集团项目经营方案评审会报告模版

GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving项目经营方案集团评审报告模版目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B1、成本：与投资决策相比，可售面积增加17％，同时由于建设标准提高等原因，单位销面成本增加16％，使得总成本增加；分析：在销售面积、物业类型变化较大的情况下，剔除价格自然涨幅影响，成本增加16％带来的收益相当明显。而投资决策成本与实际成本差异较大，主要是由于产品定位标准的大幅提高。2、售价：1）投资决策售价调整：与投资决策相比，低层开盘时间推迟3个季度，小高层开盘时间推迟2个季度，按价格每年10％的自然涨幅考虑，则小高层的开盘价调整为4850×105%＋488=5581元(07年国庆销售，由销售车位10万/个改为每户赠送一个车位，折合小高层每平米增加488元)、联排的开盘价调整为6950×107.5％=7471元(07年5月底)；2）与投资决策相比，联排售价提升很大；小高层售价也有一定提升（在原价格上提升17.8%，在5581元价格基础上提升2.4％）。1.1投资决策与经营方案指标对比：示例1.2项目经营方案定位说明明确经营定位、简要说明项目经营方案定位——是快速复制已有产品，还是以差异化赢得高价高速销售。1.3规划指标与投资决策比较内容要求目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B2.1客户定位与项目决策比较定位类型客户属性现在项目决策阶段说明核心客户客户身份

可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明客户地域来源1、根据项目特性，可以在本表基础上增加客户属性。2、如果核心客户、重要客户、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。3、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性；客户年龄组成家庭结构组成客户收入客户职业组成购房目的组成置业次数组成主要交通工具重要客户参照上面核心客户的客户属性，选择重要指标分项说明游离客户2.2产品定位与项目决策阶段比较可研现在规划容积率1.821.82实际容积率1.521.82总占地面积4425444254商业配套面积45003200会所等附属配套面积500800建筑面积6746080551物业类型联排别墅比例%、小高层11层%、18层比例联排别墅比例%、小高层11层%、18层比例车位比1:11:0.8户型面积别墅户均340㎡花园洋房户均165㎡小高层户均200㎡小高层户均150㎡示例2.3户型定位与项目决策阶段比较需求户型面积户均面积投资阶段套数比例投资阶段面积比例现阶段套数比例现阶段面积比例单房与1房30-504020.00%9.00%7.68%4.34%2房2厅1卫（2卫）65-807018.90%14.89%29.62%21.02%3房2厅1卫（2卫）898925.40%25.44%30.52%31.10%3房2厅2卫110-12011523.15%29.96%18.30%21.20%3房2厅2卫130-1501409.75%15.36%9.32%13.00%4房2厅2卫4房2厅2卫160-1801702.80%5.36%4.56%9.34%合计

1100.00%100.00%100.00%100.00%示例2.4项目卖点及其成本卖点总成本（万）单位面积成本（元/平方米）现在项目决策现在项目决策1东南亚风情园林32002000400250234567示例目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B3、项目设计方案介绍说明：本文所附仅为参考模版，具体在准备报告内容时可围绕其中每页P的主要思想进行适当展开，以达到清晰表达的目的为方便介绍人讲解，报告内容的顺序可适当灵活调整3.1总体规划设计TH小高层投资决策阶段现在TH小高层增加了叠加别墅，减少了商业面积示例介绍总体规划设计思想，并说明规划布局与投资决策阶段的主要变化，包括物业分布、交通组织、分期开发及其他重要指标变更3.2设计方案技术可行性论证说明总图规划的技术可行性，如日照、间距、国家规范、地方有关技术规定、规划设计要点等符合性示例3.3物业类型分布投资决策阶段现在说明产品分布、产品定位的主要思想和与投资决策阶段的变化，包括住宅、商业、配套等各种物业类型示例3.4交通组织分析投资决策阶段现在说明停车方式、交通流线的主要思想以及影响成本的地下室面积及其它技术措施等的变化示例3.5分期建设规划分析说明各期指标与投资决策阶段的变化投资决策阶段现在示例3.6景观规划分析说明景观设计概念以及重要景观节点放大设计景观空间构成分析景观总平面规划示例景观节点设计示例3.7空间节点分析说明重要节点设计景观空间构成分析道路节点示例3.8典型户型平面（1）示例3.8典型户型平面（2）示例3.8典型户型平面（3）3.8典型户型平面（4）示例3.8典型户型平面（5）示例典型部位组合平面鸟瞰图典型住宅单体透视3.9、鸟瞰图及效果图示例说明建筑风格、装修档次与产品定位的符合程度目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B4.1项目分期计划说明：项目分期计划与投资决策对比：。。。。。。项目分期：两期

总建面积可售面积住宅套数一期7646566043629二期6863559280612示例4.2项目分期平面图：用彩色平面图对分期进行说明4.3项目分期计划说明：

项目获取开工开盘竣工一期2006.8.132007.1.252007.10.12008.8.17二期2006.8.132007.5.82008.3.282008.12.25项目各期主要节点：与投资决策对比：。示例GemdaleCorporation一期主要开发周期设计周期：0..～07..（天）55天98天74天开盘周期：0..～07.5.26（天）竣工周期：06..～0..（719天）小结：。4.4项目周期分析：示例目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B5.1综合成本对比分析：变动说明：5.2建安成本变动:名称单位2.0版成本(投资决策阶段)成本目标（方案阶段）增加（方案-投资决策）增幅(%)建安总成本万元销面指标元/m2净利润万元成本利润率（%）5.3成本变动原因分类统计序号项目内容增加金额

（万元）销面单价（元/m2）百分比（%）

总成本增加8790.00461.00100%1XXX原因

1.11.22XXX原因2.12.23XXX原因……

5.4成本变动原因说明（1）目标与投资决策成本对比：（简要说明）（以下为举例）公建配套成本增加：2,502.3万元；主要原因：增加地下室面积，投资决策7928m2，现方案22450.98m2，共增加14,522.98m2，相应建安成本增加2,322.8万元；小高层单体成本增加：1,602.46万元；主要原因：增加小高层销面7064m2，小高层配置标准提高，单体指标提高171元/m2；

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注：该项目建安成本目标与投资决策成本的比较，详见附件说明。具体分析见链接目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、项目设计方案介绍4、项目开发计划介绍5、项目成本分析6、项目营销分析7、项目经营分析表说明与项目经营责任书B6、项目营销分析6.1项目分期及示范区、售楼处、样板房设置用彩色平面图进行说明6.2投资决策时的销售定价：示例6.3现在定价与销售计划示例除以上表格以外，请对开盘时间和开盘价格与可研阶段对比说明；对以上定价和销售计划与可研阶段不同的部分，需要说明6.4销售定价差异说明如果本经营方案中的价格与项目决策阶段确定的价格存在差异，则需要提供本经营方案中的价格的定价过程。

定价过程包括：项目现时点价格和价格增幅确定两部分。

定价方法需依照：ZB-TZ-Z02《项目投资决策阶段市场部分成果标准》中的附件七部分”项目分期售价的确定“中提供的方法制定。6.5现在与项目决策阶段销售