房地产法学课件

主讲人：李华义房地产法学

从房奴说起房奴（mortgageslave）一词是教育部2007年8月公布的171个汉语新词之一。“房奴”意思为房屋的奴隶。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。国际通行看法认为，如果月供超过个人月收入的1/3，将出现较大还贷风险，并影响生活质量。目前我国大中城市房价收入比大多已超过了6倍，其中北京、上海、广州、深圳等城市的比率超过了10倍，房价显然偏高。第一章房地产法概述一、房地产房地产是房产和地产的统称。在法律上，房地产是指经依法确认的、具有价值和使用价值的房屋等建筑物及其占用范围的土地的相关财产权利。地产与房产土地，是有特定四至范围的陆地的表面。

对特定地块的财产权利即称为地产，地产可以是土地所有权，也可以是土地使用权或其他权利。房屋，是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。

针对房屋的所有权或其他财产权益被称为房产。可能存在独立的地产，但不可能存在独立的房产。对于“房屋”的理解房屋不仅包括住宅或办公楼，还包括一切有四壁的建筑物，例如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室。诸如桥梁、纪念碑、公路、城墙等在习惯上被称为构筑物而不称房屋。（一）关于“不动产”不动产（realestateorrealproperty）是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物（我国《担保法》第92条规定）。土地和房屋是最重要的不动产，也可以说房地产是狭义的不动产。所有关于不动产的规则，均是以房地产为基础建立起来的。不动产构成要素

1、关于土地广义的土地，是指由土壤、气候、地貌、水文和生物等构成的综合体。狭义的土地，是指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。美国不动产法将土地定义为上至地表的上层空间，下至地心，包括地球表层（土壤、砂石），土地中的矿物、石油和天然气。我国的法律对于土地的定义没有明确的规定。

关于矿物、石油和天然气——

我国法律对土地内容的界定中不包括土地中的矿物、石油和天然气，这些物质在我国属于矿产资源，其所有权归国家所有，土地使用权人仅拥有土地使用权。2、关于土地上的附着物建筑物及构筑物

包括房屋、桥梁、水坝、水塔、烟囱等。建筑物的组成，不仅包括其主体，而且还包括为了实现建筑物的设计功能所必需的附属的或配套的各种设备（包括电梯、锅炉、各种灯具、冷却塔、水泵、消防设施、监控设施等），管线等，林木是指根植于土壤的树木、竹等，既包括人力也包括因自然力生长的林木。（二）关于“物业”物业一词来源于东南亚、香港地区，一般作为房地产或不动产的同义词使用。具体而言，物业是指单元性房地产的别称，它既可以指单元性的地产，也可以指单元性建筑物和整栋楼房建筑。目前，我们一般是在谈及对楼宇、房屋的经营管理时，使用“物业管理”。（三）房地产的特征固定性（不可移动性）特定性（异质性）耐用性保值或增值性二、房地产业（一）房地产业的概念房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。（二）房地产业与建筑业的关系建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业

房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。（三）房地产业的运行过程房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成：（1）生产环节（2）流通环节（3）消费环节（四） 房地产业的地位和作用1、房地产是国民经济发展的基础产业。2、房地产业是国民经济的先导产业。3、房地产业是国民经济的支柱产业。4、房地产业的发展有利于促进人民生活质量和消费水平的提高。5、房地产业的发展有利于改善投资环境，扩大对外开放。三、房地产法广义的房地产法，是指对房地产关系进行调整的所有法律规范的总称狭义的房地产法，是指全国人民代表大会制定的对房地产关系做统一调整的基本法律。（一）房地产法的调整对象——房地产开发关系房地产交易关系物业管理关系房地产管理关系（二）房地产法的地位

经济法民法行政法（三）房地产法的渊源宪法法律行政法规部门规章地方性法规地方部门规章最高法院司法解释部分重要的房地产法律文件——法律类

《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》行政法规类

《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《房地产开发经营管理条例》行政规章类《商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房抵押管理办法》、《商品房租赁管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《国有土地上房屋征收评估办法》司法解释类

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（四）房地产法律关系1、概念和特征房地产法律关系的多重性房地产法律关系主体的广泛性房地产法律关系客体的特殊性2、分类依法律性质不同：房地产民事法律关系房地产行政法律关系房地产经济法律关系依房地产法律规范调整的对象不同：房地产开发法律关系房地产交易法律关系物业管理法律关系房地产行政管理法律关系3、构成房地产法律关系的主体房地产法律关系的客体房地产法律关系的内容第二章房地产权属制度房地产权利，指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权属，指房地产权利主体上的归属。一、大陆法系不动产权属体系

二、英美法系不动产权属体系

“房地产”在英文中较为近似的对应词是“RealProperty”,其有关权利以财产权（Property）称之，在英美法系中属财产法范畴。不动产权属体系——抵押权地役权与用益权衡平法上的地产权地产权所有权RealProperty三、我国房地产权属制度

我国存在国有土地和农村集体所有土地两种所有制形式，所以在土地所有权和土地使用权方面也存在两种不同的类型。房屋所有权可以分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权。《物权法》中的不动产权利（一）关于土地权属制度土地所有权

土地所有权是指以土地为其标的物，土地所有权人独占地支配其所有的土地的权利，其权能包括但不限于对土地的占有、使用、收益和处分。土地使用权传统民法中，土地使用权并不是一个单独的概念，具体包括地上权、地役权、土地用益权以及使用权（法国民法典）、建筑权（瑞士民法典）等多种权利。1、关于土地所有权土地所有权具有维护社会安定、促进社会发展、促进财富积累等三个方面发社会功能。在当代，资本所有权已经完全表现为一种收益权，现代所有权的观念就是由绝对权向收益权的转化。我国当前存在国家土地所有权和集体土地所有权这两种土地所有权类型。（1）国有土地所有权城市土地（城镇土地），一般是指已进行城市配套建设、具备城市功能、基本连片的土地。城市以外的国有土地，主要包括农村、城市郊区和未被开发利用的地区，这类土地只有依法纳入城市建设规划，才能成为房地产开发建设用地。（2）集体土地所有权农村和城市郊区的土地，除依照法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有。2、关于土地使用权我国的土地使用权，是指公民、法人及其他组织依法控制、支配国家所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的权利。我国土地使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权。（1）国有土地使用权国有土地使用权包括

（1）城市规划区内的国有土地使用权（建设用地使用权）（2）其他国有土地上的使用权房地产业所涉及的土地使用权主要是城市规划区内的国有土地使用权。关于建设用地使用权建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。（2）集体土地使用权农业用地的土地承包经营权建设用地包括乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地、宅基地使用权关于土地承包经营权农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。土地承包经营权的期限耕地：30年草地：30～50年林地：30～70年，特殊林木的承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。（二）关于房屋权属制度

房屋所有权

建筑物区分所有权1、房屋所有权房屋所有权，是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。房屋所有权与土地所有权、使用权等权利关系密切。当房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。房屋所有权类型根据1997年《建设部关于制作颁发全国统一房屋所有权属证书的通知》，城镇房屋所有权有如下形态：国有房产（直管公房与自管公房）集体所有房产私有房产联营企业房产股份制企业房产港澳台投资房产涉外房产其他房产2、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权，是指多个业主人共同拥有一座区分所有建筑物时，各业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑物区分所有权的内容包括——（1）所有权（专有部分）（2）共有权（共有部分）（3）共同管理权（共有部分）（1）业主对专有部分的所有权

建筑物的专有部分指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分，由一定平面的长度与一定立体的厚度构成，与其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。专有部分所有权的内容——业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（2）业主对共有部分的权利建筑物的基本构造部分：包括楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱等。建筑物的附属设施：包括电梯、中央空调或暖气设施、水汽管道、地下停车场、照明设备、消防设备等。建筑用地：包括基地、绿地、庭院及围墙等。共有部分所有权的内容——业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。关于小区道路、绿地等的权属建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关于车位的权利归属建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（3）业主的共同管理权

业主的共同管理权（成员权），是指业主建筑物专有部分之外的共有部分所享有的共同管理的权利。业主共同管理权的主要内容表决权参与订立规约权选举及解任管理者的权利对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权四、不动产登记制度不动产登记（房地产登记），是指不动产登记机构对不动产物权（所有权、用益物权、担保物权）的设立、变更、转让和消灭依法进行登记。其性质属于行政行为。房地产权属登记具有三项功能：权利确认功能、权利公示功能和管理功能。（一）房地产权属登记的效力意思主义

登记要件主义

英美法上的托伦斯登记制度

1、意思主义是指当事人一旦作出物权变动意思表示，变可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行公示前，物权的变动不能对抗善意第三人。法国、日本等国家采用此种立法。2、登记要件主义是指认为不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的效果。德国、中国均采用此种立法。3、英美法上的托伦斯登记制度其特点是除了登记外还要求交付权利证书，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障，但法律不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。一经登记后，其后发生的房地产权利变更或消灭，必须进行登记，否则不生效力。主要为英国及英联邦地区所采用。（二）我国《物权法》的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。1、债权合同与不动产登记当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。2、不动产登记簿与不动产权属证书不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。3、更正登记和异议登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

4、关于不动产预告登记制度所谓预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。预告登记是德国中世纪民法创立的制度，在日本民法称为假登记，我国台湾地区称为预告登记。预告登记是一种特殊的不动产登记，因为其登记的权利并非不动产物权，而是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。预告登记的作用——保全债权的实现。顺位保证作用。破产保护作用。对现行商品房预售登记制度的评价我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中虽然对预售合同登记备案进行了规定，但这主要是一种行政管理的手段，并没有明确规定未进行登记的后果是预售合同无效还是仅仅不能对抗第三人。该问题最终在《物权法》中得以解决。《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）我国不动产登记管理体制我国目前的房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记，分别由县级以上的土地管理部门和房产管理部门办理。登记类型初始登记、变更登记、他项权利、注销登记

1、不动产登记机构不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。2、登记机构禁止从事的行为要求对不动产进行评估以年检等名义进行重复登记超出登记职责范围的其他行为（四）不动产登记中的民事责任异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。第三章房地产开发用地传统国有土地使用制度分析国有土地使用权出让制度国有土地使用权划拨制度国有土地使用权转让制度国有土地使用权租赁制度集体土地征用制度城市房屋拆迁制度一、传统国有土地使用制度分析从生产资料的社会主义改造完成直到1980年开始国有土地使用制度的改革，是传统的国有土地使用制度阶段，即“无偿、无限期、无流动”的使用制度。（一）传统土地使用制度的特点行政调拨即土地由国家行政机关调拨使用，具体包括两个方面：（1）行政划拨，（2）行政调用。无偿无限期使用禁止土地的市场转让（二）传统土地使用制度的弊端忽视价值规律，未能有效利用和合理配置土地；影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环；影响企业经济核算和经济管理水平的提高；滋生官僚主义，影响廉政建设。（三）传统土地使用制度的改革国有土地使用制度改革的重心是城市土地使用制度改革，其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用、从行政划拨向市场出让转变。大体上是从以下三个方面逐步展开、逐步推行：一是收取城市土地使用费；二是征收城镇土地使用税；三是实行城市土地使用权有偿出让和转让。城市土地储备制度——

城市土地储备制度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或者政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。二、国有土地使用权出让制度

土地市场土地使用权出让市场土地使用权交易市场（转让、出租、抵押）一级市场二级市场（一）国有土地使用权出让概念

土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的法律特征——

土地使用权出让是一种民事法律行为。土地使用权出让是一种设权行为。土地使用权出让是一种有偿行为。土地使用权的出让付随着特殊义务。这里的特殊义务表现在三个方面：（1）权利的期限性；（2）土地使用权作为物权必须符合物权法定主义原则的要求；（3）权利客体的特定性。（二）国有土地使用权出让的范围

根据《城市房地产管理法》第2条、《城乡规划法》第2条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条的规定，土地使用权出让范围包括以下两个层次的内容——

土地使用权出让的土地仅限于国有土地，而且是城镇国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地之后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。（三）土地使用权出让方式

招标出让协议出让拍卖出让挂牌出让《城市房地产管理法》第12条——土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《物权法》第137条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。１、协议出让

协议出让，是指由土地使用者向政府提出用地申请，经批准后，再由出让方与受让方协商地价、用地年限、付款方式和时间以及用地的其他条件并达成一致而出让建设用地使用权。在此种法律关系中，出让方是市、县人民政府国土资源主管部门，受让方是符合法定条件的意向用地者（单位或公民个人）。关于协议出让方式的说明——

一般程序为：申请阶段——协商阶段——签约阶段——履约阶段。在履约阶段，受让方按照合同约定支付出让金，出让方按照合同约定提供出让的土地使用权，并办理登记。

合同虽然已经订立但是未办理建设用地使用权出让登记的，不发生建设用地使用权出让的效力，因为登记是建设用地使用权出让合同生效的公示要件。２、招标出让

招标出让，是指在规定期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择报价符合底价最优者与之签订建设用地使用权出让合同并向其出让建设用地使用权的制度。

一般程序为：招标——投标——定标——签约——履约（１）关于招标招标的法律性质是要约邀请而不是要约。出让方称为招标人，记载招标人意思表示的文书称为标书，标书通常以招标通告的形式表现。招标分为公开招标和邀请招标。招标人应当编制招标文件，其内容包括以下主要事项：出让土地的位置、面积、出让期限、用地性质、对投标人资格审查的标准、报名截止日期、评标标准以及报名条件等。（２）关于投标

投标是经招标人审查合格的人，接受招标文件提出的实质性要求和条件向招标人发出订立合同的意思表示，该意思表示人称为投标人，记载其意思表示的投标文件又称为投标书、标单。标单的性质是投标人向招标人发出的订立合同的要约。根据《招标投标法》第29条规定，投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。（３）关于定标定标是招标人公布所有的投标并公开进行评比，对评定最优投标人允诺与其订立合同的意思表示。定标又称决标，一般经过开标、评标、决标三个阶段。定标的性质应视两种情况而定：一是定标是对投标的完全同意，定标即为承诺，合同即成立，任何一方均不得违法，否则承担违约责任；二是定标若不是对投标完全同意，只是选择中标人作为签定合同的对象，则定标不是承诺，尚须经过签约阶段，合同才成立。（４）关于签约

招标人与中标人应当在规定时间内签订建设用地使用权出让合同。（５）关于履约中标人依照合同的约定支付出让金，招标人依照合同的约定提供出让的建设用地使用权；中标人尚须办理登记，领取建设用地使用权证书，方可取得建设用地使用权。招标结果的公告招标活动结束后，出让人应当在10个工作日内将招标结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。3、拍卖出让

拍卖出让，是出让在在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同，向其出让土地使用权的制度。拍卖出让一般适用于商业用地、高档住宅楼用地、高档娱乐设施用地。拍卖出让建设用地使用权的一般程序是：发布拍卖公告——资格审查——组织拍卖会——签约登记4、挂牌出让

挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让主要适合那些地块小、起价低、参加竞买者较少的建设用地使用权的出让。（１）挂牌出让的程序发布挂牌出让的公告——在挂牌公告规定的起始日，出让人将挂牌宗地的相关信息在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布——符合条件的竞买人填写报价单报价——出让人确定报价后更新报价单报价——出让人继续接受新的报价——出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人（２）挂牌时间挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。（４）挂牌结果的确定

在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。（５）挂牌结果的公告挂牌出让成交后，竞得人要与出让人签订成交确认书。挂牌出让活动结束后，出让人应在10个工作日内将挂牌出让结果在指定的场所、媒介公布。受让人按照出让合同的约定，付清全部国有土地使用权出让金。（四）批准权限

《城市房地产管理法》第11条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。”（五）出让年限

土地使用权出让年限，是指国家许可受让人在获得的国有土地上使用土地的期限。１、土地使用权出让的最高年限

《城市房地产管理法》第13条规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让条例暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2、合同约定的出让年限合同约定的出让年限不得超过法律规定的建设用地使用权出让的最高年限。3、出让年限的计算一般而言，土地使用权出让年限，以领取土地使用证之日为期间的起算点；划拨土地使用权补办出让合同的出让年限，按出让合同双方当事人约定的时间计算；通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。4、出让年限的届满与续展土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《物权法》第148条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。关注——住宅建设用地使用权期限届满怎么处理？焦点1——续期还是收回？焦点2——有偿还是无偿？《物权法》第149条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（六）出让土地使用权收回制度

土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于法定事由的发生，国家收回土地使用权致使土地使用者不再享有土地使用权的行为。收回土地使用权主要有四种情形——土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。土地使用权出让合同规定的期限届满，国家自动收回。在土地使用权期限届满前国家因社会公共利益的需要提前收回土地使用权。为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。回章首三、国有土地使用权划拨制度

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。回章首（一）土地使用权划拨的特征通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；无须支付土地使用权出让金；通过划拨方式取得的土地使用权，除符合法律规定的条件外，不能转让、出租和抵押。（二）土地使用权划拨的适用范围根据《土地管理法》的规定，下列建设用地可以采取划拨方式取得——国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。（三）划拨土地使用权取得的程序用地单位提交用地申请土地行政主管部门审查和报批土地划拨核发国有土地使用证（四）划拨土地使用权的行使划拨土地使用权取得之后，其行使必须符合法律、法规的规定。

1、土地使用权人不得擅自改变土地用途；

2、土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

3、划拨土地使用权的移转必须遵守有关法律、法规的规定。关于划拨土地使用权的转让——以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。补充资料——

2005年，最高人民法院颁布《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释主要包括以下三个方面的内容：

土地使用权出让合同纠纷土地使用权转让合同纠纷合作开发房地产合同纠纷一、关于土地使用权出让合同纠纷

关于出让方与合同的效力关于协议方式出让的效力关于办理出让批准手续的问题受让方改变约定土地用途的问题（一）关于出让方与合同的效力

在出让合同中，出让方是市、县人民政府土地管理部门，开发区管理委员会作为出让方签订的出让合同无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

（二）关于协议方式出让的效力经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。（三）关于办理出让批准手续的问题土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。（四）受让方改变约定土地用途的问题

受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷关于转移登记与合同效力的关系关于“一地数卖”的处理关于划拨土地使用权转让的问题（一）关于登记与合同效力的关系土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。（二）关于“一地数卖”的处理土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，这就是实务中所称的“一地数卖”的情形。在上述转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理。第一步

已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持。第二步均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。第三步均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。第四步合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。（三）关于划拨土地使用权转让土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。（一）关于房地产开发经营资质合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。（二）关于划拨土地使用权出资土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。（三）关于投资超出合作合同的处理对增加的投资数额的承担比例，首先由当事人进行协商。当事人协商不成的，按照当事人的过错确定。因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定。没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。（四）关于房屋实际建筑面积房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。（五）关于房地产项目利益的分配下列情形下当事人请求分配利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准房地产建设项目未取得建设工程规划许可证擅自变更建设工程规划因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。（六）对违法建筑损失的责任当事人违反规划开发建设的房屋，被认定为违法建筑责令拆除时造成损失的责任：

１、当事人协商；２、协商不成的，按照当事人过错确定；３、过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；４、没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。（七）关于利润分配的两种特殊情况合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。案例分析1——甲公司拥有雄厚的资金，但是苦于手头没有国有建设用地使用权。后来遇到了乙公司，乙公司虽然有地但是缺乏开发资金。乙公司答应将手中的土地交与甲公司联合开发房地产，但是乙公司提出不承担在开发过程中的任何经营风险，开发结束后，乙公司只要求分得五千万元的利润即可。在开发过程中，双方发生纠纷。现在法官对于双方当初签署的合同性质产生了疑惑。案例分析2——甲公司准备对其拥有国有建设用地使用权的土地进行开发，因缺乏资金，后找到乙公司。乙公司答应出资两千万元与甲公司联合开发房地产，但是乙公司提出不承担在开发过程中的任何风险，开发结束后，乙公司收回原来的两千万元并且分得两千万元利润。在开发过程中，双方发生纠纷。现在法官对于双方当初签署的合同性质产生了疑惑。（八）“合作开发房地产合同”的认定合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的。合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的。合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的。合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的。四、国有土地使用权转让制度

国有土地使用权转让，是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的行为。和土地使用权出让相比，土地使用权转让属于土地二级市场。（一）转让方式

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”（一）转让方式出售、交换、赠与、继承这里的继承包括法定继承和遗嘱继承。广义的继承还包括企业合并分立的情况，企业合并分立亦发生土地使用权的移转。另外，以土地使用权入股也是土地使用权转让的方式之一。以提供土地使用权作为联营条件，其土地使用权是否转让，应当视联营形式而定——（1）法人型联营：土地使用权发生转让；（2）合伙型联营，土地使用权亦发生移转，由联营各方共同使用；（3）合同型联营，土地使用权不发生转让。（二）土地使用权转让的原则

（１）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。（2）转让土地使用权后需改变土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权出让金，并办理登记。1.权利义务同时移转原则2.产权一致原则3.效益不可损原则（三）土地使用权转让的生效条件

土地使用权的转让除须具备民事法律行为的一般生效条件外，尚须具备以下生效要件：3.须办理土地使用权过户登记1.土地使用权须具备可转让的条件

2.当事人须订立书面转让合同1、土地使用权须具备可转让的条件（1）以出让方式取得的土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。1、土地使用权须具备可转让的条件（2）以划拨方式取得的土地使用权的转让条件

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。1、土地使用权须具备可转让的条件（3）拟转让的房地产不具有禁止转让的情形

A、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

B、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

C、依法收回土地使用权的；

D、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

E、权属有争议的；

F、未依法登记领取权属证书的；

G、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。五、集体土地征收（征用）制度（一）土地征收概述

土地征收，是指国家或政府为了公共目的而强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。

中国社会科学院2004年～2005年“社会形势分析与预测”课题报告中明确指出，在当前困扰中国的七大社会问题中，“农民失地引起的社会矛盾加剧”排在首位。

１、外国土地征收制度的历史沿革土地征收制度，最早出现在法国。

1789年《人权宣言》中宣示：“人民私有财产权为神圣不可侵犯之权利，非依法律认定为公共需要，并履行正常补偿，不得加以剥夺。”该国在1791制定的宪法序言中也有类似规定。

1810年法国制定《公用征收法》，开征收立法的先河，随后德、英、日、美等国家和地区均对此进行立法。２、中国土地征收制度的历史沿革我国的土地征收制度，是在50年代为了适应建国后的经济建设而建立起来的。1953年政务院《关于国家建设征用土地办法》1958年国务院《国家建设征用土地办法》1982年国务院《国家建设征用土地条例》现行《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》均对该项制度进行了确认。当前立法

2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过了《宪法修正案》，将《宪法》第10条第3款修改为：“为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”同年修订的《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

土地征收与土地征用的区别土地征收与土地征用最大的差别在于——征用不会改变土地的所有权，而征收会改变土地的所有权。３、土地征收关系的主要特征土地征收法律关系的主体双方都是特定的。土地征收的对象是农民集体的土地。征收土地是法律赋予国家的专有权力。征收土地必须依法进行。（二）土地征收的原则土地征收权由国家统一行使原则

兼顾国家、集体和个人利益的原则

合理利用土地的原则

媒体链接自1996年以来全国平均每年净减耕地433万亩。目前，全国2800多个县（区）中，已经有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。即使是在土地监管非常严厉的2004年，全国还清查出了81962个新上项目的用地，涉及土地面积79.26万公顷，清理出违法占用土地项目7184个，涉及面积3.65万公顷；停建、暂停并限期整改及取消立项7077个。（三）土地征收的审批权限和程序征地程序

审批权限

1、审批权限

《土地管理法》第45条规定，因建设需要征收集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准：（1）征收基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。（2）征收基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。关于土地用途管制根据《土地管理法》规定，国家实行用途管制制度。政府在行使征收土地审批权时，涉及农用地转为建设用地的，应当先行办理农用地转用审批手续。其中经国务院批准农用地转为建设用地的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。江苏铁本公司案江苏铁本钢铁有限公司于2002年初筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨，概算总投资105亿元人民币，2003年6月进入现场施工。在项目建设过程中，当地政府及地方相关行政管理部门，有法不依，严重违反国家有关法律法规，越权审批项目，违规拆分审批征用土地，违规组织实施征地拆迁工作，对企业违法行为监管不力。铁本公司严重违反国家环境保护法、环境影响评价法的有关规定，未取得环保部门批复环境影响报告书擅自开工建设；违反土地管理法，未取得合法土地征地批准文件即动工建设，违法占用土地6541亩，其中耕地4585亩(含基本农田1200亩)；通过提供虚假财务报表骗取银行信用和贷款，挪用银行大量流动资金贷款。上述问题已经造成了严重的不良后果。2、征地程序用地者提出申请土地管理机关报批

建设用地申请

划拨土地

（四）征收土地的补偿

根据《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”征地补偿费的使用

征地补偿费的标准

征地补偿费

1、征地补偿费

征地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。征地补偿费一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。另外，征收城市郊区菜地的，用地单位还应当依照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。2、征地补偿费的标准世界上大多数国家的土地征用法或者相应的法律中都把“公平的市价”或“公正的补偿”作为征地的补偿原则。和西方实行土地私有制的国家不同，我国的征地补偿费实质上是对农民在被征收土地上的长期投资、投入的人力的补偿，而非土地所有权的价格，也不是土地的市场价格。中国的补偿标准征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。依照上述规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。3、征地补偿费的使用根据《土地管理法实施条例》第25条的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

（四）集体土地征收制度存在的问题现存问题深层原因1、现存问题土地征收过多、过滥，失地问题严峻。补偿标准偏低，存在压低和拖欠补偿费的现象。补偿方式单一，不利于保障农民的长远生计。补偿金发放监管不力。典型案例

据新华社9月27日报道，国务院总理温家宝27日主持召开国务院常务会议，严肃处理郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题。

2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划、违法批准征收集体土地14877亩，用于龙子湖高校园区建设。

2005年国土资源部对郑州市违法批准征收占用土地问题进行调查，并报经国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为。郑州市不但不进行整改，还公然扩大违法征占土地。2、深层原因根本原因——对政府征收权缺乏有效制约土地征收范围过宽土地征收程序不健全征地补偿制度滞后土地产权不明晰土地税费制度不适当七、国有土地上房屋征收与补偿《宪法》第十三条第3款

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《城市房地产管理法》第六条《国有土地上房屋征收与补偿条例》

2011年1月19通过，2011年1月21日施行。《城市房地产管理法》第6条第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：

在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

《房屋征收与补偿条例》规定第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第三条：房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

（一）相关主体市、县级人民政府（作出征收决定）房屋征收部门（组织实施）房屋征收实施单位（承担具体工作）

房屋征收实施单位不得以营利为目的。被征收房屋所有权人（单位、个人）房屋征收部门与房屋征收实施单位的关系《条例》第五条第二款房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

（二）征收事由（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。房屋征收与规划（第九条）依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。（三）房屋征收补偿程序1、房屋征收部门拟定征收补偿方案3、市、县政府发布房屋征收公告4、房屋征收部门调查房屋情况并公布调查结果2、市、县政府作出房屋征收决定6、实施搬迁5、市、县政府进行补偿1、房屋征收部门拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。注意——市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

2、市、县政府作出征收决定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。3、市、县政府发布房屋征收公告市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

4、房屋征收部门调查房屋情况并公布调查结果房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。※房屋征收范围确定后的法律后果不得在房屋征收范围内实施不当增加补偿费用的行为，如新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途等。违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。5、市、县政府进行补偿对被征收人进行补偿，是国有土地上房屋征收的核心工作。目前我国城市房屋拆迁中矛盾之所以激化，往往和补偿问题直接相关。（1）补偿主体与补偿范围补偿主体：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府。补偿范围：

（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（2）补偿标准对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估机构的确定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。（3）补偿形式货币补偿或房屋产权调换（被征收人选择）被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。关于征收范围内未经登记的建筑市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。（第24条）（4）补偿协议

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（5）补偿决定房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。6、进行搬迁实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。（第27条）关于强制拆迁被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。（第28条）补偿情况公布房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。（第29条）第四章房地产开发法律制度房地产开发概述房地产开发企业房地产开发的规划管理房地产开发项目管理房地产开发中的法律问题探讨一、房地产开发概述（一）房地产开发概念（二）房地产开发的分类（三）房地产开发的基本原则（一）房地产开发概念

房地产开发，是指在依据《城市房地产管理法》第2条取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（1）基础设施建设，通常称为土地开发或再开发。（2）房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房的开发。１、房地产开发的特征房地产开发的主体是具有资质、依法核准登记的房地产开发经营的公司或其他经济组织。房地产开发的客体即开发的房屋主要分为住宅和非住宅两大类。非住宅的房地产包括工业、商业、办公、旅游、娱乐等。房地产开发的内容包含着广泛而复杂的权利义务关系。土地开发——房屋建设——物业租售２、“生地”和“熟地”“生地”或“毛地”，是指未经动拆迁和市政配套的土地。“熟地”，是指已经动拆迁完毕，落实市政配套的土地。以生地形式出让土地，对于开发商来说（特别是对于外地开发商、外资开发商）会带来土地前期开发的巨大风险。３、“三通一平”和“七通一平”

“三通一平”，包括实现开发区域以外的道路通、给排水通、供电线路和对施工现场上的土地进行平整。

“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通信通、煤气通、热力通和场地平整。（二）房地产开发的分类从房地产开发的规模考察——单项开发、小区开发、成片开发从房地产开发的再生产考察——开发、再开发从房地产开发的机构考察——政府开发、非政府开发从房地产开发行为的目的考察——以经营为目的的房地产开发、以自用为目的的房地产开发从房地产开发的对象考察——民用、商业、工业、交通等开发类型。（三）房地产开发的基本原则严格执行城市规划的原则坚持经济效益、社会效益、环境效益三者相统一的原则综合开发、配套建设原则按约开发土地的原则严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格的原则鼓励开发、建设居民住宅的原则二、房地产开发企业房地产开发企业的概念分类房地产开发企业的设立房地产开发企业的资质管理（一）房地产开发企业的概念

房地产开发企业，也称房地产开发商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。其特征主要有：

1、具有法人资格；2、以营利为目的；3、其业务活动范围主要是对房地产进行开发与经营；4、实行归口管理

（二）分类按照产权关系分国家所有的房地产开发公司；集体所有的房地产公司；中外合资经营或合作的房地产公司；外商独资的房地产开发公司按经营性质的不同分房地产专营公司；房地产兼营公司；房地产项目公司（三）房地产开发企业的设立设立条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（５）法律、行政法规规定的其他条件。设立程序（1）房地产开发企业的设立登记；（2）房地产开发企业的备案（四）房地产开发企业的资质管理资质管理的主要内容房地产开发企业的资质标准业务范围1、资质管理的主要内容房地产开发专营公司应当按照规定申报资质等级；兼营公司经营房地产业务也要经过省级以上建设行政部门批准，但不定资质等级。房地产开发专营公司按资质条件划分为四个等级。资质等级实行分级审批。一级企业由省级建设行政主管部门主审，报建设部审批；二级以下企业由省级建设行政主管部门审批。专营公司的资质每年核定一次。2、房地产开发企业的资质标准此处从略3、业务范围一级开发公