2024上海不动产投资市场专题报告-同策研究院

2024年上海不动产投资市场专题报告01市场概述02市场面交易特征及趋势03各类型资产流动特征分析04交易主体需求及偏好特征05市场展望及建议CtIie市场概述2024上海不动产投资市场概述2024上海不动产投资市场概述2024上海不动产投资市场概述2MrketFetres市场面交易特征及趋势成交金额截至三季度已接近去年水平，成交面积显著跳升，成交价格盘整滑落;前两者反映市场交易热度恢复，交易快速起量，结合后者出现整体市场面量涨价跌现象，显示市场面仍然处于盘整阶段，投资交易需谨慎关注个案项目质素及市场小环境对未来资产价值的走向影响。6.02.1•上海投资市场大宗交易规模在2022年受疫情影响后，进入了缓慢盘整的疫情后修复期。2024年截止Q3，成交金额已趋近于去年全年金额水平，预计2024全年将拉出回暖阳线。成交面积93.6万平米对比2023年同期成交42万平米同比增幅达到123%，年内截止Q3成交面积已超过去年全年规模；•年内截止Q3，分类型录得成交记录结构中，办公仍然稳居头牌比例约占40%，其余为综合体19.4%和商业15.5%。•近年来基于公募Reits热度快速提升的长租公寓占比11.1%，非传统商务圈的商务园区占比5%，酒店占比3.6%。办公商业/综合体长租公寓酒店商务园区工业/物流其他3%6%0003%6%000%%%%%%9944%%2024Q1-Q3单宗资产面积结构占比图14%16%•年内截止Q3，5万平米以下面积段累积占比达到整体成交金额的73%，其中3万平米以下面积段达到约50%。2022-2024Q3单宗资产面积结构图2022-2024Q3单宗资产面积结构图%........ ....10-15万15-20万0 %%%%%%%0•近年单宗资产面积5万平米以上成交金额占比收缩明显，10万以上从前两年均超过三成，到今年年内仅两成左右；与此相对，4万平米以下的资产集中占比抬升明显，尤其3万平米以下资产的合计累积占比达到了从未有过的49%。•年内截止Q3，交易最集中的大宗成交金额段为10-15亿元，占比达到32%；其次为5亿元以下，占比22%；值得一提的是，其中3-5亿元和1-3亿元的低金额单宗成交，分别占到整体成交金额的11%和9%，3-5亿元低金额单宗成交量集中度极高，不输高金额段。2022--2024Q3单宗成交金额结构图2022--2024Q3单宗成交金额结构图20-25亿 15-20亿 ——0%%%%%%96223311•近3年来，单宗成交金额高位集中段占比下滑明显，25亿元以上份额急速缩减，15-25亿元份额勉强维持，对应的10-15亿元份额逐步走高（考虑为大金额段的价格走低滑落补位所致而相反地，5亿元以下占比爬升明显，与去年相比，往往拉出了翻倍的份额增长。01/市场近两年呈现量增价缩现象，未来金额规模预计盘整向上；交易价格持续波动盘整，不排除下行可能。02/长租公寓、商务园区交易热度持续走高，交易金额和交易次数双上扬。03/近两年单宗交易资产5万平米以下（尤其3万平米以下）小体量项目流动性明显更高。04/近两年单宗交易金额5亿元以下占比份额爬升明显。3AssetFetres各类型资产流动特征分析2022-2024Q3资产生熟分类交易活跃度（按宗数） 2022-2024Q3资产生熟分类占比（按宗数）备注：生熟分类为资产交易节点时的资产状态分类，“生物业”指资产处于竣流动性最佳资产面积及金额特征：3万平米以下高流动性资产面积特征：3万平米以下；高流动性资产金额特征：5亿元以下；10-15亿元。////////////////////////////////462/3•普遍交易资产面积都在3•普遍交易资产面积都在3万平米以下，除部分商业/综合体和长租公寓外，其余类型的资产金额区间基本都在3亿元以下；•高金额段集中在长租公寓（5-10亿元间）及商业/综合体（10-15亿元间）；•涉外资考虑到外币投资效率，往往偏好8-15亿元区间段，最低金额也在5亿元左右。AssetType/上///867867市内八区流动性资产分布集中情况：•一梯队：徐汇、长宁、静安和杨浦外围区域流动性资产分布集中情况：•一梯队：浦东新区•二梯队：闵行区商务园区及工业/物流流动性资产分布：•一梯队：松江区•二梯队：浦东新区、奉贤区、青浦区8678678867867867浦东——金桥、祝桥；8•67浦东——金桥、祝桥；8•67•••青浦——徐泾••嘉定区宝山区867嘉定区宝山区8678-杨浦区•松江•浦东——张江•松江——洞泾•奉贤——新汇••松江——洞泾•奉贤——新汇•青浦——青浦工业园板块867867867•宝山——大场（康养社区）核心区办公非核心区办公商务园区核心区办公非核心区办公商务园区商业工业/物流2020年22020年201/经营稳定和地段增值预期高的熟物业受追捧程度上升，长租公寓、商务园区和酒店资产该特点尤为突出。02/年内交易标的5万平米（尤其3万平米）以下资产流动性最佳。03/年内交易标的5亿元以下或10-15亿元资产流动性最高。04/各类资产资本化率持续加速走高，商办资产的资本化率上行趋势最明显。05/市内徐汇、长宁、静安和杨浦成交频次最高；核心区之外浦东和闵行成交频次高；产业及工业资产方面松江和浦东张江优势明显。06/位于区域级商业中心和居住集聚区地段的办公、商业及综合体，具备流动性优势。07/长租公寓与酒店层面，次级商圈与居住集聚区地段受青睐，轨交沿线流动性加持明显。4rvestcrFetres交易主体需求及偏好特征2024Q1-Q3大宗交易驱动因素结构占比76.31%92022-2024Q3内资/涉外资成交金额规模占比涉外资内资23.7%48.2%29.5%76.3%76.3%51.8%70.5%2024Q32023202213.3%122.6%36.67%86.7%77.4%63.33%•前十买家行业的合计交易金额占整体全额约85%•前十买家行业的合计交易金额占整体全额约85%；•其中除传统投资机构与开发行业占比约55%之外，非机构投资主体的加入值得关注，能源矿业、宗教和部分个人主体合计占比也接近两成；•此外，化工行业也多次入场交易，保险行业坐拥长钱也值得关注。•机构投资开发主体资产遍及全类型段，其中•机构投资开发主体资产遍及全类型段，其中办公及商业综合体合计占比约73%;•其次长租公寓受到明显关注达到11%；•相对来看，近年跨界投资的新兴非机构投资主体的投资标的，几乎完全集中于办公及商业综合体，合计占比超过93%，偏好稳定经营的资产类型。新兴非机构投资主体投资偏好*//备注：2.新兴非机构投资主体主要类型含能源矿业、化工制造业、消费新兴非机构投资主体投资偏好*备注：新兴非机构投资主体主要类型含能源矿业、化工制造业、消费品制造业及宗教。龙华万科T1中海海上和集27-29号楼美呈大厦上海天主教青年会•受到银保监对行业资金的投资限制，年内保险机构大宗交易主要集中于办公物业，年内录得多宗1万平米以下，5-10亿元的交易；另，结合康养与养老类年金保险概念，对长租公寓的投资也占到16%，偏好4-5万平米中型体量的，1-3亿元对价金额的单宗交易。目前尚未见到投资开发领域外其他行业的集中抛货大宗交易;目前尚未见到投资开发领域外其他行业的集中抛货大宗交易;可见当前市场还处于前端开发变现，前序投资退出或腾转升级资产配置的阶段;大宗交易目前市面上出货方，以投资开发主体为主，前五全部属于传统投资开发领域，合计占比达到约九成;其中不乏部分投资机构或基金割肉折价出让，市场面资产的近年增值率水平不足以支撑两到三年内跨行新兴非机构投资机构短投。2024Q1-Q3涉外资大宗交易投资物业类型占比（宗数）2024Q1-Q3涉外资大宗交易投资物业类型占比（宗数）01/经济下行环境下，置产防通胀和投机抄底意向明显，该类投资需求占到绝对优势，同时涉不良类资产的法拍及抵债交易也开始出现明显增长。02/内资交易金额占据绝对优势，涉外资占比持续低位徘徊，截止年内三季度内资占比约为涉外资三倍。03/新兴非机构投资主体与个人买家高调入场成为近年群体性现象，二者资产偏好高度集中于成熟办公、商业及综合体。04/当下未出现各行业主体集中抛货现象，主流出货方仍然为房企开发及投资机构，市场尚处于开发变现及资产配置升级腾挪阶段。05/涉外资买家近年单宗投资规模走低，原投资策略面临产业判断愈加精细化的挑战，依托本地专业运营机构或平台公司进行产业评估和资产筛选逐渐形成趋势。06/年内交易主体综合统计来看，交易标的5万平米（尤其3万平米）以下或交易标的5亿元以下、10-15亿元区间内的资产成交集中度最高。07/其中非机构投资主体偏好优质地段10亿元以上的稳态经营物业；个人买家青睐2万平米以下资产，交易金额多在2亿以下或8-10亿区间内。08/其中宗教主体偏好小体量和中体量商办综合体，交易金额多在10-15亿元区间内；保险主体年内单宗投资规模走低，成交办公物业规模多为1万平米以下小型项目，成交长租公寓资产多为4-5万平米、对价1-3亿元的项目。5TredFcrec:st市场展望及建议热点壹/涉不良困境类资产（法拍、抵债及纾困等）交易涨势突出2024Q3涉法拍抵债等不良类交易案例三盛宏业大厦（法拍）睿古蓝（法拍）秀图投资个人买家绿都绣云里酒店（抵债）工程方碧家南翔公寓（抵债）2022-2024Q3法拍及抵债不良类资产大宗占比结构2022-2024Q3法拍及抵债不良类资产大宗占比结构。热点贰/改造类、城市更新类资产投资及退出交易活跃度升高2024年内涉及资产改造类投资交易案例城璟宝山公寓（计划改造为宿舍式公寓纳保）佳程广场一期（计划将办公改造长租公寓）香港佳程集团静安律德大厦（改造前为办公，投资2017）某制造业国企2024Q3涉及资产改造类退出交易案例静安NEO（改造为酒店+办公+商业后，整售退出）山西能源买家Adice壹/市场量价将持续盘整，量波动向上而价波动中面临下行压力，投资需结合个案情况审慎进行。Adice贰/投资标的类型上，长租公寓、