房地产评估教学课件第1章房地产及房地产评估

房地产评估二零一三级资产评估本科班1.自我介绍乔志敏zhmin68@1262011、2012资产评估本科班讲授“房地产评估”，此前多次讲授：资产评估、房地产经济学、房地产金融与投资等课程。自1997、7任教中财管理科学与工程学院（原投资经济系），2011、1起任教财政学院。受教背景：本科北师地理；硕博人大土管、不动产经济。2.课程参阅教材乔志敏、俞明轩：房地产评估，高等教育出版社2015柴强：房地产估价（7版），首都经济贸易大学出版社2012中国房地产估价师与房地产经纪人学会：房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社2011美国估价学会，房地产估价（12版），中国建筑工业出版社20053.教学方式独立学习建议阅读课程材料小组讨论阅读基础上分组讨论，5-6人一组（7组）讲授4.成绩考核平时成绩50%考勤、课堂讨论的参与期末成绩50%5.教学内容房地产及房地产评估房地产评估理论基础房地产市场及价格影响因素成本法收益法市场法基准地价系数修正法假设开发法房地产批量评估特定目的的房地产评估第1章房地产及房地产评估案例导入1998年2月7日，中央电视台“焦点访谈”报道说，珠海市房产评估所对该市“电子大厦”的评估价格，比后来由珠海市国有资产管理局组织的评估价格低1000万元，以致该大厦被低价卖掉，造成国有资产流失，在社会上引起极大关注。1996年1月，珠海市房产评估所受珠海市中级人民法院的委托，对珠海电子集团总公司所属的电子大厦进行评估，用作确定拍卖底价时的参考。此大厦总建筑面积3930平方米，四层钢筋混凝土结构，电子公司1988年10月按照轻工业厂房用途购得，土地使用权为行政划拨性质。1996年3月，珠海市房产评估所对其进行估价时认为，估价对象的实际用途为：一层商业店铺，二层出租给某公司办公，三至四层自用办公，合法的土地使用权性质为行政划拨，合法用途为轻工业厂房。评估结果为1996年3月11日（估价时点）价格为14587732元人民币。1996年6月拍卖时确定底价为1460万元，当时仅有一位应价者，最后以底价买得。电子公司曾于1994年5月为抵押贷款，委托广东粤建审计事务所评估，评估人员以一层为商场、三至四层为写字楼用途，确定评估价为2751万元，电子公司因而认定价格被低估，于1996年7月10日向珠海市国有资产管理局递交了有关报告。珠海市国有资产管理局组织珠海市审计事务所、珠海市资产评估事务所、珠海经济特区会计事务所联合对电子大厦进行了评估，“假设”电子大厦为商业和写字楼用途，土地使用权为出让性质，评估价格为2565万元。不同的评估主体对同一房地产评估标的的评估结论怎么有那么大的差距？第一节认识房地产一、房地产概念（一）土地土地是地球的陆地（包括内陆水域、海涂）表层范围内，由土壤、岩石、矿藏、水、气候、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然-经济综合体。中国土地利用现状分类（GB/T21010-2007）将土地分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地等12个一级类。（二）地产（三）房地产中华人民共和国标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）中，将房地产定义为“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益”，而中国房地产估价师考试指导用书《房地产估价理论与方法》中则更加强调房地产“是实物、权益和区位的结合体”。香港学者谢贤程认为，“房地产，顾名思义，可包括房与地。“房”是指建筑物本身，而“地”则是指该建筑物所占用的土地。”房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。建筑附着物（四）不动产不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。二、房地产的特点不可移动性（位置固定性）、耐耗、差异、高价值、供给有限、投资消费双重性、实体构成二元性、受外部环境的强烈影响三、房地产分类按照用途分类按照开发程度分类美国估价学会（AppraisalInstitute）对房地产分类（1）农业房地产（Agricultural）（2）集会/会议房地产（Assembly/MeetingPlace）（3）健康保健房地产（HealthCare）（4）工业房地产（Industrial）（5）土地（Land）（6）旅馆酒店房地产（Lodging&Hospitality）（7）多户住宅房地产（Multi-Family）（8）办公房地产（Office）（9）零售商业房地产（Retail-Commercial）（10）老年住宅房地产（SeniorHousing）（11）购物中心房地产（ShoppingCenter）（12）特殊用途房地产（SpecialPurpose）（13）体育休闲娱乐房地产（Sports&Entertainment）。四、房地产描述五、房地产产权产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。产权可以分为三类：所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法（大陆法）中的用益权；为他人谋利益的所有权----信托。我国的房地产产权类型土地所有权、土地使用权（建设用地使用权、宅基地使用权）、地役权、相邻关系、房地产抵押权、房屋所有权、房地产租赁权、典权、房地产共有、建筑物区分所有权第二节房地产评估概述一、房地产评估的概念估价vs评估《现代汉语词典》对“评估”的释义为：（1）评议估计，（2）评价。而对“评价”又进一步释义为：（1）评定价值高低，（2）评定的价值。《现代汉语词典》对“估价”的释义为：（1）估计商品的价格，（2）对人或事物给以评价。而对“估计”又进一步释义为：根据某些情况，对事物的性质、数量、变化等做大概的推断。中国资产评估协会颁布的《资产评估准则----不动产》、《资产评估准则----基本准则》《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)美国估价学会出版的“theappraisalofrealestate”房地产评估（realestateappraisalorvaluation）是符合国家有关规定的专业机构和人员受他人委托，依据相关法律法规和评估准则或规范，为了特定的目的,选择适当的价值类型，遵循评估原则，按照评估程序，在对特定房地产的性质、效用、质量、市场等等多方面进行综合调查的基础上，运用科学的评估方法，分析、推算其在合理假设前提下的评估基准日价值，并发表专业意见的行为和过程。二、房地产评估要素评估委托人(client)、专业评估机构、评估师（appraiserorvaluers）、评估对象(subjectproperty)、评估目的（intendeduse）、评估价值类型(typeanddefinitionofvalue)、评估原则(appraisalprinciple)、评估程序(appraisalprocess)、评估方法(appraisalapproachormethod)、评估假设(appraisalassumption)、评估基准日(dateofvalue)、评估结果(assignmentresults)三、房地产评估特点房地产市场价值评估是对正常客观价格的估计房地产评估必须由专业评估人员进行房地产评估是针对特定目的进行的房地产评估结果带有咨询性房地产评估是评估师经验的结晶第三节房地产评估原则一、合法原则合法原则要求评估价值是在依法判定的评估对象特定权益状况下的价值，即必须以评估对象的合法使用、合法交易或合法处分为评估前提。合法原则的具体要求：（1）在评估时必须确认评估对象具有合法的产权。（2）要求评估时所涉及的评估对象的（假定或当前）利用方式（包括用途、容积率等）必须是合法的。（3）如果涉及评估对象的交易或处分方式，则也必须是合法的。二、最高最佳利用原则

要求评估价值是在评估对象最高最佳利用下的价值，即按照评估对象的最佳使用方式，评估房地产价值。最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使评估对象产生最高价值的利用方式。三、替代原则四、评估时点原则评估时点的选择，通常是事先由评估师和客户商议确定，这一时间点可能是与评估工作期间或与之相近的当前时间，也可能是与评估工作期间相距较远的过去或未来的某一时间。不过这一原则并不否定评估结论在评估时点之外应用的可能性。表1-1