《我国首批公募REITs发行概况综述》1500字

我国首批公募REITs发行概况综述 （一）REITs的简介REITs是不动产投资信托基金，是实现不动产证券化的主要工具。向特定机构投资者募集发行或私下交付不动产投资信托受益证券。将难以变现的“不动产”转化为“动产”。换句话说，也就是将收益稳定的不动产价值划分为若干份，在公开市场或非公开市场以有价证券的形式买卖和转让的证券，募集资金投资于特定领域、特定类型房地产，由管理机构管理，按照国际惯例，定期支付其大部分收益，一般超过派息的90%。对于投资者而言，投资不动产项目的核心在于收益和退出。REITs为投资人提供了新的收益来源和退出渠道。投资者追求更低的交易成本和门槛，在《资管新规》的背景下，机构投资者和个人投资者进行资产配置有了更多的选择。 （二）REITs的交易结构目前在我国试点当中，采取“公募基金管理人+资产证券化”的创新管理组合模式。标准的基础设施REITs交易结构如图2所示。图SEQ图表\*ARABIC2我国现有的“公募基金管理人+资产证券化”REITs交易结构由证券公司或者具有公募基金管理资格的基金管理公司设立公募基金产品，然后以公募基金份额募集资金，购买由同一实际控制人的管理人设立并发行的基础设施资产ABS。根据证券法，目前我国可以进行公募的主体只有两类，一是股份有限公司，二是公募基金，且公募基金的投资范围只包括上市交易的股票债券和监管机构认定的其他证券及衍生品种。包括资产支持证券和资产管理产品。 （三）我国首批公募REITs的发行情况目前国内第一批REITs发行价大多是以净资产平价发行，但是接近一年过去，大多相比发行价是有较高溢价的。目前参与REITs的投资者大多是以机构资金为主，底层资产的估值和REITs的实际价值在股价上有了体现。由于现在还是在REITs扩大试点阶段，所有市场参与人都在学习和总结REITs在中国的实践经验。根据现有项目的总结，REITs本质上是将底层资产进行IPO，传统的底层资产交易价格是发行价的参考。表SEQTable\*ARABIC1首批公募REITs的发行概括REITs简称类型资产评估值（亿元）评估增值率(=评估值增值部分/账面值)经调整后估值（扣减外部杠杆)(亿元)实际发行规模(亿元)发行溢价率(实际发行规模/经调整后估值)蛇口产园产业园区25.28421.24%22.2820.79-6.69%张江REITS产业园区14.70159.72%14.7014.951.70%东昊苏园产业园区33.5081.42%33.5034.924.24%普洛斯仓储物流53.46173.17%53.4658.359.15%盐港REITs仓储物流17.0568.48%17.0518.407.92%首钢绿能固废处理9.4410.64%12.0613.3810.95%首创水务污水处理17.462.98%17.4618.505.96%广州广河高速96.7478.05%86.7491.145.07%浙江杭徽高速45.6368.81%41.3043.605.56%由于REITs的融资是将不动产资产出表进行销售，是一种新型的结构化融资模式和直接融资工具。发行企业在产品上市后获得了一个包含了出表资产的资本运作平台，可以募集资金继续进行建设，也可以通过平台将资产进行公募退出，回收投资，因此REITs性质上属于证券。现有的几单REITs发行价参考净资产价值(NAV)来进行平价发行，但由于过度追求REITs的长期收益和现金流表现稳定的防御属性，且市场上流通量较小，使得在2022年一季度股市大幅波动向下时有着极高的涨幅，与REITs底层资产本身的价值有所背离。对于现有的REITs发行定价，定价权属于公募基金管理人、机构投资人或资产管理人。我国现行的发行机制中，发行人是REITs产品定价的核心主体之一，其定价能力直接影响了产品的实际收益水平。发行人在整个REITs的发展过程中发挥着重要作用。在成熟的海外市场REITs基金的首发定价一般由发行人和投资者共同承担。承销商应当向机构投资者查询，确定价格，然后向全体投资人跟踪价格。不同的投资人有不同的配售规则，但是配售价格一样的。境外市场的监管层对待REITs的监管思路与发行股票的上市公司的思路相通，适用相同的上市定价规则。目前香港H-REITs指数平均收益率大约在6.6%，新加坡S-REIT