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主讲人：吴怀琴

房地产征收

估价方法与结果确定目录/Contents12估价方法结果确定案例解析3估价方法/01估价方法4常见四种估价方法比较法收益法成本法假设开发法筛选方法：被征收房屋价值应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种估价方法进行估价。可以同时选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当选用两种或者两种以上方法评估。估价方法5四种方法的适用情况比较法收益法成本法假设开发法被征收房屋的类似房地产有交易被征收房屋或者其类似房地产有租金或者经营收人既无收益又很少发生交易且无需开发的房地产被征收房屋是在建工程估价方法6被征收房屋的类似房地产市场价格指被征收房屋的类似房地产在市场上的平均水平的价格。搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格剔除偶然的和不正常的因素计算得出价格页眉页脚7

被征收房地产不同开发情形估价选择当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价;当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。结果确定/02结果确定9结果确定：选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核后，确定被征收房屋价值评估结果。评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。案例解析/03案例解析11案例简介：合肥市***事务所有限公司，接受合肥市蜀山区小庙镇人民政府的委托，对顾忠明所属位于合肥市蜀山区小庙镇河南村地上房屋建筑物、附属物及机器设备等征收补偿价值评估。价值时点为2017年11月8日。估价目的为确定被征收房屋建筑物、附属物的补偿金额提供参考依据，评估被征收房屋建筑物及附属物的价值。

试分析本次估价拟采用的估价方法。

公式编辑器12估价方法适用性分析估价对象特点

估价对象蜀山区小庙镇，为国有土地房屋征收补偿评估目的为确定被征收房屋建筑物、附属物的补偿金额提供参考依据，评估被征收房屋建筑物及附属物的价值。可选估价方法比较法收益法假设开发法成本法基准地价法是否选取不选取不选取不选取选取不选取案例解析131已建成使用的房地产23房地产、设备及地面附属物价值与成本关联性强房地产开发成本和设备、附属物重新购建成本能准确反映的实际市场价值评估方法选择及依据成本法案例解析14类似房地产市场可比实例较少；其成交价格为非充分竞争市场条件下的价格，不具备普通代表性。比较法未选评估方法及依据案例解析15估价对象房地产已开发完成，目前已列入被征收范围，不具备再开发利用价值。假设开发法未选评估方法及依据案例解析16估价对象同一供需圈和相似供需圈内同

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