《纳税基础与实务》课件-土地增值税计算与申报

土地增值税土地增值税认知1.土地增值税的概念2.土地增值税纳税人3.土地增值税征税范围4.土地增值税税率5.税收优惠计算与申报1.计税依据2.应纳税额计算土地增值税认知土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。1.筹集财政收入2.调节土地增值收益分配3.健全我国的房地产税收体系4.促进房地产市场健康稳定发展的作用概念是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。卖地新房销售存量房销售单位和个人提示买方→契税卖方→土地增值税纳税人征税范围转移房地产1.转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物2.取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的

3.存量房地产买卖

4.抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)

5.单位之间交换房地产(有实物形态收入)6.合作建房建成后转让的不属于征税范围的情形房地产自用或出租出让国有土地使用权房地产继承、赠与征税范围级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%税率土地增值税四级超率累进税率2.国家建设需要免征土地增值税。（2）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税。（1）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税。税收优惠1.纳税人保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；免征土地增值税。3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。4.对企业改制、重组过程中涉及的土地增值税予以免征。土地增值税计算应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额×-速算扣除系数×1.增值额=收入-扣除项目2.增值率=增值额/扣除项目金额3.根据增值率确定税率及速算扣除系数4.税额=增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数计算公式计算步骤土地增值税应纳税额的计算应税收入确定1包括货币收入、非货币收入为不含增值税的收入应税收入转让新建房扣除项目金额21-取得土地使用权所支付的金额2-房地产开发成本3-房地产开发费用新建房地产扣除项目4-与转移房地产有

关的税金5-其他扣除项目房企新建房加计扣除20%；(地价款及费用+开发成本)*20%取得土地支付价款和按国家规定缴费的税费土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用城建税、教育费附加，不包括增值税转让新建房扣除项目金额2财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的。3-房地产开

发费用新建房地产扣除项目开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*10%转让旧房扣除项目金额31-取得土地使用权所支付

的金额1-购房发票价评估价方法旧房扣除项目支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用城建税、教育费附加、印花税发票价方法2-房屋及建筑物的评估价3-转让环节缴纳的税金4-评估费用评估价格＝重置成本价×成新度折扣率城建税、教育费附加、印花税2-发票价每年加计5%4-转让环节缴纳的税金3-购房契税计算步骤2.算增值率3.算税额1.算增值额税额计算增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数转让收入：是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济利益扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤其他扣除项目⑥旧房及建筑物的评估价格增值额＝转让收入－扣除项目金额计算举例1.取得销售收入50000万元(不含增值税）2.缴纳增值税4500万元，城建税、教育费附加450万元3.取得土地使用权支付5000万元东方房地产有限公司开发写字楼4.开发成本15000万元5.开发费用4000万元6.写字楼分摊的利息1200万（由金融机构证明）1.扣除项目金额2.增值额3.增值率4.计算应纳税额计算：5000万元地价款15000万元开发成本1200+(5000+15000)×5%=2200万元开发费用450万税金(5000+15000)×20%=4000万元加计扣除20%扣除项目金额合计26650计算