工程接管验收工作手册范本

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工程接管验收工作手册

世纪财富物业管理

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世邦魏理仕

世邦理仕为本中心提供物业管理顾问服务

2007年4月

世纪财富中心工程接管验收文件目录

•・工程接管验收组织设计

1.工程项目接管验收应具备的条件和要求

2.接管验收条件不具备与有条件验收

3.接管验收管理架构与职责围分工

4.接管验收前的准备工作

5.接管验收其它相关事项

（一）重大质量问题的欠理

（二）接管验收工作的实施

（三）接管验收后相关工作的欠理

（四）接管验收中不合格工程项目的处理

（五）接管验收通过

（六）保修期

（七）工程接管验收主要依据的标准和规程

（A）接管验收工作计划

土建结构系统检查表

1混凝土结构工程接管验收检查整改表

2构造柱工程接管验收检查整改表

3.砖砌体工程接管验收检查整改表

4.混泥土小型空心砌体工程接管验收检查整改表

5.石材砌体工程接管验收检查整改表

6.地下层墙体与防水工程接管验收检查整改表

7.钢筋连接与安装工程接管验收检查整改表

8.屋面工程接管验收检查整改表

9.混凝土面层工程接管验收检查整改表

10.水泥砂浆面层工程接管验收检查整改表

11.土建结构接管验收应提交的竣工资料.竣工图纸细目

三.精装修系统检查整改表

1天花装饰工程接管验收检查整改表

2.地面装饰工程接管验收检查整改表

3.饰面墙工程接管验收检查整改表

4.龙骨隔墙工程接管验收检查整改表

5.门窗设施工程接管验收检查整改表

6.玻璃幕墙工程接管验收检查整改表

7.建筑与精装修接管验收竣工资料.竣工图纸细目

四.强电系统检查整改表

1成套配电柜接管验收检查整改表

2.电动机接管验收检查整改表

3.污水泵电控柜接管验收检查整改表

4.区域配电箱.柜接管验收检查整改表

5楼梯间照明接管验收检查整改表

6.商场营业区照明接管验收检查整改表

7配电控制柜接管验收检查整改表

8.强电系统接管验收应提交的竣工资料.竣工图纸细目

9.自动扶梯接管验收检查整改表

10.自动电梯系统接管验收应提交的峻工资料.竣工图纸细目

五.弱电系统检查整改表

1.综合布线系统接管验收检查整改表

2.有线电视系统接管验收检查整改表

3.楼宇自控系统接管验收检查整改表

4.安防巡更系统接管验收检查整改表

5.消防系统接管验收检查整改表

6.无线对讲系统接管验收检查整改表

7.弱电系统接管验收谈工资料.竣工图纸细目

六.中央空调系统接管验收文件目录

1盘管风机系统接管验收检查整改表

2.空调机系统接管脸收检查整改表

3.空调新风机系统接管验收检查整改表

4.制冷热力水泵类接管验收检查整改表

5.冷却塔接管验收检查整改表

6直燃机组接管验收检查整改表

7.中央空调系统接管验收竣工资料.竣工图纸细目

七.给排水系统接管验收文件目录

1.消防与喷淋水泵接管验收检查整改表

2.卫生器具设施设备接管验收检查整改表

3.污水泵系统接管脸收检查整改表

4.室给排水管道系统接管验收检查整改表

5.污水与雨水排放系统接管验收检查整改表

6.自来水室外给水没施接管验收检查整改表

7.消防供水系统

8.生活水泵系统

9.给排水系统接管验收竣工资料.峻工图纸细目

八.接管验收流程与接管交接单目录

1.工程接管验收流程

2.工程项目接管交接单

3.机电设施设备接管验收交接单

4.工资料与图纸接管验收交接单

5.土建工程接管验收交接单

6.精装修工程接管验收交接单

7.接管验收备品备件交接单

附件：一、世纪财富中心接管验收计划

二、世纪财富中心工程培训计划

第一部分世纪财富中心工程接管验收组织设计

一.工程项目接管验收应具备的条件和要求

(一)单位(子单位)工程所包含分部(子分部)工程数量与质量竣工验收合

格容：

1.设计文件和承包合同所规定的工程全部完成，并竣工验收合格。

2.开发商、投资商合同约定的工程数量全部完成，并竣工验收合格。

3.各分部(子分部)工程验收记录容完整，填写正确，收集完整。

(二)单位(子单位)工程质量控制资料容完整，填写正确，收集完整。容如

下：

1.土建结构部分质量控制资料：

(1)图纸会审记录.设计变更与洽商

(2)混泥土结构工程设计变更与洽商

(3)混泥土结构工程原材料出厂合格证和进场复验报告混泥土结

构

(4)工程钢筋接头试验报告混泥土结构工程施工记录混泥土结构

工

(5)程试件施压强度试验报告混泥土结构工程预应力安装，拉与

灌浆记录混泥土结构工程隐蔽工程验收记录混泥土结构工

程分项工程验收记录

(6)混泥土结构工程实体检查记录

(7)混泥土结构工程质量控制记录资料混泥土结构工程观感质量

验收记录

(8)建筑物的沉降，变形测量记录

(9)砌体结构工程原材料出厂合格证与产品性能检测报告

(10)砌体结构工程混凝土与砂浆配合比通知单

(11)砌体结构工程混凝土与砂浆施压强度试验报告

(12)砌体结构工程施工记录

(13)砌体结构工程各检验批的主控项目和一般项目验收记录

(14)砌体结构工程观感质量验收记录

(15)砌体结构工程混凝土与砂浆施压强度试验报告)砌体结构工

程质量验收记录

(16)屋面工程原材料出厂合格证与产品性能检测报告

(17)屋面工程施工试验报告与见证检测报告

(18)屋面工程隐蔽工程验收记录

(19)屋面工程施工记录

(20)屋面分相工程质量验收记录

(21)屋面工程观感质量验收记录

2.建筑电气部分质量控制资料：

(1)建筑电气图纸会审记录.设计变更与洽商

(2)建筑电气部分工程原材料与设备出厂合格证；产品性能检测

报告

(3)建筑电气部分工程施工记录

(4)建筑电气部分工程隐检记录

(5)建筑电气部分工程观感质量验收记录

3.空调暖通部分质量控制资料：

(1)空调暖通部分图纸会审记录.设计变更与洽商

(2)空调暖通部分工程原材料与设备出厂合格证与产品性能检测

报告

(3)空调暖通部分工程施工记录

(4)空调暖通部分工程隐检记录

(5)空调暖通部分工程观感质量验收记录

4.给排水部分质量控制资料：

(1)给排水部分图纸会审记录.设计变更与洽商

(2)给排水部分工程原材料与设备出厂合格证与产品性能检测报

告

(3)给排水部分工程施工记录

(4)给排水部分工程隐检记录

(5)给排水部分工程观感质量验收记录

5.弱电部分质量控制资料

(1)弱电部分图纸会审记录.设计变更与洽商

(2)弱电部分工程原材料与设备出厂合格证与产品性能检测报告

(3)弱电部分工程施工记录

(4)弱电部分工程隐检记录

6.精装修部分质量控制资料：

(1)精装修部分图纸会审记录.设计变更与洽商

(2)精装修部分工程原材料出厂合格证与产品性能检测报告

(3)精装修部分工程施工记录

(4)精装修部分工程隐检记录

(5)精装修部分工程观感质量验收记录

(三)单位(子单位)工程有关安全和功能的检测资料容完整，填写正确，收

集完整。容如下：

1.土建结构部分安全和功能检测资料：

(1)屋面淋水(满水)试验记录

(2)有防水要求的底面蓄水试验记录

(3)建筑物垂直度.标高.全高测量记录

(4)抽气风道检查记录

(5)幕墙与外窗气密性，水密性.耐风压检测报告

(6)建筑物沉降观测测试记录

(7)节能.保温测试记录

(8)室环境检测报告

2.建筑电气部分质量控制资料：

(1)电气灯具照明系统负载连续运行试验记录

(2)建筑电气系统接地电阻测试记录

(3)建筑电气系统防雷接地装置测试记录

(4)大型灯具牢固性能试验记录

(5)线路.插座.开关接地测试记录

3.空调暖通部分质量控制资料：

(1)冷水机组负荷调试记录

(2)空调冷却塔负荷调试记录

(3)空调系统水平衡调试记录

(4)空调新风系统风平衡调试与各个新风口风量检测记录

4.给排水部分质量控制资料：

(1)给水管道水压试验记录

(2)暖气管道.散热器.地板采暖水压试验记录

(3)卫生器具满水试脸记录

(4)消防.喷淋给水管道水压试验记录

(5)燃气管道压力试验记录

(6)排水干贯通球试验记录

5.弱电部分质量控制资料：

(1)弱电各个系统运行记录

(2)弱电各个系统电源与接地测试记录

6.电梯部分质量控制资料：

(1)电梯运行记录

(2)电梯安全装置检测报告

(四)单位(子单位)工程观感质量资料容完整，填写正确，收集完整。容如

下：

1.土建结构部分观感验收资料：

(1)室外墙面观感验收记录

(2)变形缝观感验收记录

(3)水落管观感验收记录

(4)屋面观感验收记录

(5)室墙面.地面.天花吊顶观感验收记录

(6)楼梯.踏步.护栏观感验收记录

(7)门.创观感脸收记录

2.建筑电气部分观感验收资料：

(1)配电箱.盘.接线盒观感验收记录

(2)变配电设备.开关.桥架与插接母线观感验收记录

(3)灯具.开关.插座观感验收记录

(4)防雷接地观感验收记录

3.空调暖通部分观感验收资料：

(1)风道与支架观感验收记录

(2)风口与风阀观感验收记录

(3)风机与空调设备观感验收记录

(4)管道.网门与支架观感验收记录

(5)冷水机组.水泵与冷却塔观感验收记录

(6)保温与绝热层观感验收记录

4.给排水部分观感验收资料：

(1)管道接口.坡度与支架观感验收记录

(2)卫生器具.支架与阀门观感验收记录

(3)检查口.清扫口.地漏观感验收记录

(4)散热器与支架观感验收记录

5.弱电部分观感验收资料：

(1)机房设备安装与布局观感验收记录

(2)现场设备与安装状态观感验收记录

6.电梯部分观感验收资料：

(1)电梯运行状态，平层.开关门观感验收记录

(2)电梯层门，信号系统观感验收记录

(3)电梯机房设备与环境状态观感验收记录

二,接管验收条件不具备与有条件验收

(一)对以下接管验收条件不具备的情况，物业公司不能接管物业：

•严重违反国家有关法规；

•未能通过有关政府职能部门的验收；

•交付物业没有正式完成；

•机房不能完全独立封闭；

•其他可能危与设备正常运行和入住人身安全的物业。

(二)有条件验收运行

若部分设备或整个系统尚未通过竣工验收，但由于开业需要必须开启

运行某些设备或系统，物业管理公司一般仅做实物验收，并严格按发

展商的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商把关，

若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商与其

承包商负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚

明确有关各方i•任。

三.接管验收管理架构与职责国分工：

1.接管验收的组织架构

世源光华/世邦魏理仕

2.体系成员主要职责围：

(1)接管验收项目经理职责围：

A.接管验收项目经理对本工程项目的接管验收工程质量全面负责，负责

贯彻执行双方约定的各个工程系统质量验收标准，合同约定条款。

B.负责制定项目接管验收工作计划，负责项目接管验收小组人员的工作

分工与调整。

C.配合建设方现场工程经理组织项目接管验收工作协调会。

D.负责接管验收工作现场的安全管理工作。

(2)各个接管验收专业小组工作围

A.土建装饰专业小组负责混凝土结构、砌体、混凝土与水泥地面、屋

面、装修墙地面、吊顶天花、外墙装饰、幕墙玻璃以与和以上专业

有关图纸资料等方面的接管验收工作。

B.暧通专业小组负责空调冷水机组，冷却水系统水泵与设施设备，冷冻水系统

水泵与设施设备，冷却塔系统设施设备，空调器系统设施设备，新

风系统设施设备，排风系统设施设备，消防防排烟系统设施设备，

热力站系统设施设备接管脸收工作。

C.给排水专业小组负责生活水泵系统设施设备，生活给水系统管路设

施设备，排水系统管路设施设备，消防系统水泵设施设备，消防喷

淋系统设施设备，消火栓系统设施设备，卫生间洁具与设施设备，

污水泵系统设施设备，雨水系统管路设施设备，化粪池等接管脸收

工作00

D.强电专业小组负责变配电室系统设施设备，母线桥架系统设施设备，动力机房

配电柜与电器控制柜系统设施设备，照明系统设施设备，动力系统

设施设备，防雷接地系统设施设备，电梯系统设施设备接管验收工

作°

E.弱电专业小组负责综合布线系统系统设施设备，卫星电视系统设

施设备，消防感烟系统设施设备，楼宇自控系统设施设备，安防

系统设施设备接管验收工作。

四.接管验收前的准备工作

接管验收小组根据开发商提供的图纸，设计和施工要求编制接管验收计

划，按国家相关标准进行接管验收；验收小组根据国家相关标准与物业运

行的实际需求编制接管验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公

司进行验收和移交工作。脸收小组按开发商提供的竣工图，设备清单，所

有设施、设备出厂合格证书，设备调试运行记录、试验报告等，在开发商

组织下进行验收。

（一）接管验收工具与测量检测用仪器仪表一览

序号工具与测量仪器仪表名称数量备注

1钳型电流表1块强电专业使用

2万用表1块强电专业使用

3摇表1块强电专业使用

4插座验电器2个强电专业使用

5电笔2个强电专业使用

6电工常用工具2套强电专业使用

7手电筒2把强电专业使用

8风速仪1台暖通专业使用

9远红外测温仪1个暖通专业使用

10万用表1块暖通专业使用

11,电笔2个暖通专业使用

12常用工具2套暖通专业使用

13手电筒2把弱电专处使用

14万用表1块弱电专业使用

15弱电工常用工具2套弱电专业使用

16手柄1把弱电专业使用

17手电筒2把弱电专业使用

18检查用小锤2把土建装饰专业使用

19水平尺1把土建装饰专业使用

20合尺2把土建装饰专业使用

21塞尺1把土建装饰专业使用

22手电筒2把土建装饰专业使用

（二）接管验收各个专业人员配备一览

序号接管验收人员专业人数备注

1土建结构与装修

2强电专业

3暖通空调专业

4给排水专业

5弱电专业

合计

注：以上人员仅为物业工程人员的配置，具体验收时，需要相关施工单

位、相关监理人员，以与发展商工程部相关专业人员的配合。

五.接管验收其它相关事项

（一）重大质量问题的处理

1.影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由开发

商负责组织进行加固或补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问

题，由开发商负责处理。

2.对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由

开发商负责组织相关施工单位进行维修，也可采取费用补偿的办法，

由接管单位义理。

3.接管验收时，交接双方均应严格按照本接管验收组织设计相关条款执

行。验收不合格时，双方协议级理方案，并约定复验时间，开发商应

按约时间返修合格，并提请复验。

4.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由物业管理

单位会同建没单位，组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原

因。如属设计、施工、材料的原因应由开发商负责组织处理，如属使

用不当、管理不善的原因，则应由物业管理单位负责处理。

5.对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时，双方均可请房屋所在

地的质检部门进行复验裁决。

6.新建物业自脸收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由开

发商和相关施工单位签订验收接管后的保修合约负责保修。

（二）接管验收工作的实施

验收小组在预验收过程中，按专业分工，接管验收计划、接管验收标

准设备清单进行接管预验收；主要验收设备和主要材料的规格、型号、

制造厂；并清点数量、安装位置等。在预验收过程中，检验出未达到

验收标准的设备与与设计要求不符的设备，提出书面《整改报告》返

回开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

（三）接管验收后相关工作的怨理

接管验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，接管验收项目

负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性接管脸收报告的评

定与意见书，呈交建设方工程项目负责人。对不合格的设备、设施与

工程质量问题，写出书面报告，呈交建设方工程项目负责人与开发商。

（四）接管验收中不合格工程项目的处理

对在预验收中未达到要求的设备，整改落实后，接管验收小组进行检

查复验，并在《整改报告》中记录结果，整改合格后进行正式的接管

验收。

（五）接管验收通过

被接管验收的物业完好，设备与系统运行情况正常，所有指标均达

到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干浮，经有关各方书面

确认验收通过，开发商应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备

品备件和专用工具，正式交由物业公司接收管理。

（六）保修期

按正常情况，物业整体接管验收结束，正式进入保修期，但物业验

收往往要持续一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期

投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商与其承包商、

供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，

而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签定续保合同，

发展商应酌情予以补偿。

（七）工程接管验收主要依据的标准和规程

序号标准规编号标准规或图纸名称备注

1建标（1991）第69号建设部房屋接管验收标准

2DBJ/TO1-27-2003高级建筑装饰工质量验收标准

3GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规

4GB50243-2002建筑给排水与采暖工施工程质量验收规

5GB50242-2002通风与空调工程施工质量验收规

6GB50339-2003智能建筑工程质量验收规

7GB50200-94有线电视系统工程技术规

8GB50198-94民用闭路监视电视系统工程技术规

9GB50261-96自动喷水灭火系统施工与验收规

10GB50166-92灭火自动报警系统施工验收规

11GB50273-98工井锅炉安装工舂施工与险收规

12土建结构系统竣工图

13建筑系统竣工图

14建筑电气系统竣工图

15空调暖通系统竣工图

16给排水系统竣工图

17弱电系统峻工图

18工程项目设计变更与洽商

19工程项目设备清单与定货合同

20物业工程实际运行经验与运行需求

（八）接管验收工作计划

北京世纪)H；&中心

接管验收工作计划

4月

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（九）物业接管验收计划（详见附件一）

（十）工程运行维修人员培训计划（详见附件二）

六.物业接管验收后的成品保护

（一）成品保护管理

1•建立巡查制度，对已经验收的区域、机房和设施设备要定时

巡查并做好巡查记录；

2•建立应急预案（包括火警、停电、管道爆裂等），与时必置的

突发事故预案；

3•对已经接收的区域和机房要尽可能封闭，钥匙有专人保管；

4-建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发

现问题与时报告：

5•严禁在已经验收的区域和机房吸烟；

6•严禁擅自使用已经验收的卫生洁具（特许使用的除外）；

7•建立消防安全制度，遇有动火整改维修工作时，必须办理相

关手续，按程序审批，并按规做好现场看火和配置灭火器具。

（二）成品保护实施细则：

1•无料地坪保护：

A•在清洁结束后的石料地坪表面打上封底蜡与多层致

密的保护蜡；

B•禁止在石料地坪上拖曳杂物，防止表面受损；

C­经常保持表面清洁以减少磨损；

D•在必经的通道上铺上木板或地毯加强保护。

2­墙面、墙角与天花保护实施细则：

A•搬运大件物品时必须有专人看护其行进路线；

B­开启检修孔时操作人员必须戴上清洁的手套；

C­在经常有搬运物品进出的墙角用木板做直角保护；

D•在墙边进行整改维修时，必须在墙上贴有保护胶纸。

3•管道保护实施细则：

A­所有装修必须安照要求进行，不得擅自更改管线走

向；

B­所有打洞敲钉安装必须确保不能损坏暗埋的管线；

C•管道的保温层不得损坏；

D•做好地漏的的巡查保护，防止堵塞；

E•消防水喉必须有专人管理巡查，严禁挪作它用；

4•电梯保护实施细则：

A•不得随意撕去桥厢饰的保护贴膜；

B­在桥厢安装设置临时防护板；

C•禁止装运散装的建筑材料与湿货；

D•准备阻水沙袋，严防电梯井道进水。

混凝土结构工程接管验收检查整改表

部位一层

土建我］(1-1)

序号检查项目质量标准域量评定安伤状与备注

已达标未达标情；兄已维修未果珞

(V)(V)(X)

1水泥进场检验水俎进场时应对其品种级别•包装或散装仓号，□□□提供进场水

出厂日期等出行检查：并应对其强度，安定性泥监理联合

与其它必要的性能过行复验•其质量必缜符合桧脸单

现行国家标准。(硅或续水泥.普通硅酸盐水泥)

GB1757的规定

2超期水泥的更验水泥出厂日期超辽3个月，快咬硅酸盐水沌超□□□提供为赞质

过1个月：在使用中对水泥质更有怀疑。要退检验单位的

行复验•并按复验结果使用夏脸报告

3水泄退场抽样检的筋法设上结构中，预应力灌凝土结枸中•严□□□提供产品合

查禁使用含礼化物的水泡；桧查数量，按同一生格证，出厂检

产厂家，同一等级•同一品种，同一批号且连脸报告，进场

线进场的水泥•袋装不超过200吨为一批：散监理联合复

装不超过500吨，每批抽样不少干一次验单

4混凝土观以质量现浇注秋土结构不应有露筋•蜂窝，孔洞­夹□□□全数观察枪

检查渣•疏松，裂缝等产重缺陷交，提交检变

记录

土泛堆衣1(1-2)

序号检查项目质量标准成量评定装修状态备注

已达悌未达标情况已维修未拉修

(V)(V)(X)

5海凝土强度等燃结构混抵土的强度等级必须符合设计要求•应□□□提供检查施

检查在混凝土浇筑地点陛机抽取。工记录：提供

沌凝土试件

强度报告

6混凝土氯化物和谑融土中氯化物和穗总含量应符合现行国家标□□□提供出厂检嫌

械总含量要求准(混凝土结构设计规)GB500010和设计要求；报告•氯化物

(沌凝土外加剂)GB3076：(混凝土外加剂应用和碱总含量

技术规)GB50II9等有关环境保护的规定计算书

汪：L兼修完成期限方接到煞成逋知单后3日完成。第一次维修•日期：年月H

2登修完成后，要立即提请里修部分的复通。

第二次,维修日期：年月日

开发商:建设方：监理方1物业方：

负贡人：负资人:负责人:负贡人：

日期：日期：日期：日期：

构造柱工程接管验收检查整改表

部位座层

上建表2(2-1)

序号检查项目质量标准M1>f«整修状5备注

已达标未达标情况已继修未继修

(V)(V)(X)

1构造栓表面观感构造柱表面应平整­不应有凹凸变形•终体变形•□□□观成检查

质量检支裂缝，不均匀沉降等其他损伤：不应有露笳，蜂客•

孔洞，央渣'琉松，我雉等严更缺陷

2构造柱足间傕位不大于8毫米□□□尺量检查

检查

3构造柱(每层)垂每层构造柱允许差不大于10毫米：高度大于10□□□用吊畿和钢

直度检查东，允许差不大于20态米；尺桧查

注：1.史修完成期限为接到型改通知单后3日完成。第一次维修日即：年月日

整修完成后•要立即提请整修部分的,聆•

23实二次维修B期：年月a

开发商：建设方：监理方：物业方：

负责人：负责人:负责人：负责人:

日期：日期:日期：日期：

砖砌体工程接管验收检查整改表

部位座层

上定表3(3-1)

序号检查项目质量标准应贵评定今任状态备注