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文档简介

收益法报酬资本化法的公式一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式收益期和持有期的测算收益期和持有期的确定净收益的测算报酬资本化法求取净运营收益报酬率的确定报酬率的实质、报酬率的求取方法直接资本化法直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系投资组合技术和剩余技术土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术收益法总结估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配净收益每年不变的公式的作用直接用于测算价格用于不同使用期限或不同收益期限(以下简称不同期限房地产)价格之间的换算用于比较不同期限价格的高低用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整净收益每年不变的公式的作用

净收益每年不变的公式的作用

有限年公式中的

净收益每年不变的公式的作用3．用于比较不同期限房地产价格的高低土地使用期限或收益期限不同不能直接比较转换成相同期限下的价格与上述不同期限价格之间的换算方法相同净收益每年不变的公式的作用

通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格（1800元/㎡＜2000元/㎡）实际上高于甲房地产的价格（2179.47元/㎡＞2114.8l元/㎡）净收益每年不变的公式的作用4．用于比较法中因期限不同进行的价格调整可比实例房地产的期限≠估价对象房地产的期限净收益每年不变的公式的作用

净收益每年不变的公式的作用［例］6年前，甲单位提供一块面积为1000平方米、使用期限为50年的土地（到期不可续期），乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000平方米的钢混结构办公楼。建设期2年，建成后1000平米归甲，2000平米由乙使用20年后无偿归甲。现在乙有意将其使用部分的办公楼在期满后的剩余期限买下来。据测算，该办公楼类似的写字楼每平方建筑面积的月租金平均为80元/平方米，且稳定，出租率为85%，年运营费用占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%，钢混结构的建筑物使用年限为60年。评估乙合理的收购价格。[思路]用收益法测算。（也可以用比较法）[分析]土地还剩44年使用权，建筑物还剩56年使用年限，但土地到期不可续期（到期时地表建筑物无偿收回），所以建筑物的寿命期以土地使用期限为止计算，还有44年。乙按照合同，从现在开始还能使

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