估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》深度自测卷2

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》深度自测卷2单选题（共35题，共35分）(1.)某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来（江南博哥）正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.6正确答案：D参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×[1-1/（1+8%）30]=900.6（万元）。(2.)王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为()万元。A.2000B.5820C.6000D.6180正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（万元）。(3.)从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是()。A.烟囱B.水塔C.桥梁D.住宅正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。(4.)关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是()。A.确定价值时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定价值时点在后C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。(5.)某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为()元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正确答案：B参考解析：本题考查的是成本法总结。（3000/1.2）＋2800×90%＝5020（元/m2）。(6.)估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正确答案：C参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，则自办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿命为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。(7.)当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是()。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。(8.)在估价机构多、竞争激烈的情况下，()通常是估价业务的主要来源。A.主动争取B.主动接受C.被动争取D.被动接受正确答案：A参考解析：本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。(9.)为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是()。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则正确答案：D参考解析：本题考查的是一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。为财务报告服务的估价，一般也应遵循一贯性原则。P172。(10.)下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是()。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估正确答案：B参考解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。(11.)某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07正确答案：D参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。超额持有成本的现值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（万元），无效成本＝50×1500＝7.5（万元）。采用重建成本的功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本的现值＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。重置成本，没有无效成本的问题。P325。(12.)采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是()。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%正确答案：B参考解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。(13.)下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。(14.)《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置()以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年正确答案：C参考解析：本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。(15.)威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本正确答案：B参考解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。(16.)利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是()。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法正确答案：A参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。(17.)有效毛收入乘数是类似房地产的()除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益正确答案：A参考解析：本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。(18.)下面不属于造成功能折旧的因素是()。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染正确答案：D参考解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。(19.)下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格正确答案：D参考解析：本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。(20.)运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润正确答案：D参考解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。(21.)马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租正确答案：B参考解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。(22.)某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。A.280B.285C.290D.295正确答案：A参考解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（万元）。选项中最接近的一个为选项A，280万元。(23.)某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17正确答案：C参考解析：本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担下的价格＝买方实付金额－应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（万元）。(24.)房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。(25.)下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产正确答案：C参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。选项AD均为不得设置抵押的房地产，选项B是不能独立使用的房地产，不具有抵押价值。选项C共有产权房地产是可以设置抵押的，不过需要得到其他共有人同意。(26.)下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是()。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们控制房地产价格上涨或导致房地产价格下降的速度和幅度不尽相同，例如：（1）在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；（2）规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；（3）制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；（4）采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。P138。(27.)对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致正确答案：D参考解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。(28.)某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是()。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发正确答案：A参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（万元），改变用途价值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（万元）。(29.)某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元正确答案：C参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。(30.)某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为()万元。A.5570B.5976C.6053D.6135正确答案：C参考解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息），开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋0.007V，V＝6053（万元）。P298。(31.)下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。(32.)利用直线趋势法对某类商品住宅2010～2019年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757正确答案：D参考解析：本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2014年对应的X＝－1，2015年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）2020年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757。P385。(33.)在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是()。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。(34.)某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是()万元。A.6250B.8000C.9250D.10000正确答案：C参考解析：本题考查的是剩余技术。土地价值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（万元）；该房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝3000＋6250＝9250（万元）。(35.)()是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产区位因素。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义。多选题（共15题，共15分）(36.)甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有()。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元正确答案：C、E参考解析：本题考查的是路线价法。选项A应该为40万元，选项B应该为70万元；选项D应该为100万元。(37.)房地产价格指数或变动率可细分为()。A.全国房地产价格指数或变动率B.全国某类房地产价格指数或变动率C.某地区某类房地产价格指数或变动率D.某地区房地产价格指数或变动率E.某国家某类房地产价格指数或变动率正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产的；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。(38.)下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有()。A.世界经济状况B.房地产投机C.政治对立状况D.军事冲突状况E.城市化状况正确答案：A、C、D参考解析：本题考查的是国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。(39.)成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的()。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近正确答案：A、B、C、D参考解析：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足的要求有：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。由于要计算利息，则项目建设期长短也应相近。(40.)下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有()。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产正确答案：B、D参考解析：本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。选项A，抵押权为他项权利；选项C，共同所有房地产处置时要受到共有产权人的严重干预；选项E，拖欠工程款，存在债权债务纷争。均为不干净的产权。P71～73。(41.)下列估价假设中，属于背离事实假设的有()。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的正确答案：C、D参考解析：本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。选项A是一般假设；选项B是依据不足假设；选项E是滥用估价假设，应该对估价资料合理怀疑，并进行有效核实。P419。(42.)城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途正确答案：A、C、E参考解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B，建筑结构不属于土地使用管制内容；选项D，土地使用权的性质是管制内容，但是不管制其来源。(43.)估价委托合同的内容一般包括()。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务正确答案：B、C、D、E参考解析：本题考查的是受理估价委托。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。(44.)下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有()。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日正确答案：A、C、D、E参考解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在预售情形下，建设期和销售期有重叠(45.)下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有()。A.整体资产中的房地产B.已灭失的房地产C.未来状况下的房地产D.“干净”的房地产E.共有的房地产正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是房地产的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。(46.)某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有()。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元正确答案：A、C、D参考解析：本题考查的是房地产价格构成。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，估价对象土地取得成本＝200×[1－1/（1＋6%）45]/[1－1/（1＋6%）50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）；开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。P298。(47.)关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法正确答案：A、D参考解析：A项，路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法。B项，路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要。C项，利用路线价法求取临街土地价值时不进行交易情况修正。D项，应用路线价法需要进行临街深度、土地形状、临街宽度等的修正。运用基准地价修正法进行宗地估价时包括：收集有关基准地价的资料、查找估价对象宗地所在位置的基准地价、对基准地价进行市场状况调整、对基准地价进行土地状况调整、计算估价对象宗地价值或价格。E项，路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，是批量估价方法，基准地价修正法不是。批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价不宜采用批量估价。(48.)在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有()A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线性内插法E.指数修匀法正确答案：A、D参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。(49.)下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有()。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。(50.)下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有()。A.经济发展B.居民收入C.利率D.汇率E.城市化正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项E，属于社会因素。判断题（共15题，共15分）(51.)在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。(52.)价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。(53.)买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，成交价偏向买方最高出价，买方市场下，成交价偏向卖方最低要价。P87。(54.)在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。(55.)现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）＞现状房地产的价值(56.)资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是直接资本化法。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。(57.)房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产司法拍卖估价，评估的是市场价值，而房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。(58.)假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。(59.)房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是估价对象的确定。征收补偿估价不考虑债权债务因素。视作干净的完整产权进行评估。P405。(60.)广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产的含义。广义的房地产等同于不动产，狭义的房地产是不动产的一部分。(61.)某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。总折旧额Et＝C×d×t，成新率q＝V／C＝（C－Et）/C＝（C－C×d×t）／C＝1－12×1.6％＝80.8％，属完好房。(62.)对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产状况调整的思路和步骤。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同(63.)自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可采用市场提取法，由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。(64.)某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，抵押率为60%，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900（万元）。再次抵押价值为100万元。(65.)某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。问答题（共2题，共2分）(66.)某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。正确答案：参考解析：收益法，组合技术1.（1）求取房地产年净收益有效