工程项目管理控制要点

湖南保利房地产开发有限公司

工程项目管理控制要点

2016年12月

目录

组织架构篇...............................................4

一、工程部职责和工作内容............................................5

二、工程部经理职责和工作内容........................................5

三、项目部职责和工作内容............................................6

五、工黔工业务;超呈.................................................9

进度篇..................................................10

一、工程建设总进度计划.............................................10

二、单er程进度计划...............................................io

三、月计划及周计划.................................................11

四、开工通知单.....................................................12

五、工作联系单.....................................................12

六、计划的管控.....................................................13

管理制度篇..............................................20

一、材*电艮验制度...................................................20

二、工作面交搬IJ度.................................................31

三、腿制度.......................................................34

四、管理、技术交底制度.............................................39

五、方案报审制度...................................................44

六、项目部办公区标准化规定.........................................50

七、项目现场文明施工标准...........................................54

八、施工现场围闭管理规定...........................................58

九、月度巡查管理办法...............................................72

十、竣工验收燹制度...............................................72

十一、工程例向度.................................................76

十二、湖南保利地产第三方工程评估奖罚规定...........................78

十三、湖南保利房地产开发有限公司工程管理处罚实施细则..............84

请款篇..................................................94

一、进度款请款.....................................................94

二、签证.........................................................98

组织架构篇

工程窈百

工杈部姓理

精装

.和

.

…园林

组

项

（4人）

目

的

理

忖

现场工程师卜

项

目

内

业

资

料

管

理

快

注：为

工肉、”则如雄修修内•内北蠹口肉、:口期、人

I•MMKln«iRMln-『

，、由M管2得由士3】材帧・》任・由修日”2逸小.如0】物国・

s、上,工收*KK怀：t：＜x＞加信住y*口・，■工■纬为I。万■/人，。低居性宅咬

口・士・JW”型方*/人，6籍代施（1宅师口为24万♦/人，

・、木电0aI»VM4WKU«：①浅UEH之修日水电I机“为勿＞再♦，人・MKH^IAH

为4万d/A・水噌工&施诃i-z咬R・R;8fMlu&D女3工我却1个・斗为，债*mtb好

.保科*京公e不设专驰网，

一、工程部职责和工作内容

1.负责公司所有工程项目生产的管理工作，对公司所有工程项目实施质量控制、

进度控制、成本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工作。

2.执行公司标准化文件，完善施工工艺标准化做法，规范工程管理动作。

3.负责根据项目规模组建项目部，指派项目管理人员。

4.编制和完善项目前期调度会中与工程相关的资料内容。

5.参加工程招标中技术标评标，作。

6.参加工程项目装修、水电、空调等材料的选型定板工作。

7.组织或配合办理项目开发所需的证照。

8.指导、监督项目部对项目进度、成本、质量和安全的管理，并对管理成效进行

考核。

9.配合公司开展第三方评估工作。

10.监督、指导项目部完成项目的专业验收、综合验收和竣工备案。

11.配合客服部完成项目交付工作，对项目部维修管理的工作成效进行考核。

12.配合集团工程管理中心各项工作，执行集团工程管理中心下发的各项文件内容。

13.指导督促前期项目策划，包括项目样板房展示区策划、进度策划、质安策划、

安全文明施工策划、项目重难点策划等。

14.与技术部、预算部、营销部、客服部等多部门多线融合，推动项目进展，制定

并完善公司制度以及相应工艺标准。

15.规范各项目部的日常工作，帮助发现和分析项目部存在问题，指出问题、解决

问题，为各个项目建立一个平台，通过这个平台对上与工程管理中心平台对接，对下向

各项目部输出管理标准动作。

二、工程部经理职责和工作内容

1.正确贯彻执行国家有关技术方面的政策,负责落实公司领导关于工程的指示以

及相关决策。

2.负责本部门主要问题的决策，沟通公司领导与本部门工作关系，保持上下统一。

3.负责建立完善工程部组织机构，确定各岗位职责，保证各项目日常工作统一协

调，顺畅开展。

4.建立健全质量管理、进度管理、安全文明施工管理等体系和与之相配套的规章

制度、业务流程；确保工程质量与进度。

5.协调处理好各项目参与方、政府相关职能部门及公司内部各部门的关系。

6.根据需要定期或不定期的组织各项目召开工作协调会，检查并处理项目运作中

存在的问题，并及时向公司领导汇报。

7.组织编写各项工作计划，总结，制定考核体系并组织实施。负责分解部门的工

作计划，负责部门内部的人员工作安排，负责部门内部人员的绩效考核、技能培训和职

业发展，提升下属的素质和能力。

8.贯彻执行公司年度工程管理目标计划，组织部门员工全面完成工程建设进度计

划、施工质量和文明工地创建“三大目标"。

9.负责各项目从前期准备至工程竣工全过程的的项目管理及协调工作。

10.负责工程部保修期内维修管理和与物业管理公司的对接工作。

11.积极完成领导交办的其他工作，主动配合其他部门完成相关工作。

三、项目部职责和工作内容

1.负责工程项目生产的全面管理工作，对工程项目实施质量控制、进度控制、成

本控制，以及实施安全、合同、信息管理和组织协调工作。

2.负责工程监理、工程施工等合同的合同管理工作。

3.负责审批项目监理实施细则，审批施工组织设计及专项施工方案，部分方案以

及涉及较大成本变化的方案报工程部按保利湖南公司工程管理制度先行审批。

4.负责日常的工程质量检查，按月编写《项目工程简报》，定期向公司汇报工程

进度节点执行情况、质量状况和预警存在的问题。

5.负责重要分项工程和分部工程等样板验收工作。

6按公司下发的节点计划完成项目工程建设管理工作。

7.按公司的质量管理制度和程序开展现场质量管理工作。

8.负责对工程项目的安全生产、文明施工进行监督和管理。

9.负责对施工单位每月报送的施工形象进度、工程量清单进行审核，负责核实工

程现场签证。

10.协助营销部完善现场销售形象。

11.参与或组织项目建设中涉及的各类政府职能性验收工作。

12.按公司的要求，完成工程建设资料的收集、整理和归档等管理工作,并做好现

场各项管理台账。

13.负责与质监站等项目开发业务相关的政府相关部门之间的沟通协调工作。

四、项目经理职责和工作内容

1.带领项目部成员，完成项目部的职责和工作，对项目部负总责。

2.负责编制工程管埋策划方案、项目建设计划等内容。

3.配合预算部完成安装施工、材料设备等招标工作。

4.负责安排相应的现场工程师完成施工招标、质监站报监等施工前期的各项建设

手续办理工作。负责安排相应的现场工程师完成施工许可证办理等施工前期的各项证照

办理工作。

5.组织设计及图纸会审。

6.负责组织召集各专业工程师（土建、水电、园林、装修等各专业）审直施工组

织设计、重大专项技术方案、专项施工技术措施等现场技术管理类文件，并提出合理建

议，经部门经理和主管副总审批后实施。

7.负责协调各专业工序配合、科学合理进行施工分区和组织交叉作业施工。

8.负责项目部工作计划，定期总结每周工作完成情况并安排好下周工作计划，并

将每周的计划和总结完成情况报工程部计划和维修对接岗。

9.审核《项目工程简报》，报部门领导审定后报送公司相关领导及部门。

10.审核由施工单位编制的工程造价资料的合理性和完善性。如工程签证、进度申

请、结算申请及竣工资料等。

11.负责协调组织永久水电气等专业工程的施工管理、竣工验收等事宜。

12.负责项目的专业验收和竣工备案等工作。

13.负责组织专业工程师对监理工程师的工作按照监理合同和监理实施细则进行检

查督促。

14.负责协调监理、设计、施工、质监、安监等单位解决工程问题。

15.负责在工程建设的各个环节中，以预见、预测、预控的方法，进行质量、节点

工期、安全文明施工、投资的管理，避免较大的工程技术管理失误和成本超限，杜绝安

全和质量事故发生。及时就工程推进中，现场出现的各种问题向公司汇报，按公司规定

的程序开展实施和管理工作。

16.完成公司安排的其他任务。

五、工程施工业务流程

本流程适用于所有在建工程的总包及分包施工管理。

进度篇

一、工程建设总进度计划

1、工程建设总进度计划是指对工程项目建设各阶段的工作内容、持续时间和衔接

关系根据进度目标而编制的计划。工程建设总进度计划参集团公司标准工期采用

project或excel格式编制，主要包括：出图计划、招采计划、工程开发计划（包括桩

基、预售、展示区、样板房、园林、正式水电气等节点）、验收计划、交付计划，进度

类似的楼栋合并编制。

2、考虑基础部分的不可控性，首次提交的工程建设总进度计划为初稿（定义为

A0版），项目新片区在桩基（地基处理）出图后一周内由项目部编制完成；基础出土正

负±0.00后一周内，编制工程建设总进度计划的正式版（定义为A1版）。

3、计划编制完成后报送公司计划部、工程部审核及工程分管领导审批（参照附表

1）,

项目部、计划部、工程部各存档一份。计划审批后以0A形式发送各相关部门，作

为计划部下发年度任务及月度一级计划拆分及考核的依据，除公司计划调整或办理了计

划调整审批程序外本计划不予调整。如公司计划调整或办理计划调整审批对其他重要节

点有影响应及时将工程建设总进度计划进行更新（定义为A2、A3…版），并发送相关部

门知悉。

4、工程建设总进度计划编制时应考虑周全、严谨、合理预估，并征询相关部门意

见，向其他部门报送项目相关节点计划时以报工程部及工程分管领导审批为准。

二、单位工程进度计划

1、根据工程建设总进度计划A1版编制从主体出正负零至交楼全过程的详细单位

工程进度计划，每栋楼单独编制。工程建设总进度计划A1版审批通过后一周内由项目

部编制完成并报送计划部、工程部存档，同时以书面形式下发给各相关责任施工单位。

如工程建设总进度计划有更新，应及时给各施工中位下发最新的单位工程节点计划。

2、主要节点：包括基础阶段（按实际施工情况填写）、主体结构阶段、装饰工程

阶段、室外工程阶段、验收阶段、交付阶段等涉及到的所有工作，除发起计划调整审批

通过的按审批后时间节点编制（计划调整审批可以以内部二作联系单形式发起），其余

士要时间节点仍按照项目施工总进度计划编制，非关键线路工作可根据实际情况进行调

整。

3、单位工程进度计划是项目部编制月度进度计划和对施工单位进行计划考核、进

度滞后处罚的依据，是工程部进行进度预警和考核项目计划执行情况的重要依据。

4、如单位工程进度因特殊原因需要调整，由项目部填报书面《计划调整审批》，

经工程分管领导审批同意后方可作为对施工单位及项目的计划考核依据（参照附表2）。

三、月计划及周计划

1、月度一级计划是围绕公司年度经营目标或项目开发计划分解到每月的重点工作,

如施工许可证、预售、展踞样扳同各项验喉竣工备案、交楼等重要的；一级

计划的汇编主体为工程部计划岗，并负责一级计划的跟踪及考核：一级计划通过《年度

目标责任书》、《月度一级计划》及相关计划会议的《会议纪要》等形式下发到工程部。

2、项目部每月25日之前，根据计划岗《月度一级计划》本月发文稿及下月征求意

见稿,由项目经理（或项目负责人）上报本月计划完成情况及下月计划，发送至工程部

汇总；对下月计划完成有难度的在报送前与计划岗沟通清楚并填写情况说明。

工每周五下班前各项目经理（或项目负责人）将项目本周计划完成情况和下周计

划电子版报送至工程部；项目个人周计划每周日前以项目为单位汇总报送至工程部。（参

照附表3）

四、开工通知单

1、项目部在开工前应对施工单位下发书面《开工通知单》，除极个别垄断行业外，

对项目现场涉及到的所有施工单位在进场施工前都要求下发；施工单位如未收到此通知

单可拒绝进场施工。

2、在接到成本部的施工单位通知单、中标通知书或者施工合同且现场施工区域具

备进场条件后5个工作曰内幽对施工单位下发“开工通知单”：项目部未收到成本部

的施工单位通知单或者施工合同严禁擅自通知施工单位进场施工。

3、"开工通知单”中需明确如下内容：

3.1、依据：施工合同或者成本部下发的施工单位中标通知书；

3.2、工程名称及施工区域；

3.3、开工准备时间,开工日期，完工日期，总工期，工期延误处罚措施；

3.4、主要材料的规格、型号、品牌；（土建总包单位主要写钢筋、水泥等，门窗

分包单位主要写型材、玻璃和五金件等，其他单位写主要材料的相关内容）

3.5、监理单位名称。

4、"开工通知单”由项目部发起，并负责报送签字至工程分管领导（园林类通知

中需同时经园林设计负责人签字，现场以工程部园林管理人员为主），该单作为施工单

位按照合同付款条款中第一条付款节点请款或者合同项下第一次请款时的必需资料

之一。

5、"开工通知单”格式统一按照附表4中模版执行。

五、工作联系单

1、工作联系单为各项目现场根据实际需要对乙方单位下发的函件，属于针对进度、

质量、安全文明施工等进行施工过程管控的书面文件。（参照附表5）

2、工作联系单的进度要求应是根据单位工程进度计划细化的时间节点,尤其是涉

及睑收事项的，项目部应提前预判并及时下发时间节点要求。

3、工作联系单由项目部经办人发起，签字至项目经理后下发，部分重要事项可签

字至公司分管领导。

4、工作联系单内容主要包括：

4.1、下发该单的依据（合同、管理制度文件、单位工程进度计划、之前下发的文

件、现场实际情况）；

4.2、对存在问题的描述；

4.3、对乙方单位的要求；

4.4、对逾期责任的处罚约定。

六、计划的管控

1、计划实施、控制、纠偏的责任主体是项目部,项目部要充分协调好现场的总分

包及外部关系，避免因总分包关系不协调、责任不清、范围不清、工作面不具备、或因

甲方原因造成的工程延误。

2、对于因恶劣天气，周围环境影响，以及因甲方原因造成的工期延误，项目部要

做好记录，作为工程延期或赶工补偿的依据；对于因施工方自身原因（劳动力不足、机

械设备进场延迟、或质量返工等）造成的工期延误，施工单位必须采取有效的措施进行

赶工，确保总体计划最终满足一级计划的要求。

3、工程部品质岗、计划岗负责对《工程建设总计划》、《年度目标责任书》、《月

度一级计划》的现场实施情况进行跟踪，发现重要关键节点计划存在延迟风险的，深入

了解原因及时向项目部提出预警，并在工程例会上进行反馈、预警。同时对单位工程进

度计划非关键节点及周计划进行跟踪并预警，避免非关键节点延误造成关键节点的延迟.

4、工程部计划岗每周形成T分《工程计划简报》，向领导、计划部、项目部反馈

各项目一周以来存在工期问题的关键、重点、难点工作的进展情况。

工fi计戈I管拄流程

工程建设阶段项目部工程分管领导公司（计划）

符合

分析原因并提出计划

,不通过

纠偏触Q）

不淆足

I

关健计划走计划

审找审问

附表1

工程建设总计划审批表

顷目名称总包单位

工程范围

项目部

意见

项目经理：时间：

工程部

意见

部门经理：时间：

计划部

意见

负责人：时间：

工程

分管领导

怠见

分管领导：时间：

说明：1、本表由项目部填报，和计划一起存档。

2、工程部资料管理岗建立纸版和电子版台账。

附表2

计划调整审批表

计划调整内容

计划调整原因

发起人发起项目发起日期

工程部意见

部门经理：时间：

计划部意见

负责人：时间：

工程分管领导

意见

分管领导：时间：

说明：为严肃计划执行、规范工作流程，《单位工程进度计划》调整

需由项目部（项目组）走此正式的计划调整审批流程，且需工程分管领导审

批同意后方可作为对施工单位及项目的计划考核依据。

附表3

工程部个人周计划(电子表)

项目：XXXX项目姓名：XXX岗位：XX工程师周计划起止时间：年月日~月日

计划项目经理或负责人对该工是否紧急自

直接主部门负责

工作颜序号工作内容完成作内容进行审核及未描述项目分值评

代办管评分人评分

时间的重要工作进行补充经理分

工作1

重点工作工作2

(70%)工作3

工作4

T作1

一般工作

工作2

(30%)

工作3

创新试验创新及

研究及其其他

他1

等十

注：L创新及试验研究属加分项。创新包括管理制度、流程建议及工艺、标准课题探讨等；2、试验研究包含该员工创新的试验或配合

工程部工程管理品质课题的试验;2.一周定义为周日~周六；3."是否紧急"项仅填写"是"或"否”.突发性工作属于“紧急工作".

附表4

开工通知单

根据《中标通知书》，你单位施工的工程区域已具备进场条件,接本通知后,请

你单位在日内完成开工前的准备工作，尽快进场施工：

1、工期：开工时间为年月日，完工时间为年月日，总工期为日历天（工期已考虑

天气因素的影响，如进场时间调整，总工期保持不变）；请你单位精心组织，合理安排，

确保工程按时完成；（并按甲方要求确保重要节点时间，如结构达预售、展示区、样

板房、外立面展示、脚手架拆除、竣工备案、交楼等重要节点〕；合同约定的工期延

后处罚：。

2、质量：严格按照施工图纸（含我司确认的二次设计方案）、国家及行业相关

规范、规程和合同要求进行施工，保证工程质量。

4、安全文明施工：严格按照长沙市安全文明施工有关规定及《保利地产现场文

明施工标准》做好施工全过程的安全、文明施工的各项工作。

5、严格执行湖南保利房地产开发有限公司及项目公司和现场的相关管理制度、

流程、工艺标准，现场施工管理满足我司《工程项目管理控制要点》的相关管理要

求，如《材料进场报验制度》、《工作面交接制度》、《工程样板制度》、《请款管

理制度》、《签证管理制度》等。

6、监理单位为：。

7、乙方有任何建议、意见、投诉或需要沟通内容，请发电子邮件至邮箱：

hn-gongchengbu@。

湖南保利房地产开发有限公司

签发人：年月日

附表5

工作联系单

项目名称

主送单位

抄送单位

内容：

发送单位盖章：签收人：

经办人：

项目经理（签字）：

时间：编号：

管理制度篇

一、材料报验制度

材料报验是体现项目全过程管理中严格控制质量的一个重要环节,该管理制度的

主要要求有：

1、报验的范围：各桩基工程、土建工程、装饰工程、水电安装工程中所有进场

材料和设备（含甲供材）以及涉及安全文明施工的安全防护网、钢管扣件、重要设备

机具等，施工单位除按要求填写《进场原材料和设备报验单》向监理报验外（监理程

序），还需向甲方报验（甲供材料由供货单位报验，供货单位和使用单位共同参与;

甲指乙供材料由材料使用单位报验），填写《材料进场验收单》，并附相关的材料质量

证明文件，该材料进场报验单作为工程进度款支付及工程结算的依据之一。

2、材料验收以甲方为主，甲方现场工程师和监理负责全过程的材料验收把控，

确保现场使用的各种材料均为合格的产品，项目经理对第一次进场的材料必须参与验

收，其他批次可随机抽查。对于不合格材料，除勒令材料退场外并按照《工程管理

处罚实施细则》给予相关责任单位处罚。

3、向甲方填报《材料进场验收单》应与材料进场时间同步，《材料进场验收单》

严禁后补，尤其是在供方单位请进度款（结算款）时后补。如发现后补验收的情况，

按照《工程管理处罚实施细则》给予相关责任单位处罚，并追究甲方相关人员责任。

4、材料实体验收要求:监理及甲方工程师必须认真核查材料品牌、材质、规格

型号、颜色、断面几何尺寸、节点耐久性等是否满足相关规范要求，是否符合合同及

实体样板要求；分批进场的材料报验时必须注明进场批量、使用部位、预计使用时间；

安全防护网、钢管扣件、重要设备机具检查品牌、主要控制参数、设备机具的外观、

安全防护装置是否齐全，以上现场检查信息及实测数据必须如实反映在《材料进场验

收单》中,严禁只使用“满足要求”等笼统词汇进行描述，现场实测的数据还需拍照

打印作为材料进场验收单的附件（照片上需甲方项目部人员签字并签署日期）。

5、材料质量证明文件检查要求：监理对上报材料的材质报告、出厂合格证、检

验报告等质量证明文件进行认真核实，确保文件的完整、有效，真实性；对涉及结构

安全、重要使用功能的材料按规范要求迸行现场复试，在出具复试报告及结论合格后

材料方可使用（如：结构受力构件植筋胶等）。

6、对于甲方指定乙方采购、甲方供应材料，必须采用指定品牌或者到指定单位

购买，甲供甲指材料进场也必须按时报验并进行严格的质量检查；对于不在现场加工

的材料，如保温板、铝合金、栏杆、门窗等，由工程部召集相关项目经理及工程骨干

每年组织1〜2次到加工现场进行抽查。

7、对于门窗的进场，现场需进行随机破坏性抽查，包括锯开横截面检查型材的

厚度等（入户门为每批次抽查不少于1次，塑钢及铝合金门窗为每栋高层随机抽座不

少于1次，多层及别暨每5栋随机抽直不少于1次，防火门为每栋楼随机抽查不少于

1次），若抽检结果不合格，则认定该批次门窗不合格，由乙方承担由此造成的全部

责任和损失。

8、涉及装饰及外立面效果的材料（例如石材、面砖等）及景观苗木还需技术部

参与材料验收，并在验收单上签字。

9、各材料进场验收单通用及专用表格详见附表7~附表14

附表7

材料进场验收单（通用）

工程名称

施工单位

施工单位自评：

我方于年月日按合同要求及工程需要，进场如下材料：

材料生产厂家

规格、主要参数数量使用部位

名称（品牌）

项目经理：

年月日

监理单位复查:

材料（合同/设计约定）（合同约定）

实测参数

名称规格、主要参数品牌

验收结论：

甲方技术部

参加甲方项目部

（景观组）

验收

监理

人员

名单施工（供货）单位

附表8

材料进场验收单（钢筋专用）

工程名称

施工单位

施工单位自评：

我方于年月日按合同要求及工程需要，进场如下材料：

钢筋规格甄(T)生产厂家（品牌）使用楼栋、楼层

项目经理：

年月日

监理单位复查:

钢筋圆钢直径螺纹钢称重（0.000kg/m）

富际信展(±%)使用品牌

规格（mm）123

验收结论：

参加甲方项目部

验收

监理

人员

名单施工单位

说明：L一级钢不需要称重，请填写游标卡尺测量的直径并附上照片。

2、二、三级钢同规格的钢筋必须截取三根一米称重,请填写实际的数据（取最小值计算偏差，并附

上称重时的照片.

3、螺纹钢称重偏差计算公式为：［（实际重量-理论重量）雁论重量］x100%

m）

/（kg/

重量

理论

2

积『mm

面面

横截

公称

直径

公称

6

2

0.22

7

28.2

7

50.2

5

0.39

8

7

0.61

4

78.5

10

8