商场、酒店、车库等用地）只占30.37平方千米，比例不到5%,在

这块比例不大的土地上，提供了176万就业岗位；而工业用地也只有58.32平方千米，比例

不到10%o

四金融业对养老房地产发展的支持

（一）REITs

REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，

专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。

REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。其目的是为了给小投资者

提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资

金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。

REITs按其投资对象可以分为三种。

1.物业投资型REITs(equityREITs)

物业投资型REITs(国内大多数人译为“权益型REITs")是指直接投资房地产物业，通过

出租房地产获得收益的REITs。它是RETTs中最主要的投资类型，占大多数。

2.抵押投资型REITs(mortgageREITs)

抵押投资型REITs是指专门从事抵押放贷，或者专门购买房地产抵押证券的REITs,其收入

来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息。

3.混合投资型REITs(hybridREITs)

混合投资型REITs是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托基金。

REITs除分成上述三种类型外，一般还按其投资的物业类型细分为投资商场的REITs、投资

办公楼的REITs等。几乎凡是能够获得租金收益的商业房地产都是REITs的投资对象，如商

业中心、公寓、办公楼、仓库、工业厂房、酒店、高尔夫球场、医院、健康中心等。

与证券投资基金的分类相似，REITs还可以分为有期限的REITs和无限期的REITs,及开放

型REITs和封闭型REITs等。

(二)以房养老

美国可谓是“以房养老”方式的鼻祖，其发展最成熟、最具代表性。“以房养老”模式最早

的形态是欧美国家流行的住房反向抵押贷款，发展成熟也最具代表性的是美国。反向抵押贷

款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提

供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。

其实“以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富。它是一种由特定机构提供的，

以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证

的金融产品。

根据实践经验，可以把“以房养老”模式按照以下三个标准分类：

(1)按是否提供养老服务可分为养老服务型和纯金融型。养老服务型是指为老年人提供生

活起居和医疗等服务的模式；纯金融型是指仅为老年人提供养老费用的模式。在我国，由机

构提供的“租房养老”模式就属于养老服务型。而住房反向抵押贷款则属于纯金融型。

(2)按产权是否转移可分为交易型和中介型。欧美发达国家一般都是交易型的，即产权最

终归服务提供方。中介型是一种具有中国特色的“以房养老”模式，“中介”的意思是产权

最终作为老年人的遗产拍卖用于还贷，剩余部分归遗产继承人。

(3)按服务提供机构的性质可分为政府型和商业型。我国已有的实践大都是政府型模式，

但可以肯定的是，商业保险公司将在商业住房反向抵押贷款方面发挥重要作用。

虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补

充，因而，绝大部分美国老年人在经济上比较宽裕。许多美国老年人在退休前10年左右就

为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租

来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租占个人支出

的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是

一种最有效的养老方式。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今

已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政

府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。

其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险，大约90%的倒

按揭贷款属于此种类型。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很

多。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生

活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方

要承担中间风险。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获

得贷款。

其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期

限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款，这种倒按揭贷款模式由不同的公司推出，根据客户群分类而有一

定的差异，属于个人理财型产品。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用

这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的

25%〜30%作为偿还贷款的保证。这样虽然减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的

收益。

美国“倒按揭”贷款放贷额一般原则如下：住房资产越高则可贷款数额越高；年纪大的住户

可贷款数额高，这是由于其预期寿命短，还贷周期也就短：夫妻健在住户比单身者可贷款数

额低，因其组合预期寿命大于单身者：预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。贷款的款

额每隔3年便会重估一次。

第三节美国养老房地产相关案例介绍

一Trilogy——全美最大高尔夫养老村

Trilogy是美国著名房地产开发商SheaCompany（谢伊公司）旗下的独立子公司。Trilogy

社区则是美国著名的养老村，由谢伊公司开发建设并独立运营（见图3-2-1）。

图3-2-1Trilogy标志及社区平面分布图

谢伊公司成立于120多年前，自20世纪60年代以来，已成为最受尊敬的私人拥有的美国房

屋建筑商之一。随着美国老龄化的进程和老年人口的日益增长，空巢家庭和退休人员对养老

社区的特殊需求增加，谢伊公司开始为这部分群体打造专门的新型度假养老社区，为他们提

供积极健康的生活方式。

目前，谢伊公司已经按照既定的规划及品牌化路线，在美国包括佛罗里达州、亚利桑那州、

内华达州、加利福尼亚州和华盛顿地区等在内的11个地区建立了活力成人度假社区。这些

社区主要包括SheaHome和Trilogy两个品牌,其中包括3个SheaHome社区（Shea

ActiveCommunity）及8个Trilogy社区（TrilogyCommunity）（见图3-2-2）。

图3-2-2谢伊公司旗下养老社区分布

Trilogy提供的居住社区旨在为年龄在55岁以上人士服务，但是也有一些年轻人士居住在

这里，但仅在法律和管理条例、条款和限制允许的范围之内。

位于亚利桑那州维斯坦西亚的Trilogy社区是美国最大的高尔夫养老村。谢伊公司在这里建

立了一个闻名全美的高尔夫俱乐部，每年都会在这里举办高尔夫冠军赛，而球场则由广受美

誉的高尔夫球场设计师GaryPanks设计。Trilogy高尔夫球场和俱乐部设施完全属于私人

运营。使用俱乐部高尔夫服务需要付费。Trilogy的房产所有者或居住者没有高尔夫球场和

俱乐部设施柳有权和使用权。但对于Trilogy社区的住户，在某些特定的Trilogy高尔夫球

场可能有资格享受某些优惠条款。任何人都无权代理关于任何Trilogy高尔夫球场或俱乐部

的拥有权和运营权的续订事宜。

当然，除了高尔夫之外，Trilogy同时也具备其他养老社区应该具备的设施及服务。其中包

括不同建筑类型的老年公寓、各种其他运动设施、健康理疗设施、餐饮设施、娱乐休闲设施

甚至培训设施等等，最大限度地为居住者营造一个轻松、优雅、舒适的生活及休养环境（见

图3-2-3和图3-2-4）。

图3-2-3Trilogy建筑特色

图3-2-4Trilogy室内外实景及设施展示

二PalosVerdes一一度假村型养老院

PalosVerdes是美国度假村型的养老院之一，位于亚利桑那州的皮奥里亚，在高级居住社

区凤凰城的西北（见图3-2-5和图3-2-6）o

地图混合地图地形

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图3-2-5PalosVerdes位置

图3-2-6PalosVerdes社区外部标志

作为美国比较典型的度假村型养老院，PalosVerdes除了面向自理型老年人提供独立式老

年住宅之外，更重要的是为半自理及丧失自理能力的老年人提供系统的照护服务。在这里,

老人们可以选择的生活服务方式多种多样。

（1）IndependentLiving（独立式生活社区）：主要是为55岁以上的具有独立生活能力的

老年人提供一个享受充满活力的积极的生活方式的机会。居住在这里的老年人可以享受到一

流的服务，其中包括大量的灵活的创新活动和健康计划，休闲、餐饮计划等等，同时还提供

私人轿车、公共汽车等舒适方便的交通服务。

（2）AssistedLiving（介助型护理社区）：主要是面向具有一定独立生活能力的老年人，

目的是为这些老年人提供个人护理质量的同时最大限度地提高他们应有的独立性，实现他们

独立生活的愿望。在服务方式上，PalosVerdes主要是协助老人们的日常生活活动，包括

用餐、穿衣、洗澡、备忘提醒及医药服务等。

（3）Alzheimer'sandMemoryCare（老年痴呆特殊照料）：这是面向失忆症患者或是老

年痴呆症患者的一种特殊服务。这一类人群与普通的丧失自理能力的老年人有所不同，所需

要的服务也是极为特殊的。PalosVerdes为此创建了一整套独特而行之有效的照护方案，

寻求理解和调整个人、家庭和照顾者之间的途径。本着对个人的强烈关注，他们创建了一个

融洽的环境，力图迎合人的个性、核心价值观和个人喜好。通过了解每个人的情况与需求，

为他们提供身体和情感的双重慰藉，如迎合他们特殊的饮食需要，充分挖掘他们自身的潜

力，使其认识到自身的价值从而获得精神的满足感等。

在社区服务设施匕PalosVerdes社区里有休闲、优雅的餐馆、小酒馆等；有为家庭和特

殊场合需要的包房、先进的健身中心、温室和室外园林区、会议室、俱乐部、免费的洗衣

房，还有提供全面服务的美容院及水疗中心，休息室以及各种娱乐场所；在交通运输方面，

有豪华轿车和公共汽车可供选择（见图3-2-7）。

图3-2-7PalosVerdes社区服务设施

在居民的日常生活安排方面，PalosVerdes会为老人们制订科学健康并有针对性的饮食计

划及日常活动计划。

饮食方面，PalosVerdes除了提供必不可少的优雅的用餐环境之外，同时提供可供选择的

不同风格的菜单，在满足老人们的口味和喜好的同时，也兼顾老人们的健康需求。此外还有

个性化早餐、每日特价、季节性菜单等等，给老人们每餐多种选择（见图3-2-8）。

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图3-2-8PalosVerdes餐厅每日菜单

在日常活动方面，PalosVerdes为老人们提供多种可供参与的活动，包括健康运动、益智

游戏、郊游、社会联欢会等等。

在居住环境方面，PalosVerdes宽敞、舒适的装饰设计，可充分满足居住者个人的风格喜

好，力图为居住者创造一个美好独特的高级公寓住宅。室内功能空间齐全，包括：

•设备齐全的厨房；

•可步行进入院子的落地式阳台；

•大型步入式衣橱；

•独立控制的自动调温器：

•有线电视和所有需要的通信、网络设施（手机除外）；

・安全功能的淋浴设施;

・24小时紧急呼叫系统。

PalosVerdes的部分楼面布置图见图3-2-9。

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养老不动产投资与管理

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图3-2-9PalosVerdes部分楼层布置图

图3-2-10是部分室内外居住环境展示。

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图3-2-10PalosVerdes室内外居住环境展示

三Sagewood—高级度假养老社区

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