上海新天地和北京苹果二十二院街商业案例

上海新天地：是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街，是一个具备上海历史文化风貌的都市旅游景点和休闲文化、餐饮娱乐、购物等的时尚焦点；新天地是太平桥改造规划的首期项目

A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观

B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里

C翠湖天地高级住宅小区，总建68万

D企业天地甲级写字楼区，总建面50万

E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑上海新天地是一个具有上海历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点，它以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心；开发理念：改变原先的居住功能，赋予商业经营价值，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心往昔：破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现今昔：时尚顶尖、潮流前线、休闲娱乐的焦点存表去里整旧如旧翻新创新新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，有穿越时空之感；规划布局：围绕理念强化特色，北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心；其中集中式商业与街铺比例约4：6北里南里北里是由多栋石库门老房子组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身为多家高级消费场所及餐厅；在南里和北里分水岭兴业路则是中共“一大”会址所在地，和石库门建筑，成为了项目的历史文化和艺术的城市风景线；南里建成了一座总建面达25000㎡的购物、娱乐。休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的建筑物进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时尚专门店、时尚饰品店、没事广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地消费者及游人提供了一个多元化和品味的休闲娱乐热点；规划定位的三个阶段：根据市场变化、项目的不断发展成熟，人群不断外扩，其定位也是层层深入，不断提高；

第三阶段定位：把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。在石库门建筑改造的基础上，赋予它新的商业经营价值，改造成一片充满生命力的新天地第二阶段定位：把上海新天地建成上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，成为i外地人到上海的必到之处第一阶段定位：强调定位综合性，把上海新天地建设成为一个集餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等为一体的综合体第一阶段第二阶段第三阶段上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心功能演进：随着项目每阶段定位的不停，项目功能也处于变化阶段，由早期旧区改造而成的商业体演变为上海著名旅游景点，时至今日已成为上海名片——会客厅；上海·新天地—功能演进第一阶段：旧区改造的商业体建筑元素石库门建筑群人文历史元素海派文化底蕴商业功能零售、餐饮、娱乐第二阶段：“很上海的旅游景点”传统与现代的上海市井与时尚的上海中国与世界的上海第三阶段：上海会客厅邂逅上海体验上海爱上上海商业业态组合：购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4：4：2餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等约40％约40％约20％1.2－1.4万平1.2－1.4万平0.7－0.88万平餐饮零售/服务艺术休闲娱乐约37％约45％约18％0.82万平1万平0.4万平南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。活动推广：新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者；名人效应谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐；异域风情法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……时尚活动寻FUN万圣节畅饮新天地时尚发声----新天地2008上海新天地秋冬时装季昆曲沙龙系列活动之二《当昆曲遇见瑜伽》“灵感定义生活”——2007上海新天地艺术行动经营模式：采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选品牌；盈利模式：经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（开发商资金实力、商业管理经验）品牌选择：对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。上海新天地：将旧建筑与现代市场相结合，打造具备上海文化的时尚休闲商业界，并以统一运营管理和统一的社会形象，不断扩大项目影响力提升品牌价值；

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4上海新天地经营模式只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻，对内统一运营管理，对外统一的社会形象;上海新天地通过举办各种规模、参与性高的公众活动，借助名人效应扩大新天地影响力，通过对核心品牌不断宣传使得自身品牌含金量不断增值；苹果22院街：项目位于北京CBD，交通便利，占地21万，建面超90万，是集购物餐饮、休闲娱乐、商务办公、居住等为一体的综合体项目；苹果社区商贸圈使馆区商贸圈商贸圈公园购物中心公园大学地铁开发商北京今典鸿运房地产开发有限公司停车位南区2152个北区1842个项目地址北京市朝阳区百子湾路32号绿化率北区30％南区47％占地面积南区16万平米北区5万平米容积率北区4.37南区3.50建筑面积南区70万平方米北区27万平方米建筑及物业类型北区：公寓、酒店式公寓、LOFT、商业街；南区：住宅、园林装修状况精致装修送空调均价19600元/平方米在苹果社区规划中，连通CBD核心区的市政规划路网将苹果社区分为相对独立的南、北两区，实现了住区与商区的分离；项目位于北京CBD，距国贸中心600米，距北京电视台新址500米，距中央电视台新址1.5公里；地铁一号线，10号线，与东长安大街及东三环等城市主干道四面环绕，商业网路发达，交通方便快捷；社区规划：受市政规划路影响社区被分割为包含由于功能定位的不同而形成完整的生态建筑群——住宅区、商务区、商业区，三者互动统一，互为配套；

包括LOFT，酒店式公寓，蒙太奇公寓；青苹果住宅红苹果住宅景观园林二十二院街转基因苹果公寓商务区住宅区

美术馆2710平方米；电影院6厅；院街2-3层；

地上27层；高度80米；

绿地40000平方米；幼儿园2300平方米；

地上27层；高度80米；

商区矗立于苹果社区北区，苹果LOFT，酒店服务式公寓与最东端的蒙太奇公寓共同组成了具有现代气息的综合建筑群落；

苹果社区北区有高档公寓、商住楼、酒店服务式公寓、独立商业街的综合性规划，住区位于苹果社区南区，由青苹果公寓和红苹果公寓组成，在CBD区域打造了一个与众不同的社区小环境；区域百万平米超大规模的综合性高端物业区，连贯性的综合高端物业区，未来不仅吸引了国贸中心等周边的人群前来消费休闲，更带动了旺盛的人气人流，商业价值更为突出；底商二十二院街苹果社区商业街4万平米苹果商街位于苹果社区北侧，地上2万平米，地下1.9万平方米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落（二十二院街）组成，与苹果酒店服务式公寓、蒙太奇公寓、苹果LOFT的首，二层底商相对，集CBD酒吧、茶吧、餐台于一条街；它是一条完全不同于传统商业建筑形式的商街，具备自然生长融合的特征，构成了一条体验式现代商街，充分诠释了“自然、人文、现代”的特质，为CBD带来了独特的人文氛围；商业街规划：将南侧独立的苹果二十二院街与北侧底商商业街进行统一设计和考虑，从4万平米商业业态的完整性出发，两街共享400米长街道，业态相互补充，互为对应，商业价值成倍提升；400米长街道与北侧底商业街二十二院街

苹果二十二院街北街，约1.2万平米，由首二层底商商铺组成，铺铺临街，单位面积在21－1600平方米，独有数十个临街小商铺21-80平米，空间可自由联通，经营灵活，首层层高4.8米、二层4.05米，6.4米、8.4米的超大柱距，空间灵活多变，可塑性强；在表皮处理上适应商业需求，首层和二层为匀质玻璃，承担广告、招牌、霓虹灯的作用，营造出更加浓郁的商业氛围；商街支巷独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑；

地上2万多平米，地下1.9万平米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，集CBD酒吧、茶吧、餐吧于一条街；共有70余个商铺，45-700平米单层商铺和双层商铺，主力商铺150-450平米；商业业态：院街商业是以休闲和文化产业为主与项目形象契合，住宅底商以基本生活服务配套满足住宅办公人群的基本生活需求，两者互相补充，提高项目整体商业价值；

特定的建筑形态决定了特定的商业业态地下设施

底商地下一层：2000平米运动超市、3000平米生活超市、500平米会所、游泳池等配套设施规划；院街地下一层：主要为物流通道和库房，院街商铺的功能用房；商业交通动线：以外部行车内部行人的规划理念实现人车分流，在内部人行动线上通过弯曲多变的空间设计提高逛街的愉悦感和趣味性；车流线路人流线路

车流——集中在外围交通上，与人行道路分开，实现人车分流；

人流——除了尺度较宽的主街，还衍生出数条支巷，随着院落建筑的外墙曲折蔓延，又相互贯通，将数十个相对独立的院落串连起来；蜿蜒的商街流线尺度差异带来的不用空间感受商业街的尺度及流线把所有的人流都控制在一条街上，街的尺度适合人步行、购物，及短暂停留，并和某些休闲的商业形式有关，宽的地方可以摆张咖啡桌，可以坐下来喝一杯；商业街本身就是人的“看和被看”的关系，适当的尺度感可以让人把速度减下来，或停留休憩；地块本身的特点，使得整条街是一条弯曲的流线，加上院街外墙的曲折蔓延，商街不再是一条平白的直线，购物行进的路线，因此变得富有多变性、趣味性，每次走在同一条街上，都会有不同的美妙体验；商业街特色：整条商业街体现了三种关系，建筑、自然、人文，建筑本身强调内部空间和院落式的外部空间所体现出来的自然和人文情怀；商业街的购物流线沿着院落建筑的外墙曲折向前蔓延，使得购物时行进的节奏放慢，增添了更多趣味性，让人乐意停留、漫步；在形态上以各种方式与绿地连接交融，独特的建筑形态，丰厚的文化底蕴，形成丰富的景观层，也成为CBD一道独特的风景；让每一个房子都有自己的院子，每一个房子都有自己的绿色，因此院街大胆地将下沉种植院落引入院街地下一层，院落的精髓在于头顶一方蓝天，自然光线和绿色景观的引入，为这种垂直方向的空间带来了个体建筑完全不同的体验，同时更大程度地发掘了地下一层的商业价值；院落建筑使用了许多抽象了的中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的一颗印宅院、广东的镬耳屋、江南的四水归一天井院……再用现代建筑手法平行构置而成，凭借着其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆了传统的商街形态；项目借鉴点：2以绿色植物代替墙面形成软隔离，由室内向室外延伸，形成自然的过渡空间，实现建筑与自然