尽职调查报告正本

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一、尽职调查的目的及要撑握的资料

房地产市场调查，针对项目的情况做现场调查，对调查的资料进行总结和分析。针对目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，制订营销手段。收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，这样就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。

（如本次调研旨在通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观的市场研究依据，提出可行的市场定位，为项目的可行性提供依据）

了解公司情况、项目来源

了解该区域城市住宅整体规划、布局与经营现况

了解定位所述行业在城市的发展状况与需求

了解住宅、商业投资经营户的来源、投资意愿与经营需求

了解舆论及投资经营者对项目的态度

了解商业总体量与饱和度

了解行业持续发展力与辐射能力

了解周围城市和行业组织的可借资源

了解客户的融资需要

二、尽职调查的方法

1、询问调查法：将所拟调查的事项，采用面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。可以用于事实、意见和动机的询问。

2、观察调查法：由调查人员在调查现场从旁边观察消费者的动作，而以该动作的聚集作为调查结果。

3、试验调查法：通过调查某种小规模的推销方法是否能够收到预期销售效果的调查手段。亦即先作某一项推销方法的小规模试验，然后再用市场调查方法分析这种试验型的推销方法是否值得大规模进行。

4、统计分析法

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依据公司内外的现成资料，利用统计理论，分析市场及销售变化情况，提供调查资料的方法。其主要的研究对象有：销售额的增减变化及未来趋势、整体市场变化趋势、影响变化的因素等问题。可以做趋势分析和相关分析。

三、尽职调查的研究发现

1、房地产市场调查报告提纲

（1）前言（第一种是写明调查的起因或目的、时间和地点、对象或范围、经

过与方法，以及人员组成等调查本身的情况，从中引出中心问题或基本结论来；第二种是写明调查对象的历史背景、大致发展经过、现实状况、主要成绩、突出问题等基本情况，进而提出中心问题或主要观点来；第三种是开门见山，直接概括出调查的结果，如肯定做法、指出问题、提示影响、说明中心内容等。前言起到画龙点睛的作用，要精练概括，直切主题）

（2）公司基本情况

?公司介绍

?公司简介：主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、企业资质、公

司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们

了解你公司的历史和团队。

?公司现状：在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其

他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还

应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明

审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

?股东实力：股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大

的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

?历史业绩：对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，

都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执

行能力就会得到承认。

?资信程度：把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖

励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件

列入。最好有证明的人员。

?董事会决议：对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样

才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

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（3）项目基本情况

?1、项目的基本情况：地理位置、周边状况、占地面积、建筑面积、物业

类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。?2、项目来历：项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得

到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

?3、证件状况文件：项目的批文及是否有土地证、用地规划许可证、项目

规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

?4、资金投入：自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、

建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。?5、市场定位：指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的

目标客户群等

?6、建造的过程和保证：项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完

工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

（3）项目当前市场分析

?地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地

区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。?房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分

析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

?竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，

也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

?未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分

析法等分析方法做出预测。

（4）区域市场调查与分析

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（5）主要个案分析与比较

（6）本案基地与环境分析

（7）规划分析建议

（8）价格与贷款政策

（9）推出时机分析

（10）投资成本分析

（11）融资方式

（12）结论

四、市场研究的类型

1、消费者研究

买方市场，消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求，是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切的需求。一般而言，消费者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、与如何（How）。在房地产市场里即分析谁是使用者与购买者，其购买与使用什么类型的房产，购买使用的动机是什么，何时、何地以及如何购买。

（1）何人（Who）：人口数量性别比例年龄分布

教育程度职业收入居住形态

社会阶层谁是使用者谁是购买者

（2）何地（Where）

购买者地域分布（区域差别）购买动机购买理由购买用途

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（3）什么（What）

产品规划外观造型面积

环境地点格局（阳光、通风、朝向）建材、公共设施、价格、贷款、付款方式

（4）何时（When）

购买时机购买时间购买季节性（周期性）

（5）如何（How）

客户反应（价格、规划、地点等）销售顺序

购买频度（购买者及销售的反复次数）

2、市场研究

市场研究通过研究潜在市场与潜在销售量，从而决定某种商品的市场需要量，或者计算每一个都市或交易地区的市场占有率，进而拟定各地区的销售配额，并以此确定销售区域。通过市场分析，我们可以明了应在那些地区加强广告语促销，并且能够分析未来的趋势。市场分析包括消费者需求的各种因素的调查，如总需求，相对需求，重度需求，市场饱和点及消费率的调查等。

销售指数是市场分析的最基本工具，从销售指数中，我们可以了解每一销售区域的市场潜在需求量的百分比，将其余公司的总百分比进行比较和分析后，就能够发现公司市场营销的薄弱环节，作为改进营销决策的参考。

3、销售分析与控制

企业组织销售活动的研究是市场研究中应用最广泛的部分。销售分析与控制包括销售记录、市场与消费者研究的评价、帮助建立有效的销售方案与销售组织。即在建立销售路线、分析产品与营销活动的成绩、测度市场占有率、分析产品与销售人员的利润、以及决定顾客、销售商与销售人员的销售倾向。通过销售分析与控制的研究，可以是浪费降至最低限度，避免错误方向，同时，还能够降低销售成本，增加利润。因此，销售分析与控制应推广到销售组织中的每一成员，使大家都能充分重视它。

4、产品研究

产品研究对于房地产开发企业而言，是相当重要的一环。通过对产品研究改进，才能切合与满足消费者的需要。产品研究包括消费者的使用与购买习惯、对产品设计的偏好等问题的研究。发展商越能切合与满足消费者的需要，产品

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越容易大量销售。只有重视产品的研究，也就是我们说的产品规划。以何种形态设计（住宅、办公楼等），面积分配比例、外观形势处理方法（防潮、复古、线条处理、建材选择与效果差异等）、格局与朝向如何、公共设施的安排等问题。房地产规划与研究应按如下原则：

（1）规划依据、符合地段特性、适合当前市场、创造土地价值

（2）规划特征、使建筑物的使用合理化、完成企业的经济目的、满足非特定多数人的投资意向、使用有效的空间，设计最有效的应用、考虑居住者生活上的各种机能

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项目调研工作安排

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项目所在市同类可比竞争市场调研描述表

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第二篇：尽职调查报告事宜1900字

尽职调查提纲

一、公司基本情况及历史沿革

1、公司基本情况需披露公司设立情况，股东情况，实际出资情况，经营范围及实际经营的具体业务。

2、股东及实收资本的每次变化需详细披露具体情况，包括变更前后的持股数量和比例，转让、增资扩股价格及作价依据，每次是否办理工商变更，是否验资，实际出资情况是否与验资报告相符；

公司的股权是否清晰：设立以来是否发生频繁的股权转让，尤其是涉及到公司核心人员的持股转让，控股股东及实际控制人是否保持稳定（从买卖过程看实际控制人是否对公司的发展有信心，是否有大规模套现行为），是否存在名义与实际股东不符情况；

3、公司登记的业务范围是否发生变化，实际经营的业务是否发生变化，经营业务的具体方式是否发生变化；

4、公司管理层的稳定性（董事、监事、总经理、副总经理、财务负责人、部分公司视情况还需要包括技术负责人、销售负责人）。

5、实质控制人的判断（法律适用第3号文）、历史出资问题

二、公司人员情况

1、公司的主要高管，公司人数及年龄、学历结构；

2、公司人员结构（人数、学历层次、年龄层次等）；

3、分部门人员情况（分部门列表：中层人员、财务人员、销售人员、采购人员、技术人员）；

4、劳动合同、社保及薪酬情况

公司所有人员是否都签订了劳动合同、是否都缴纳了社保；公司工资总额及平均工资额，各部门人均工资。

三、公司的经营模式

1、公司是做什么的？公司所从事行业的规模、总体需求及成长性；主营是否符合国家或区域产业政策；主营行业竞争者是否容易进入等；1

2、公司为谁提供产品和服务？公司的主要客户、客户的实力、是否有在行业内或区域内较为著名的客户等、公司市场占有率及其变化；

3、公司是如何提供产品和服务的？公司的营销、采购策略及服务理念等；

4、公司是如何赚钱？利润来源及其稳定和增长性；决策机制水平；盈利预测（大多数时候只是口头的盈利目标）的可信度等；

5、是否存在对市场预测的机制及程序，（银根紧缩、原材料涨价、人民币升值、出口退税率降低等因素对公司的大致影响，以及公司在应对这些因素时采取了哪些措施）。

6、公司是如何从设立到发展壮大的，公司的主要竞争对手有那些？公司通过什么途径建立竞争优势，公司今后的前景（经营模式的总体判断），公司通过什么途径保持自己的竞争优势？可行性及持久性？。

（通过技术创新创造真实的差异化产品？

通过品牌或信誉创造虚拟的差异化产品？（药品、食品、服装等）

通过降低成本并以更低的价格提供相似的产品？

通过创造高的转换成本锁定用户？

通过建立门槛把竞争者挡在外面？）（比如取得资质、认证等）

四、独立及持续盈利能力

1、公司在调查期内存在的所有关联方，关联交易的种类、交易金额及占同类总金额的比重、期末余额、价格及作价方式、关联交易毛利占总毛利的比重；

2、公司经营所必需的房产、土地、商标、专利及非专利技术的取得方式，所有权归属情况；

3、公司的技术、业务、利润来源是否过度依赖其他公司、相关政策及补贴收入；

4、公司生产经营模式、产品或服务结构、经营环境是否发生或将要发生重大变化；

5、公司对主要供应商及客户是否存在严重依赖。

五、财务状况及收入确认分析

1、公司在过去三年的财务数据分析，包括销售规模及收入、毛利率、净利润、现金流分析；

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2、收入确认的具体政策，是否与会计准则相符，成本是否配比，收入在年度内分布不均衡的，分析在各季度或月份的比例；成本核算政策及方法；

3、根据资产负债率、流动比率、速动比率分析公司的偿债能力；

4、根据存货、应收账款、经营活动现金流量、主营收入的对比分析公司收入的质量；

5、列示并分析公司报表与原始申报报表（营业税、增值税、所得税）的差异；

（对各个会计科目数据作基本的判断）

六、治理结构

1、股东是否将与公司主营业务相关的资产全部注入到公司，股东、董事、高管人员与公