房地产征收业务评估方案要点及方案编制吴怀琴50课件讲解

主讲人：吴怀琴房地产征收业务评估

方案要点及方案编制目录/Contents12方案要点方案编制方案要点/01方案要点4为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(被征收人)给予公平补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《国有土地上房屋征收与补偿条例》方案要点12征收估价的特殊性与高要求，估价师应主动收集信息，熟悉估价对象的基本情况。方案编制要点复杂的征收项目需对全流程可能出现的特殊问题进行梳理讨论，做好处理预案。 方案要点6方案编制要点3因历史原因，土地权属和房屋权属登记不规范，登记用途与实际用途不一致的情况先由征收部门组织相关部门进行书面认定和明确，估价机构根据认定和明确的结果进行估价。土地、房屋权属不规范登记用途与实际用途不符方案要点7方案编制要点4估价参数应优先选用房地产估价行业协会组织公布的估价参数。5人员安排上，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力。方案要点8方案编制要点6房屋估价测算既要保护被征收人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为征收人节约成本，避免房屋征收补偿工作中的纠纷。房产征收人房产被征收人房产估价师方案编制/02方案编制10一、拟本项目评估工作流程前期准备外业工作内业工作编制报告报告送达答疑方案编制11了解项目具体情况1项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。一、前期准备方案编制12搜集相关文件资料2项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料(关于房地产的司法、诉讼等情况)。一、前期准备方案编制13组织人员学习3根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用的法律法规，掌握重点。一、前期准备项目部外业调查组内业调查组技术指导组综合解答组方案编制14安排工作计划4根据项目特点、人员构成情况编制工作和进展计划。一、前期准备方案编制15确定评估原则5参加有关各方参与的协调会，确定评估原则。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。一、前期准备方案编制16制定技术方案6在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和征收评估依据。统一估价人员的思路和现场勘查标准，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。一、前期准备方案编制17与各合作方配合7评估公司与合作方应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。一、前期准备方案编制18二、外业工作(入户调查):外业工作的核心：

查清被征收房屋的状况。征收方测绘评估与户主沟通协调测绘房屋的面积，绘制院落图拍摄记录房屋内外的状况方案编制19外业工作主要内容示意图绘制相关面积量测文字材料收集周边情况调查记录被征收人情况二、外业工作(入户调查):1234方案编制20外业工作主要内容5678房屋情况自行装修部分设备附属物二、外业工作(入户调查):方案编制21各小组：对各自白天取得的数据进行整理核算后输机录入并汇总计算。

视情况需要另外组成一个小组驻现场在此对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与征收部门沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。三、内业测算方案编制22四、撰写报告撰写报告初稿根据测算结果，撰写初步评估报告。三级审核逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行平衡调整。出具正式征收评估报告针对不同被征收人出具正式的征收评估报告。方案编制23公示初步结果报告提交分户报告及整体估价报告向被征收人公示向房屋征收部门提交五、报告送达方案编制24与征收部门配合，