物权登记的效力

物权登记的效力关于物权登记的效力,学界有不同的看法。有的学者将物权登记效力界定为登记要件说和登记对抗说的模式之争,也有的学者将登记的效力界定为“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用”,并概括出物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六项具体效力。]笔者以为,前者对于登记效力的界定过于狭窄,登记要件说还是登记对抗说仅仅是登记公信力对物权变动的影响不同的一种体现,并不构成公信力的全部,更不构成登记效力的全部;后者则将效力与登记的功能有所混淆,而且也不够精简明了。实际上,在德国法上,登记的效力就是一个:公信力,其他的一切具体效力都源于此,这不能不说是一个高度逻辑抽象的智慧结晶。由于公信力包括登记推定力和不动产善意取得这两个方面的效力,笔者以下就从这两方面加以论述。(一)登记推定力《德国民法典》第891条“法定推定”中规定:(1)在土地登记簿中,某项权利为某人而被登记的,即推定此人享有该项权利。(2)在土地登记簿中,某些已登记的权利被涂销的,即推定该项权利不存在。这个条文有着丰富的含义:第一,登记的推定力包含积极推定和消极推定两个方面,积极推定是指根据登记的记载推定某人享有某项权利,消极推定是指根据登记的记载推定某项权利不存在。所以,登记的推定力并非一定给当事人带来利益,也可能是一种不利益。值得注意的是,若一权利根本就未登记,则不得因此而推定出,该权利不存在。第二,登记的推定力既包含对权利存在或者不存在的推定,也包含对权利人即权利归属的推定。记载于登记簿上的人被推定享有某项权利。第三,登记的推定仅仅适用于权利的推定,而且这些权利必须具有登记能力。权利有登记能力的一个重要标志是权利有确定的真实存在状态。至于无登记能力的权利和事实性陈述不能产生推定力,例如,债权性约定、土地大小、类型等记载均不产生推定力。但是,由于土地面积的界限标志不是纯粹的事实标志,它具有权利属性,已经超出了事实登记范围,从而能够产生推定力。第四,登记的推定不是终局性的,而是可推翻的,这主要是为了保护真正权利人的利益。登记推定力的实益是使得登记簿上记载的权利人在诉讼举证中获得有利地位。也就是说,当案件事实无法查明时,使得登记簿上记载的权利人免除了就自己是真正权利人举证的义务。所以,当案件事实能够通过其他途径获得明朗时,登记的推定自然要被实际事实所推翻。我国《民事诉讼法》第67条规定:“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”尽管此条规定的是公证文书,但登记也应当比照其适用。所以,在有权属争议的民事诉讼中,登记推定力承担了举证的功能。一个问题是,如果非登记簿上记载权利人的第三人认为自己是真正权利人,要推翻登记,对登记机关提起行政诉讼,那么在这种类型的诉讼中应当如何看待登记的推定力呢?我国《行政诉讼法》第32条的规定:“被告对作出的具体行政行为负有举证责任,应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。”可见,在行政诉讼中,行政机关负有举证行政行为合法的责任,而要证明其登记行为没有错误,并不能以登记的结果作为初步的举证责任的完成,而是要提供登记审查尽到了适当注意义务的证据。不过,在登记行为被法院撤销以前,登记簿上记载的权利人仍然被推定为真正权利人。这里,登记推定就不是举证责任的问题,而是行政行为的确定力问题。我国物权法同样承认登记的推定效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据(《物权法》第16条),除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准(《物权法》第17条)。对这一规定,同样应当做以上理解。(二)不动产善意取得《德国民法典》第892条和第893条的规定构成了完整的不动产善意取得制度。不动产善意取得制度也是登记公信力的体现,并且是最核心的体现。在具体论述这个问题之前,首先要比较一下推定力和善意取得。实际上,推定力和善意取得的思想源流是一致的,即强调登记的确定性以维护交易安全。不过,二者也存在一定的区别。具体说来,就是推定力是假定登记簿上的记载是正确的,这种假定可以推翻,而公信力则是假定登记簿上的记载是不正确的,而承认善意取得,使得这种不正确的权利表象得到承认。公信力更多地涉及到信赖登记簿的第三人保护问题。我国《物权法》第106条规定了不动产的善意取得。因此,尽管在《物权法》第16条中仅仅规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,而没有明确地规定物权登记的公信力,但结合善意取得制度,应当解释为这一条实际上确定了登记的公信力。下面,笔者主要谈谈我国物权法中不动产的善意取得。根据第106条,不动产善意取得要符合以下要件:第一,不动产的实际权利状态与登记簿上记载的权利状态不符。这是存在不动产无权处分行为的隐含条件。第二,受让人是通过法律行为的方式获得被处分的物权。因此,非基于法律行为之取得不动产物权,如继承,不能适用善意取得。而且此种行为必须具有交易性,即出让人和受让人不具有法律上的同一性和经济上的同一性。法律上同一的情况如出让人和受让人合并,经济上同一的情况如一人公司的股东与公司之间交易。第三,受让人在受让不动产时是善意的。这里的善意指的是第三人不知道登记不正确,鉴于官方编制的登记簿具有很高的可信度,仅在实际知道时才排除善意取得,重大疏忽并不排除善意取得,如果受让人在必定知情的情形下,没有可以原谅的原因而视而不见,则与实际知情相同。因此,在有异议登记的情况下,由于其具有警示作用,第三人不得主张其不知道登记不正确,从而阻止了善意取得的发生。事实上,这里的“善意”与前面所论述的登记推定力有很大的关系。如谢在全先生认为,信赖登记者,推定为善意无过失,反之,就登记内容不加以调查,纵属善意,亦推定其有过失。盖自登记推定力,应可进一步衍生上述附随效力也。此种观点堪值赞同。另外,应当强调的是,受让人是在受让时善意,不包括在取得不动产物权后得知登记不正确的情况。第四,以合理的价格转让。这里的合理价格一般指的是在市场价格上下一定范围内的价格。实际上,价格是否合理,有时可以作为判断受让人是否善意的一个辅助依据。第五,按照法律规定已经进行了登记。这是公示的要求,也是对原权利人的一种保护。当然,除了不动产所有权善意取得之外,不动产用益物权也是可以善意取得的,有学者称之为“准善意取得”。由于我国实行土地国有政策,土地上的用益物权如建设用地使用权就承担起了土地流转的功能,因此承认不动产用益物权的善意取得对于我国的土地流转是很有意义的。这里就涉及到善意取得的客体问题。有学者认为,善意取得受保护的范围,计有三种:某种登记权利之存在;登记权利之不存在;限制登记之不存在。至于登记簿所载土地的面积、形状、当事人年龄等登记,均不在保护范畴之内。(三)物权登记的公信力与物权变动模式物权变动的基本模式,有意思主义变动模式和表示主义变动模式两种,而表示主义变动模式又分“物权合同加公示”变动模式和“债权合同加公示”变动模式。意思主义变动模式是指物权变动只需要根据当事人的合意就可以发生,公示仅仅是对抗第三人的要件。表示主义变动模式则要求除了当事人的合意外,还必须具备一定的外在表现形式,这种形式就是公示。至于到底采用“物权合同加公示”还是“债权合同加公示”的模式,取决于一国有没有承认物权行为的独立性,因为这二者的区别就在于物权变动的原动力不同,一个认为是物权合同,一个认为是债权合同,不承认有物权合同的存在。从《物权法》的规定来看,我国既有意思主义变动模式,又有表示主义变动模式,以后者为常态。当然,我国没有承认物权行为理论,因此采用的是“债权合同加公示”的变动模式。具体到不动产物权的变动中,就是登记生效主义。《物权法》第9条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,这实际上就是对登记生效主义的一般规定。而法律“另有规定”表现在《物权法》第24条(特殊动产的变动)、第127条(土地承包经营权的设立)、第129条(土地承包经营权的流转)、第139条(建设用地使用权的设立)、第158条(地役权的设立)、第188条(特殊动产的抵押)和第189条(动产浮动抵押),这些情形下,法律采取的是意思主义的变动模式,即登记对抗主义,只要当事人达成合意,物权就被创设或者进行了转移,至于登记,仅仅能够产生对抗第三人的效力。在登记生效主义模式下,登记的公信力是比较明显的。而在登记对抗主义模式下,登记有无公信力呢?由于日本民法典采用的是登记对抗主义,因此对于此问题多有探讨,而且形成了一套对于“不得对抗”和“第三人”的复杂解释理论,笔者在这里不加详述。但是,这些解释之中却存在着种种的冲突和不协调,最后的妥协结果是出现了诸