《A公司地铁融资租赁项目风险应对措施探析综述》6800字

A公司地铁融资租赁项目风险应对措施分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u6647A公司地铁融资租赁项目风险应对措施分析综述 1266491.1关键风险应对措施 1261761.1.1承租人经营风险应对措施 157191.1.2政策风险应对措施 266161.1.3租金逾期风险应对措施 3229651.2中度风险应对措施 6271211.2.1资信报告不完善风险应对措施 6319871.2.2关键人才缺乏风险应对措施 779931.2.3承租人非法处置租赁设备风险应对措施 8294921.2.4利率风险应对措施 883961.2.5审计报告不规范风险应对措施 81.1关键风险应对措施1.1.1承租人经营风险应对措施承租人津市地下铁道集团有限公司是天津市地铁项目建设及运营的主体，其主要的经营业务包括地铁运行与资源开发。在应对承租人经营风险时，A公司应做到以下几点：（1）密切关注承租人主营业务收入变化情况承租人天津市地下铁道集团有限公司，其主要的业务包括地铁运行与资源开发。地铁运营业务即车票销售，2019年的地铁运营收入占所有业务收入的77.17%；资源开发包括销售与租赁房地产、买卖土地等等，其中房地产销售收入占比为2.29%，房屋租赁收入为占比8.04%，劳务收入为占比12.40%，其他收入占比0.10%，所有资源开发收入共计百分比为22.83%。地铁运营收入是承租人最重要的收入来源，占比77.17%，主营业务收入既是承租人还款能力的最根本保证，是承租人企业管理真实水平的体现。因此客流量与单客票价是承租人运营风险的关键要素。由于地铁是公共交通工具，票价的制定需要考虑社会效益，票价的制定受到政府的管控，而且单客票价制定过高可能造成客流量的降低，因此单客票价制定不易过高。同时，如果票价水平过低，地铁的运营收入就会减少，也不利于地铁公司的长足发展。在票价制定方案上，可以建议承租人参照香港地铁的运营模式，与政府有关部门沟通，获得自主定价权，从而能够根据市场调节合理定制票价，在保证客流量的情况下获取更多收益。同时，地铁公司应积极回应市场需求开展营销策略，比如推出年卡、季卡、月卡、优惠卡等等优惠政卡，采取实名制管理，增强客户黏性，从而增加地铁公司的运营收入。在资源开发模块上，商品房销售收入是目前承租人主营业务收入中最有潜力的一项，2017年该项收入曾经占全公司收入的41.51%。应该密切关注和督促承租人加快TOD板块的开发力度，加大对地铁周围沿线的房地产行业的开发与投入力度，提高商品房销售收入，提高周转，形成连续性项目入市，切实提高主营业务收入水平。同时可以建议承租人加大资源开发力度，可以考虑加入潮玩文化风潮，开发地铁模型、地铁IP等文化产业。（2）切实关注承租人经营层的变化和稳定性情况承租人天津市地下铁道集团有限公司董事长卢志永为1961年出生，2021年即将年满60周岁，因此天津地铁的一把手大概率为在2021年出现变动，需要密切关注即任者的有关情况。近年来，天津市从外地选调了一批城市轨道交流领域的高端人才充实到天津地铁公司，总经理刘纯洁曾经担任上海申通地铁的总工程师。但外来人才与本地人才的融合情况需要关注，未来领导班子的稳定性也需要重点关注。假如出现人事上的非正常变动，需要立即进行评估并对项目风险进行再评价。（3）建议承租人提高内部管理流程规范化程度作为资历深厚的国有企业，承租人天津市地下铁道集团有限公司的企业管理较为规范严格，有着较为严谨的内部管理流程和机制。但部分机制也存在过于僵化与实际情况不符、落实不到位流于形式等问题。近年来发生的两次安全生产事故，也充分表明承租人在内部管理特别是应急管理方面还存在一定问题，这会对项目租赁物的价值产生潜在风险。因此，应特别关注承租人内部管理流程的规范化提升程度，督促和提醒承租人加强内部管理特别是应急管理，利用信息化手段提升全流程智能化管理水平。（4）保持对承租人其他情况的经常性关注目前，承租人天津市地下铁道集团有限公司的财务状况较为健康，融资能力较强，但仍需要保持对评价体系里各项指标的持续性关注，假如出现明显变化，需要及时进行再评估。1.1.2政策风险应对措施国家相关制度与政策，例如国家对租赁项目的准入制度、金融行业的监管制度、租赁税务与会计制度以及国家宏观经济政策、土地管理政策等等，都会对融资租赁项目会产生较大的影响。在应对政策风险时，A公司应分几个方面应对：（1）关注国家和政府对地铁支持政策的变化国家宏观经济政策、产业政策以及地方政府政策都对A公司天津地铁融资租赁项目都会产生重要影响。A公司应多关注国家对轨道交通行业政策方针变化，还要特别关心天津市政府对地铁行业的财政支持政策，以及天津市政府其他公共交通工具对如公交车、出租车、网约车等的政策变化，以便应对其他公共交通工具的竞争。（2）关注融资租赁行业政策变化国家对企业的税收政策、利率政策直接影响企业的收入和效益。A公司应关注与融资租赁行业紧密的金融政策的变化，特别是税收政策的变化，可以成为融资租赁行业协会的会员，并且及时推动行业协会与政府努力协商谈判，争取给予企业更大的优惠。（3）关注国家土地政策变化目前，我国就土地出让与转让权等问题制定了较为严格的政策与法律规定，地铁的建设与运行涉及到土地的转让与买卖，由于存在限制，地铁的建设可能会出现问题。同时，城市轨道交通并不是简单的交通问题，轨道交通带动的房地产市场也在随时波动。地铁建设项目主要在地下作业，不占用地上空间，但地铁作为城市的主要交通工具，建成后会带动地铁沿线的房价上升，因此地铁的规划与建设对房地产市场带来的影响较大。而地铁公司本身也会参与地铁沿线房地产项目的销售与租赁，资源开发收入中房地产销售与租赁所得收入占比例较大，因此本项目的承租人天津市地下铁道集团有限公司的资源开发业务包括销售与租赁房地产、买卖土地等等，其中房地产销售收入占比为2.29%，房屋租赁收入为占比8.04%，如果土地政策法律改变，不仅可能影响地铁的建设，还会影响公司的资源开发收益，因此A公司应关注政府发布的土地买卖、出让及转让的政策与法律条文，以便根据变化及时做出应对策略。1.1.3租金逾期风险应对措施由于租金收入是地铁融资租赁项目的主要来源，租金逾期风险是A公司需要重点防范的风险。如果租金顺利回收，那么A公司的资产和企业利益将得到保障。为了避免租金预期风险的发生，A公司应对承租人天津市地下铁道集团有限公司进行资产情况调查，在签订租赁合同之前尽可能全面的了解承租人的各种信息尤其是信用背景，看承租人是否出现过租金逾期的情况。另外，租金预期风险的应对是一个长期过程，不仅在事前，还要贯穿在项目的运行过程中，是一个动态演进的过程。如果承租人天津市地下铁道集团有限公司在项目进行过程中已经发生租金逾期的情况，A公司则需要进入催收工作阶段。租金催收不仅是一门技术，也是一门艺术。在催收租金时，一方面应该以公司利益为主，尽可能快地将租金收回，另一方面，又要讲究方式方法，特别是要维护好与承租人的关系，使双方利益均得到保障，实现长足发展。另外，A公司应当考虑催收的成本，采取低成本的催收方式，以保障A公司的利益最大化。由于承租人经营状况的变化，可能出现的租金逾期情况也有很多种情况。依据不同企业的业务发展、拖欠金额与拖欠期限等将租金逾期情况分为四种类型，A公司可以视不同情况而言采取不同的催收方法，以达到成功催收的目标。在进入催收流程之前，首先要分析天津地铁融资租赁项目此次发生逾期的情况是以下哪一种，然后再采取相对应的解决措施。情况一：承租人天津市地下铁道集团有限公司有充分的还款意愿，也具有一定的还款能力，但是因为遗忘或则手续问题等特殊原因暂时逾期。如果没有特殊说明，这种情况一般发生在租金拖欠的早期，持续时间不会太长，一般也不会影响到贷款的安全。如果承租人天津市地下铁道集团有限公司出现上述的逾期情况，A公司要讲究催收的方式方法，不能直接采用强硬的和敌对的追讨方法，要以沟通为主，一般是能够收回的。当然，A公司也不能坐以待毙，要采取必要的手段。一方面，A公司可以从公司内部自查，确认贷后管理的工作严格按照项目的操作流程与工作标准进行，考察客户经理的工作是否尽职，确认已经将还款手续清晰准确告知承租人；另一方面，A公司要尝试与承租人沟通，并想法设法让承租人了解按时还款的重要性与逾期不还的严重后果。情况二：承租人天津市地下铁道集团有限公司拥有良好的还款意愿，但由于最近一段时间资金周转不灵或者无法提现等等，不能及时支付租金。这种情况是逾期风险中比较常见的。如果出现此类逾期情况，首先，A公司应该指派客户经理或者专业工作人员进行实地走访，调查承租人逾期的真实原因，可以从承租人提供相关资料的配合程度，发布承诺书的意愿、筹措资金的积极性等方面来判断承租人的还款意愿是否良好，重点通过企业的运营情况、实际收益等分析其还款能力。其次，在明确承租人还款能力的情况下，A公司客户经理应要求承租人提供真实、准确的资料以证明其还款能力，然后根据承租人的真实情况与还款能力调整还款计划。如果承租人天津市地下铁道集团有限公司只是在短期时间内没有还款能力，比如是因为承租人的应收账款未到账等原因导致资金周转不畅，只要给与一定的缓冲时间，还款人的还款能力就会恢复，应当对承租人适当延期，等承租人资金周转畅通后，再回收租金。延期时注意及时承租人签订延期协议，特别是要约定好违约责任，如果再次出现违约情况要加重处罚；如果承租人天津市地下铁道集团有限公司需要较长的周期恢复还款能力的周期太长，A公司面临的风险太大，那就需要其他方式来保障A公司的利益不受到损害，一方面，应积极寻找承租人的其他资产，充分挖掘其他还款来源，想办法让承租人配合处置资产以偿还债务，必要时可以协助承租人进行再次融资，或者劝承租人进行债务重组。情况三：承租人天津市地下铁道集团有限公司具有一定的还款能力，但由于各种原因拒不配合租金的给付工作。出现这种逾期情况的原因可能是很复杂的，如承租人未意识到逾期的严重后果、或者故意欺骗、以及双方沟通不畅，也不排除A公司催收服务有问题等。如果出现此类逾期问题，A公司客户经理首先要通过承租人的客观表现，判断承租人的还款意愿。如果承租人并无逾期还款的正当理由，也不愿意明确提出还款计划，那么我们认为承租人可能是故意逾期。如果承租人天津市地下铁道集团有限公司出现明确表明拒绝还款、正在转移资产等行为就可以认为承租人还款意愿有问题，如果出现这些行为，A公司首先应分析承租人天津市地下铁道集团有限公司的资产情况和信用情况，确认承租人的还款能力。如果承租人具有一定的还款能力，可以采取软硬皆施、先协商后施压的方法来提高承租人的还款意愿，催收租金。在逾期前期，A公司可以以协商为主，如果协商不成可以适当采取必要措施，如利用社会舆论等给承租人施加压力，增强承租人的还款意愿，如果运用了以上各类方法，承租人仍没有表示出一定的还款意愿，可以考虑提出诉讼或申请法院仲裁。情况四：承租人天津市地下铁道集团有限公司已经基本丧失还款能力，拒绝还款。出现这种情况的原因可能是承租人的故意欺诈，也可能是A公司风险评审部的工作失误以及员工道德风险。如果出现以上所述的逾期情况，承租人还款的可能性变得微乎其微了，此时A公司应当收集相关资料，准备走法律途径，同时通过担保人加强对承租方的控制，以及利用社会舆论等方式向承租人施加压力。如果承租人天津市地下铁道集团有限公司存在商业欺骗等行为，A公司可直接启动诉讼程序，付诸法律手段。另外A公司还应组织员工学习，加强对员工的管理，开始启动公司内部审计程序，分析理清项目工作失误的原因，采取一定的措施，避免此类情况再次发生。确定完承租人天津市地下铁道集团有限公司的租金逾期情况和催收措施之后需要启动租金催收流程，A公司应按照以下方式，分六个步骤向承租人催收租金。第一步，到期未付款。此时由客户经理与承租方天津市地下铁道集团有限公司的项目负责人电话沟通，询问对方有没有收到本公司的到期付款通知单，并提醒对方按时付款。第二步，逾期15天未付款。此时应向承租方天津市地下铁道集团有限公司发出第一封正式收帐信，并与承租方的项目负责人进行初步沟通，询问逾期未付的具体情况，了解其对租金逾期的态度。第三步，逾期一个月未付款。此时应初步了解承租人天津市地下铁道集团有限公司逾期的原因，并与承租人进行沟通，使承租人出具书面证明，列出支付租金的具体时间与流程。第四步，逾期两个月未付款。此时应向承租人天津市地下铁道集团有限公司提出支付租金提醒，并书面通知担保人天津轨道交通集团有限公司。第五步，逾期三个月未付款。此时应向承租方天津市地下铁道集团有限公司发出书面文件催促其缴纳租金，并及时查明承租方的经营情况与债务状况，发出律师函。另外发出书面文件要求担保人履行担保义务。第六步：逾期半年未付款。此时A公司应想办法收回租赁物，并走法律渠道，向承租方天津市地下铁道集团有限公司提出诉讼，由法院对承租方进行控制，申请财产保全。1.2中度风险应对措施1.2.1资信报告不完善风险应对措施应对资信报告不完善风险，A公司的客户经理是第一负责人。依据资产调查与信用调查的独立性和原则性，客户经理应做到全面、深入、准确性地审查承租人的情况，可以通过实地考察、调查走访等，不能被间接来源的虚假消息所蒙骗。在此项目中，A公司客户经理应认真学习地铁行业知识，根据地铁行业的特性，将调查中遇到的风险问题描述清楚，形成个人的明确意见，提交详细、真实的资信调查报告。同时，A公司应建立客户经理资信调查报告的监督机制，成立专门的委员会对客户经理提交的资信调查报告进行评分，并将评分结果列入客户经理的年度评优和绩效考核之中。可以通过以下几个方面来判断资信调查报告的有效性：（1）撰写报告的完整性与合规性；（2）撰写报告的客观性与真实性；（3）所收集核心资料的全面性；（4）对客户情况判断的准确性；（5）响应速度（签订合同时间及提交报告时间）。1.2.2关键人才缺乏风险应对措施 人才是公司发展的源泉，想要做好A公司天津地铁融资租赁项目的风险管理工作，既需要融资租赁相关专业的高级人才，也需要地铁行业的相关人才，A公司可以通过以下方法应对关键人才缺乏风险：通过正规网络平台或者猎头公司招聘高级人才，或者向有过融资租赁地铁项目风险管理经验的同行企业引进高级人才，特别是掌握风险控制、审计以及信息技术的相关人才。在公司内部开展培训，充分挖掘有潜力的员工，公司管理层以“导师学徒制”的形式培育员工，形成人才储备。（3）与高校进行合作，校企合作培育融资租赁风险管理专业人才，支持A公司员工工作之余到各大高校进行在职学习和继续教育，A公司人事部综合评估各员工的工作年限与岗位重要性，制定相应政策报销部分或全部学费。（4）建立相应的激励考核机制，可以采取提高工资、提高奖金、股权激励、年底分红等方式提高关键人才的收入水平，留住A公司现有人才。同时制定项目风险连带责任制度，赏罚分明。1.2.3承租人非法处置租赁设备风险应对措施地铁融资租赁项目里租赁物设备基本上都是大型设备，A公司可以采取以下三种方法来避免或者降低承租人非法处置租赁设备风险的发生：（1）在租赁设备上安装定位系统进行位置监控，随时掌握设备的使用地点，如果承租人出现违约情况，可以及时对设备进行处理。（2）根据承租人天津市地下铁道集团有限公司的实际经营状况，必要时可以通过实地考察，实时关注设备，定期了解设备的使用情况和维护情况。（3）签订租赁设备回收合约，保证在承租人违约的情况下租赁