房地产经纪综合能力-《房地产经纪综合能力》模拟试卷1

房地产经纪综合能力-《房地产经纪综合能力》模拟试卷1单选题（共77题，共77分）(1.)房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（江南博哥）A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权正确答案：A参考解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。(2.)下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是()。A.抵押人是债务人，抵押权人是债权人B.抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C.抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D.抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人正确答案：C参考解析：房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。(3.)住房公积金管理的决策机构是()。A.工会B.职工代表大会C.人民政府D.住房公积金管理委员会正确答案：D参考解析：住房公积金管理委员会决策是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成的住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策。(4.)现行法律未禁止设定抵押权的房地产是()。A.权属有争议的房地产B.乡镇企业的厂房C.以公益为目的的教育设施D.依法被查封的房地产正确答案：B参考解析：根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。(5.)以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过()。A.剩余年限B.已经使用年限C.法律规定的使用年限D.出让合同规定的使用年限正确答案：A参考解析：以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。(6.)在房地产抵押的主要类型中，()是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为A.在建工程抵押B.最高额抵押C.一般房地产抵押D.预购商品房贷款抵押正确答案：C参考解析：房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。(7.)下列关于房屋抵押的表述中，错误的是()。A.共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意B.已出租的房屋可以设定抵押C.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过已使用的年限D.预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证正确答案：C参考解析：A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(8.)房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照()的原则，择优决定。A.公正、公开、公平B.公开、平等、自愿C.公正、公开、平等D.公正、公开、透明正确答案：D参考解析：房地产抵押估价应当由具有房地产价格评估资质的机构承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。(9.)乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，()。A.视具体情况确定是否抵押土地使用权B.土地使用权不可随之抵押C.土地使用权可能随之抵押D.土地使用权必须随之抵押正确答案：D参考解析：《物权法》规定，以建筑物设定抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。(10.)我国个人住房贷款中，()又称委托贷款。A.商业性个人住房贷款B.住房公积金个人住房贷款C.组合贷款D.固定利率贷款正确答案：B参考解析：个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。(11.)我国《物权法》规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的()。A.刑事责任B.民事责任C.行政责任D.赔偿责任正确答案：B参考解析：《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。(12.)在处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的()。A.抵押价值B.市场价值C.经济价值D.社会价值正确答案：B参考解析：商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。(13.)住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为()，且处于正常缴存状态。A.6个月以上或12个月以上B.5个月以上或10个月以上C.12个月以上D.8个月以上正确答案：A参考解析：住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。(14.)职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年()为结息日。A.1月1日B.6月30日C.7月30日D.12月30日正确答案：B参考解析：中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2016年2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。(15.)下列关于抵押权效力的表述，错误的是()。A.债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让B.抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位C.应当先充抵收取孳息的费用D.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产正确答案：B参考解析：B项，《物权法》规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。(16.)2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于()。A.15%B.20%C.25%D.30%正确答案：D参考解析：2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30％。(17.)关于房地产抵押的一般规定的表述，错误的是()。A.债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权B.提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿C.乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押D.第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权正确答案：C参考解析：C项，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。(18.)职工享受国家优惠政策购买的拥有部分产权的房地产()。A.不得抵押B.可以抵押，且不受政策限制C.能否抵押由所在地人民政府决定D.可以抵押，抵押额以其可以处分和收益的份额为限正确答案：D参考解析：房地产抵押的一般规定包括：①享受优惠政策房地产抵押规定；②不同性质企业的房地产抵押规定；③不同类型房地产抵押规定。其中，享受优惠政策房地产抵押规定，以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。(19.)自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例为()。A.15%B.20%C.25%D.30%正确答案：B参考解析：自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。(20.)借款合同正本一式______份；副本一式______份。()A.三；一B.三；三C.一；三D.一；一正确答案：A参考解析：对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。合同副本一式一份，报送有关单位备案。(21.)贷款能否成功经过银行批准主要取决于()。A.房地产经纪机构的能力B.银行限定的贷款额度C.物业信息的全面性D.客户的资信和条件正确答案：D参考解析：在贷款审批程序中，贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度（包括成数和总额）、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。(22.)住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为()。A.10%B.15%C.20%D.30%正确答案：C参考解析：住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%。自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。(23.)在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是()年。A.20B.30C.40D.50正确答案：B参考解析：全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。(24.)临近退休年龄的借款人购房贷款，采用()更适宜。A.等额本息还款法B.等额本金还款法C.固定利率D.浮动利率正确答案：B参考解析：目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。(25.)目前大多数银行对个人住房抵押贷款规定的最高偿还比率一般是()。A.20%B.30%C.40%D.50%正确答案：D参考解析：在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，偿还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。(26.)张某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，张某每月应还款()元。A.9722.2B.7922.9C.9707.2D.7907.9正确答案：D参考解析：等额本息还款的计算公式为：式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：(27.)王某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，王某每月应还款7907.9元。假设王某已按月等额偿还了5年，王某的贷款余额为()元。A.788555.2B.865446.7C.755567.5D.745567.5正确答案：D参考解析：已知月还款额A＝7907.9（元），按月计算的贷款期限n＝180（个月），按月计算的已偿还期m＝5×12＝60（个月）。则该家庭的贷款余额为：(28.)下列关于还款方式的说法正确的是()。A.对于年轻的借款人适合等额本金还款法B.退休年龄的借款人适合等额本息还款法C.选用等额本息还款法可减轻当前的压力D.采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较小，以后依次递加正确答案：C参考解析：目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有：①等额本息还款法，由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少，每月所还的贷款利息就较多。适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。②等额本金还款法，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。这一方法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。(29.)抵押人抵押已出租的房地产时，应将租赁情况告知()。A.借款人B.抵押权人C.抵押登记机构D.租赁登记备案部门正确答案：B参考解析：以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。(30.)()是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。A.个人商业用房贷款B.个人住房贷款C.住房公积金贷款D.个人住房组合贷款正确答案：B参考解析：个人贷款产品从货款的目的可分为：①个人住房贷款；②个人商业用房贷款；③个人消费贷款；④个人经营贷款等。其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。(31.)个人住房贷款，采用等额本息还款时，各期还款压力()。A.是一样的B.借款初期较大，然后依次递减C.借款初期较小，然后依次递增D.借款初期较小，然后增大，到还款后期又减小正确答案：A参考解析：目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有：等额本息还款法和等额本金还款法。采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。(32.)购房人常用的担保方式是()。A.抵押加保证B.质押C.保证D.抵押正确答案：D参考解析：个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：①抵押贷款；②质押贷款；③保证贷款；④抵押（质押）加保证贷款。其中，在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。(33.)某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。按现行房屋层数分类标准划分，该住宅楼为()。A.低层住宅B.多层住宅C.中高层住宅D.高层住宅正确答案：C参考解析：住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。(34.)某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。该房屋建筑的结构类型为()。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构正确答案：B参考解析：砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋面板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架和钢屋架。这类建筑物的层数通常在6层以下，造价较低，抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。(35.)某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。该建筑物可采用的基础类型为()。A.条形基础B.独立基础C.筏板基础D.箱形基础正确答案：C参考解析：基础根据构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础等。其中，筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小。筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。(36.)谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。交易成立后，徐某不仅对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的的权利，这种权利是()。A.建筑物区分所有权B.用益物权C.地役权D.担保物权正确答案：B参考解析：用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。(37.)谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。该套住宅的套内建筑面积为()m2。A.115B.120C.125D.130正确答案：B参考解析：套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。因此，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10／2=120m2。(38.)防范贷款风险的重要手段是指()。A.选择合适担保机构B.正规办理贷款手续C.客观公正地评估房地产抵押的价值D.律师事务所的选择正确答案：C参考解析：房地产估价机构负责评估抵押房地产的价值。客观公正地评估房地产抵押的价值是防范贷款风险的重要手段。贷款人在发放抵押贷款前一般均要求对抵押房地产的价值进行评估。(39.)房地产买卖市场的特点不包括()。A.完全竞争性B.区域性C.周期性D.易于形成泡沫正确答案：A参考解析：由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备以下特点：①垄断竞争性；②区域性；③周期性；④易于形成泡沫。(40.)2016年2月，新调整的个人住房信贷政策规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为()，各地可向下浮动5个百分点。A.20%B.15%C.30%D.25%正确答案：D参考解析：2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。(41.)通常情况下，房屋共有分为按份共有房屋和共同共有房屋，对二者在买卖时的描述错误的是()。A.通常情况下，按份共有人可以随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额B.共同共有人只有在共有基础丧失或有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割C.除另有约定外，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意D.除另有约定外，按份共有人处分共有房屋，经占份额1/2以上的按份共有人同意即可正确答案：D参考解析：根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时有所不同：①按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；而共同共有人只有在共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割。②共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，需经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。(42.)2015年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。2013年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2016年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2017年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住房一套。2018年3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖，下列说法正确的是()。A.须经过甲企业同意B.须经过乙企业同意C.须经过银行同意D.须经过甲企业和乙企业同意正确答案：C参考解析：根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。(43.)房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑()。A.客户的储蓄B.客户的单位性质C.客户的年龄D.客户的家庭组成正确答案：A参考解析：房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑以下因素：①客户的储蓄；②客户的收入水平；③客户的家庭开支；④客户家庭理财状况。还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。(44.)个人住房贷款，采用等额本金还款法时，还款特点为()。A.各期还款压力相同B.初期还款压力较小，然后增大，到还款后期又减小C.初期的还款压力较大，以后依次递减D.初期的还款压力较小，以后依次递增正确答案：C参考解析：目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。(45.)住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的()来体现。A.缴纳政策B.提取政策C.信贷政策D.保障政策正确答案：C参考解析：住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。(46.)住房公积金个人住房贷款审批主体是()。A.受托办理贷款银行B.当地住房公积金管理委员会C.当地住房公积金管理中心D.当地住房交易管理部门正确答案：C参考解析：商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。(47.)“房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利”描述的房地产价格特点是()。A.房地产价格与区位关系密切B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D.房地产价格形成的时间通常较长正确答案：B参考解析：房地产价格的特点包括：①房地产价格与区位关系密切。②房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产是不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。③房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。④房地产价格易受交易者的个别情况影响。⑤房地产价格形成的时间通常较长。(48.)()是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。A.需求弹性理论B.价值理论C.供求理论D.组织行为理论正确答案：C参考解析：供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。根据经济学原理，价格随着供求关系的变化而上下浮动，与供给负相关，与需求正相关。房地产价格作为价格的一种，同样受房地产市场供求的影响，即当房地产供给大于需求时，房地产价格将下跌，当房地产供给满足不了需求时，房地产价格将上涨。(49.)房地产价格影响因素中的区域因素包括()。A.社会因素B.新旧程度C.周围环境和景观因素D.用途正确答案：C参考解析：从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①一般因素；②区域因素；③个别因素。其中，区域因素是指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括：①交通因素；②外部配套设施因素；③周围环境和景观因素等。A项属于一般因素；BD两项属于个别因素。(50.)下列属于影响房地产价格因素中的行政因素的是()。A.社会治安状况B.政治安定状况C.城市化D.城市发展战略正确答案：D参考解析：从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①一般因素；②区域因素；③个别因素。其中，一般因素即对国家或某城市房地产价格普遍产生影响的因素，包括社会因素、经济因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影响房地产价格的法律法规、制度、政策、行政措施等，主要有：①房地产制度；②房地产价格政策；③行政隶属变更；④特殊政策；⑤城市发展战略；⑥城市规划；⑦土地利用规划；⑧税收政策；⑨交通管制等。ABC三项属于社会因素。(51.)在个人住房贷款中，下列关于贷款额度的说法正确的是()。A.贷款金额可以超过某一最高金额B.贷款金额可以超过按照最高贷款成数计算出的金额C.贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额D.当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以其中的最低限额作为贷款金额正确答案：C参考解析：在个人住房贷款中，贷款额度是指借款人可以向贷款人借款的限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。(52.)李某在A城市购买了一套二手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定，购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的60%，单笔最高贷款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是______，首付款是______。()A.45、55B.35、65C.35、55D.45、65正确答案：B参考解析：按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，单笔最高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100－35＝65（万元）。(53.)杨某在某房地产经纪机构网站上以100万元的价格发布其一套房屋的出售信息，这个价格是()。A.心理价B.成交价C.挂牌价D.贷款评估价正确答案：C参考解析：挂牌价是存量房中特有的价格，指业主在房地产经纪机构或房地产媒介挂牌时定下的房屋价格。挂牌价一般在专门的房地产网站、房地产经纪机构的网站中发布，由于存在议价空间，一般略高于真实成交价。本题中，杨某是在某房地产经纪机构网站上发布出售信息的，则100万元是挂牌价。(54.)王某申请商业性个人住房贷款30万元，贷款年利率为5%，贷款期限为20年，采用按月等额本金还款方式还款，王某第1个月还款()元。A.2500B.1979.9C.2579.9D.1900正确答案：A参考解析：等额本金还款的计算公式为：式中，At为第t月的还款额；P为贷款全额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。题中，贷款月利率i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝20×12＝240（个月），计算王某第1个月的还款额，即t＝1，代入公式得：(55.)王某申请商业性个人住房贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。王某第1个月的还款额是______元，最后1个月的月还款额为______元。()A.933.22、545.88B.957.22、558.78C.972.22、557.87D.944.54、567.55正确答案：C参考解析：已知：贷款金额P＝100000元，贷款月利率i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月）。该家庭第1个月的月还款额计算如下：王某最后1个月的月还款额计算如下：(56.)抵押权的核心内容在于取得抵押物的()。A.价值B.使用价值C.交换价值D.收益价值正确答案：C参考解析：抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。(57.)转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳()。A.土地增值税B.契税C.印花税D.城市维护建设税正确答案：A参考解析：转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。(58.)下列房屋中，可以设定抵押权的是()。A.公立医院门诊楼B.公立学校教学楼C.乡（镇）村企业厂房D.农村宅基地上的房屋正确答案：C参考解析：根据《物权法》规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。(59.)新建商品房买卖中，土地增值税实行()级超率累进税率。A.三B.四C.五D.六正确答案：B参考解析：转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。(60.)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业()通过，并报其上级主管机关备案。A.董事会B.股东大会C.监事会D.职工代表大会正确答案：D参考解析：对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：①国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；②以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；③以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外；④以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。⑤有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。(61.)下列关于房地产抵押的说法中，正确的是()。A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理正确答案：C参考解析：A．已出租的房屋不能设定抵押B．设定了抵押的房地产不能转让或者出租C．同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D．设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理A项，已出租的房屋能设定抵押，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；B项，设定了抵押的房地产可以转让或者出租；D项，设定了抵押的房地产，抵押人或者第三人不转移对房地产的占有，仍由抵押人占用与管理。(62.)房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权正确答案：A参考解析：一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。(63.)借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为()。A.被迫违约B.理性违约C.提前还款D.恶意骗贷正确答案：B参考解析：个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：①被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。②理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。③提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。④恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。(64.)业主转让房屋时，已交存的住宅专项维修资金应()。A.退还给业主B.随房屋所有权同时转移C.上交给业主大会D.上交给业主委员会正确答案：B参考解析：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。(65.)住房公积金的缴存基数是()。A.职工该月工资的一定比例B.职工本人上一季度的月平均工资C.职工本人上一年度的月平均工资D.按照政府的指定标准正确答案：C参考解析：缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。(66.)卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款()的赔偿责任。A.一倍B.两倍C.三倍D.五倍正确答案：A参考解析：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(67.)李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。则李某申请的个人住房贷款的性质是()。A.商业性个人住房贷款B.住房公积金贷款C.个人住房组合贷款D.贴息贷款正确答案：A参考解析：根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。②住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。③个人住房组合贷款，是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款。(68.)以()方式取得土地使用权并设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过合同规定的剩余年限。A.划拨B.出让C.租赁D.代理正确答案：B参考解析：以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。(69.)下列房地产抵押贷款中，属于按照贷款用途分类的是()。A.公积金贷款B.商业贷款C.组合贷款D.个人住房贷款正确答案：D参考解析：房地产贷款按贷款用途，可分为：①房地产开发贷款，是指向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。②个人住房贷款，是指贷款人向自然人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。(70.)以下关于个人住房贷款利率的描述，错误的是()。A.个人住房贷款基准利率由央行统一规定B.金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平C.个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息D.贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，随即按相应利率档次执行新的利率规定正确答案：D参考解析：个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。(71.)房屋买卖市场不能实现完全竞争的最主要原因，是其具有()的特性。A.独一无二B.易受限制C.供给有限D.难以变现正确答案：A参考解析：由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备垄断竞争性、区域性、周期性、易于形成泡沫的特点。其中，由于房屋买卖市场的垄断竞争性，房地产市场上在售的房地产商品各不相同，不存在大量可替代的产品，竞争往往不够充分，因此不能实现完全竞争。(72.)贷款金额占抵押住宅价值的比例，称为()。A.贷款成数B.贷款比例C.偿还比率D.贷款额度正确答案：A参考解析：贷款成数又称贷款价值比率（LTV），是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过住宅价值的60%、70%等。从理论上看，货款成数与首付款比例并不存在换算关系。(73.)房地产开发贷款期限一般不超过()年。A.3B.4C.5D.6正确答案：A参考解析：房地产开发贷款是指，向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。(74.)首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的()日前。A.10B.20C.30D.40正确答案：B参考解析：首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。(75.)齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的是公共租赁住房，其住房租金原则上按照()确定。A.适当高于同地段、同类型住房市场租金水平B.等同于同地段、同类型住房市场租金水平C.适当低于同地段、同类型住房市场租金水平D.减免租金正确答案：C参考解析：市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。(76.)齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为()年。A.1B.3C.5D.10正确答案：C参考解析：配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。(77.)下列不属于房地产买卖市场中其他专业服务机构的是()。A.房地产经纪机构B.金融机构C.房地产估价机构D.律师事务所正确答案：A参考解析：房屋买卖市场的参与者包括：①卖方；②买方；③房地产经纪机构；④其他专业服务机构；⑤房地产市场管理者。其中，其他专业服务机构主要包括：①金融机构，提供贷款服务；②房地产估价机构，提供抵押评估服务；③律师事务所，提供法律咨询服务。多选题（共23题，共23分）(78.)不动产的托伦斯登记制度的主要特点包括()。A.不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力B.已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载C.登记不采取强制性制度D.权利人取得登记簿副本E.登记机构保留登记簿正本，正副本内容必须完全一致正确答案：A、B、D、E参考解析：不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；③登记采取强制登记制度；④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。(79.)申请房屋所有权首次登记的，应当提交的材料有()A.房屋已经竣工的材料B.建设工程符合规划的材料C.不动产权属证书或者土地权属来源材料D.房地产调查或者测绘报告E.相关税费缴纳凭证正确答案：A、B、C、D、E参考解析：申请房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：①不动产权属证书或者土地权属来源材料；②建设工程符合规划的材料；③房屋已经竣工的材料；④房地产调查或者测绘报告；⑤相关税费缴纳凭证；⑥其他必要材料。(80.)凡经依法登记，不动产权利人在不动产方面的权利受到国家法律的保护。这些权利有()A.地役权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.土地所有权E.抵押权正确答案：A、B、C、E参考解析：凡经依法登记，不动产权利人在不动产方面的房屋所有权、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利，受国家法律保护。任何组织或个人侵犯了不动产权利人的合法权益，都要承担法律责任。(81.)不动产登记簿记载事项应当记载()等内容。A.不动产的权属状况B.不动产坐落C.不动产登记信息化D.不动产实际用途E.不动产结构及面积正确答案：A、B、D、E参考解析：不动产登记簿的记载事项主要分为：①不动产的自然状况，主要是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；②不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；③不动产权利限制、提示的事项，主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和查封登记等登记类型而规定的。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。(82.)下列关于不动产权属证书和登记证明的说法，错误的有()A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明B.不动产权属证书记载的事项可以与不动产登记簿不一致C.不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明D.查封登记和注销登记需要发放登记证明E.预告登记和异议登记既不需要发放权利证书也不需要发放登记证明正确答案：B、D、E参考解析：B项，不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，一般是在作为不动产登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等，都应当颁发不动产权属证书。因此，不动产权属证书记载的事项应当是不动产登记簿记载的依据。DE两项，一般来说，实体性权利的登记，应当发放权属证书，包括抵押权、地役权。登记证明发放的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是，查封登记和注销登记，既不需要发放权利证书，也不需要发放登记证明。(83.)谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。谭某与徐某签订的房屋买卖合同为()。A.有偿合同B.双务合同C.实践合同D.要式合同正确答案：B参考解析：买卖合同有以下特征：①是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。②是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。③是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。④是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。(84.)谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。通常情况下，该幢高层住宅楼的建筑结构为()。A.框架结构B.框架剪力墙结构C.简体结构D.空间结构正确答案：A、B参考解析：钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：①框架结构；②框架剪力墙结构；③剪力墙结构；筒体结构；⑤框架筒体结构；⑥筒中筒结构。(85.)不动产登记有多种分类方法，按照登记的业务类型可分为()。A.变更登记B.房屋登记C.异议登记D.预告登记E.所有权登记正确答案：A、C、D参考解析：不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。(86.)下列属于不动产登记的范围的有()。A.集体土地所有权B.配套设施使用权C.房屋等建筑物、构筑物所有权D.森林、林木所有权E.建设用地使用权正确答案：A、C、D、E参考解析：不动产登记以不动产物权为登记范围。《不动产登记暂行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权；②房屋等建筑物、构筑物所有权；③森林、林木所有权；④耕地、林地、草地等土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；⑦海域使用权；⑧地役权；⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。(87.)不动产登记的目的有()。A.保护不动产权利人的物权B.遏制不动产价格的过快增长C.维护交易安全D.利于国家对不动产进行宏观调控E.利于国家对不动产征收赋税正确答案：A、C、D、E参考解析：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的目的有：①保护不动产权利人的物权；②维护交易安全；③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。(88.)不动产登记机构应当履行的职责有()。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.对不动产进行评估D.如实、及时登记有关事项E.审查申请人提供的评估报告正确答案：A、B、D参考解析：不动产登记机构应当履行下列职责：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人：③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。C项，不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；E项，不动产登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。(89.)下列不动产状况发生变化的情形中，属于应申请办理转移登记的有()。A.互换不动产B.买卖不动产C.继承不动产D.扩建不动产E.赠与不动产正确答案：A、B、C、E参考解析：不动产所有权登记是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。(90.)不动产登记程序主要包括()。A.登记查验B.实地查看C.申请D.受理查验E.登簿发证正确答案：C、D、E参考解析：不动产登记程序主要有：①申请；②受理查验；③登簿发证。其中，受理查验的程序包括：①登记查验；②实地查看；③公告。(91.)国有土地范围内房屋所有权登记需要提交的申请材料有()。A.登记申请书B.不动产权属证书C.申请人身份证明D.申请人收入证明E.相关税