《物业管理理论与实务》第三章-现代建筑物区分所有权制度

02二月20251第三章现代建筑物区分所有权制度

202二月2025第一节

建筑物区分所有权制度概述

一、建筑物区分所有权制度的形成和发展（一）建筑物区分所有权制度的形成（二）建筑物区分所有权的发展

302二月2025二、建筑物区分所有权的概念与特征(一)建筑物区分所有权的含义建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。402二月2025(二)建筑物区分所有权的客体(三)建筑物区分所有权的特征：11、复合性。22、专有所有权的主导性。33、一体性。44、登记公示性。

5、权利主体身份的多重性。502二月2025(四)建筑物区分所有权的种类1、纵切型区分所有权2、横切型区分所有权3、混合型区分所有权602二月2025

第二节建筑物区分所有权人的三项权利

一、专有所有权专有所有权（Sonderei

gentum）又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

702二月2025(一)专有部分的要件专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上与利用上的独立性，作为区分所有权之专有所有权客体的建筑物部分。

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(一)专有部分的要件专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上与利用上的独立性，作为区分所有权之专有所有权客体的建筑物部分。

902二月2025（三）专有所有权的内容1、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利

1）所有权。

2)相邻使用权。2、区分所有权人作为专有所有权人承担的义务

1）不得违反全体区分所有权人的共同利益；

2）维持建筑物存在的义务；

3）不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管道等；

4）遵守公共秩序，维护住宅区环境的安宁与卫生。1002二月2025二、共有所有权共有所有权，亦称共有部分持分权，是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。1102二月2025（一）共有所有权的特征

1、复合性。

2、广泛性。

3、多重性。

4、从属性。

5、不可分割性。1202二月2025（二）共用部分的范围共用部分包括法定共有部分和约定共用部分。法定共用部分是指构造上、利用上并无独立性的建筑物和设备；约定共用部分是指构造上、利用上虽然有独立性，但依区分所有权人的规约而成为共用部分者。共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。

1302二月2025（三）共有所有权的形态1、总有。2、共同共有。3、按份共有。1402二月2025(四）共有所有权的内容

1、区分所有权人作为共有所有权人的权利1）对共用部分的使用权。2）收益权。3）对共用部分的单纯的修缮改良权。1502二月20252、区分所有权人作为共有所有权人的义务1）按共用部分的本来用途使用共用部分。2）分担共同费用和负担的义务，主要包括：(1)日常维修和更新共同部分及公共设备的费用；(2)管理事务的费用，包括管理人员的酬金；(3)由区分所有权人共同负担的税项；

(4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。

1602二月2025三、成员权

（一）成员权的概念成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。1702二月2025成员权具有如下特征：1、成员权是一项独立于专有所有权与共有所有权之外的权利，它不仅仅是单纯的财产关系，其中很大一部分是管理关系。2、成员权是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利。3、成员权是一种具有永续性的权利。只要建筑物存在，区分所有权人间的团体关系就会存续，原则上不得解散，尤其不得以区分所有权人之一的单独行为解散。

4、成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利。

1802二月2025（二）成员权的内容1、区分所有权人作为成员权人所享有的权利1）表决权；2）参与订立规约权；3）选聘和解聘管理者的权利；4）请求权。1902二月2025

所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请求收取共用部分应得的利益；（4）请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。

2002二月20252、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务：1）执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；2）遵守管理规约的义务；3）接受管理者管理的义务。2102二月2025(三)成员权的变动成员权的变动是指成员权的取得与消灭。1、建筑物区分所有权人成员权的取得根据区分所有权法理，任何组织或个人只要取得专有所有权，同时也就取得了共有所有权和管理团体的成员权。成员权的取得有两种方式：原始取得与继受取得。凡原始取得所有权，便原始取得成员权，凡通过转移方式取得区分所有权，亦即是继受取得成员权。2202二月20252、建筑物区分所有权人成员权的消灭。成员权的消灭有两种：一是建筑物本体消灭不再存在；二是建筑物损毁部分过大，而重建又造成区分所有权人过重负担，经协议不再重建时，因此，基于该建筑物而产生的共同关系以及基于共同关系而产生的成员权也随之消灭。

2302二月2025第三节区分所有建筑物的管理制度

一、管理内容现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。（一）物的管理1、建筑物。2、基地。3、附属设施。2402二月2025（二）人的管理1、对建筑物不当毁损行为的管理；2、对建筑物不当使用行为的管理；3、对生活妨害行为的管理。2502二月2025二、管理方式（一）自主管理方式与委托管理方式（二）管理人方式与非管理人方式（三）法人与非法人管理方式

2602二月2025三、管理规约（一）管理规约的概念在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。（二）管理规约的设定、变更及废止（三）管理规约事项（四）管理规约的效力、保管及阅览27