估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷3

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》模拟试卷3单选题（共35题，共35分）(1.)某房地产50年限的价格为5000元/m2，对应的为10%。若其年期为30年，对应报酬率（江南博哥）为9%的房地产价格为()元/m2。A.3860B.4145C.5181D.5000正确答案：C参考解析：[知识点]房地产价格的特征(2.)某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为()。A.市场不景气B.该别墅区的环境条件变差C.该别墅区的单位开发成本降低D.开发商获得满意的利润即可正确答案：B参考解析：[知识点]建筑物折旧的原因[知识点]客观收益及计算权益价值(3.)一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为()万元。A.30B.36.49C.37.35D.43.84正确答案：A参考解析：[知识点]实际价格和名义价格(4.)某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点2006年10月1日该房地产的评估价值为()万元。A.4091B.4182C.4250D.5000正确答案：B参考解析：[知识点]年限法及物质折旧的项目(5.)某宗房地产的收益期限为30年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为22万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。A.243B.283C.284D.291正确答案：A参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式(6.)房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的正确答案：C参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性(7.)房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为()元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573正确答案：C参考解析：[知识点]市场状况调整(8.)某宗房地产2006年5月的成交价格为3500元/m2，以2002年1月为基期的该区该类房地产2006年4月～2007年6月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2007年6月的价格接近()元/m2。A.3806B.3881C.3926D.4866正确答案：A参考解析：[知识点]市场状况调整(9.)某建筑物的重置价格为800万元，已使用10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，则建筑物的每年折旧额是()万元。A.13B.14C.19D.23正确答案：C参考解析：[知识点]年限法及物质折旧的项目(10.)某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元/m2。A.3620B.3742C.3909D.4000正确答案：B参考解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法(11.)按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于()的建筑物。A.用途相同且价格差异不大B.建筑面积相同且价格差异不大C.规模相同且价格差异不大D.各部分的房地价值有差异且差异不大正确答案：D参考解析：[知识点]高层建筑地价分摊的方法(12.)从理论上讲，()是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。A.路线价区段B.标准宗地C.标准深度D.深度价格修正率正确答案：C参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式(13.)某宗房地产收益年限为50年。通过预测未来第一年的净收益为26万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.1100B.636C.1300D.1204正确答案：D参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式(14.)市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为()。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03正确答案：D参考解析：[知识点]市场状况调整(15.)房地产估价的要素中，估价的主体指的是()。A.与估价活动有关系的单位B.估价服务的提供者C.估价服务的需求者D.与估价活动有关系的个人正确答案：B参考解析：[知识点]房地产估价对象和价值类型及估价方法(16.)在假设开发中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑土地位置的()。A.保值增值的特性B.不可移动性C.可接受性和现实社会需要程度D.可接受性和未来发展趋势正确答案：C参考解析：[知识点]假设开发法基本论述(17.)某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为()元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205正确答案：C参考解析：依题意，比准价格＝2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3＝2181(元/m2)。(18.)下列关于假设开发法的表述中，不正确的是()。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余正确答案：C参考解析：[知识点]假设开发法(19.)房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益正确答案：C参考解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义(20.)某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%正确答案：C参考解析：[知识点]房地产价格的构成(21.)某开发公司开发一项目，征收某村100公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为1000元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为()万元。A.600B.900C.1500D.1800正确答案：C参考解析：[知识点]土地补偿费及征地管理费(22.)下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格正确答案：D参考解析：[知识点]路线价法(23.)对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动正确答案：B参考解析：[知识点]对房地产价格影响因素的认识(24.)某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。A.32000B.40000C.48000D.83333正确答案：B参考解析：[知识点]报酬资本化法、收益法本质及依据(25.)房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权正确答案：D参考解析：[知识点]房地产的各种权利与房地产区位的含义(26.)某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000正确答案：D参考解析：[知识点]房屋建筑面积(27.)预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311B.435C.322D.200正确答案：B参考解析：[知识点]报酬资本化法的公式(28.)()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离正确答案：D参考解析：[知识点]房地产一般因素(29.)某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500正确答案：C参考解析：[知识点]净收益每年不变的公式(30.)房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的()。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则正确答案：B参考解析：房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。(31.)运用()估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法正确答案：D参考解析：运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。(32.)在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道正确答案：A参考解析：(33.)评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元／m2。A.2938B.2982C.3329D.3379正确答案：A参考解析：可比实例在2005年9月末的价格＝3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×1＝3000×1.025×1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1＝2938(元/m2)(34.)在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2正确答案：C参考解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)(35.)甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一正确答案：D参考解析：根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。多选题（共15题，共15分）(36.)房地产估价原则可分为三个层次，即()。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E适宜性原则正确答案：A、C、D参考解析：[知识点]房地产估价原则概述(37.)长期趋势法主要有()等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E指数修匀法正确答案：A、C、D参考解析：[知识点]长期趋势法基本论述(38.)运用长期趋势法估价的一般步骤有()。A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E对未来的价格进行分析和预测正确答案：A、B、C、D参考解析：[知识点]长期趋势法基本论述(39.)有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有()。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E适合原理正确答案：A、B参考解析：[知识点]最高最佳使用原则(40.)估价中的最高最佳使用具体包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E最佳集约度正确答案：A、C参考解析：[知识点]最高最佳使用原则(41.)某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E该房地产不存在名义价格正确答案：D参考解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。(42.)下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是()。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状E地质条件正确答案：A、C、D参考解析：[知识点]房地产一般因素(43.)下面()引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E通货膨胀正确答案：A参考解析：[知识点]房地产的特性(44.)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，()。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的正确答案：B、D参考解析：[知识点]合法原则(45.)成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。A.图书馆B.钢铁厂C.空置的写字楼D.单纯的建筑物E加油站正确答案：A、B、D参考解析：[知识点]成本法概述(46.)基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成正确答案：C、D参考解析：[知识点]房屋新旧程度的判定标准(47.)有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于()。A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.市场法中交易情况调整C.比较相同类型不同期限价格的高低D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E直接用于测算价格正确答案：A、C参考解析：[知识点]净收益每年不变的公式(48.)下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是科学又是艺术正确答案：B、C参考解析：[知识点]房地产估价的本质(49.)房地产的供给弹性主要有()。A.供给的社会弹性B.供给的人口弹性C.供给的价格弹性D.供给的要素弹性E供给的经济弹性正确答案：C、D参考解析：[知识点]弹性(50.)在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由()引起的。A.特质性B.有用性C.稀缺性D.有效需求E应急性正确答案：B、C、D参考解析：房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。判断题（共15题，共15分）(51.)就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）正确答案：正确参考解析：[知识点]使用价值和交换价值(52.)房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。()正确答案：错误参考解析：[知识点]房地产估价的本质(53.)当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。()正确答案：错误参考解析：[知识点]房地产均衡价格(54.)一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。()正确答案：正确参考解析：[知识点]弹性(55.)当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。()正确答案：正确参考解析：[知识点]成交价格、理论价格和评估价值(56.)在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设将它移动。随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，就属于非区位因素。()正确答案：正确参考解析：[知识点]房地产一般因素(57.)成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。()正确答案：错误参考解析：[知识点]谨慎原则(58.)对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()正确答案：错误参考解析：[知识点]可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤(59.)基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。()正确答案：错误参考解析：[知识点]基于租赁收入测算净收益的基本公式(60.)在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。()正确答案：错误参考解析：[知识点]现金流量折现法与传统方法(61.)假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。()正确答案：错误参考解析：假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。(62.)城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。()正确答案：正确参考解析：[知识点]城镇基准地价(63.)有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。()正确答案：正确参考解析：[知识点]高层建筑地价分摊的方法(64.)只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。()正确答案：错误参考解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。(65.)如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。()正确答案：错误参考解析：在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。问答题（共2题，共2分）(66.)某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35