城市综合体调研报告

城市综合体调研报告专业：建筑学班级：2011064 学号：201106414姓名：张博指导老师：张东王学军城市综合体调研报告调研对象：郑州万象城郑州中原万达郑州二七万达调研时间：2015年3月11日2015年3月12日调研目的：了解城市综合体现状，感受商业气氛，为本次设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，寻找设计灵感。调研的内容：我们将对郑州现有的，比较成功的城市综合体进行调研，通过对比，充分认识此次设计的重点与难点，从中吸取经验。刻在甲骨上的名片——郑州华润万象城 周边环境分析：华润万象城位于郑州市二七区民主路以西，解放路一杯，铭功路以东，西太康路以南，处于郑州商业最为繁华的二七区，周边有金博大，印象城，大上海，百盛，等多个商业体，商业氛围浓厚。此外，周边有发达的交通体系，位于人流密集地区，方便人们的购物。万象城总体布局：万象城是集购物中心、5A级超高酒店、娱乐中心、高档酒店、和公寓等多功能为一体的大型城市综合体项目，四大业态产品，通过功能互补，建立相互依存关系，并通过多种功能的有机组合，实现物业增值，总建筑面积800,000平方米。该项目一期工程36个月，5年之后全部完工。建成后将成为中原地区最大、最具影响力的集购物、餐饮、娱乐、休闲与时尚生活体验为一体的“现代化、一站式”消费中心。万象城：地上七层，总层高40.5米，地下两层，总层高13.9米。整个商场共有88部电梯，其中直梯8部，手扶梯71部，服务电梯9部。华润大厦：写字楼建筑面积7万平方米，也是按照郑州最高标准打造的5A级写字楼，38层高181米，预计可容纳中高收入白领客群1万人。住宅：悦府住宅建筑面积22.6万平方米，共五栋住宅，1722户，分二期开发，按照现阶段家庭结构，1722户家庭，预计可为万象城提供6000名高端稳定的客流。万象城购物中心设计特色：1、飞天梯：跨层扶梯迅速将人流引入高楼层，形成更加立体和高效的垂直交通系统，从而提升高楼层的商业价值，例如，将首层人流直接通过跨层扶梯引入休闲娱乐业态较集中的四层，从四层通过跨层扶梯将人流引入餐饮集中区域。2、中庭：通过设置不同层高的中庭，提升整个购物中心的空间品质感，使室内建筑空间更加通透、自然，富有情趣，极具现代艺术气息的内部空间，突破传统商业环境营造手法，6层挑空大唐，空间无柱结构，让万象城内视线无遮拦，自然采光充足，购物氛围自由舒适。3、商场动线设计：建筑平面以单线设计为主，有利于消费者客群在商业项目内部流动，无商业死角，提升整体商业价值。通过品牌调整，铺位分割多经点缀这些调整方案，是商场动线布局更加合理，能让顾客视野的延展性更强，单点的能见率更高，便于顾客到达店面。4、人车分流设计：万象城设有货车专用行车路线及落客点、私家车专用出入口，多个出租车落客点，人车分流，设计更加人性化，设有前往地下车库的专用通道，地下三层停车场共有2000余车位，使人们停车无后顾之忧。5、防火设计：万象城内的防火设计，在万象城外，将消防栓分类6、商业定位精准：由各层业态分析图可以看出，业态布局丰富性、便捷性，由主力店带动次主力店在衍生出品牌点，由时尚百货、高端精品超市、五星级影院、万象滑冰场构成主力店，带动娱乐、儿童、生活、餐饮的次一级的品牌店。评价：1、缺点：通过对万象城的调研，感到虽然万象城是一个比较高档次的城市综合体，位于二七商业圈内，但周围有太多的商场与之竞争，在调研过程中发现万象城中的人流量不是很大。2、优点：整体设计的风格很大气，大胆、富有动感，作为现代商业建筑很符合它的商业形象。二、城市的中心——中原万达，二七万达中原万达：郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。二七万达：二七万达广场是万达集团在郑州开发的第二个项目，是继中原万达广场后的又一升级力作！项目占地165亩，总建筑面积62万平米，是集高尚住宅、商业、高级酒店、精装SOHO于一体的大型城市综合体项目。二七万达广场位于大学路与航海路金十字交汇处，也是二七区政治、经济、文化的核心位置，拥有绝佳的地段优势，这里BRT，数十条公交，一应俱全，规划的地铁五号线和七号线交汇于此，地铁的开通将让周边更加繁华。二七万达广场坐享二七区丰富的政治、教育、金融、医疗、交通、商业、公园等社会资源。万达产品定位：与郑州万象城的定位不同，万达的主要目标人群中端收入人群，满足中端群体的消费需求，可以说是一个大众化的消费场所。中原万达与二七万达的相同点：一、万达广场开发项目经历了第一代到现在的第三代，二七万达与中原万达同属第三代模式。与一二代相比，第三代模式有以下变化：1、选址的变化：选址都位于城市副中心、城市开发区、CBD，因中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展。城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低。城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险，城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大。2、建筑与业态：大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。3、规模：占地面积10-50万平方米，建面30—100万平方米。4、经营方式：核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与商业步行街、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。二、万达商场设计1、商场的商业模式相同，每一楼层分布的商业都一样2、内部空间相似。两个万达广场内部都通过中庭，穹顶，观光电梯，扶梯的设置，来组织水平以及竖向的交通，这些相同的元素也成为万达的一种标志。3、商业街贯穿其中，U型设计。由以上各层平图可以看出作为万达广场整体规划的“灵魂”和纽带，步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米商业空间的客流高度共享。完美的U型设计是的所有铺面临街建造，最大限度地规避客流死角。4、建筑立面：商业区的立面设计采用现代主义的设计手法,利用玻璃幕墙，石材幕墙的高档材料，突出时尚、现代的特点。广场在设计之初就充分考虑到后期运营的使用和管理，使万达广场的立面效果可以长期保持。5、出入口及前广场的设置，万达广场的出入口与周边的市政交通相配合，实现内部交通动线与外部交通的体系的沟通。主入口处都设有前厅，使人流能从此处分散到各个业态区，以实现商业利益的最大化。万达广场的主要出入口都设有前广场，利用广场上的景观小品，为顾客创造良好的购物休闲娱乐环境。6、防火设置作为大型的商业中心，万达广场的防火设计做的十分完善，防火分区的布置，消防通道的设计以及防火卷帘的布置都符合规范要求。通过对郑州两个万达广场的调研，对与城市综合体的认识有了很大提高，感觉二七万达比较狭长，可能是基地的限制，使商场内有种不知哪里是尽头的感觉，而中原万达比较方正，规整，感觉较好。调研感受：对比万象城与万达广场可以看出它