某物业公司设备管理手册

编号页码版号/状态工程部组织机构图1工程部职责2工程部经理职责1工程部副经理职责1工程部专业工程师职责3工程部资料员职责1小区机电主管职责1设备保修期管理办法1水电过户审批制度2配电房管理制度1发电机房管理制度1水泵房管理制度1空调制冷设备房管理制度1中控室/消防中心管理制度1计量器具定期检定制度1计量器具的检定方法4电气维修规定1大厦临时用电管理规定1用水、供水管理规定1供方选择评定规定2工程质量的验收规定1设备管理规程设备维修保养管理流程1编号公共设备大的故障维修程序1设备更新、技术改造程序1红旗设备检评2公共机电设备维修保养合同9公共机电设备维修保养计划执行情况统计表1配电房、电表房电能表抄表记录1配电房巡查记录发电机运行记录1水泵房巡查记录1公共用水、用电统计表1中央空调冷水机组运行记录表2计量器具检定台帐1计量器具检定计划1万用表检定记录1钳形表检定记录1供方初审记录C类供方评价表合格供方名单1版号/状态编号工程竣工验收证明工程结算协议书解除缺陷责任证书机电设备统计表设备机具)购置申请表设备(机具)外委维修申请表设备维修记录设备机具)报废单设备保养计划表I、Ⅱ级设备保养检查记录Ⅲ级设备保养、检查记录设备完好率统计表设备完好率统计汇总表设备故障问题转呈单设备技术状态诊断记录报废设备、器件清单红旗设备申报表红旗设备评分表红旗设备统计表1111111111页码1111111111版号/状态档案室资档案室电梯电梯工给排水空调工给排水程师弱电程师总经理总经理助理总经理工程部经理程师强电助理总经理工程部经理程师管理处管理处供方公司设计及装修工程师土建工程师1.0工程部接受主管助理总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。2.0负责在商务部、顾问管理部组织下对物业项目进行考察，拟制建筑、设备、设施方面的3.0负责代表公司组织楼宇、机电设备、设施验收组，对新楼宇房屋、机电设备、公共设施进行验收接管。负责对管理用房提出装修标准。负责建筑竣工及相关设备、设施技术资料的4.0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司楼宇、机电设备、设施的验收、维修、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执5.0负责审批楼宇、机电设备、设施年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更新改造方案；制定楼宇局部装修改造设计及装修方案；初审价值1000元以上的设施、设备配件、维修设备、电动工具购置申请，报主管助理总经理批准。6.0负责设备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。7.唤责合同管理(选择合格分包方，建立相关档案并定期进行评审、对大型的工程改造、机电设备、设施外委项目初审、提出方案，立项后组织招投标招标、确定分包单位并签定对外工程分包合同、办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等)。办理水、电过8.0负责定期对公司所属物业内的楼宇、机电设备、设施进行检查、诊断。负责组织解决技9.0负责每年对房屋进行一次完损等级评定工作。10.0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做出初步处理意见报主管助理总经理。11.0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重大事故率。12.0负责本部门手册、文件的修订工作。负责管理处工程、设备技术主管的培训、考核和业务指导。13.0负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。14.0负责代表公司就建筑、设备、设施管理方面事宜对外联络。15.0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。16.0负责推进全公司的节能、降耗工作。1.0领导、安排、检查工程部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各项任务。2.0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。3.0掌握建筑、设备、设施管理情况，指导各管理处作好楼宇、设备、设施的使用、维修保养、节能降耗工作。初审价值超过贰仟元以上的设备、设施的购置、大修、外委维修方案，并报主管助理总经理审批。4.0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备、设施的验收。5.0组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。6.0组织安全检查。7.0了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点，提高管理及业务水平。负责解决投诉。8.0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。9.0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。1.0接受部门经理的领导，当部门经理不在的时候，全面履行部门经理的职责。2.0作好建筑专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修、改造项目的招标及预算文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。3.0编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责楼宇设施维修、养护供方评审、合同会签。4.0对分管专业工程办理图纸、造价的审核、修改，施工监理，组织验收、办理结算等工作。5.0组织楼宇接管验收工作。6.0组织装修管理检查工作。7.0按规定年限组织对所管辖物业的房屋完损等级评定。8.0配合顾问部对顾问项目进行考察并提出土建方面的建议。9.0负责管理处机电主管的培训和业务指导。10.0遵章守纪、勤奋工作、洁身自律。1.0强(弱)电工程师职责1.1接受部门经理的领导，主管强弱)电设备、发电设备。1.2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。1.3编制、修订本专业手册、文件，制定公司的规范、标准。负责对设备维修、养护供方评1.4参加楼宇接管验收工作，负责强(弱)电设备、发电设备及资料检验。1.5负责计量工具、噪音检测仪器的检定工作。1.6负责“专业化设备直管方式”的监管实施。1.7负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。1.8办理用电过户会签手续；用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局移交工作；用电设备节能及成本费用测算。1.9配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。1.10遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。2.0电梯工程师职责2.1接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。2.2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。2.3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并监督实施。2.4负责编制本专业手册、文件。电梯维修、养护供方评审，合同会签。2.5定期对各管理处电梯进行检查，指导。2.6负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。2.7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本方面的建议。2.8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。3.0给排水空调工程师职责3.1接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。3.2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。3.3编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。3.4参加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。3.5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能及成本费用测3.6负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。3.7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。3.8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。4.0土建工程师4.1接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管改建工程项目进行现场监管，控制施工质量并组织竣工验收，对保修期内的施工项目进行质量跟踪。4.2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；参加对所管辖物业的房屋完损等级评定；对入伙六个月以内的物业进行装修检查、指导、调研，解决技术难题。4.3编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。4.4参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。4.5参加对装修管理的检查工作。4.6负责管理处机电主管的专业培训和业务指导。4.7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。4.8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。5.0设计及装修工程师5.1接受部门经理、副经理的领导与工作安排。主管制定管理用房设计及装修施工标准，对新接管物业的管理用房和改建工程项目提出设计及装修方案。5.2作好本专业的工作计划，对管理处申报的改造工程项目提出设计方案并协调跟踪。5.3定期检查、指导、调研，解决技术难题。5.4编制、修订本专业手册、文件，制定规范、标准。负责本专业分包商评审。5.5参加楼宇接管验收工作，负责公共设施、业主房屋及资料检验。5.6参加对装修管理检查的工作。5.7配合顾问部对顾问项目进行考察并提出本专业方面的建议。5.8遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。1.0资料员职责2.0接受部门经理的领导与工作安排，负责技术资料的收集、整理、编目、存档。3.0参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处竣工资料，并归档妥善保存。4.0负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。5.0负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责手册、文件复印、发放、保管。6.0负责对管理处的物业管理档案定期检查、清理、核对；对管理处档案员进行培训和日常工作的指导。7.0负责搜集物业管理方面的法律、法规、标准和政府指令性文件，并编制存档。8.0遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。1.接受工程部经理、专业工程师的领导与工作安排，负责并完成所辖片区的机电设备、设施管理的各项具体工作。2.参加楼宇接管验收工作，负责对检查出的设备、设施缺陷整改结果验证。3.唤责所管小区(大厦公共部分机电设备、设施)的周巡视；发现缺陷立即填发派工单通知供方；维修后，负责监督检查维修效果，并定期将检查结果作专项记录，每月末汇总存档。4.唤责对机电设备维修、保养过程检验，包括服务及时性及服务质量检验。5.唤责对供方提出的整改项目进行确认；参加机电设备大、中修及整改、突发性事件的处理，6.负责监督维修回访工作。7.参加每月的楼宇检查和每季度的安全检查工作；对检查出的问题及时协调处理并跟踪、对8.晦年初负责审核供方制定的楼宇、设备、设施维修保养计划，并根据维修保养计划标准，结合管理处实际情况，制定《公共设备、设施年度保养计划》。9.参加评定小组对房屋完损等级进行评定。10.负责督查供方维修人员作好各项记录；收集、整理设备技术资料及维修保养记录、统计数据，按规定装订成册并存档。11.遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所创新。1.0国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：1、地基基础和主体间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气保修期的计算应以上述条款为准。发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限应与国务院规定相一致，工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应2.0物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期(特别是电梯)保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托供方做，书面协议有助于解决矛盾、纠纷。3.0设备保修期时间内，管理处宜委托供方对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，管理处应督促保修单位解决。4.0保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司工程部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位须严格遵守审批制1.0用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件：1.1各项政府验收通过，物业接管验收房屋设备验收合格、计量装置符合要求。1.2工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。1.3水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。1.4以住宅为主的小区/大厦，发展商已申请办理抄表到户。1.5原用电用水户结清已发生的水电费。1.6水电过户由公司工程部负责审核并办理合同会签手续。管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费交费收据提交公司工程部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经工程部审核管理处不得自行办理。相关文件：《水电过户、抄表到户办理流程》附件：水电过户、抄表到户办理流程开始是否满足过户条件1、政府部门已验收2、已接通正式水电，供电、供水部门已封表3、我司已接管管理处向发展商索要用电用水合同有问题及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问题。要求发展商办符合抄表到户发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。整改费用，并确定金额。我司整改。管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书，填写发展商写过户申请(盖章),管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。管理处执申请、原供电供水合同、水电费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司工程部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。公共部分代收水电费合同书在公司工程部办理会签手续盖章，公共部分及小工程部与发展商分摊入伙至过户期间水电费。管理处提供此期间的水电抄表记录。为贯彻安全第一的方针，确保大厦供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管1.0负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备情况和2.0、配送电建立24小时运行值班制度，对变配电装置及高压室每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报管3.0配电设备由专职维保人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。4.0配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。5.0变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。严禁变压器空载运行。6.0维保责任人须对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。每季度将统计结果上报工程部。7.0停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后8.0配电房内设备及线路变更，要经公司工程部同意；重大变更，要上报公司领导批准。9.0配电房室温不可超过摄氏40度。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。10.0加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。1.0发电机房由专职维保人员负责管理，非公司领导或其他无关人员须经管理处办公室同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。平时机房门应加锁。2.0机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。3.0发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。4.0配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值5.0每月起动机组运转检查510分钟，确保机组正常自动投入。6.0发电机油箱内储备8小时满负荷用油量。7.0发电机实行定人定机操作、保养和每月周期运行检查。非值班或维修人员不得操作。8.0发电机房室温不可超过摄氏40度。机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。9.0机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。10.0发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。水泵房是提供住户生活、大厦消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制1.0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，应指定专人负责管理(以下称“水管员”)。作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。2.0水泵房内机电设备由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。停水须经管理处批3.0消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。4.0生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。5.0消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。无条件启动的消防水泵(有过压危险或开喷系统),须对其进行手动盘车检查时须将主令开关掷于停止档，以避免发生意外伤害),每季度对电动机进行一次绝缘摇测。6.0水泵房配电室室温不可超过摄氏40度(含不单设配电室的水泵房)。消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。7.0水泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。8.0水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。钥匙由水管员保管。9.0水管员按规定定期取水检查化验，并取得深圳市水质检测中心或深圳市水务局水质检测合格证，化验结果交办公室存档。10.0各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。每季度将统计结果上报工程部。11.0严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定：1.0空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止2.0无关人员必须经管理处办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。3.0室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。4.0做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现5.0须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。6.0定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。7.0定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。管理处应对水处理工作票、冷却塔清洗记录、水质化验单进行妥善保管，按月装订成册。8.0空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次、新风空调机过滤网每半月清洗一次，制冷冷水机组每月清洁一次。中央控制室(或消防中心)是设备运行、监控的心脏，直接关系到大厦/小区的各项安全。1.中控室/消防中心实行24小时值班制度，值班人员须持证上岗。2.略种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。3.值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。4.0火灾报警控制、联动系统的终端设备(如水泵控制柜、风机控制柜等)须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及5.(防盗监视系统的录象带，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，BA系统的信息记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录象带信息保存一周，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录由专业人员检查后，无用者删除。6.中控室/消防中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报工程部备案。使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记，且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。7.办理业主装修申请时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。1.0凡有关维修、保养、检测的计量器具，按省、市计量局规定一年检定一次。2.0各管理处按检定计划表所规定时间提前一周将计量器具送工程部待检，由工程部专人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立《计量器具检定台帐》,然后将结果下发给各管理处。基准器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。3.0凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购买。4.0管理处新购买的计量器具，须上报公司工程部建帐，并纳入检定计划。5.0凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送工程部重新进行检定。6.0计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。7.0凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，应合理使用，妥善存放。2.0范围：公司所有测量器具。3.0职责：各管理处按检定计划表时间提前一周将计量器具送工程部待检，由工程部专人根4.0内容：4.1计量器具自检环境要求：温度：20±5℃;湿度：小于75%。4.2万用表的检定(每年检定一次)。4.2.2DCV档，用DF130直流稳压电源作为电压源，用经计量所检定合格(或准用)的基准仪4.2.3ACV直，交流可调调压器作为电压源，用经计量所检定合格(或准用)的基准仪表采用4.2.5ACA直，用交流调压器带不同的电阻调压作为电流源，用经计量所检定合格(或准用)阻值1Ω以上的检定。)4.3钳形电流表的检定(每年检定一次)。合格(或准用)的基准仪表采用对比法分别对10.0A、50.0A、100A、200A进行检定误差，并作记录。4.4绝缘摇表、接地电阻测试仪等由于公司数量少且自检条件不具备，每年送市计量所检定一次；照度计、噪声仪每3年送省计量局检定一次。4.5尺类及弹簧秤的检定、报废。4.5.1钢板尺、卷尺、角尺、水平尺、游标卡尺、千分尺、塞尺等使用时发现外观损伤严重而影响精度时可报废处理，填写《不合格品处理单》,由主管主任审批。4.5.2弹簧秤类的计量器具使用满三年报废。公司内使用仪表测量均为维修中一般性测量，精度要求不高，所以对检定的计量器具，电压电流测量值的误差在2.5%以内、电阻测量值的误差在5%以内为合格。4.6检定电路原理图4.6.1直流电压检定原理图I台面表基准表被测表台面表台面表基准表被测表电瓶基准表被测表台面表电瓶电炉丝基准表被测表台面表4.6.4钳形表检定原理图基准钳形表小型电焊机被测钳形表4.6.5欧姆值检定原理图10C04.7相关文件及记录4.7.1-万用表检定记录4.7.2-钳形表检定记录为保证楼宇电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：1.0必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，检修操作人员做到培训后持证上岗，以保证2.0供方(或管理处)对于大厦内配置的电气设备，按计划定期保养及维修。重大电气设备的检修计划，要由工程部把关审查并派专人参加。3.0维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，供方(或管理处)对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。4.0在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。5.0对于高压设备的检修和维修，经停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，6.0维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。7.0本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。设施设备安全运行，维护大厦住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。1.0管理处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限制在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。供方在报修缮计划时，必须同时上报用2.0临时用电必须符合消防和安全用电要求。3.0用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在《装修登记表》中写明，同时管理处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。4.0凡进入大厦内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接5.0进入大厦的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。6.0管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。7.0本规定与“装修管理规定”同时执行，互为补充。1.0由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对楼宇水池、水箱钥匙2.0在非限水季节(以市政府通知为准),管理处应尽力保证随时向住户供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。3.0地下贮水池、天面水箱每年应由具有深圳市水池清洗资质的供方彻底清洗两次(特殊情况由水管员向管理处建议增加清洗次数),并取得深圳市水质检测中心或深圳市水务局水质检测合格证。地下贮水池、天面水箱每年的5-10月份每隔10天加一次消毒药水(粉),其余月份每隔15天加一次消毒药水(粉)。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。4.0水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进5.0抄表员每月要对每户用水量进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助解决用水浪费现6.0随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。7.0执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。8.0本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。1.0供方分类A类提供成套设备及设备配件的厂商、销售商C类提供设备大中修、更新改造工程承包商2.0新供方评价当发生设备维修保养、设备中修大修、设备更新改造、设备缺陷整改、贵重设备及配件采购等项目或维修保养合同到期，应由工程部组织公开招标或议标。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。工程部组织有关专家组成评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由主管助理总经理审批通过后，列入合格供方名单。评标小组打分确定一、二名预中标单位报主管领导做最后确定。3.0供方选择3.工程价款在贰仟元以上壹万元以下的由工程部专业工程师从合格供方中选出符合条件者报工程部经理审核，经理审核后报主管领导审批。3.2工程价款在壹万元以上伍万元以下的由工程部组织招标或直接委托，报公司主管领导3.3江程价款在伍万元以上的，由工程部组织公开招标，由公司招投标工作领导小组讨论通过或主管领导批准后确定中标单位。3.4工程价款在贰仟元以下的，由管理处选定。4.0供方的评价A类供方按《供方评价表》按《B类供方评价表》由管理处主任组织技术人员、公司工程部组织有关工程师进行两级评定，每季度一次。管理处、工程部分别算出得分率，按管理处权数0.6工程部权数0.作计权平均，计算计权得分率(即折算到百分制)。计权得分率95%为合格。合格供方经主管领导批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评审结果为不合格的分包商，经主管领导C类供方评价：设备中修、大修、更新改造，设备小改造供方按《C类供方评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率(即折算到百分制)。得分率85%为合格。合格供方经主管助理总经理批准后列入《合格供方名单》,以备再选用。评审结果为不合格的分包商，经主5.0供方档案工程部应建立并保存合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单，合格供方名单应送交主管领导一份备查。合格分包商名单应规定有版号及修改状态，如名单发生变化，应更换版号或修改状态，旧有的名单作废或销毁。为了保证设备大中修、更新改造工程的质量符合国家规范及使用需要，加强对工程质量的管理，特制定如下工程验收规定：1.0验收组由工程部、管理处，供方共同组成。验收合格后，由三方签字盖章方有效。(若由发展商投资建设，发展商也应派代表参加验收。)2.0核对实物工程量与设计图纸相比较，应能达到实际使用需要。3.0对工程量进行实测实量。4.0分部、分项、分专业按国家规范进行质量检查对照验收。5.0按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。6.0对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。7.0验收合格后才能结清工程款。②工程结算协议书保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求。公司管辖的电力油)拖动设备、电机、电气设备(含强电主线路)、电子设备(含弱电线路)、3.1日常维护保养一次，防止闸芯结垢锈坏并对闸杆除锈、清洁、加涂黄油以防锈蚀),对不经常运行的机械进行手动盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机),发现小故障及时排除，作好记录。3.2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。3.3二级保养泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。3.4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对工程部分解体修理和更换少量磨更换率一般在10%--30%,周期3-5年。3.5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6-10年。3.6设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3.7事后维修(故障维修)设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维3.8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4.0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜):I级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处Ⅲ级设备：除I、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设5.0设备管理模式采用计划预修制(三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5.1对于符合磨损规律的I、Ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等),定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5.2对于I、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。5.3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。6.0职责6.1工程部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备(器具)申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。6.2质量管理部负责在楼检时对机电设备维修保养情况及设备技术状态进行检查。6.3供方根据《公共机电设备维修保养合同》所确定的分包内容，负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的一切保养、维修工作，填写相关记录，按月统计、填报《公共用水、用电统计表》并报送管理处，协助管理处做好节能工作，编制保养计划。6.4《公共机电设备维修保养合同》签订后，管理处负责按合同监督检查、评定供方。7.0设备前期管理7.1前期介入设备选型、安装要求等由工程部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。7.2设备的接管验收7.2.设备的接管验收由工程部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收整改函中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司工程部对地产商办理(验收单接收人处签字盖工程部公章)。I、Ⅱ级设备由工程部组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单(《公用机电设备验收单》)报工程部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、工程部各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。设备技术资料在设备交接验收时，由工程部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由管理处代表公司跟踪收取并填写《楼宇接管验收移交工程资料清单》,全部资料收齐后，在工程部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管，资料目录清最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司工程部《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。7.3设备的编号第一部分表示设备的类别：用数字01-99表示；第三部分表示单位设备序号：用数字1.2.3...表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、Ⅱ、Ⅲ表示；例：03-HLG-1-(I)电梯海丽1号梯I级管理设备7.4设备的建帐7.4.物业代码由质管部统一发放，管理处给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制《机电设备统计表》,录入电脑，通过网络传输到信息中心服务器工程部信箱或将软盘报工程部。7.5设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由工程部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，签订《设备质量缺陷整改委托合同》,整改达到中海标准后，由工程部验收，通过后，7.6设备标识管理未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。7.6.2设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。7.6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备8.0设备使用管理8.1物业公共设备的使用管理权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水操作设备8.2维保人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对所管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8.3管理处应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。根据供方提供《公共用水、用电统计表》数据，汇总后按季度上报工程部。8.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经管理处批准，报工程部备案。9.1计划9.1.2检定计划9.2实施申请表》,维修费用在贰千元以下的，由管理处主任批准维修；维修费用在贰千元以上(含备事故),须按应急程序进行抢修。管理处/供方首先应电话通知设备管理部门，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序9.2.设备中修、大修、更新改造工程由工程部负责选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由工程部组织有关人员(相关管理处技术人员、工程部工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。9.3.维修保养检查9.3.1供方维修人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交供方公司解决，同时向管理处报告。设备(I、Ⅱ、Ⅲ级设备)保养计划执行情况由管理处机电设备主管检查，并填写保养检查记录。其中：“日常维护保养”按同类设备的30%比例进行抽样；“一级保养、二级保养”按同类设备的50%比例进行抽样。9.3.1设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属I、Ⅱ级设备由工程部组织检定并备案；属Ⅲ级设备由管理处机电主管检定，所有设备检定记录管理处都应备案。9.3.1质量管理部/管理处在楼检每月对维修保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料，进行一次检查、评定，并做相关月检/楼检记录，同时统计填写《机电设备设施维修保养计划执行情况统计表》上报工程部，评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约9.3.1谢备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格，填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、工程部在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程9.3.2设备的检定9.3.2对于电梯，供方应每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定，通过后将检测报告原件报工程部存档。9.3.2.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。9.3.2.计量器具万用表、钳形电流计由工程部检定，绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检，将检定证书原件送工程部存档。9.4.设备完好率设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指I、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处机电设备主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报工程部，工程部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。9.4.红旗设备率红旗设备率=红旗设备台数/设备总台数*100%公式中的设备均指I、Ⅱ级设备。每年年底由工程部组织进行检评，工程部对检查结果进行统计计算。10.0设备安全管理10.特证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。综合得分第一名的管理处，可荣获流动红旗。10.2事故处理程序当管理处发生设备安全事故后，须立即通知安委会(设备故障报工程部)。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。工程部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向安委会提交设备安全事故报告，工程部根据管理处的报告及调查结果，向主管助理总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。事故处理须坚持“四11.0设备封存及报废管理11.1设备封存拟封存的I、Ⅱ级设备由管理处报工程部，工程部计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴11.2设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修班填写《设备(机具)报废单》,价值在壹千元以下的，由管理处主任批准报废；价值在壹千元以上的，经管理处主任同意后，报封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《报废设备、器件清单》,清单每半年上报公司工程部，由工程部确认有利用价值的统一调配、回收。12.0组织对供方的控制12.1供方的选取原则上其应通过IS09000认证。12.2工程部每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，12.3当发生严重投诉或事故时，工程部须组织人员对供方的质量体系进行审核。12.4管理处负责日常检查、监督供方按本规程要求执行，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养，按约定进行维修，予以确认，在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。13.0设备技术档案资料管理13.1设备技术资料设备技术资料管理按本文7.条执行，资料的借阅必须办理相关手续。13.2质量记录13.2.所有质量记录均须采用中海标准表格。管理处使用本公司表格，供方可使用经审核通过13.2.设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。供方实施管理、保养维修的设整理提交给管理处。保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.1.19.3.1.条执行。对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册，专柜保存。13.3.在程部保存I、Ⅱ级设备大、中修记录，设备诊断记录，红旗设备检评记录，设备完好14.1申请根据楼宇正常运作或维修需要，由管理处申请，填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的，由管理处主任批准购买；购置总价在贰千元以上的，经管理处主任同意后，报工程部经理审核并转交有关技术工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报主管助理总经理批准，由相关部门统一购置。购置的设备，管理处均应建档，还应报工程部建档。若属计量器具、仪表应报送公司工程部专职人员建档。14.2采购采购由公司采购小组统一进行。相关人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时工程部、机具使用人或申请人应配合公司采购小组对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适。14.3验证对伍千元以下的设备(机具),购进后，在合同规定期内，由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证，填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的，由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证，验证后的设备(机具),管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。14.4入库建帐：建帐规定同公司相关文件规定。15.0相关文件及记录15.1《机电设备统计表》15.2《设备(机具)购置申请表》15.3《设备(机具)验证单》15.4《设备外委维修申请表》15.5《设备维修记录》15.6《设备报废单》15.7《设备保养计划表》15.8《I、Ⅱ级设备保养记录》15.9《I、Ⅱ级设备保养检查记录》15.10《Ⅲ级设备保养、检查记录》15.11《设备完好率统计表》15.12《设备完好率统计汇总表》15.13《红旗设备申报表》15.14《红旗设备统计表》15.15《红旗设备率统计表》15.16《电梯月检表》15.17《消防设备月检表》15.18《机电设备月检表》15.19《公共机电设备维修保养合同》15.20《设备故障问题转呈单》15.21《工程竣工验收证明》15.22《报废设备、器件清单》15.23《楼宇接管验收移交工程资料清单》15.24《工程资料借阅单》15.25《公共机电设备验收单》15.26《公共用水、用电统计表》15.27《机电设备、设施维修保养计划执行情况统计表》附：设备代码及分类代码设备类别名称水泵风机电梯发电机变压器空调冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏)防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)防盗监视系统电气柜(箱)包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱)照明配电箱.电表箱等)维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)食堂设备清洁设备交通设备包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)保安通讯设备(包括手持式对讲机)办公设备自动抄表系统BA系统大厦名称海丽海滨海连工程部G序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保